Quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ?

PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

1. Nhà ở hình thành trong tương lai là gì ?

Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản hình thành trong tương lai, giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh chung của pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai và pháp luật về nhà ở.

Ở Việt Nam, trong hệ thống văn bản pháp lý, thuật ngữ “nhà ở hình thành trong tương lai” lần đầu tiên xuất hiện trong Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (Nghị định số 71/2010/NĐ-CP), được nhắc đến là đối tượng của giao dịch bảo đảm.

Sau đó, Luật Nhà ở năm 2014 được Quốc Hội thông qua và có hiệu lực thi hành vào ngày 01/7/2015 đã đưa ra định nghĩa về nhà ở hình thành trong tương lai tại Khoản 19 Điều 3, cụ thể:

“Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.

Quy định này đã đưa ra một cách hiểu thống nhất về nhà ở hình thành trong tương lai – một đối tượng trong giao dịch dân sự về nhà ở.

Đồng thời, Luật KDBĐS năm 2014 cũng đưa ra khái niệm liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai tại khoản 4 Điều 3 như sau:

“Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.

Như vậy, tại thời điểm đang xét người chủ của nhà ở hình thành trong tương lai chưa hoàn toàn xác lập quyền sở hữu đầy đủ cho mình, nhưng trong tương lai gần người đó sẽ xác lập được quan hệ sở hữu với tài sản ấy nên pháp luật dành cho họ khả năng hưởng dụng một số quyền trong phạm vi nhất định.

Như vậy, có thể hiểu: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình xây dựng hoặc đã hoàn thiện ở thời điểm hiện tại nhưng chưa xác lập được quyền sở hữu tuy nhiên đã có căn cứ pháp lý để xác định nhà ở đó sẽ hình thành trong tương lai và thuộc quyền sở hữu của chủ thể nhất định”.

2. Đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản, do đó nó mang các đặc điểm chung của một tài sản hình thành trong tương lai, ngoài ra còn có một số đặc điểm riêng biệt theo quy định pháp luật hiện hành, cụ thể:

Thứ nhất, tại thời điểm giao kết hợp đồng, nhà ở đó chưa hoàn thành việc đầu tư xây dựng hoặc đã xây dựng xong nhưng chưa nghiệm thu, bàn giao, có nghĩa là tại thời điểm tham gia giao dịch thì chủ sở hữu chưa được “nhìn tận mắt” ngôi nhà trong tương lai, mà chỉ có thể xác định tính tồn tại của tài sản trên cơ sở các số liệu, dữ liệu thiết kế, bản vẽ cụ thể được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông qua. Đây là những căn cứ để các bên có cơ sở chứng minh được tính khả thi của việc hình thành ngôi nhà đó, đảm bảo chắc chắn ngôi nhà đó sẽ hình thành trong tương lai dự kiến. Đây chỉ là mặt giấy tờ thủ tục và về mặt hình thức trên lý thuyết là cơ sở ban đầu cho việc hình thành một ngôi nhà trong tương lai. Trong quá trình triển khai xây dựng và hoàn thiện thì tùy vào tình hình thực tế của cán bộ kỹ thuật và người sở hữu và các thỏa thuận liên quan thì các bên có thể thay đổi theo yêu cầu và tình hình thực tế đề ra.

Thứ hai, do nhà ở hình thành trong tương lai là một tài sản chưa hình thành nên bên mua chưa thể thực hiện đầy đủ các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt của chủ sở hữu căn nhà. Tuy nhiên, pháp luật vẫn cho phép bên mua được quyền dùng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hoặc chính nhà ở hình thành trong tương lai để làm tài sản thế chấp để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ đối với chủ thể khác.Thứ ba, về thủ tục hành chính thì nhà ở hình thành trong tương lai đang trong quá trình hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng cho người sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai. Đối với nhà ở, nhất là nhà ở hình thành trong tương lai thì việc làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là hết sức quan trọng. Đây là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành nhằm cấp cho người sở hữu giấy chứng minh ngôi nhà trên thuộc quyền sở hữu của họ với mục đích vừa quản lý về mặt hành chính vừa là để người sở hữu có căn cứ hợp pháp đối với tài sản mà mình đang có do tạo lập, mua bán, chuyển nhượng, cho tặng... mà có được. Do vậy thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là bước cuối cùng trong quá trình xác lập quyền sở hữu nhà ở đối với chủ sở hữu.

3. Phân loại nhà ở hình thành trong tương lai ?

Theo khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS năm 2015):

“2. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:

1. Tài sản chưa hình thành;
2. Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”.

Như vậy theo quy định này có thể hiểu, nhà ở hình thành trong tương lai được chia thành hai loại như sau:

(i) Tài sản chưa hình thành, sự chưa hình thành ở đây có thể hiểu là tài sản đó chưa tồn tại hoàn thiện trên thực tế hoặc đang trong giai đoạn dần dần hoàn thành, như nhà đang trong giai đoạn xây dựng…

(ii) Tài sản đã hình thành, hiện diện trong thực tế tuy nhiên quyền sở hữu được xác lập sau thời điểm giao dịch, như căn hộ chung cư đã xây dựng xong, chưa hoàn thiện, nghiệm thu, chưa chuyển quyền sở hữu…

Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng” hay tại khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014:

“Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.

Theo các quy định này có thể hiểu nhà ở hình thành trong tương lai gồm hai loại: Một là, nhà đang trong quá trình xây dựng (đang thi công xây dựng, đã có bản vẽ, thiết kế thi công được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, cấp phép xây dựng…); Hai là, nhà đã xây dựng xong nhưng chưa được nghiệm thu (bằng biên bản nghiệm thu của cơ quan có thẩm quyền) để cấp phép đưa vào sử dụng.

Có thể thấy, mặc dù các quy định trên sử dụng những thuật ngữ pháp lý khác nhau, tuy nhiên đều hướng tới phân loại nhà ở hình thành trong tương lai thành hai loại cụ thể:

Thứ nhất, nhà đang xây dựng;

Thứ hai, nhà đã xây dựng hoàn thành nhưng chưa được nghiệm thu để đưa vào sử dụng do đó chưa xác lập đầy đủ quyền sở hữu.

4. Khái niệm của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Với bản chất là một giao dịch dân sự nói chung, một giao dịch về nhà ở nói riêng, quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được điều chỉnh bởi quy phạm của nhiều văn bản pháp luật như Hiến pháp, Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng,…

Theo quy định pháp luật hiện hành pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai gồm các nội dung cơ bản sau:

Nhóm thứ nhất, nhóm luật cơ sở: Nhóm này điều chỉnh các vấn đề chung nhất của hợp đồng, hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai,.. bao gồm: quy định về tài sản, quy định chung về hợp đồng, năng lực chủ thể…

Nhóm thứ hai, nhóm luật về nội dung: Nhóm này điều chỉnh các vấn đề cụ thể, trực tiếp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như: khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai; chủ thể tham gia ký kết hợp đồng; điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh; các quy định về giá cả, phương thức, thời hạn thanh toán…

Nhóm thứ ba, nhóm chế tài: Nhóm này điều chỉnh các vấn đề về trách nhiệm pháp lý mà bên vi phạm phải gánh chịu khi không thực hiện, thực hiện không đúng, không đủ nghĩa vụ, trách nhiệm như đã cam kết trong hợp đồng. Bao gồm các chế tài xử lý dân sự, hình sự, hành chính.

Nhóm thứ tư,, nhóm liên quan đến giải quyết tranh chấp: Đa số các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được giải quyết thông qua phương thức hoà giải hoặc thông qua thủ tục tố tụng tại Toà án. Nhóm luật này điều chỉnh các vấn đề về thẩm quyền, trình tự, thủ tục, thời hạn giải quyết…

Ngoài ra còn có nhóm chế tài để đảm bảo thi hành án (trong trường hợp giải quyết tranh chấp tại Toà án, có bản án có hiệu lực thi hành).

Các văn bản pháp luật quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm:

Văn bản Luật: Bộ luật Dân sự năm 2015; Bộ Luật Tố tụng dân sự năm 2015; Luật Nhà ở năm 2014; Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Luật Xây dựng năm 2014…

Văn bản dưới Luật: Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2014; Nghị định 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Nghị định 59/2015/NĐ -CP của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng; Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong kinh doanh bất động sản; Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 của Ngân hàng Nhà nước quy định về bảo lãnh ngân hàng…

5. Vai trò của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ?

Thứ nhất, pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là công cụ pháp lý đáp ứng nhu cầu của các bên chủ thể.

Thứ hai, việc ban hành các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có ý nghĩa vô cùng to lớn trong việc thúc đẩy các giao dịch dân sự về nhà ở nói riêng và các giao dịch dân sự nói chung diễn ra ngày càng phổ biến.

Thứ ba, xét về bản chất, pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có vai trò hướng dẫn, chỉ dẫn các chủ thể tuân theo quy định của pháp luật về các nội dung trong giao kết cũng như thực hiện hợp đồng.

Thứ tư, quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đặc biệt là cơ quan thực hiện chức năng quản lý, xây dựng hành lang pháp lý cho việc xác lập trật tự ổn định trong hoạt động kinh doanh mua bán nhà dự án, đảm bảo cho hoạt động này được vận hành thông suốt và an toàn về mặt pháp lý.

>> Xem thêm: Thanh lý hợp đồng thuê đất theo quy định của pháp luật ? Thanh lý hợp đồng thuê đất của Nhà nước ?