Một số vấn đề pháp lý cần biết khi cho thuê nhà ở

1. Hiểu thế nào về cho thuê nhà ở?

Cho thuê nhà ở là quá trình cho phép một bên (chủ nhà) chuyển quyền sử dụng nhà ở cho bên thuê nhằm mục đích sử dụng nhà ở trong một thời gian nhất định. Trong giao dịch cho thuê nhà ở, chủ nhà và người thuê sẽ thỏa thuận về các điều kiện và quyền lợi liên quan đến việc thuê nhà.

Thông thường, người thuê sẽ trả một khoản tiền thuê hàng tháng cho chủ nhà và tuân thủ các quy định và điều khoản đã được thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà.

2. Một số vấn đề pháp lý cần biết khi cho thuê nhà ở

2.1. Cho thuê nhà ở có phải đăng ký kinh doanh hay không?

Hoạt động cho thuê nhà ở được xem là một hình thức kinh doanh bất động sản và không thuộc các trường hợp không cần đăng ký kinh doanh theo quy định tại Nghị định 39/2007/NĐ-CP về việc cá nhân hoạt động thương mại độc lập, thường xuyên không cần đăng ký kinh doanh.

Cá nhân cho thuê nhà không thuộc những trường hợp không phải đăng ký kinh doanh, nhưng nếu thuộc trường hợp kinh doanh bất động sản nhỏ lẻ theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 79 Nghị định số 01/2021/NĐ-CP, có những trường hợp không phải đăng ký kinh doanh, như hộ gia đình sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp, làm muối, người bán hàng rong, quà vặt, buôn chuyến, kinh doanh lưu động, kinh doanh thời vụ, làm dịch vụ có thu nhập thấp không phải đăng ký hộ kinh doanh, trừ trường hợp kinh doanh các ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện. Mức thu nhập thấp áp dụng trên phạm vi địa phương được quy định bởi Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Tuy nhiên, dựa vào quy định trên, mặc dù không phải đăng ký thành lập doanh nghiệp, nhưng việc kinh doanh cho thuê bất động sản không thuộc những trường hợp không phải đăng ký kinh doanh. Do đó, cá nhân cho thuê nhà phải tiến hành đăng ký dưới hình thức hộ kinh doanh.

2.2. Cho thuê nhà ở có phải lập hợp đồng cho thuê và công chứng hay không?

Trong quá trình cho thuê nhà ở, các bên liên quan cần thống nhất và lập Hợp đồng cho thuê, tuân thủ các nội dung căn bản quy định tại Điều 121 của Luật Nhà ở năm 2014.

Theo quy định tại Khoản 2, Điều 122 của Luật Nhà ở 2014, hợp đồng cho thuê nhà ở không bắt buộc phải được công chứng, trừ khi có sự yêu cầu từ các bên. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng sẽ được xác định theo thỏa thuận của các bên; trong trường hợp không có thỏa thuận, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng sẽ là thời điểm ký kết hợp đồng.

2.3. Cho thuê nhà ở cần thực hiện những thủ tục về cư trú nào?

Khi người thuê nhà là cá nhân và thuê với mục đích để ở, các cá nhân và hộ gia đình sở hữu nhà cho thuê phải ngay lập tức thông báo về việc lưu trú của người thuê cho Công an xã, phường, thị trấn tại địa phương nơi có căn nhà cho thuê.

Cá nhân và hộ gia đình sở hữu nhà cho thuê yêu cầu người thuê cung cấp một trong các giấy tờ sau để tiến hành thông báo lưu trú: Chứng minh nhân dân, Hộ chiếu Việt Nam còn giá trị, giấy tờ tùy thân khác hoặc giấy tờ được cấp bởi cơ quan, tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn. Trường hợp người thuê nhà dưới 14 tuổi, không cần phải xuất trình các giấy tờ trên, nhưng phải cung cấp thông tin cá nhân của người dưới 14 tuổi.

Thông báo lưu trú có thể được thực hiện trực tiếp, qua điện thoại hoặc trên Internet, mạng máy tính thông qua phương thức công bố của Công an xã, phường, thị trấn.

Nếu cá nhân và hộ gia đình không có đăng ký thường trú tại địa phương nơi có căn nhà cho thuê, có thể yêu cầu người thuê tự thực hiện việc thông báo lưu trú.

Quá trình thông báo lưu trú không yêu cầu biểu mẫu cụ thể, người thông báo chỉ cần cung cấp bản sao các giấy tờ đã nêu trên và các thông tin cơ bản như: số điện thoại của người thuê nhà, thời điểm bắt đầu lưu trú và dự kiến rời đi (dựa trên hợp đồng cho thuê).

2.4. Cho thuê nhà ở phải khai và nộp những loại thuế nào?

Cá nhân và hộ gia đình cho thuê nhà ở có trách nhiệm đăng ký và nộp thuế cho hai loại thuế chính là Thuế thu nhập cá nhân và Thuế giá trị gia tăng, được gọi chung là "thuế".

Có hai phương pháp tính thuế áp dụng cho hoạt động cho thuê nhà ở, được xác định theo thứ tự như sau: Phương pháp tính thuế từ cho thuê tài sản áp dụng cho hoạt động cho thuê nhà ở chung. Tuy nhiên, khi cho thuê nhà ở với mục đích sau đây, sẽ áp dụng phương pháp tính nộp thuế khoán:

• Cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác.
• Cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn cho sinh viên, công nhân và các đối tượng tương tự.
• Cung cấp cơ sở lưu trú kết hợp với dịch vụ ăn uống và/hoặc các hoạt động giải trí.

Điều này có nghĩa là khi cho thuê nhà ở theo các trường hợp nêu trên, phải áp dụng phương pháp tính nộp thuế khoán, thay vì phương pháp tính thuế từ cho thuê tài sản.

Việc xác định phương pháp tính thuế là cần thiết vì hai phương pháp này có những khác biệt quan trọng, được trình bày chi tiết trong bảng dưới đây:

Cá nhân và hộ gia đình hoàn toàn có thể tự mình xác định phương pháp tính thuế bằng cách xác định xem họ thuộc trường hợp nào được liệt kê ở trên hay không, để thực hiện việc khai thuế đầy đủ và đúng pháp luật.

Ngoài ra, cần thêm thông tin rằng việc cung cấp cơ sở lưu trú theo ngày hoặc theo tuần được coi là cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn, theo hướng dẫn về ngành "Dịch vụ lưu trú ngắn ngày" được quy định trong Quyết định 27/2018/QĐ-TTg về Hệ thống ngành kinh tế Việt Nam.

2.5. Cho thuê nhà ở phải khai và nộp lệ phí Môn bài như thế nào?

Cá nhân và hộ gia đình cho thuê nhà ở sẽ tuân theo phương pháp tính thuế nào và thực hiện khai và nộp lệ phí môn bài theo cách riêng, được mô tả chi tiết trong bảng dưới đây:

3. Nắm được những vấn đề pháp lý cần biết khi cho thuê nhà ở có ý nghĩa gì?

Nắm được những vấn đề pháp lý cần biết khi cho thuê nhà ở có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo vệ quyền và lợi ích của cả chủ nhà và người thuê, cụ thể:

- Bảo vệ quyền và nghĩa vụ của chủ nhà: Nắm rõ các quy định pháp luật liên quan đến cho thuê nhà ở giúp chủ nhà hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình. Điều này bảo đảm rằng chủ nhà được đối xử công bằng và tuân thủ đúng quy trình pháp lý khi có tranh chấp hoặc vi phạm từ phía người thuê.

- Bảo vệ quyền và nghĩa vụ của người thuê: Hiểu và tuân thủ các quy định pháp luật liên quan đến cho thuê nhà ở giúp người thuê có sự đảm bảo về quyền lợi của mình. Điều này đảm bảo rằng người thuê được an toàn, không bị kỳ thị hoặc bị lợi dụng, và có quyền yêu cầu chủ nhà thực hiện các nghĩa vụ cần thiết.

- Xác định rõ trách nhiệm và nghĩa vụ của các bên: Vấn đề pháp lý trong cho thuê nhà ở giúp xác định rõ trách nhiệm và nghĩa vụ của cả chủ nhà và người thuê. Điều này bao gồm việc định rõ các quyền và trách nhiệm về bảo trì, sửa chữa, thanh toán tiền thuê, và tuân thủ các quy tắc và quy định cần thiết.

- Giảm thiểu tranh chấp và xung đột: Hiểu và tuân thủ các quy định pháp luật giúp giảm thiểu khả năng xảy ra tranh chấp và xung đột giữa chủ nhà và người thuê. Nếu có tranh chấp xảy ra, vấn đề pháp lý sẽ cung cấp cơ sở để giải quyết một cách công bằng và có lợi cho cả hai bên.

- Tạo sự tin tưởng và ổn định: Tuân thủ vấn đề pháp lý trong cho thuê nhà ở giúp tạo ra một môi trường ổn định và đáng tin cậy cho cả chủ nhà và người thuê. Cả hai bên sẽ có niềm tin và an tâm khi biết rằng quyền và lợi ích của mình được bảo vệ theo quy định của pháp luật.

Tóm lại, nắm rõ những vấn đề pháp lý liên quan đến cho thuê nhà ở là một phần quan trọng trong việc bảo vệ quyền và lợi ích của cả chủ nhà và người thuê, đồng thời tạo ra một môi trường thuê nhà ổn định và công bằng.

Hy vọng rằng những nội dung đã được trình bày ở trên sẽ giúp mọi người nắm vững những vấn đề pháp lý quan trọng, từ đó đảm bảo cho hoạt động cho thuê nhà ở được diễn ra thuận lợi và tuân thủ đúng quy định pháp luật.

Để tìm hiểu thêm thông tin liên quan, mời quý bạn đọc tham khảo bài viết: Hợp đồng thuê nhà ở là gì? Đặc điểm hợp đồng thuê nhà ở 

Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết của Luật Minh Khuê, Nếu quý khách có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần sự hỗ trợ về các vấn đề pháp lý khác, xin vui lòng liên hệ với bộ phận Luật sư tư vấn pháp luật nhà ở trực tuyến qua số hotline: 1900.6162 hoặc gửi yêu cầu tư vấn qua email: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp kịp thời. Chúng tôi xin chân thành cảm ơn quý khách hàng đã quan tâm và theo dõi bài viết của Luật Minh Khuê.