1. Khái quát về hoạt động thuê nhà trọ

Phòng trọ là một không gian trong một căn nhà hoặc tòa nhà được xây dựng theo dạng dãy nhằm đáp ứng nhu cầu thuê ở của khách hàng. Nơi đây cung cấp chỗ ở cho thuê, và khi khách hàng thuê, họ sẽ trả một khoản phí sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định. Loại hình này khá phổ biến và được nhiều người lựa chọn bởi giá thành rẻ, phù hợp với người lao động, học sinh và sinh viên đi học xa nhà.

Đối tượng thuê nhà trọ thường bao gồm các nhóm sau đây:

- Các cán bộ công chức và nhân viên văn phòng.

- Công nhân và lao động.

- Sinh viên và học sinh.

- Khách du lịch và người đi công tác.

Giá thuê phòng trọ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, hạ tầng giao thông, tiện ích, an ninh xung quanh, chất lượng và tiện nghi trong phòng trọ. Phòng trọ giá rẻ thường được xây dựng tại các khu vực có khu công nghiệp, trường học hoặc vùng ven những khu vực có hạn chế về chất lượng phòng và an ninh. Mức giá thuê phòng trọ giá rẻ dao động từ 1 - 3 triệu đồng/tháng, tùy theo diện tích từ 10 - 25m2. Phòng trọ giá bình dân thường phục vụ cho nhân viên văn phòng, hộ gia đình và sinh viên, có các tiện nghi cơ bản, vị trí đẹp và thuận tiện cho việc di chuyển. Giá thuê trong khoảng từ 3,5 - 6 triệu đồng/tháng, tùy theo diện tích... Còn phòng trọ cao cấp được trang bị đầy đủ tiện nghi, có các tiện ích xung quanh, chất lượng phòng trọ đẹp và vị trí thuận lợi, vì vậy giá thuê thường cao hơn.

Hoạt động thuê nhà, trọ nói chung, là một giao dịch dân sự, trong đó, bên cho thuê nhà có trách nhiệm cung cấp nhà cho bên thuê nhà sử dụng trong thời gian đã thỏa thuận, và bên thuê nhà có nghĩa vụ trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

2. Một số thay đổi lớn ảnh hưởng đến người thuê nhà, trọ hiện nay

2.1. Nhà, trọ thuê rộng tối thiểu 08m2 sàn/người mới có thể đăng ký thường trú

Theo khoản 3 Điều 20 của Luật Cư trú 2020, đòi hỏi bảo đảm điều kiện về diện tích nhà ở tối thiểu được quy định bởi Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, nhưng không thấp hơn 08m2 sàn/người. Trước đây, không có quy định tương tự.

Điều này có ý nghĩa là Luật Cư trú 2020 đã thay đổi so với Luật Cư trú 2006 sửa đổi bổ sung bởi Luật Cư trú 2013, vì trước đây không có yêu cầu về diện tích tối thiểu cho nhà và trọ thuê. Do đó, khi công dân có nhu cầu đăng ký thường trú, họ phải chú ý tuân thủ quy định về diện tích nhà ở tối thiểu này.

2.2. Có thể bị xóa đăng ký thường trú/tạm trú khi chấm dứt việc thuê nhà, trọ

Theo điểm e khoản 1 Điều 29 Luật Cư trú 2020, "Người đã đăng ký tạm trú tại chỗ ở do thuê, mượn, ở nhờ nhưng đã chấm dứt việc thuê, mượn, ở nhờ mà không đăng ký tạm trú tại chỗ ở khác." Trước đây, không có quy định tương tự.

Điều này có nghĩa là khi công dân chấm dứt việc thuê nhà, trọ mà không đăng ký tạm trú tại một địa điểm khác, đăng ký tạm trú hiện tại sẽ bị hủy bỏ.

Từ ngày 01/7/2021, nếu công dân đăng ký tạm trú tại một địa điểm do thuê, mượn nhưng sau 12 tháng kể từ ngày chấm dứt việc thuê, mượn mà vẫn chưa đăng ký tạm trú tại một địa điểm mới (trừ trường hợp quy định tại điểm h khoản 1 Điều 24 Luật Cư trú 2020), đăng ký tạm trú sẽ bị hủy bỏ.

Do đó, nếu đã đăng ký tạm trú hoặc thường trú tại một địa chỉ thuê, trọ nhưng sau đó chấm dứt hợp đồng thuê nhà và chuyển đi mà sau 12 tháng vẫn không đăng ký thường trú tại địa chỉ mới, đăng ký tạm trú/trọ trước đó sẽ bị hủy bỏ.

2.3. Những địa điểm thuê nhà, trọ không được đăng ký thường trú, tạm trú mới

Theo quy định tại khoản 8 Điều 20 và khoản 3 Điều 27 Luật Cư trú 2020, khi công dân thuê nhà, trọ tại các địa điểm sau đây, họ sẽ không được đăng ký thường trú mới hoặc tạm trú mới:

- Chỗ ở nằm trong địa điểm cấm, khu vực cấm xây dựng hoặc lấn, chiếm hành lang bảo vệ quốc phòng, an ninh, giao thông, thủy lợi, đê điều, năng lượng, mốc giới bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử - văn hóa đã được xếp hạng, khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống và khu vực bảo vệ công trình khác theo quy định của pháp luật.

- Chỗ ở mà toàn bộ diện tích nhà ở nằm trên đất lấn, chiếm trái phép hoặc chỗ ở được xây dựng trên diện tích đất không đủ điều kiện xây dựng theo quy định của pháp luật.

- Chỗ ở đã có quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền; chỗ ở là nhà ở mà một phần hoặc toàn bộ diện tích nhà ở đang có tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng nhưng chưa được giải quyết theo quy định của pháp luật.

- Chỗ ở bị tịch thu theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; phương tiện được sử dụng làm nơi đăng ký thường trú đã bị xóa đăng ký phương tiện hoặc không có giấy chứng nhận an toàn kỹ thuật và bảo vệ môi trường theo quy định của pháp luật.

- Chỗ ở là nhà ở đã có quyết định phá dỡ từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2.4. Đã có hồ sơ đăng ký thường trú riêng đối với người thuê nhà, trọ

Theo khoản 3 Điều 21 Luật Cư trú 2020, đã được quy định riêng cho trường hợp đăng ký thường trú đối với người thuê nhà, trọ như sau:

- Tờ khai thay đổi thông tin cư trú, trong đó ghi rõ ý kiến đồng ý cho đăng ký thường trú từ chủ hộ, chủ sở hữu chỗ ở hợp pháp được cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ hoặc người được ủy quyền, trừ trường hợp đã có ý kiến đồng ý bằng văn bản.

- Hợp đồng cho thuê hoặc văn bản về việc cho mượn, cho ở nhờ chỗ ở hợp pháp đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

So với trước đây, Luật Cư trú 2003 chỉ quy định hồ sơ đăng ký thường trú chung mà không có quy định cụ thể cho trường hợp thuê nhà, trọ. Tuy nhiên, hiện nay Luật Cư trú 2020 đã có quy định riêng đối với trường hợp này.

2.5. Có thể bị xóa đăng ký thường trú nếu chủ nhà không đồng ý cho giữ

Theo điểm h khoản 1 Điều 24 Luật Cư trú 2020, người đăng ký thường trú tại chỗ ở do thuê, mượn, ở nhờ, nhưng đã chấm dứt việc thuê, mượn, ở nhờ và không có sự đồng ý từ người cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ để giữ đăng ký thường trú tại địa điểm đó, sẽ bị xóa đăng ký thường trú. Trước đây, không có quy định tương tự.

Vì vậy, khi công dân chấm dứt việc thuê nhà, trọ, nhưng chủ nhà, trọ không đồng ý cho phép giữ đăng ký thường trú tại địa điểm đã thuê, công dân đó sẽ bị xóa đăng ký thường trú.

3. Một số lưu ý pháp lý khác khi thuê nhà, trọ

3.1. Đặt cọc khi thuê nhà, trọ

Việc đặt cọc khi thuê nhà, trọ chỉ bằng thỏa thuận miệng, không ký kết hợp đồng đặt cọc thuê nhà có thể mang đến nhiều rủi ro. Bên cho thuê nhà có thể nhận đặt cọc nhưng lại cho người khác thuê, hoặc bên cho thuê lấy tiền cọc nhưng không trả lại,... Do đó, khi ký hợp đồng đặt cọc thuê nhà, trọ, cần xem xét kỹ, kiểm tra chính xác thông tin các bên tham gia hợp đồng, chi tiết về nhà cho thuê, thời gian thuê, giá trị mẫu hợp đồng thuê nhà.

Đồng thời, trong hợp đồng đặt cọc thuê nhà cần ghi rõ phương thức thanh toán, số tiền đặt cọc cho thuê nhà, quyền và nghĩa vụ của các bên, thời gian hiệu lực của hợp đồng thuê nhà, điều khoản về chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo một phía, các điều khoản thỏa thuận khác, và ký tên của cả hai bên.

3.2. Lập hợp đồng thuê nhà, trọ

Hợp đồng thuê nhà, trọ là một văn bản pháp lý thể hiện sự thỏa thuận giữa người đi thuê và người cho thuê nhà, trọ nhằm đảm bảo quyền và nghĩa vụ của cả hai bên. Trong trường hợp có nhiều người cùng thuê nhà, trọ, cần ghi đầy đủ thông tin của tất cả người thuê vào mẫu hợp đồng để tránh những tranh chấp sau này.

Để đảm bảo tính pháp lý, thông tin về các bên tham gia hợp đồng phải rõ ràng, chính xác và đầy đủ. Bao gồm các nội dung sau:

- Thông tin chi tiết về các bên tham gia hợp đồng

- Chi tiết về nhà, trọ

- Số lượng người tối đa được ở trong phòng

- Giá thuê nhà, trọ

- Hình thức thanh toán tiền thuê trọ

- Giá tiền điện, nước

- Số tiền đặt cọc

- Thời gian hiệu lực của hợp đồng thuê nhà trọ

- Trách nhiệm của các bên tham gia hợp đồng

- Trách nhiệm chung

- Ký tên và ghi rõ họ tên của các bên tham gia hợp đồng

Bài viết liên quan: Mẫu hợp đồng thuê nhà trọ, phòng trọ mới nhất năm 2023

Mời quý khách hàng liên hệ với Luật Minh Khuê qua số hotline: 1900.6162 hoặc qua email: lienhe@luatminhkhue.vn, chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ và giải đáp những thắc mắc về mặt pháp lý của quý khách hàng một cách nhanh chóng nhất. Xin chân thành cảm ơn!