1. Giải thích một số khái niệm liên quan

Theo quy định tại khoản 19 Điều 3 của Luật Nhà ở 2014, nhà ở hình thành trong tương lai được xác định là những công trình định dạng nhà ở đang trong giai đoạn đầu tư xây dựng và chưa hoàn thành thủ tục nghiệm thu để có thể đưa vào sử dụng. Điều này áp dụng cho các dự án xây dựng nhà ở, bao gồm cả các công trình có quy mô từ nhỏ đến lớn, từ những gia đình cá nhân đến các dự án lớn hơn của các công ty, tổ chức. Quá trình hình thành của nhà ở trong tương lai thường kéo dài từ giai đoạn thiết kế, xin giấy phép xây dựng, thi công và hoàn thiện các công đoạn cần thiết trước khi được chính thức đưa vào sử dụng. Quy định này giúp đảm bảo sự an toàn, chất lượng và tính hợp pháp của các công trình xây dựng, đồng thời bảo vệ quyền lợi của người sử dụng và cộng đồng xung quanh.

Theo Điều 317 của Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản được định nghĩa là hành động một bên (gọi là bên thế chấp) sử dụng tài sản mà mình sở hữu để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ mà mình phải chịu và không chuyển giao tài sản đó cho bên kia (gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp nắm giữ và các bên có thể thỏa thuận để ủy quyền cho một người thứ ba để giữ tài sản thế chấp.

Thế chấp tài sản là một trong những hình thức đảm bảo nợ phổ biến trong pháp luật dân sự, cho phép người vay (bên thế chấp) cung cấp tài sản của mình như là một bảo đảm cho người cho vay (bên nhận thế chấp). Qua đó, khi người vay không thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán nợ, người cho vay có quyền thực hiện các biện pháp pháp lý để thu hồi nợ bằng cách bán tài sản đã thế chấp.

Điều này mang lại lợi ích cho cả hai bên: bên thế chấp có cơ hội vay tiền dựa trên tài sản mà không cần bán đi, trong khi bên nhận thế chấp có thể đảm bảo mức độ rủi ro và có biện pháp pháp lý để bảo vệ quyền lợi của mình khi xảy ra sự việc không mong muốn. Quy định này cũng đặt ra các ràng buộc và điều kiện cụ thể để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong việc thực hiện thế chấp tài sản.

 

2. Tổ chức, cá nhân có được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hay không?

Căn cứ vào quy định tại Điều 183 của Luật Nhà ở năm 2023 ( có hiệu lực từ 01/01/2025) về thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, thì thế chấp này được hiểu là việc các tổ chức và cá nhân có thể sử dụng nhà ở đang được hình thành trong tương lai như là tài sản đảm bảo để vay vốn từ các tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam.

Theo quy định này, các tổ chức, cá nhân có thể là chủ đầu tư xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất mà họ sở hữu hợp pháp. Ngoài ra, tổ chức, cá nhân cũng có thể là người mua nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư, và họ có quyền thế chấp nhà ở này tại các tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để có nguồn vốn phục vụ cho việc xây dựng nhà ở hoặc để mua, cải tạo, sửa chữa nhà ở đó.

Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai không chỉ giúp tăng cường khả năng vay vốn của các tổ chức, cá nhân mà còn thúc đẩy hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở và phát triển thị trường bất động sản. Quy định này cũng nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan và đảm bảo tính minh bạch, công bằng trong việc thực hiện các giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam.

 

3. Điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai:

Theo Điều 148 của Luật Nhà ở 2014, quy định rõ ràng về điều kiện thế chấp đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó: Đối với việc thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, chủ đầu tư phải cung cấp hồ sơ dự án đầy đủ, bao gồm thiết kế kỹ thuật đã được phê duyệt và có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ngoài ra, đối với nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án, nhà ở thế chấp phải đã hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng, và không được nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án đã thế chấp theo quy định như trên. Đối với các tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở theo khoản 2 Điều 147 của Luật Nhà ở 2014, cần có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, và phải có Giấy phép xây dựng nếu được yêu cầu theo quy định. Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai từ việc mua nhà ở trong dự án, cần có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu cần thiết, và giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán.

Đồng thời, phải đảm bảo không có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này. Việc thế chấp đúng quy định tại Luật Nhà ở 2014 là điều bắt buộc để có giá trị pháp lý. Các trường hợp thế chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai không tuân thủ quy định tại luật này sẽ không được công nhận về mặt pháp lý. Điều này nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan và đảm bảo tính minh bạch, an toàn trong giao dịch bất động sản, đặc biệt là trong lĩnh vực nhà ở và đầu tư xây dựng.

 

4. Quy trình thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai:

Quy trình thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là một quy trình pháp lý nghiêm ngặt, đảm bảo tính minh bạch và an toàn cho các bên tham gia, đặc biệt là giữa người vay và ngân hàng. Đầu tiên, người vay cần phải cung cấp hồ sơ theo quy định của ngân hàng. Đây là bước quan trọng nhằm xác nhận và chứng minh rằng nhà ở mà họ định thế chấp đáp ứng đủ các tiêu chuẩn và điều kiện để được ngân hàng xem xét.

Tiếp theo, ngân hàng sẽ tiến hành thẩm định hồ sơ và tài sản thế chấp của người vay. Quá trình này bao gồm việc đánh giá tính khả dụng của tài sản đề nghị thế chấp, xác minh các giấy tờ liên quan như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng và các văn bản pháp lý khác liên quan đến tài sản.

Sau khi hoàn tất quá trình thẩm định, hai bên, tức là người vay và ngân hàng, sẽ ký kết hợp đồng thế chấp. Đây là văn bản pháp lý quy định rõ ràng các điều khoản về việc thế chấp tài sản, các nghĩa vụ và quyền lợi của mỗi bên, cũng như các điều kiện về việc trả nợ, lãi suất và các điều kiện khác có liên quan đến khoản vay.

Cuối cùng, sau khi hợp đồng thế chấp được kí kết và các điều kiện cần thiết được thực hiện đầy đủ, ngân hàng sẽ tiến hành giải ngân khoản vay. Điều này có nghĩa là ngân hàng sẽ chuyển số tiền vay vào tài khoản của người vay theo thỏa thuận đã được quy định trong hợp đồng.

Tóm lại, quy trình thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là một quá trình phức tạp nhưng cần thiết để đảm bảo tính chính xác và bảo mật trong giao dịch tài chính. Việc tuân thủ đúng quy định pháp luật cũng như các điều khoản hợp đồng giúp bảo vệ đúng quyền lợi của các bên liên quan, từ đó tạo điều kiện thuận lợi hơn cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản và tài chính.

 

5. Ưu điểm và nhược điểm của việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai:

Việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mang lại nhiều ưu điểm và nhược điểm đáng lưu ý trong lĩnh vực tài chính và bất động sản.

Một trong những ưu điểm chính của việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là giúp các tổ chức và cá nhân có thể sở hữu nhà ở mà không cần phải chi trả số vốn lớn ban đầu. Thay vì phải có số tiền lớn để mua nhà hoặc xây dựng ngay từ đầu, người vay có thể sử dụng tài sản tương lai của mình để vay vốn từ ngân hàng. Điều này giúp tăng tính khả dụng tài chính và mở rộng cơ hội sở hữu nhà đất cho nhiều người, đặc biệt là những người có thu nhập hạn chế.

Ngoài ra, việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai cũng có tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Nó kích thích nhu cầu vay vốn và giao dịch bất động sản, đẩy mạnh hoạt động xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng, từ đó thúc đẩy sự phát triển chung của nền kinh tế.

Tuy nhiên, việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai cũng đi kèm với những nhược điểm đáng chú ý. Một trong những nhược điểm quan trọng nhất là rủi ro cao hơn so với thế chấp nhà ở đã hoàn thiện. Bởi vì nhà ở trong tương lai chưa hoàn thành hoặc chỉ mới ở giai đoạn đầu, việc xác định giá trị thực của tài sản này có thể không chính xác, gây khó khăn trong việc thẩm định và định giá tài sản.

Ngoài ra, thủ tục vay vốn cho việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai cũng phức tạp hơn so với việc vay vốn thế chấp nhà đã hoàn thiện. Đòi hỏi người vay phải cung cấp nhiều giấy tờ chứng minh và bản chất của dự án, cùng với đó là sự phê duyệt từ phía ngân hàng về tính khả dụng của tài sản thế chấp.

Tổng kết lại, việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mang lại nhiều lợi ích về mặt tài chính và phát triển thị trường bất động sản, song đồng thời cũng cần phải cân nhắc đến những rủi ro và thủ tục phức tạp đi kèm để có được quyết định hợp lý và bảo đảm tính minh bạch trong các giao dịch bất động sản.

Xem thêm bài viết: 

Khi quý khách có thắc mắc về quy định pháp luật, vui lòng liên hệ đến hotline tư vấn pháp luật nhà ở19006162 hoặc gửi thư tư vấn đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được tư vấn.