1. Tài sản gắn liền với đất được hiểu như thế nào?

Hiện tại, pháp luật không cung cấp định nghĩa chính thức về tài sản gắn liền với đất, mà chỉ liệt kê các loại tài sản thuộc danh mục này. Theo khoản 4 Điều 3 của Nghị định số 21/2021/NĐ-CP, tài sản gắn liền với đất bao gồm các loại sau:

- Nhà ở và công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

- Nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014.

- Công trình xây dựng khác.

- Cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng hoặc vật khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, theo khoản 1 Điều 104 của Luật Đất đai năm 2013, tài sản gắn liền với đất được xem là bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đặc biệt bao gồm:

- Nhà ở.

- Công trình xây dựng khác.

- Rừng sản xuất là rừng trồng.

- Cây lâu năm.

Điểm khác biệt đáng chú ý là những tài sản này phải tồn tại tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Mua bán tài sản gắn liền với đất thuê có được không?

Đối với việc mua bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, Luật Đất đai năm 2013 đã đưa ra những quy định cụ thể. Theo khoản 1 Điều 175 của Luật Đất đai năm 2013, một trong các quyền và nghĩa vụ mà tổ chức kinh tế và tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm có bao gồm việc thực hiện bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.

Theo đó, để tổ chức kinh tế và tổ chức sự nghiệp công lập được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, thì phải đáp ứng đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể đáp ứng các yêu cầu như sau:

Điều kiện đối với bên bán:

Theo khoản 1 của Điều 189, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cũng như doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, được phép bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi đáp ứng các điều kiện sau:

- Tài sản gắn liền với đất thuê phải được lập hợp pháp theo quy định của pháp luật.

- Công trình xây dựng đã được hoàn thành theo quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.

Điều kiện đối với bên mua:

Theo khoản 2 của Điều 189, người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải đảm bảo các điều kiện sau:

- Người mua cần có đủ khả năng tài chính để thực hiện dự án đầu tư. Cụ thể, người mua phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án.

+ Đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 hecta, vốn sở hữu này không được dưới 20% tổng mức đầu tư.

+ Đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 hecta trở lên, vốn sở hữu này không được dưới 15% tổng mức đầu tư.

Ngoài ra, người mua cần có khả năng huy động vốn từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác để thực hiện dự án.

- Ngành nghề kinh doanh của người mua phải phù hợp với dự án đầu tư. Pháp luật cho phép người mua tự do lựa chọn ngành, nghề đầu tư kinh doanh mà không bị cấm. Tuy nhiên, ngành, nghề đầu tư kinh doanh này phải phù hợp với dự án đầu tư và phải đáp ứng đủ các điều kiện kinh doanh theo quy định của Luật Đầu tư. Đồng thời, người mua phải đảm bảo duy trì đủ điều kiện đầu tư kinh doanh trong suốt quá trình hoạt động kinh doanh.

- Dự án đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trước đó phải tuân thủ quy định của pháp luật về đất đai mà không vi phạm.

- Người mua phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án và không vi phạm quy định của pháp luật.

Như vậy, chỉ cần bên mua và bên bán thỏa mãn các điều kiện nêu trên thì hoàn toàn có thể thực hiện hoạt động mua bán tài sản gắn liền với đất thuê theo đúng quy định pháp luật.

3. Các bước mua bán tài sản gắn liền với đất thuê

Trình tự thực hiện thủ tục mua bán tài sản trên đất thuê hàng năm như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ mua bán tài sản trên đất thuê hàng năm

Số lượng hồ sơ: 01 bộ.

Trước khi tiến hành giao dịch mua bán tài sản trên đất thuê hàng năm, người mua và người bán cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ liên quan. Hồ sơ bao gồm thông tin về tài sản cần mua bán, vị trí đất thuê, thông tin chủ sở hữu đất thuê, thông tin người mua và người bán, hợp đồng mua bán tài sản (nếu có), và bất kỳ giấy tờ, giấy chứng nhận nào khác liên quan đến việc mua bán tài sản.

Bước 2: Nộp hồ sơ mua bán tài sản trên đất thuê hàng năm

Theo quy định tại điểm b, khoản 1 của Điều 60 trong Luật đất đai, người sử dụng đất cần nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ mua bán, người mua và người bán cần đến cơ quan có thẩm quyền để nộp hồ sơ. Tại đây, họ sẽ được hướng dẫn và thực hiện các thủ tục cần thiết để hoàn tất giao dịch mua bán tài sản trên đất thuê hàng năm. Quá trình này đảm bảo việc giao dịch diễn ra đúng quy định pháp luật và tạo điều kiện cho việc chuyển nhượng tài sản được thực hiện một cách minh bạch, công bằng và hiệu quả.

Bước 3: Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ mua bán tài sản trên đất thuê hàng năm

Sau khi nhận hồ sơ mua bán tài sản trên đất thuê, cơ quan có thẩm quyền tiến hành kiểm tra và xác minh tính hợp lệ của hồ sơ.

- Trong trường hợp đã đầy đủ và hợp lệ, cơ quan sẽ cấp giấy biên nhận cho đối tượng thực hiện thủ tục hành chính. Giấy biên nhận này chứng nhận rằng hồ sơ mua bán đã được tiếp nhận và sẵn sàng tiến hành các bước tiếp theo của quá trình giao dịch.

- Trong trường hợp hồ sơ nhận được chưa đầy đủ và chưa hợp lệ, cơ quan tiếp nhận phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định trong vòng tối đa 03 ngày. Việc này nhằm đảm bảo quy trình giao dịch diễn ra thuận lợi và đảm bảo tính minh bạch trong việc mua bán tài sản trên đất thuê.

Sau khi hồ sơ đã đầy đủ và hợp lệ, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ lập hồ sơ cho bên mua và bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất, và sau đó, chuyển hồ sơ cho cơ quan tài nguyên và môi trường có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ cho thuê đất.

Cơ quan Tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất từ bên bán tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất. Họ cũng ký hợp đồng thuê đất với bên mua tài sản gắn liền với đất và thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán tài sản và phát sinh hiệu lực đối với người mua tài sản.

Bước 4: Nhận kết quả thủ tục mua bán tài sản trên đất thuê hàng năm

Sau khi hoàn thành quá trình thủ tục, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi hợp đồng thuê đất cho người mua và người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê. Đồng thời, họ sẽ chỉnh lý, cập nhật thông tin biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai. Sau đó, họ sẽ trao giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi giấy chứng nhận cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp, đối với các trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại cấp xã.

Qua các bước trên, thủ tục mua bán tài sản trên đất thuê hàng năm được tiến hành một cách chính xác, đảm bảo tuân thủ quy định của pháp luật và đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình giao dịch.

Để biết thêm thông tin chi tiết, quý khách có thể tham khảo các bài viết khác của Luật Minh Khuê như: Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Luật Minh Khuê là một nguồn tư vấn pháp luật đáng tin cậy, cung cấp những thông tin hữu ích về các vấn đề pháp lý khác nhau.  Nếu quý khách có bất kỳ vướng mắc nào hoặc cần sự hỗ trợ về các vấn đề pháp lý khác, quý khách có thể liên hệ với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại 24/7, gọi ngay đến số: 1900.6162 hoặc gửi email trực tiếp tới địa chỉ: ienhe@luatminhkhue.vn. Đội ngũ luật sư của chúng tôi sẽ sẵn lòng hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc của quý khách nhanh chóng và chuyên nghiệp. Cảm ơn quý khách hàng đã quan tâm và theo dõi các bài viết của Luật Minh Khuê. Chúng tôi hy vọng rằng thông tin mà chúng tôi cung cấp sẽ giúp quý khách hiểu rõ hơn về các vấn đề pháp luật quan trọng và đáp ứng được nhu cầu của quý khách.