Nếu chủ nhà chết thì bên thuê có được tiếp tục thuê nhà ở không?

Trong đời sống dân sự, hợp đồng thuê nhà ở là một loại giao dịch phổ biến, gắn liền trực tiếp với nhu cầu sinh hoạt, cư trú ổn định của người dân. Tuy nhiên, không phải lúc nào quan hệ thuê nhà cũng diễn ra suôn sẻ cho đến khi hợp đồng chấm dứt theo thỏa thuận. Thực tế cho thấy, có không ít trường hợp chủ nhà qua đời trong thời gian hợp đồng thuê vẫn còn hiệu lực, khiến bên thuê lo lắng về việc có phải trả lại nhà, ký lại hợp đồng hay chấm dứt việc thuê trước thời hạn.

Cái chết của chủ nhà có làm hợp đồng thuê nhà ở tự động chấm dứt hay không, và quyền lợi hợp pháp của bên thuê sẽ được bảo đảm như thế nào? Việc giải quyết đúng đắn tình huống này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của người thuê mà còn bảo đảm sự ổn định trong quan hệ dân sự, đồng thời hạn chế tranh chấp phát sinh giữa người thuê và những người thừa kế của chủ nhà.

1. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở? 

1.1. Trường hợp thuê nhà ở thuộc tài sản công 

Theo khoản 1 điều 171 Luật nhà ở 2023, trường hợp thuê nhà ở thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 127 của Luật này cụ thể như sau: 

Điều 127. Các trường hợp thu hồi, cưỡng chế thu hồi nhà ở thuộc tài sản công

1. Việc thu hồi nhà ở thuộc tài sản công được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;

b) Hết thời hạn thuê theo hợp đồng mà bên thuê không còn nhu cầu thuê tiếp hoặc hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở;

c) Bên thuê, bên thuê mua trả lại nhà ở đang thuê, thuê mua;

d) Bên thuê không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở theo quy định của Luật này;

đ) Bên thuê chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà không có ai đang cùng sinh sống; người đang thuê nhà ở công vụ chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án;

e) Bên thuê, thuê mua nhà ở không trả đủ tiền thuê nhà ở theo hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

g) Nhà ở cho thuê, cho thuê mua thuộc trường hợp phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở thuộc trường hợp không bảo đảm an toàn trong sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

h) Bên thuê, bên thuê mua sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở hoặc tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở hoặc tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua;

Như vậy, việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở thuộc tài sản công được thực hiện khi phát sinh một trong các trường hợp thu hồi, cưỡng chế thu hồi nhà ở theo quy định của pháp luật, bao gồm các trường hợp vi phạm về thẩm quyền, đối tượng, điều kiện thuê, nghĩa vụ thanh toán, mục đích sử dụng hoặc khi nhà ở không còn đủ điều kiện an toàn để sử dụng. Quy định này nhằm bảo đảm việc quản lý, khai thác và sử dụng nhà ở thuộc tài sản công được thống nhất, chặt chẽ và đúng quy định pháp luật.

1.2. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc tài sản công 

Theo khoản 2 điều 171 Luật nhà ở 2023, Trường hợp thuê nhà ở không thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

- Hợp đồng thuê nhà ở hết thời hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

- Các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

- Nhà ở cho thuê không còn;

- Bên thuê nhà ở là cá nhân chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;

- Bên thuê nhà ở là tổ chức giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động;

- Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc trường hợp bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào mục đích khác.

Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc các bên có thỏa thuận khác;

- Trường hợp quy định tại Điều 172 của Luật này. Cụ thể như sau: 

Điều 172. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;

b) Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

 Như vậy, đối với trường hợp thuê nhà ở không thuộc tài sản công, việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp luật định nêu trên, bao gồm các trường hợp hợp đồng hết hạn, các bên thỏa thuận chấm dứt, nhà ở không còn hoặc không đủ điều kiện sử dụng, cũng như các trường hợp phát sinh từ phía bên thuê hoặc bên cho thuê theo quy định tại Điều 172 Luật Nhà ở 2023. Các quy định này nhằm bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ thuê nhà ở, đồng thời tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho việc chấm dứt hợp đồng, hạn chế tranh chấp và bảo đảm trật tự trong quản lý, sử dụng nhà ở.

2. Nếu chủ nhà chết thì bên thuê có được tiếp tục thuê nhà ở không?

Căn cứ vào Điều 173 Luật Nhà ở 2023, quyền lợi của bên thuê nhà ở được pháp luật ghi nhận và bảo vệ một cách rõ ràng, bảo đảm tính ổn định và liên tục của quan hệ thuê nhà, cụ thể như sau:

2.1. Quyền được tiếp tục thuê nhà đến hết thời hạn hợp đồng khi chủ sở hữu chết

Theo khoản 1 điều 173 Luật nhà ở 2023 quy định như sau: "Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn, bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà cho đến hết thời hạn hợp đồng đã ký kết. Trong trường hợp này, người thừa kế hợp pháp của chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm tiếp tục thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng thuê nhà ở đã được xác lập trước đó, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.Trường hợp chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp thì thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự."

Điều này đồng nghĩa với việc người thừa kế không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở, không được tự ý điều chỉnh giá thuê, thay đổi nội dung hoặc các điều khoản cơ bản của hợp đồng khi hợp đồng vẫn đang còn hiệu lực, nếu không có sự thống nhất, thỏa thuận với bên thuê nhà ở. Mọi quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê trước đây đều được chuyển giao cho người thừa kế và phải được thực hiện một cách liên tục, đầy đủ và đúng như nội dung đã cam kết trong hợp đồng.

Quy định này có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm tính ổn định, liên tục của quan hệ thuê nhà ở, giúp bên thuê yên tâm sử dụng nhà ở theo đúng thời hạn đã thỏa thuận, tránh nguy cơ bị chấm dứt hợp đồng một cách đột ngột hoặc bị áp đặt các điều kiện bất lợi chỉ vì có sự thay đổi về chủ thể sở hữu. Đồng thời, quy định cũng góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên thuê, tạo cơ sở pháp lý rõ ràng để hạn chế và phòng ngừa các tranh chấp có thể phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi chủ sở hữu nhà ở qua đời.

2.2. Quyền tiếp tục thuê nhà khi nhà ở được chuyển quyền sở hữu

Theo khoản 2 điều 173 Luật nhà ở 2023 quy định: "Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê vẫn còn, bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng. Chủ sở hữu mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã được ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác."

Quy định này thiết lập một cơ chế bảo vệ vững chắc cho bên thuê, đảm bảo rằng mọi giao dịch mua bán hoặc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở không xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ. Theo đó, quan hệ thuê nhà được xác lập hợp pháp trước đó sẽ duy trì tính liên tục và hiệu lực cho đến khi kết thúc thời hạn thỏa thuận. Bên thuê có quyền từ chối các yêu cầu chấm dứt hợp đồng sớm, không bị buộc phải di dời hoặc chấp nhận những thay đổi bất lợi về giá thuê và các điều khoản cơ bản khác chỉ vì lý do thay đổi chủ sở hữu.

Về phương diện nghĩa vụ, chủ sở hữu mới (bên nhận chuyển quyền) đương nhiên kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê cũ. Trách nhiệm này bao gồm: bảo đảm điều kiện sử dụng tài sản, tôn trọng thời hạn thuê, thực hiện bảo trì, sửa chữa và tuân thủ mọi cam kết trong hợp đồng đã ký kết. Sự thay đổi chủ sở hữu thực chất chỉ là sự hoán đổi chủ thể thực hiện quyền và nghĩa vụ, hoàn toàn không làm gián đoạn hay thay đổi bản chất của quan hệ pháp lý hiện hữu.

Về mặt xã hội, quy định này phản ánh nguyên tắc ưu tiên bảo vệ sự ổn định trong sinh hoạt và hoạt động kinh doanh của bên thuê. Đặc biệt, đối với các trường hợp sử dụng nhà ở làm nơi cư trú lâu dài hoặc trụ sở sản xuất, sự bảo hộ của pháp luật giúp ngăn ngừa các cú sốc về chỗ ở và kinh tế. Thông qua đó, pháp luật không chỉ hạn chế tối đa các tranh chấp phát sinh từ giao dịch chuyển nhượng mà còn tạo dựng một môi trường pháp lý an toàn, minh bạch cho thị trường bất động sản.

3. Nếu bên thuê nhà ở chết thì người đang cùng sinh sống với bên thuê nhà có được tiếp tục ở không? 

Theo khoản 3 điều 173 Luật nhà ở 2023, Khi bên thuê chết, hợp đồng thuê nhà ở không đương nhiên chấm dứt mà tiếp tục được duy trì đến hết thời hạn đã thỏa thuận. Người đang cùng sinh sống được xem như chủ thể kế tiếp trong quan hệ thuê nhà, tiếp tục hưởng các quyền và đồng thời thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng đã ký kết, bao gồm nghĩa vụ thanh toán tiền thuê, sử dụng nhà ở đúng mục đích và tuân thủ các điều khoản đã thỏa thuận. Toàn bộ nội dung của hợp đồng thuê nhà ở trước đó, như giá thuê, thời hạn thuê, phương thức thanh toán và quyền, nghĩa vụ của các bên, vẫn được giữ nguyên và có giá trị ràng buộc đối với cả người tiếp tục thuê và bên cho thuê. Chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm tôn trọng quyền cư trú hợp pháp này và không được tự ý thu hồi nhà ở khi hợp đồng vẫn còn hiệu lực.

Tuy nhiên, quyền tiếp tục thuê nhà ở của người đang cùng sinh sống không phải là quyền tuyệt đối mà chịu sự giới hạn trong một số trường hợp nhất định. Cụ thể, đối với nhà ở công vụ – loại hình nhà ở gắn liền với chức vụ, nhiệm vụ công tác của người thuê – thì khi bên thuê chết, người đang sinh sống cùng không được tiếp tục thuê. Ngoài ra, nếu trong hợp đồng thuê nhà ở các bên đã có thỏa thuận rõ ràng về việc chấm dứt hợp đồng khi bên thuê chết, thì thỏa thuận này sẽ được ưu tiên áp dụng trên cơ sở tôn trọng quyền tự do cam kết. Bên cạnh đó, trong một số trường hợp đặc thù khác theo quy định riêng của pháp luật, đặc biệt là đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc các dự án có cơ chế quản lý riêng, quyền tiếp tục thuê cũng có thể bị hạn chế hoặc điều chỉnh cho phù hợp. Nhìn chung, quy định này vừa bảo đảm quyền lợi chính đáng của người đang sinh sống, vừa giữ được sự cân bằng cần thiết với quyền quản lý, sử dụng nhà ở của chủ sở hữu.

Kết luận 

Việc chủ nhà chết không làm chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở, nếu hợp đồng đó vẫn còn thời hạn và được giao kết hợp pháp. Quyền và nghĩa vụ của chủ nhà trong hợp đồng thuê sẽ được chuyển giao cho người thừa kế hợp pháp, và người thuê có quyền tiếp tục sử dụng nhà ở theo đúng nội dung đã thỏa thuận. Quy định này thể hiện rõ nguyên tắc tôn trọng sự ổn định của các quan hệ dân sự, đồng thời bảo vệ quyền lợi chính đáng của bên thuê – đối tượng thường ở vào vị thế yếu hơn trong giao dịch. Tuy nhiên, để tránh tranh chấp, người thuê cần lưu giữ đầy đủ hợp đồng, chứng từ thanh toán và chủ động trao đổi rõ ràng với người thừa kế của chủ nhà về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Trong bối cảnh xã hội ngày càng phát triển, việc hiểu đúng và áp dụng đúng quy định pháp luật về thuê nhà ở không chỉ giúp các bên yên tâm thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình mà còn góp phần xây dựng các quan hệ dân sự minh bạch, ổn định và bền vững. Nếu được nhận thức đầy đủ và thực hiện đúng, những tình huống pháp lý phát sinh như việc chủ nhà qua đời sẽ không còn là nỗi lo lớn đối với người thuê nhà.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp