Tuy nhiên về các quy định nộp thuế, khai thuế khi cho thuê nhà tôi chưa được hiểu rõ, chỉ thấy có giấy thông báo của chi cục thuế địa phương về việc yêu cầu tôi khai và nộp thuế cho cơ quan thuế quản lý trực tiếp đó. Mong công ty sớm phản hồi yêu cầu của tôi để tôi có thể nắm được quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề này. Cảm ơn Công ty Luật Minh Khuê.
Luật sư tư vấn:
1. Các loại thuế phải nộp khi cho thuê nhà?
Chủ thể nộp thuế là cá nhân cho thuê nhà trừ trường hợp dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản (cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí).
1.1 Lệ phí môn bài
Theo Điều 1 Thông tư 65/2020/TT-BTC hướng dẫn quy định tại khoản 1 Điều 1 Nghị định số 22/2020/NĐ-CP và Sửa đổi, bổ sung Thông tư số 302/2016/TT-BTC có quy định: "Cá nhân lần đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh được miễn lệ phí môn bài trong năm đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh." Như vậy, nếu đây là năm đầu tiên anh cho thuê nhà thì anh sẽ được miễn lệ phí môn bài hoặc doanh thu cho thuê tài sản trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải nộp lệ phí môn bài.
Đối với những năm tiếp theo lệ phí môn bài được xác định như sau:
| Mức doanh thu | Mức tiền lệ phí môn bài phải đóng |
| Trên 500 triệu đồng/năm | 1.000.000 đồng/năm |
| Trên 300 đến 500 triệu đồng/năm | 500.000 đồng/năm |
| Trên 100 đến 300 triệu đồng/năm | 300.000 đồng/năm |
Lưu ý: Cá nhân (thuộc trường hợp không được miễn lệ phí môn bài) nếu ra sản xuất kinh doanh trong 06 tháng đầu năm thì nộp mức lệ phí môn bài cả năm, nếu ra sản xuất kinh doanh trong 06 tháng cuối năm thì nộp 50% mức lệ phí môn bài của cả năm (Theo Khoản 3 Điều 1 Thông tư 65/2020/TT-BTC Sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 4 của Thông tư số 302/2016/TT-BTC).
1.2 Thuế thu nhập cá nhân
Nếu có doanh thu cho thuê tài sản trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải nộp thuế TNCN; Còn nếu có doanh thu cho thuê tài sản trong năm dương lịch trên 100 triệu đồng thì thuộc trường hợp phải nộp thuế TNCN.
Số tiền thuế thu nhập cá nhân phải nộp được xác định theo công thức sau:
Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN X Tỷ lệ thuế TNCN 5%
Trong đó:
+ Doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê tài sản thuộc diện chịu thuế là doanh thu đã bao gồm thuế. Trường hợp Công ty ký hợp đồng thuê tài sản của các cá nhân, trong hợp đồng quy định giá thuê chưa bao gồm thuế và Công ty chịu trách nhiệm nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản thì Công ty xác định doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN bằng doanh thu chưa bao gồm thuế trả cho cá nhân cho thuê tài sản chia cho (:) 0.9. (Theo công văn Số: 3822/TCT-DNL ngày 22 tháng 08 năm 2016V/v: doanh thu tính thuế đối với trường hợp cá nhân cho thuê tài sản).
+ Doanh thu sẽ được căn cứ chủ yếu vào hợp đồng thuê nhà mà các bên đã ký kết với nhau.
Ví dụ 1: Trong hợp đồng thuê nhà giữa công ty A và chủ nhà là ông B có thỏa thuận giá thuê nhà trong 1 năm là 200 triệu đồng chưa bao gồm thuế và công ty A sẽ nộp thuế thay cho ông B.
Trong trường hợp này thì: Doanh thu tính thuế = (200 triệu đồng : 0,9) => Số thuế TNCN phải nộp = (200 triệu đồng : 0,9) x 5%;
Ví dụ 2: Trong hợp đồng thuê nhà giữa các bên thỏa thuận giá thuê nhà trong 1 năm là 200 triệu đồng đã bao gồm thuế.
Trường hợp này thì: Doanh thu tính thuế = 200 triệu đồng => Số thuế TNCN phải nộp = 200 triệu đồng x 5%;
1.3 Thuế giá trị gia tăng
Nếu có doanh thu cho thuê tài sản trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải nộp thuế GTGT; Còn nếu có doanh thu cho thuê tài sản trong năm dương lịch trên 100 triệu đồng thì thuộc trường hợp phải nộp thuế GTGT.
Số tiền thuế giá trị gia tăng phải nộp được xác định theo công thức sau:
Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT X Tỷ lệ thuế GTGT 5%
Trong đó: Doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê tài sản thuộc diện chịu thuế là doanh thu đã bao gồm thuế. Trường hợp Công ty ký hợp đồng thuê tài sản của các cá nhân, trong hợp đồng quy định giá thuê chưa bao gồm thuế và Công ty chịu trách nhiệm nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản thì Công ty xác định doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN bằng doanh thu chưa bao gồm thuế trả cho cá nhân cho thuê tài sản chia cho (:) 0.9. (Theo công văn Số: 3822/TCT-DNL ngày 22 tháng 08 năm 2016V/v: doanh thu tính thuế đối với trường hợp cá nhân cho thuê tài sản).
2. Cách kê khai thuế cho thuê nhà?
2.1 Cá nhân cho thuê trực tiếp khai thuế cho thuê nhà
+ Hồ sơ khai thuế:
- Tờ khai thuế theo mẫu số 01/TTS ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC;
- Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản theo mẫu số 01-1/BK-TTS ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC;
- Bản sao hợp đồng thuê tài sản, phụ lục hợp đồng ( đối với khai lần đầu);
- Bản sao Giấy ủy quyền ( trong trường hợp ủy quyền khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản);
+ Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế và nộp thuế:
- Nếu cá nhân khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.
Ví dụ: Trong hợp đồng thuê nhà có kỳ thanh toán là theo tháng, hợp đồng có thời hạn tính từ 1/1/2021 và thời hạn thuê là 2 năm. Thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế cho thuê nhà của tháng 1 năm 2021 chậm nhất là ngày 10/02/2021; các tháng tiếp theo tương tự.
- Nếu cá nhân khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo. ( chậm nhất là 31/1 của năm tiếp theo).
- Thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.
+ Nơi nộp hồ sơ khai thuế: Cá nhân có thu nhập từ hoạt động cho thuê nhà tại Việt Nam nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế nơi có nhà cho thuê.
2.2 Doanh nghiệp đi thuê khai thay chủ nhà:
+ Hồ sơ khai thuế:
- Tờ khai thuế theo mẫu số 01/TTS ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC; ( trên tờ khai tích chọn Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế khai thuế thay, nộp thuế thay ...; người thực hiện khai ghi rõ họ tên, là công ty sẽ có đóng dấu hoặc ký điện tử; chứng từ thu thuế thể hiện người nộp là tổ chức khai thay)
- Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản theo mẫu số 01-2/BK-TTS ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC;
- Bản sao hợp đồng thuê tài sản, phụ lục hợp đồng ( đối với khai lần đầu);
+ Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế và nộp thuế:
- Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân trong trường hợp khai tháng hoặc quý như sau:
Tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân thuộc trường hợp nộp hồ sơ khai thuế theo tháng thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 20 của tháng tiếp theo liền kề tháng phát sinh nghĩa vụ khai thuế thay, nộp thuế thay.
Tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân thuộc trường hợp nộp hồ sơ khai thuế theo quý thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của quý tiếp theo liền kề quý phát sinh nghĩa vụ khai thuế thay, nộp thuế thay.
- Tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay nộp hồ sơ khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.
- Tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay nộp hồ sơ khai thuế năm là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên kể từ ngày kết thúc năm dương lịch.
- Thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.
+ Nơi nộp hồ sơ khai thuế: Bên nộp thay cho Cá nhân có thu nhập từ hoạt động cho thuê nhà tại Việt Nam nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế nơi có nhà cho thuê.
3. Có phải xuất hóa đơn khi cá nhân cho thuê nhà không?
Cá nhân cho thuê nhà không phải xuất hóa đơn cho khách hàng đi thuê nhà là cá nhân hoặc công ty vì theo nội dung của Công văn số 1834/TCT-TNCN ban hành ngày 04 tháng 5 năm 2016 V/v xác định ngưỡng doanh thu chịu thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản của Tổng cục Thuế có nêu nội dung như sau:
Cơ quan Thuế không cấp hóa đơn lẻ cho hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho doanh nghiệp thuê kể cả trường hợp doanh thu cho thuê trên 100 triệu đồng/năm. Doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân thì hồ sơ để xác định chi phí được trừ là hợp đồng thuê tài sản, chứng từ trả tiền và chứng từ nộp thuế thay cho cá nhân (nếu có trong trường hợp bên thuê là người nộp thuế thay), không phải lập Bảng kê theo mẫu số 01/TNDN tại Thông tư số 78/2014/TT-BTC. Riêng đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho cơ quan, đơn vị, sử dụng kinh phí Ngân sách Nhà nước thuê và có yêu cầu cấp hóa đơn thì Cơ quan Thuế vẫn thực hiện cấp hóa đơn lẻ cho cá nhân cho thuê tài sản theo quy định.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.
