1. Mục tiêu, ý nghĩa của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Khái niệm: Quy hoạch đất đai là sự tính toán, phân bổ đất đai cụ thể về số lượng và chất lượng, vị trí, không gian... cho các mục tiêu kinh tế - xã hội. Nó đảm bảo cho việc sử dụng đất đạt hiệu quả cao nhất phù hợp với các điều kiện về đất đai, khí hậu, thổ nhưỡng và từng ngành sản xuất. Kế hoạch hoá đất đai chính là việc xác định các biện pháp, các thời gian để sử dụng đất theo quy hoạch. Nhiều khi nói quy hoạch hoá đất đai tức là đã bao hàm cả kế hoạch hoá đất đai.

Mục tiêu và ý nghĩa: Căn cứ quan trọng của kế hoạch sử dụng đất hàng năm, trên cơ sở đó để thực hiện và vạch ra các kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của cả nước, của vùng hay địa phương. Chỗ dựa để thực hiện việc quản lý Nhà nước trên địa bàn quy hoạch (hay của cả nước, của vùng tuỳ theo phạm vi quy hoạch). Quy hoạch sử dụng đất đai sẽ hạn chế được tình trạng sử dụng đất tự phát không theo quy hoạch, gây nên những hậu quả lãng phí về sức người sức của. Quy hoạch sử dụng đất đai tạo ra sự ổn định về mặt pháp lý cho việc quản lý Nhà nước về đất đai, làm cơ sở cho việc giao đất, cho thuê đất, đầu tư phát triển kinh tế xã hội, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế, góp phần bảo đảm an ninh lương thực quốc gia và thực hiện nhiệm vụ công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước. Quy hoạch sử dụng đất đai tạo nhiều điều kiện xác lập cơ chế điều tiết một cách chủ động việc phân bổ quỹ đất đai cho các mục đích sử dụng phát triển nông nghiệp, công nghiệp, đô thị, kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội. Công cụ hữu hiệu giúp cho Nhà nước nắm chắc quỹ đất đai và xây dựng chính sách sử dụng đất đai đồng bộ có hiệu quả cao, hạn chế sự chồng chéo trong quản lý đất đai, ngăn chặn các hiện tượng chuyển mục đích sử dụng đất đai tuỳ tiện, hiện tượng tiêu cực, tranh chấp lấn chiếm, huỷ hoại đất đai, phá vỡ cân bằng sinh thái.

2. Nguyên tắc và nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cụ thể như sau:

Về nguyên tắc:

+ Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh.

+ Được lập từ tổng thể đến chi tiết quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên, kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các vùng kinh tế - xã hội; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã.Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.

+ Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu,Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh,Dân chủ và công khai.

+ Bảo đảm ưu tiên quỹ đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, an ninh lương thực và bảo vệ môi trường.

+ Quy hoạch, kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.

Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

Quy hoạch sử dụng đất: Khoanh định các loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư, nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng của từng đại phương và cả nước. Tức là việc ta bố trí địa điểm và phân bổ quỹ đất cho các ngành theo nhu cầu sử dụng đất đai cho phát triển các ngành trên từng địa phương trong cả nước. Điều chỉnh việc khoanh định nói trên cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương và trong phạm vi cả nước.Xã hội ngày càng có xu hướng đi lên, nhu cầu sử dụng đất cho phát triển các ngành ngày càng tăng. Do đó, việc bố trí, phân bổ và điều chỉnh lại quỹ đất đai cho các ngành là việc lên làm. Kế hoạch sử dụng đất :Một là, khoanh định việc sử dụng từng loại đất trong từng thời kỳ kế hoạch. Thường thời gian quy định từ 10 đến 20 năm và lâu hơn nữa. Do đó, để cho quá trình thực hiện nội dung quy hoạch đã làm được dễ dàng người ta chia thời gian quy hoạch thành các kế hoạch 5 năm hoặc 10 năm để thực hiện dần.

Hai là, điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất đai cho phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai được thực hiện trên cái khung màu quy hoạch sử dụng đất đai chỉ ra. Do đó, kế hoạch sử dụng đất đai bị giới hạn trong cái khung đỏ và được điều chỉnh cho phù hợp với quy hoạch.

3. Thẩm quyền quyết định, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định như sau: Quốc hội quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước do Chính phủ trình; Chính phủ xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của đơn vị hành chính cấp dưới trực tiếp các phường, thị trấn và các xã thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị trong kỳ quy hoạch sử dụng đất; Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của xã không thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.

Tuy nhiên, trong những năm qua việc ban hành một số văn bản dưới luật để cụ thể hoá cơ sở pháp lý của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, còn chậm. Như chưa có nghị định của chính phủ về công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, các thông tư của tổng cục địa chính về công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

4. Công bố và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Điều 48 Luật đất đai 2013 quy định về việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được công bố công khai như sau: 

"1. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai

2, Trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định như sau:

a) Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

c) Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện và công bố công khai nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã.

3. Thời điểm, thời hạn công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định sau đây:

a) Việc công bố công khai được thực hiện trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt;

b) Việc công khai được thực hiện trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.”

Từ trước đến nay, người dân thường khó tiếp cận với các quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai, và không có đầy đủ thông tin về quy hoạch được phê duyệt. Việc công bố công khai quy hoạch tại trụ sở UBND cấp cơ sở, tại CQQL đất đai vàthông qua các phương tiện thông tin đại chúng để nhân dân được biết. Từ đó người dân có thể tiếp cận đầy đủ thông tin về quy hoạch, các CQNN thể hiện sự công khai minh bạch trong quá trình xây dựng, lập, phê duyệt để thể hiện sự dân chủ, công khai trong công tác quy hoạch, Điều 49 Luật đất đal 2013 quy định về việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Để không lặp lại những khiếm khuyết trong việc thực hiện quy hoạch, LĐĐ 2013 đã thể hiện sự chỉ đạo sát sao của các cơ quan công quyền trong việc thực hiện quy hoạch: điều 49 đã quy định giao cho Chính phủ chỉ đạo và kiểm tra quá trình thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong phạm vi cả nước. UBND tỉnh, TP TW chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và kiểm tra ở UBND cấp dưới. Cơ chế này đã rộng buộc các cấp chính quyền vào cuộc trong chỉ đạo và thực hiện kế hoạch, nhanh chóng phát hiện các biểu hiện vi phạm về quy hoạch và xử lý kịp thời các hành vi trái pháp luật.

4.2. Liên hệ thực tế hiện nay

- Một số địa phương, nhất là các thành phố trực thuộc Trung ương còn lúng túng trong việc gắn kết giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn.

- Chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trong đó có quy hoạch sử dụng đất của cấp địa phương còn có nội dung chưa phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội và quốc phòng an ninh, tính khả thi thấp, thường phải điều chỉnh lại do việc dự báo phát triển kinh tế - xã hội chưa chính xác, quy hoạch phát triển các ngành chưa thực sự ổn định, việc quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa trở thành ý thức trong các cơ quan và người quản lý; quy hoạch sử dụng đất thường phụ thuộc vào khả năng tìm kiếm được các nhà đầu tư có khả năng thực hiện dự án..

- Việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở một số địa phương còn tuỳ tiện, không tuân thủ các tiêu chí theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Sự phối hợp giữa các cấp, các ngành trong việc lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa chặt chẽ, các ý kiến góp ý thẩm định của các ngành chưa sâu.

- Việc quản lý thực hiện quy hoạch sử dụng đất chưa được các địa phương chú trọng, phân cấp trách nhiệm quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa rõ ràng, còn có tình trạng giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất trái quy hoạch.

- Tình trạng quy hoạch “treo” chưa được xử lý vẫn còn khá phổ biến. Nhân dân tại nhiều khu vực quy hoạch rất bức xúc về tình trạng đã quy hoạch nhưng trong thời gian dài, có nơi tới 10 năm mà không triển khai thực hiện trong khi người sử dụng đất thuộc khu quy hoạch không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không được xây dựng, cải tạo nhà ở, công trình; một số nơi không cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

-Việc công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt còn chậm, chưa được quan tâm đúng mức và mang

tính hình thức.

4.3. Nguyên nhân 

Về pháp luật: Các quy định về quy hoạch sử dụng đất của pháp luật đất đai hiện hành khá đầy đủ và chi tiết, tuy nhiên chưa quy định cụ thể và chi tiết về quy hoạch sử dụng đất đô thị; mặt khác văn bản hướng dẫn thi hành còn bất cập, thiếu tính khả thi;

Về tổ chức: Pháp luật đất đai hiện hành chưa quy định cụ thể về các tổ chức được phép hoạt động trong lĩnh vực quy hoạch sử dụng đất (tư vấn, thiết kế, thẩm định, sản xuất - lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất).

Tài chính không đảm bảo: Kinh phí không đáp ứng yêu cầu triển khai thực hiện quy hoạch, sử dụng đất, đặc biệt cấp huyện và cấp xã; nguồn vốn của Nhà nước, chủ đầu tư thuộc các thành phần kinh tế không đủ để triển khai dự án theo quy hoạch được duyệt;

Nhân lực: Các cấp địa phương, tỉnh huyện, xã hiện không đủ cán bộ triển khai lập quy hoạch sử dụng đất, phần lớn phải hợp đồng với các doanh nghiệp, đơn vị sự nghiệp. Việc triển khai quy hoạch sử dụng đất do nhiều tổ chức (không ít các tổ chức không chuyên nghiệp) thực hiện, thiếu tính chuyên nghiệp. Đào tạo cán bộ quy hoạch sử dụng đất thiếu định hướng, không có chuẩn về chương trình, kế hoạch đào tạo, giáo trình, tài liệu , chất lượng đào tạo còn hạn chế.

4.4. Giải pháp:

Về pháp luật: Nghiên cứu việc sửa đổi, bổ sung một số quy định về quy hoạch sử dụng đất của Luật Đất đai , Nghị định 181/2004/NĐ-CP cho phù hợp với yêu cầu của thực tiễn.

Về tài chính: ngân sách Nhà nước đảm bảo đủ cho công tác lập quy hoạch sử dụng đất các cấp theo nguyên tắc chấp trên đảm bảo cho cấp dưới trực tiếp; huy động các nguồn vốn đầu tư của các thành phần kinh tế, tăng cường nguồn lực tài chính thực hiện dự án đầu tư theo quy hoạch được duyệt; Về đào tạo, phát triển nguồn nhân lực: thống nhất việc đào tạo cán bộ quy hoạch sử dụng đất các cấp: Sau đại học, Đại học, Cao đẳng và Trung học chuyên nghiệp, xây dựng chương trình, kế hoạch, đào tạo, giáo trình chuẩn; tăng cường năng lực trang thiết bị cho các cơ sở đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ giảng dạy. Triển khai tốt việc công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt để nhân dân biết. Thực hiện và kiểm tra, theo dõi việc thực hiện; Khắc phục tình trạng quy hoạch “treo”; kịp thời đề xuất điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho phù hợp với nhu cầu và khả năng sử dụng đất thực tế.

 

Trên đây là tư vấn của chúng tôi về Một số vấn đề lý luận về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và thẩm quyền quyết định, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.  Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900 6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê