Công khai các dự án nhà ở hình thành trong tương lai được giao dịch

1. Công khai các dự án nhà ở hình thành trong tương lai được giao dịch

Ngày 07/6/2021 Bộ Xây dựng ban hành Công văn 2096/BXD-QLN thực hiện quy định về giao dịch bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo quy định tại Quyết định 406/QĐ-TTg phê duyệt danh mục dịch vụ công trực tuyến tích hợp, cung cấp trên cổng thông tin dịch vụ công quốc gia năm 2021, theo đó, Bộ Xây dựng được giao chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan nghiên cứu, xây dựng, tích hợp cung cấp trên Cổng dịch vụ công quốc gia đối với dịch vụ công về thủ tục hành chính: “Thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua”.

Để triển khai nhiệm vụ trên, Bộ Xây dựng đề nghị Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo các cơ quan chức năng thực hiện việc kiểm tra, rà soát và thực hiện nghiêm các quy định của Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, Nghị định số 76/2015/NĐ-CP về trình tự, thủ tục, điều kiện đối với các giao dịch bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai trên địa bàn.

Bộ Xây dựng cũng đề nghị Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổng hợp báo cáo kết quả, tình hình thực hiện quy định về thông báo nhà, ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong đó nêu cụ thể về các nội dung sau:

+ Điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh theo Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản.

+ Thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện để bán, cho thuê mua tại khoản 2 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản.

+ Thực hiện bảo lãnh, thanh toán trong bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai tại Điều 56, Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản 2014.

+ Thế chấp, điều kiện thế chấp theo quy định Điều 147, Điều 148 Luật Nhà ở 2014.

+ Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch đối với trường hợp không bắt buộc phải có giấy chứng nhận theo Điều 72 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

- Bộ Xây dựng đề nghị UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương báo cáo:

+ Kết quả, tình hình thực hiện quy định về thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện để bán, cho thuê mua. Cụ thể: trình tự thủ tục; hồ sơ yêu cầu; công khai thông báo.

+ Đề xuất, kiến nghị.

2. Điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai được tham gia giao dịch

Căn cứ theo quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 quy định điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau:

- Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

+ Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

+ Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

+ Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

- Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

+ Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

+ Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

+ Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

+  Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

+ Nhận thừa kế nhà ở;

+ Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

- Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường”.

Như vậy, nhà hình thành trong tương lai nói chung được tham gia giao dịch khi có các điều kiện như sau: Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Đối với các giao dịch liên quan đến nhà ở xã hội hình thành trong tương lai, nhà ở thương mại hình thành trong tương lai còn phải tuân thủ các điều kiện liên quan khác (đối với nhà ở xã hội bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014; đối với nhà ở thương mại hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định về kinh doanh bất động sản).

3. Thực tiễn thi hành pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

- Thông tư số 11/2022/TT-NHNN quy định ngân hàng chỉ bảo lãnh sau khi doanh nghiệp và người mua đã ký hợp đồng mua bán nhà. Về nghiệp vụ bảo lãnh ngân hàng, việc bảo lãnh bắt buộc phải có đối tượng cụ thể. Như vậy, ngoài bên bán, ngân hàng bắt buộc phải xác định được người  thụ hưởng bảo lãnh - bên mua nhà, dẫn đến khó khăn cho ngân hàng trong công tác bảo lãnh dự án.

- Khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2014 lại quy định trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định (thời hạn 15 ngày) mà sở xây dựng không có văn bản thông báo về nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này.

Quy định nêu trên đã loại bỏ trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc quản lý hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đồng thời loại bỏ trách nhiệm bảo vệ quyền lợi của người mua, vốn là người chịu nhiều rủi ro trong giao dịch này. Có thể thấy pháp luật hiện hành về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đang thiếu sự thống nhất và đồng bộ.

- Các quy định về quyền của bên bán trong việc huy động vốn, sử dụng tiền ứng trước của bên mua nhà: Rủi ro từ những giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trá hình, vi phạm pháp luật là rất lớn nhưng pháp luật hiện hành lại chưa có quy định chặt chẽ, thống nhất ngăn chặn hiện tượng này xảy ra, chưa có những biện pháp nghiêm khắc để xử lý.

- Thực tế cho thấy nhiều dự án người mua nhà được nhận nhà đúng thời hạn nhưng sản phẩm mà họ được nhận lại không giống với các thỏa thuận trong hợp đồng về thiết kế, diện tích, chất liệu, vật tư xây dựng của căn hộ hoặc thậm chí dẫn đến phát sinh các chi phí, nâng giá thành sản phẩm nhà ở lên cao. Pháp luật hiện hành cũng chưa có quy định cụ thể, thống nhất, gây hạn chế trong việc thực hiện nghĩa vụ hợp đồng. Xem thêm: Một số nguyên tắc của kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai?

Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 19006162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.

Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất! Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!