Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển, các giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai xuất hiện ngày càng phổ biến và đa dạng. Đây là loại nhà ở chưa được hoàn thành tại thời điểm giao dịch nhưng lại đáp ứng nhu cầu lớn về an cư và đầu tư của người dân. Tuy nhiên, do đặc thù chưa tồn tại đầy đủ về mặt vật chất, việc xác định khái niệm cũng như phạm vi quyền của chủ thể đối với nhà ở hình thành trong tương lai cần được làm rõ. Vì vậy, việc tìm hiểu nhà ở hình thành trong tương lai là gì và nhà ở hình thành trong tương lai có được thế chấp hay không có ý nghĩa quan trọng cả về pháp lý lẫn thực tiễn.
1. Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại khoản 24 Điều 2 Luật nhà ở năm 2023. Khoản 24 Điều 2 Luật nhà ở năm 2023 quy định về khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
"Điều 2. Giải thích từ ngữ
24. Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng".
Nhà ở hình thành trong tương lai là loại hình nhà ở chưa hoàn thiện, đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu để đưa vào sử dụng. Căn cứ khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023, nhà ở hình thành trong tương lai được hiểu là những công trình nhà ở chưa hoàn tất về mặt pháp lý và kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng. Loại nhà này thường được chủ đầu tư rao bán hoặc ký hợp đồng mua bán trước khi hoàn thành, nhằm huy động vốn từ người mua. Việc xác định nhà ở hình thành trong tương lai giúp phân biệt rõ với nhà ở đã hoàn thiện, đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ pháp lý của các bên. Thực tiễn cho thấy, các dự án chung cư đang xây dựng, nhà liền kề đang thi công đều thuộc đối tượng này.
Nhà ở hình thành trong tương lai chịu sự quản lý và điều chỉnh của cả Luật Nhà ở và Luật Xây dựng, đặc biệt liên quan đến điều kiện đầu tư, nghiệm thu và bàn giao. Việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải tuân thủ các quy định về hợp đồng và bảo đảm quyền lợi người mua theo Luật Nhà ở 2023. Đây là cơ sở pháp lý để ngăn ngừa rủi ro cho người mua, tránh tình trạng mua nhà chưa hoàn thiện mà không có bảo đảm về tiến độ và chất lượng. Đồng thời, quy định này cũng giúp cơ quan nhà nước quản lý dự án xây dựng, đảm bảo an toàn kỹ thuật và quy hoạch. Như vậy, nhà ở hình thành trong tương lai không chỉ là khái niệm pháp lý mà còn là công cụ quản lý và bảo vệ quyền lợi cho tất cả các bên tham gia thị trường bất động sản.
2. Nhà ở hình thành trong tương lai có được thế chấp không?
Nhà ở hình thành trong tương lai có thể được thế chấp nhưng phải đáp ứng các điều kiện theo Điều 184 Luật nhà ở năm 2023. Điều 184 Luật nhà ở năm 2023 quy định về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
"Điều 184. Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
1. Điều kiện thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:
a) Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
b) Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài điều kiện quy định tại điểm a khoản này, nhà ở thế chấp phải thuộc trường hợp đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và không thuộc phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp theo quy định tại điểm a khoản này, trừ trường hợp đã giải chấp;
c) Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình thì phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng.
Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai do mua của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
2. Điều kiện thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phải được thực hiện theo quy định của Luật này; trường hợp thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai không đúng với quy định của Luật này thì vô hiệu".
Như vậy, nhà ở hình thành trong tương lai có thể được thế chấp nhưng phải đáp ứng các điều kiện theo Điều 184 khoản 1 điểm a Luật nhà ở năm 2023. Cụ thể:
Chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải có hồ sơ dự án đầy đủ, thiết kế kỹ thuật của dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất. Ví dụ, một chủ đầu tư dự án chung cư tại Hà Nội muốn thế chấp dự án để vay vốn ngân hàng phải xuất trình đầy đủ hồ sơ dự án đã được phê duyệt. Quy định này đảm bảo tính pháp lý và minh bạch của dự án, tránh rủi ro cho ngân hàng.
Trong trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án, ngoài các điều kiện trên, nhà ở phải đã xây dựng xong phần móng và không thuộc phần dự án đã được thế chấp trước đó, trừ trường hợp đã giải chấp (Điều 184 khoản 1 điểm b Luật nhà ở 2023). Ví dụ, một căn hộ trong dự án tại TP. Hồ Chí Minh đã hoàn thiện móng có thể được thế chấp để vay vốn nếu phần dự án còn lại chưa được thế chấp. Quy định này đảm bảo tài sản thế chấp thực sự tồn tại, có giá trị pháp lý xác định và không bị trùng với các khoản thế chấp trước đó.
Đối với tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư, việc thế chấp được thực hiện nếu có hợp đồng mua bán hợp pháp, giấy tờ chứng minh đã thanh toán theo tiến độ và không có tranh chấp (Điều 184 khoản 1 điểm c Luật nhà ở 2023). Ví dụ, một cá nhân mua căn hộ tại dự án VinCity có thể thế chấp hợp đồng mua bán để vay ngân hàng khi đáp ứng các điều kiện trên. Nếu không tuân thủ đúng quy định trong Điều 184 khoản 2, việc thế chấp sẽ bị coi là vô hiệu, bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
3. Cách xử lý nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp
Căn cứ Điều 185 Luật Nhà ở 2023 việc xử lý tài sản thế chấp là nhà ở, bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở 2023, pháp luật về dân sự và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Việc xử lý phải bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các bên và tuân thủ đúng trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Các biện pháp xử lý phải minh bạch, công bằng, tránh gây tranh chấp. Đồng thời, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan phải được thông báo đầy đủ. Việc thực hiện đúng quy định pháp luật giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên thế chấp và bên nhận thế chấp.
Trường hợp xử lý tài sản thế chấp là một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc chuyển nhượng phải thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và các quy định khác có liên quan. Tổ chức nhận chuyển nhượng dự án phải đáp ứng đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Đồng thời, họ phải thực hiện đầy đủ thủ tục nhận chuyển nhượng theo Luật Nhà ở 2023. Việc này nhằm bảo đảm quyền lợi của các bên liên quan và sự ổn định của dự án. Qua đó, quá trình xử lý và chuyển nhượng dự án diễn ra minh bạch, đúng pháp luật.
4. Ý nghĩa của quy định thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Quy định về việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai có ý nghĩa quan trọng trong việc mở rộng khả năng tiếp cận vốn của người dân và tổ chức. Theo Điều 184 Luật Nhà ở năm 2023, nhà ở hình thành trong tương lai có thể được thế chấp nếu đáp ứng các điều kiện về quyền sở hữu, tiến độ xây dựng và hợp đồng với chủ đầu tư. Quy định này giúp người mua nhà có thể vay vốn ngân hàng để thanh toán, đồng thời tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển. Ví dụ, một cá nhân ký hợp đồng mua căn hộ hình thành trong tương lai có thể dùng hợp đồng này để thế chấp vay vốn ngân hàng. Nhờ đó, việc đầu tư và giao dịch bất động sản trở nên linh hoạt hơn, giảm bớt gánh nặng tài chính ban đầu.
Ngoài ra, quy định về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai còn góp phần bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch. Khi pháp luật xác định rõ điều kiện và trách nhiệm của chủ đầu tư cũng như bên nhận thế chấp, rủi ro về tranh chấp tài sản giảm đi đáng kể. Điều này tạo niềm tin cho ngân hàng trong việc cho vay dựa trên giá trị tài sản hình thành trong tương lai. Ví dụ, ngân hàng sẽ kiểm tra tiến độ xây dựng và hợp đồng mua bán trước khi chấp nhận thế chấp, đảm bảo khoản vay được bảo đảm hợp pháp. Nhờ vậy, thị trường bất động sản và tín dụng trở nên minh bạch và ổn định hơn.
Kết luận
Như vậy, nhà ở hình thành trong tương lai là một chế định pháp lý quan trọng, đáp ứng nhu cầu phát triển của thị trường bất động sản hiện nay. Việc pháp luật thừa nhận loại nhà ở này đã tạo cơ sở cho các giao dịch mua bán, đầu tư và huy động vốn được thực hiện hợp pháp. Đồng thời, quy định cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai góp phần mở rộng khả năng tiếp cận tín dụng của chủ đầu tư và người mua nhà. Tuy nhiên, do đặc thù nhà ở chưa hoàn thành, việc thế chấp phải tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện do pháp luật quy định. Điều này nhằm bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của bên thế chấp, bên nhận thế chấp và các chủ thể có liên quan. Thực tiễn cho thấy, nếu không hiểu rõ quy định pháp luật, rủi ro tranh chấp rất dễ phát sinh. Vì vậy, việc tìm hiểu đầy đủ khái niệm và cơ chế pháp lý của nhà ở hình thành trong tương lai là hết sức cần thiết. Đây cũng là cơ sở để các bên đưa ra quyết định giao dịch đúng đắn và an toàn. Qua đó, góp phần nâng cao tính minh bạch và ổn định của thị trường nhà ở.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
