1. Nhiều người chung nhau mua đất thì nên làm thủ tục như thế nào ?

Chào luật sư, Nhờ luật sư tư vấn cho tôi trường hợp như sau: tôi và 2 người nữa có chung nhau mua 1 mảnh đất với tỉ lệ góp vốn khác nhau. Nay chuẩn bị sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng tôi đang lúng túng không biết sang tên cho ai hoặc sang tên cho 1 người đứng tên, nếu sang tên cho 1 người đứng tên thì có cần hợp đồng góp vốn hay không. Để sau này có tính pháp lý khi bán.
Thứ hai là nếu 1 người đứng tên đó lỡ may mất đi thì chúng tôi có được bán phần đất đó không. Xin luật sư tư vấn giúp và có cách nào phù hợp nhất khi chung nhau mua đất ?
Cảm ơn luật sư.

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về mua chung nhà ở, gọi: 1900.6162

Luật sư trả lời:

Trước hết, theo quy định tại Bộ Luật Dân sự 2015 thì: "Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thế đối với tài sản". Do vậy trong trường hợp này pháp luật Dân sự hiện nay cũng quy định về vấn đề sở hữu chung tài sản. Tức là nhiều người có thể cùng được chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản đó. Ngoài ra theo quy định tại Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 thì:

"Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất....
2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện."

Đối với quyền sử dụng đất thì nhiều người có thể cùng sở hữu chung và khi cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì trên Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sở hữu và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận, và nếu các chủ sở hữu có yêu cầu khác thì sẽ được cấp chưng một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Do vậy, trong trường hợp này của bạn thì bạn cùng những người đồng sở hữu còn lại sẽ thỏa thuận để làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận đồng sở hữu ghi đầy đủ thông tin của những người đồng sở hữu và cấp cho mỗi người một bản. Thì khi một trong số những người sở hữu muốn làm bất cứ giao dịch gì liên quan đến quyền sử dụng đất đó thì cần phải có ý kiến của những đồng sở hữu còn lại, hoặc trong số đó có người chết thì phần tài sản của họ sẽ được phân chia và giải quyết theo quy định của pháp luật. Còn trong trường hợp nếu mọi người thỏa thuận cho một người đứng tên trên Giấy chứng nhận thì sẽ có rất nhiều rủi ro gặp phải.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Những giấy tờ cần thiết trong hợp đồng mua bán đất ? Mức thuế phải nộp khi mua bán đất đai ?

2. Thủ tục mua đất thực hiện như thế nào thì hợp pháp ?

Kính thưa luật sư, Em muốn mua một miếng đất với diện tích như sau, 15 x 45 m và thổ cư 75m2 (diện tích đất góc là 29x45 m và đất thổ cư là 243m2) , hiện tại miếng đất đó đang năm trong dự án mở rộng con đường nên không làm thủ tục tách thửa được. Nhưng em có nhu cầu muấn mua miếng đất này và bên bán người ta cũng muốn bán cho em với diện tích bán như trên.
Nhưng qua tham khảo thì bên đăng ký quyền sử dụng đất người ta nói không thể tách thửa vì có dự án làm đường như em kể trên. Như vậy giờ em vẫn quyết định mua miếng đất này thì để đảm bảo quyền lợi của mình trước pháp luật em cần làm những thủ tục hay giấy tờ như thế nào cho hợp lệ để sau này tránh được rủi ro , (ví dụ chủ đất làm khó mình trong việc sang tên sổ đỏ và tách thửa ) Bởi vì sau khi mua miếng đất này xong em chịu tất cả mọi chi phí làm thủ tục chuyển nhượng và làm sổ đỏ lô đất trên ?
Em xin chân thành cảm ơn luật sư nhiều! Kính mong sự hồi âm của luật sư.

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả Lời:

Kính thưa Quý khách hàng, Công ty TNHH Luật Minh Khuê đã nhận được yêu cầu của Quý khách. Vấn đề của Quý khách chúng tôi xin giải đáp như sau:

Để đảm bảo được rủi ro xảy ra một cách thấp nhất bạn cần lưu ý 1 số điều như sau :

Trước hết bạn phải liên hệ với người có mảnh đất mà bạn sẽ mua để tìm hiểu giấy tờ pháp lý của mảnh đất này, để biết được giấy tờ giả hay thật bạn có thể dùng mắt thường xem dấu nổi và dấu đỏ cũng như nội dung in trên giấy có rõ ràng, sắc nét hay không. Thường thì dấu giả sẽ kém sắc nét, thậm chí nhòe nhoẹt hay con chữ không ngay ngắn, đồng đều. Trong trường hợp gặp khó khăn trong vấn đề đánh giá thật giả, bạn có thể nhờ những người có chuyên môn như công chứng viên, cán bộ tài nguyên môi trường. Bạn phải xem xét rằng mảnh đất này có tranh chấp hay không, hoặc mảnh đất này có thuộc sở hữu chung của ai khác hay không. Mặt khác phải xem xét rằng mảnh đất này có đang liên quan đến một giao dịch khác như đặt cọc, cầm cố, bảo lãnh hay ủy quyền không, vấn đề này bạn có thể tìm hiểu ở phòng công chứng.

Thứ 2 khi mua đất: Bạn và bên chủ đất phải liên hệ Phòng công chứng để công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu không được công chứng, chứng thực thì Hợp đồng chuyển nhượng không có hiệu lực pháp luật.

"Điều 167, Luật đất đai năm 2013 quy định Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Lập và ký hợp đồng

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, hai bên mua bán nhà đất đến tổ chức hành nghề công chứng nơi có bất động sản để làm thủ tục ký kết hợp đồng. Tổ chức công chứng sẽ soạn thảo hợp đồng và công chứng theo luật định, sau đó sẽ xuất ra 4 bản chính hợp đồng:

- Bản cấp cho bên chuyển nhượng (Bên bán).

- Bản cấp cho bên nhận chuyển nhượng (Bên mua).

- Bản lưu tại cơ quan thuế.

- Bản lưu tại cơ quan trước bạ nhà đất.

Trong hợp đồng bạn nên nêu rõ các điều khoản quy định quyền và nghĩa vụ của các bên đặc biệt là thợi hạn và cách thức sang tên sổ đỏ .

Kê khai và nộp thuế

Sau khi ký Hợp đồng chuyển nhượng bạn phải làm các thủ tục thuế (bên bán chịu thuế thu nhập cá nhân, bên mua chịu thuế trước bạ) tại Chi cục thuế quận, huyện nơi có đất. Sau khi thực hiện xong các thủ tục thuế thì bạn phải đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 tại điều 95:

Các giấy tờ cần chuẩn bị làm thủ tục

Bên bán (Bên chuyển nhượng) nhà đất:

- CMND + hộ khẩu của cả hai vợ chồng.

- Chứng nhận kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn).

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ).

Lưu ý: Trường hợp tài sản được nhận tặng cho, nhận thừa kế, hoặc là tài sản riêng trước thời kỳ hôn nhân thì chỉ cần một người ký nhưng phải có giấy tờ chứng minh (liên hệ với tư vấn viên của sàn pháp lý để được tư vấn cụ thể).

Bên mua (Bên nhận chuyển nhượng) nhà đất:

- CMND và hộ khẩu của cả hai vợ chồng.

- Chứng nhận kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn).

Lưu ý: Trường hợp Bên mua nhà đất chỉ muốn một người đứng tên thì phải làm thủ tục thỏa thuận tài sản riêng hoặc văn bản thỏa thuận cử người đứng tên trên giấy chứng nhận (Liên hệ với tư vấn viên của sàn pháp lý để biết thêm chi tiết).

Làm thủ tục mua bán nhà đất tại cơ quan tài nguyên môi trường.

Bao gồm 02 thủ tục: Kê khai nộp thuế và đăng ký sang tên sổ đỏ.

Tổng thời gian làm thủ tục đăng ký: 45-60 ngày. Thời hạn nhận có thông báo nộp thuế: 15-20 ngày làm việc, thời hạn nhận kết quả: 15-20 ngày làm việc kể từ ngày nhận biên lai nộp thuế).

Điều kiện để tách thửa đất:

Căn cứ Điều 143, 144 Luật đất đai năm 2013, mảnh đất của bạn đử điều kiện về diện tích nên sẽ được tách thửa theo quy định của pháp luật:

"Điều 143. Đất ở tại nông thôn

1. Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.

3. Việc phân bổ đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hóa nông thôn.

4. Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho những người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong những khu dân cư sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp.

Điều 144. Đất ở tại đô thị

1. Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại.

3. Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị, có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đô thị có chỗ ở.

4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.

5. Việc chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và tuân thủ các quy định về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trường đô thị."

Hồ sơ đăng ký tschs thửa đất bao gồm

Căn cứ khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT:

"11. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất:

a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp."

Như vậy theo quy định trên thì việc tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu khi tách thửa.

Ngoài ra còn phải tuân thủ các quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013:

"a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Vậy để được đảm bảo tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của mình từ lúc ký kết hợp đồng đến lúc đăng ký quyền sử dụng đất bạn cần lưu ý 1 số điều trên

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Người có tên trong hộ khẩu liên quan gì đến việc bán đất ? Mua bán đất như thế nào là hợp pháp ?

3. Thủ tục mua đất của nhà nước cho doanh nghiệp thuê ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp: xin hỏi quý luật sư; hiện tại tôi đang làm việc cho một công ty cổ phần chi nhánh tại một huyện, tôi xin hỏi quý luật sư là tôi muốn mua lại một phần đất của công ty đang thuê của nhà nước.
Vậy tôi phải làm trình tự như thế nào để có thể mua lại được một phần đất của công ty đang thuê, hay nếu tôi muốn công ty chuyển nhượng lại cho tôi một phần đất thì tôi phải làm thủ tục như thế nào?
Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê. Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này. Kính thư!
Người gửi: thudiep

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn pháp luật của công ty chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

Điều 174, 175 Luật Đất đai năm 2013Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn luật Đất đai quy định:

"Điều 174. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

1. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.

2. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:

a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;

b) Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

c) Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

đ) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.

3. Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này; việc thực hiện các quyền phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 173 của Luật này.

4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

b) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng;

c) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng.

Điều 175. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm

1. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

d) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

đ) Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

2. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự."

Như vậy, nếu công ty bạn thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì công ty bạn không được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu công ty bạn trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì công ty bạn được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Bạn chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm những giấy tờ sau và nộp tới Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên…

- Thủ tục: Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có), các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã lựa chọn và tin tưởng công ty chúng tôi. Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Ủy ban nhân dân xã có thẩm quyền bán đất không ? UBND xã có quyền xác nhận giao dịch mua bán đất ?

4. Mua đất và thực hiện thủ tục hợp thửa đất ?

Thưa Luật sư! Tôi muốn mua 1 mảnh đất tại Hà Đông, Tp Hà Nội. Tuy nhiên, mảnh đất đó bị hóp đằng sau (mảnh đất hình thang, mặt tiền lớn hơn mặt hậu 0.2 met, mảnh đất sâu 10 met). Nhà hàng xóm bên cạnh có thừa 1 khoảng đất không sử dụng tới và đồng ý bán cho tôi 1 khoảnh đất hình tam giác vuông có 2 cạnh là 0.2 met và 10 met, diện tích là 1 met vuông để cho ghép lại, mảnh đất của tôi thành hình chữ nhật vuông thành sắc cạnh, mặt tiền bằng mặt hậu.
Tôi xin hỏi việc mua bán này có được không? Và trình tự các bước để mua mảnh đất này, ghép vào mảnh của tôi.
Xin chân thành cảm ơn!

Thủ tục mua đất của nhà nước cho doanh nghiệp thuê?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

"Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này."

Như vậy, hai bên có thể thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Theo quy định tại Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015

"1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan."

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực. Do đó, khi chuyển nhượng đất, bạn phải lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đi công chứng.

Theo Luật công chứng 2014, bạn có thể công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản.

Về việc thực hiện hợp thửa đất, bạn cần căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai:

Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã”.

Theo đó, căn cứ khoản 11 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính, hồ sơ mà bạn cần chuẩn bị bao gồm:

- Đơn đề nghị hợp thửa theo mẫu số 11/ĐK

- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.

Sau khi đã chuẩn bị xong hồ sơ, bạn gửi đến văn phòng đăng ký đất cấp huyện để giải quyết.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Mua bán đất bằng hợp đồng viết tay có hiệu lực pháp luật không ? Thủ tục mua bán đất hợp pháp ?

5. Tư vấn thủ tục, lệ phí trước bạ khi mua đất ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Tôi định mua một mảnh đất 330 triệu thì tôi cần phải thực hiện các giao dịch và giấy tờ gì? Và cách tính lệ phí trước bạ cho mảnh đất này như thế nào? Cụ thể là với mức giá 330 triệu tôi phải đóng lệ phí trước bạ là bao nhiêu?
Trân trọng cảm ơn.
Người gửi: H.N

Tư vấn thủ tục, lệ phí trước bạ khi mua đất ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của công ty chúng tôi, chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

Để làm được thủ tục chuyển nhượng thì mảnh đất mà bạn mua phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 100, 101 Luật đất đai 2013.

1. Trình tự làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bước 1. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả (TN&TKQ) của UBND huyện. Cán bộ TN&TKQ kiểm tra, xem xét hồ sơ; nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn cụ thể một lần đầy đủ để người nhận quyền sử dụng đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ; nếu hồ sơ đã đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Hồ sơ bao gồm:

1. Hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế.

2. Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

3. Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất (Mẫu số 01/LPTB kèm theo 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính) (bản chính); Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (Mẫu số 11/KK-TNCN kèm theo Thông tư số 119/2014/TT-BTC ngày 25/8/2014 của Bộ Tài chính) (bản chính).

Bước 2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 3. Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo nghĩa vụ tài chính cho người chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất về thời gian, địa điểm nộp tiền và gửi thông báo cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất lưu hồ sơ.

Bước 4. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất viết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chuyển hồ sơ cấp mới giấy chứng nhận cho phòng Tài nguyên và Môi trường.

Bước 5. Phòng Tài nguyên và Môi trường kiểm tra hồ sơ trình Chủ tịch UBND huyện.

Bước 6. Chủ tịch UBND huyện ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển kết quả cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Bước 7. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định; chuyển hồ sơ cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nơi nhận hồ sơ.

Bước 8. Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả vào sổ, thu phí, lệ phí (nếu có) và trả kết quả cho người nhận quyền sử dụng đất.

2.Nghĩa vụ tài chính:

-Đối với bên bán: theo quy định của luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi, bổ sung 2012

Bên bán sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân= 2% giá trị chuyển nhượng trên hợp đồng(= 2%*330.000.000=6600.000VNĐ)

-Bên mua: Căn cứ theo quy định tại điểm a, khoản 1, điều 7 Nghị định 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ=0,5% giá đất do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành.

Ngoài ra, bạn có thể nộp thêm một số khoản phí, lệ phí khác như:

Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 30.000 đồng/1 lần.

Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 30.000 đồng/1 lần.

Trên đây là toàn bộ phần tư vấn của chúng tôi cho thắc mắc của bạn hi vọng sẽ giúp ích được cho bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng công ty luật Minh Khuê!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Thủ tục mua bán đất vườn liền kề ? Thủ tục bán đất quy hoạch tại khu đô thị ?