Người mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn có nghĩa vụ gì?

Trong thị trường bất động sản, các giao dịch mua bán, thuê và thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn ngày càng diễn ra phổ biến, đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu an cư và đầu tư của người dân, doanh nghiệp. Bên cạnh việc được pháp luật bảo đảm các quyền lợi chính đáng, người mua, người thuê và người thuê mua cũng phải thực hiện đầy đủ những nghĩa vụ nhất định nhằm bảo đảm tính minh bạch, an toàn và ổn định của giao dịch. Các nghĩa vụ này không chỉ thể hiện trách nhiệm pháp lý của các bên tham gia hợp đồng mà còn góp phần duy trì trật tự, kỷ cương trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Vì vậy, việc nhận diện rõ các nghĩa vụ theo quy định mới nhất của pháp luật là cơ sở quan trọng để các chủ thể phòng ngừa rủi ro và bảo vệ quyền lợi của mình.

1. Cơ sở pháp lý về nghĩa vụ người mua, thuê mua nhà ở, công trình có sẵn

Căn cứ Điều 21 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, pháp luật đã thiết lập hệ thống nghĩa vụ pháp lý cụ thể đối với bên mua, bên thuê và bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn khi tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản. Quy định này đóng vai trò là cơ sở pháp lý trực tiếp điều chỉnh hành vi của các chủ thể nhận chuyển giao quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu tài sản. Thông qua việc liệt kê rõ ràng các nhóm nghĩa vụ như thanh toán, nhận bàn giao, sử dụng đúng công năng và bồi thường thiệt hại, luật bảo đảm tính minh bạch, ràng buộc trách nhiệm giữa các bên trong hợp đồng. Đây là nền tảng quan trọng để xác định quyền – nghĩa vụ tương ứng và xử lý vi phạm khi phát sinh tranh chấp.

Bên cạnh các nghĩa vụ chung, Điều 21 còn quy định nghĩa vụ riêng cho từng trường hợp như mua tài sản đang cho thuê, thuê tài sản hoặc thuê mua phần diện tích thương mại, dịch vụ, qua đó bảo đảm điều chỉnh phù hợp với tính chất đặc thù của từng quan hệ pháp lý. Việc phân tầng nghĩa vụ này thể hiện cách tiếp cận toàn diện của nhà làm luật, vừa bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư, vừa bảo vệ lợi ích của bên thứ ba và lợi ích công cộng. Đồng thời, các quy định còn gắn trách nhiệm của người sử dụng với yêu cầu quản lý vận hành, an toàn công trình và nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, góp phần duy trì trật tự, kỷ cương và sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

2. Nghĩa vụ chung áp dụng cho tất cả chủ thể mua, thuê mua nhà ở công trình xây dựng có sẵn

Căn cứ khoản 1 Điều 21 Luật kinh doanh bất động sản năm 2023, nghĩa vụ chung áp dụng cho tất cả chủ thê mua, thuê mua nhà ở công trình xây dựng sẵn như sau: 

- Nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng

Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn có nghĩa vụ thanh toán đầy đủ tiền theo đúng số tiền, thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng. Đây là nghĩa vụ tài chính cơ bản và cốt lõi nhất, thể hiện trách nhiệm đối giá của bên nhận tài sản trong quan hệ kinh doanh bất động sản. Việc thanh toán đúng hạn là điều kiện để thực hiện bàn giao, chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng và bảo đảm hiệu lực pháp lý liên tục của hợp đồng. Trường hợp vi phạm nghĩa vụ này, bên có lỗi có thể phải chịu các chế tài như phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại hoặc thậm chí bị chấm dứt hợp đồng theo quy định pháp luật và thỏa thuận giữa các bên.

- Nghĩa vụ nhận bàn giao tài sản và hồ sơ

Bên mua, thuê, thuê mua có nghĩa vụ nhận bàn giao nhà ở, công trình xây dựng và toàn bộ hồ sơ pháp lý, kỹ thuật liên quan theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng. Nghĩa vụ này thể hiện trách nhiệm chủ động tiếp nhận tài sản, bảo đảm quá trình chuyển giao được thực hiện kịp thời, tránh việc chậm trễ gây thiệt hại hoặc phát sinh chi phí cho bên bán, bên cho thuê. Đồng thời, thời điểm nhận bàn giao còn là căn cứ pháp lý quan trọng để xác định thời điểm chuyển giao rủi ro, quyền chiếm hữu và nghĩa vụ quản lý, bảo quản tài sản. Vì vậy, việc thực hiện đúng nghĩa vụ này góp phần bảo đảm tính ổn định, minh bạch và an toàn cho giao dịch bất động sản.

- Nghĩa vụ thực hiện đầy đủ cam kết hợp đồng

Bên mua, thuê, thuê mua có nghĩa vụ thực hiện đúng, đầy đủ các cam kết trong hợp đồng và phối hợp với bên bán, cho thuê, cho thuê mua để hoàn tất các thủ tục pháp lý liên quan. Quy định này bảo đảm nguyên tắc thiện chí, trung thực và hợp tác trong giao dịch dân sự – thương mại, hạn chế tình trạng né tránh trách nhiệm hoặc cản trở việc thực hiện hợp đồng. Sự phối hợp tích cực của các bên giúp các thủ tục như sang tên, đăng ký quyền sở hữu, công chứng, chứng thực được tiến hành nhanh chóng và đúng quy định pháp luật. Qua đó, tính hợp pháp và hiệu lực của giao dịch bất động sản được bảo đảm, góp phần phòng ngừa tranh chấp phát sinh.

- Nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do lỗi của mình

Bên mua, thuê, thuê mua phải bồi thường thiệt hại khi do lỗi của mình gây thiệt hại cho bên còn lại hoặc bên thứ ba trong quá trình quản lý, sử dụng nhà ở, công trình xây dựng. Nghĩa vụ này gắn liền với nguyên tắc trách nhiệm dân sự do lỗi được ghi nhận trong pháp luật dân sự, theo đó chủ thể vi phạm phải chịu hậu quả pháp lý tương ứng với hành vi của mình. Quy định góp phần bảo đảm sự công bằng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, đồng thời răn đe các hành vi thiếu trách nhiệm. Qua đó, người sử dụng tài sản được đặt trong yêu cầu phải thận trọng, đúng mục đích và an toàn khi khai thác, sử dụng bất động sản.

- Nghĩa vụ sử dụng đúng công năng và bảo đảm an toàn

Bên mua, thuê, thuê mua có nghĩa vụ sử dụng nhà ở, công trình xây dựng đúng công năng, mục đích và tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường, an ninh trật tự. Quy định này không chỉ nhằm bảo vệ tình trạng an toàn, giá trị và tuổi thọ của tài sản mà còn phòng ngừa các nguy cơ gây thiệt hại cho cộng đồng và xã hội. Việc sử dụng sai mục đích hoặc vi phạm các tiêu chuẩn an toàn có thể dẫn đến rủi ro cháy nổ, ô nhiễm hoặc mất trật tự công cộng, ảnh hưởng đến quyền lợi của nhiều chủ thể khác. Do đó, nghĩa vụ này gắn trách nhiệm cá nhân với lợi ích chung, bảo đảm sự khai thác bất động sản an toàn, văn minh và bền vững.

- Nghĩa vụ không xâm hại lợi ích chung khi cải tạo, sửa chữa

Bên mua, thuê, thuê mua khi thực hiện bảo trì, cải tạo, sửa chữa, phá dỡ hoặc xây dựng lại nhà ở, công trình xây dựng không được làm ảnh hưởng hoặc gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng và quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể khác. Nghĩa vụ này đặt ra giới hạn pháp lý đối với quyền định đoạt tài sản nhằm bảo đảm sự hài hòa giữa lợi ích cá nhân và lợi ích chung của xã hội. Quy định đặc biệt quan trọng trong các công trình có tính chất sử dụng chung như chung cư, trung tâm thương mại, nơi việc can thiệp kết cấu có thể ảnh hưởng đến an toàn toàn bộ công trình. Qua đó, pháp luật ngăn chặn các hành vi xây dựng trái phép, cơi nới hoặc phá dỡ tùy tiện, góp phần bảo đảm trật tự xây dựng và an toàn cộng đồng.

- Nghĩa vụ tạo điều kiện cho kiểm tra, bảo trì hệ thống chung

Bên mua, thuê, thuê mua có nghĩa vụ tạo điều kiện để các bên liên quan và người có thẩm quyền thực hiện kiểm tra, theo dõi, bảo trì, sửa chữa, thay thế, lắp đặt đối với hệ thống trang thiết bị, hạ tầng kỹ thuật và phần diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của công trình. Nghĩa vụ này bảo đảm hoạt động vận hành ổn định, an toàn kỹ thuật và kéo dài tuổi thọ của toàn bộ công trình. Đồng thời, quy định này thể hiện trách nhiệm cộng đồng của các chủ sở hữu, khuyến khích sự hợp tác trong quản lý, bảo trì tài sản chung. Qua đó, pháp luật duy trì sự hài hòa giữa quyền lợi cá nhân và lợi ích chung, góp phần nâng cao tính bền vững của công trình.

- Nghĩa vụ khác theo hợp đồng

Bên mua, thuê, thuê mua còn phải thực hiện các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận trong hợp đồng. Quy định này tôn trọng nguyên tắc tự do thỏa thuận giữa các bên, cho phép linh hoạt bổ sung các nghĩa vụ phù hợp với đặc thù và thực tế giao dịch. Nhờ đó, hợp đồng có thể điều chỉnh các trách nhiệm cụ thể không được liệt kê trong luật nhưng cần thiết để bảo đảm quyền lợi và nghĩa vụ của các bên. Điều này góp phần nâng cao tính thực tiễn, minh bạch và hiệu lực pháp lý của các giao dịch bất động sản.

3. Nghĩa vụ bổ sung đối với phần diện tích thương mại - dịch vụ

Căn cứ khoản 2 Điều 21 Luật kinh doanh bất động sản năm 2023, nghĩa vụ bổ sung đối với phần diện tích thương mại - dịch vụ mua, thuê mua nhà ở công trình xây dựng sẵn như sau: 

- Đóng phí bảo trì, phí quản lý vận hành

Bên mua, thuê mua phần diện tích sàn trong công trình có công năng thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú có nghĩa vụ đóng góp kinh phí bảo trì và phí quản lý, vận hành công trình theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định pháp luật. Nghĩa vụ này bảo đảm nguồn tài chính cần thiết để duy trì, sửa chữa và vận hành các hệ thống kỹ thuật, trang thiết bị, góp phần bảo vệ giá trị và tuổi thọ của công trình. Đồng thời, quy định tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho việc quản lý, khai thác công trình thương mại, hạn chế tranh chấp giữa chủ sở hữu và đơn vị quản lý. Qua đó, trách nhiệm tài chính của người sử dụng gắn liền với lợi ích chung và sự ổn định lâu dài của dự án.

- Tuân thủ quy chế quản lý vận hành

Bên mua, thuê mua phần diện tích sàn trong công trình có công năng thương mại, dịch vụ phải tuân thủ các quy định, quy chế về quản lý và vận hành công trình theo thỏa thuận trong hợp đồng và pháp luật. Nghĩa vụ này bảo đảm trật tự khai thác đồng bộ giữa các chủ sở hữu và đơn vị quản lý, hạn chế xung đột, lấn chiếm hoặc sử dụng sai mục đích. Đồng thời, quy định giúp duy trì hoạt động ổn định, an toàn và hiệu quả của toàn bộ công trình, bảo vệ lợi ích chung của cộng đồng cư dân và các chủ sở hữu khác. Qua đó, pháp luật kết hợp trách nhiệm cá nhân với quản lý tập thể, tạo sự hài hòa trong khai thác và vận hành công trình.

- Tuân thủ pháp luật khi kinh doanh

Bên mua, thuê mua phần diện tích sàn trong công trình có công năng thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú có nghĩa vụ tuân thủ các quy định của pháp luật trong hoạt động quản lý, sử dụng, khai thác và kinh doanh công trình. Nghĩa vụ này bảo đảm mọi hoạt động thương mại được thực hiện hợp pháp, minh bạch, hạn chế rủi ro pháp lý và tranh chấp phát sinh. Đồng thời, quy định góp phần duy trì trật tự thị trường, bảo vệ quyền lợi của các chủ thể tham gia và lợi ích công cộng. Qua đó, pháp luật kết hợp quyền kinh doanh với trách nhiệm tuân thủ, tạo nền tảng ổn định và bền vững cho hoạt động thương mại trong dự án bất động sản.

- Kê khai, nộp thuế

Bên mua, thuê mua phần diện tích sàn trong công trình có công năng thương mại, dịch vụ phải kê khai và nộp thuế theo quy định pháp luật trong quá trình sở hữu, quản lý, sử dụng và khai thác công trình. Nghĩa vụ này bảo đảm thực hiện đầy đủ trách nhiệm tài chính với Nhà nước, đồng thời góp phần minh bạch trong hoạt động kinh doanh. Việc tuân thủ nghĩa vụ kê khai, nộp thuế giúp duy trì công bằng trong thị trường bất động sản thương mại và hạn chế rủi ro pháp lý. Nhóm nghĩa vụ này nhấn mạnh sự kết hợp giữa quyền khai thác thương mại và trách nhiệm tài chính của chủ thể, đảm bảo sự ổn định và bền vững của dự án.

4. Nghĩa vụ khi mua tài sản đang cho thuê

Căn cứ khoản 3 Điều 21 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, khi mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn đang trong thời gian cho thuê, bên mua phải đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của bên thuê còn hiệu lực hợp đồng. Quy định này nhằm bảo vệ tính liên tục của quan hệ thuê, đảm bảo người thuê không bị gián đoạn quyền sử dụng hoặc bị chủ sở hữu mới đơn phương thay đổi các điều kiện thuê. Ví dụ thực tiễn, khi một nhà đầu tư mua một mặt bằng kinh doanh đang cho thuê tại trung tâm thương mại, họ phải tôn trọng hợp đồng thuê còn hiệu lực, không được tự ý tăng giá thuê hoặc yêu cầu bên thuê trả mặt bằng trước hạn.

Quy định này còn thể hiện nguyên tắc pháp lý tôn trọng hợp đồng đã xác lập, ngăn chặn việc xâm phạm quyền lợi của bên thuê bởi chủ sở hữu mới, đồng thời duy trì niềm tin và ổn định trong giao dịch bất động sản. Ví dụ, nếu một căn hộ chung cư đang được thuê dài hạn, chủ sở hữu mới không thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê để bán lại căn hộ, mà phải tiếp tục cho thuê theo điều kiện đã thỏa thuận. Nhờ đó, pháp luật vừa bảo vệ quyền lợi người thuê, vừa đảm bảo tính minh bạch và ổn định của thị trường bất động sản.

5. Nghĩa vụ riêng của bên thuê mua

Căn cứ khoản 4 Điều 21 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bên thuê nhà ở, công trình xây dựng có các nghĩa vụ riêng như sửa chữa hư hỏng do lỗi của mình, trả lại tài sản khi hết hạn hợp đồng, không tự ý cải tạo, thông báo khi cho thuê lại và báo trước khi đơn phương chấm dứt hợp đồng. Những nghĩa vụ này bảo đảm bảo toàn tài sản của chủ sở hữu, hạn chế hư hỏng, thay đổi trái phép và duy trì ổn định quan hệ thuê. Ví dụ thực tiễn, một người thuê căn hộ chung cư không được tự ý đập tường hay thay đổi kết cấu căn hộ mà không có sự đồng ý của chủ sở hữu, đồng thời phải thông báo nếu muốn cho người khác thuê lại trong thời gian hợp đồng còn hiệu lực.

Căn cứ khoản 5 Điều 21 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng còn có nghĩa vụ không thay đổi kết cấu khi chưa được phép, sửa chữa hư hỏng do lỗi của mình, thông báo khi cho thuê lại hoặc khi chuyển nhượng hợp đồng thuê mua. Quy định này nhằm kiểm soát rủi ro phát sinh từ đặc thù vừa thuê vừa có yếu tố mua, bảo đảm quyền lợi của bên cho thuê mua và duy trì an toàn kết cấu công trình. Ví dụ, khi một bên thuê mua mặt bằng thương mại, họ phải thông báo trước nếu muốn cho bên thứ ba thuê lại hoặc chuyển nhượng hợp đồng, tránh việc thay đổi kết cấu gây thiệt hại cho chủ sở hữu và ảnh hưởng đến các bên liên quan khác trong dự án.

Kết luận

Như vậy, các nghĩa vụ của người mua, thuê và thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được quy định nhằm bảo đảm sự cân bằng quyền và lợi ích giữa các bên trong quan hệ giao dịch bất động sản. Việc thanh toán tiền đúng thời hạn, đủ giá trị theo thỏa thuận là nghĩa vụ cơ bản thể hiện trách nhiệm tài chính của chủ thể tham gia hợp đồng. Bên cạnh đó, người sử dụng phải khai thác, quản lý và sử dụng nhà ở, công trình đúng mục đích, đúng công năng và tuân thủ quy định của pháp luật có liên quan. Họ cũng phải thực hiện các nghĩa vụ về thuế, phí, lệ phí và các khoản tài chính phát sinh theo quy định của Nhà nước. Việc bảo quản tài sản, không làm hư hỏng hoặc thay đổi kết cấu trái phép góp phần giữ gìn giá trị và an toàn của công trình. Đồng thời, các bên phải tôn trọng nội dung hợp đồng đã ký kết và hợp tác khi phát sinh vấn đề trong quá trình sử dụng. Những nghĩa vụ này tạo cơ sở pháp lý rõ ràng để hạn chế tranh chấp và bảo đảm trật tự trong giao dịch. Khi mỗi chủ thể tự giác thực hiện trách nhiệm của mình, môi trường kinh doanh bất động sản sẽ trở nên minh bạch và chuyên nghiệp hơn. Đây cũng là điều kiện quan trọng để bảo vệ quyền lợi chính đáng của chính người tham gia giao dịch. Vì vậy, việc tuân thủ đầy đủ các nghĩa vụ pháp luật quy định không chỉ mang tính bắt buộc mà còn góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.