Một số vấn đề pháp lý quan trọng cần biết khi mua căn hộ

1. Lưu ý về hợp đồng mua bán căn hộ

Thứ nhất, việc thanh toán trong hợp đồng này yêu cầu sử dụng đồng Việt Nam làm đơn vị tiền tệ. Bất kỳ việc sử dụng ngoại tệ nào trong quá trình thanh toán sẽ dẫn đến vô hiệu hóa hợp đồng, không được công nhận và không có giá trị pháp lý. Chúng ta cần đảm bảo tính nhất quán và tuân thủ quy định pháp luật về việc sử dụng tiền tệ trong giao dịch

Thứ hai, bên bán hàng phải đáp ứng các yêu cầu pháp lý và được ủy quyền hoặc đại diện bởi chủ đầu tư theo quy định. Việc thực hiện hợp đồng bởi một bên không đúng với tư cách và quyền hạn pháp lý này sẽ dẫn đến vô hiệu hóa hợp đồng. Chúng ta cần đảm bảo tính chính xác và đúng đắn trong việc xác định bên bán hàng, để đảm bảo sự thực thi hiệu quả của hợp đồng.

Thứ ba, trong trường hợp mua bán nhà ở được hình thành trong tương lai, thì thời điểm ký kết hợp đồng sẽ tuân theo quy định của pháp luật, nghĩa là tại thời điểm dự án hoán thành xây dựng phần móng. Việc lựa chọn thời điểm ký kết hợp đồng phải được quan tâm và cân nhắc kỹ lưỡng để đảm bảo rằng đây là một thời điểm thích hợp để tiến hành giao dịch

Thứ tư, rất quan trọng trong hợp đồng này là việc chủ đầu tư phải cam kết đảm bảo bảo hành căn hộ chung cư cho bên mua trong một thời gian tối thiểu là 60 tháng, tính từ ngày hoàn thành xây dựng và nghiệm thu căn hộ. Điều này là bắt buộc theo quy định của pháp luật để đảm bảo quyền lợi của bên mua. Đây là một yếu tố quan trọng cần được đề cập và đảm bảo trong hợp đồng.

Điều này đặc biệt quan trọng để đảm bải tính minh bạch và công bằng trong quá trình mua bán nhà ở, đồng thời đảm bảo rằng cả hai bên đều tuân thủ quy định pháp luật và có một nền tảng pháp lý vững chắc cho giao dịch.

2. Một số vấn đến pháp lý quan trọng cần biết khi mua căn hộ

* Theo quy định tại Điều 147 của Luật Nhà ở năm 2014, chủ đầu tư dự án (gọi tắt là Chủ đầu tư) được ủy quyền có quyền thế chấp căn hộ nhằm đảm bảo thực hiện dự án. Trước khi ký hợp đồng mua bán căn hộ, Chủ đầu tư cần phải thực hiện việc giải chấp căn hộ đó.

Vì vậy, khi quan tâm đến một dự án cụ thể, người mua cần thận trọng và nghiên cứu kỹ để biết liệu dự án đó đang bị thế chấp hay không. Nếu người mua quyết định tiến tới ký hợp đồng mua bán, họ nên yêu cầu Chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ chứng minh rằng căn hộ đã được giải chấp.

Một phương tiện tiện lợi để tra cứu thông tin về dự án đang thế chấp là sử dụng mã số doanh nghiệp của Chủ đầu tư để tìm hiểu trực tuyến. Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm cung cấp dịch vụ này, cho phép người mua tra cứu thông tin về các dự án đang được thế chấp bởi Chủ đầu tư đó. Việc này giúp người mua có cái nhìn tổng quan và đáng tin cậy hơn về tình trạng pháp lý của căn hộ mà họ quan tâm

* Theo quy định tại Điều 56 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, việc bảo đảm nghĩa vụ tài chính của Chủ đầu tư đối với người mua căn hộ là rất quan trọng. Để đảm bảo điều này, Chủ đầu tư phải ký kết một hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng thương mại, nhằm đảm bảo rằng khi Chủ đầu tư không thực hiện cam kết bàn giao căn hộ đúng tiến độ, người mua sẽ nhận được bồi thường tài chính.

Vì vậy, việc kiểm tra nội dung hợp đồng mua căn hộ trở nên cực kỳ quan trọng. Người mua cần chú ý xem liệu hợp đồng có chứa các điều khoản và khoản quy định về việc Chủ đầu tư phải hoàn trả số tiền đặt cọc và các khoản tiền khác cho người mua trong trường hợp không thực hiện cam kết bàn giao căn hộ.

Thứ hai, người mua cần yêu cầu Chủ đầu tư cung cấp bản sao hợp đồng bảo lãnh giữa Chủ đầu tư và ngân hàng. Điều này giúp người mua có một văn bản hợp pháp và cung cấp đủ thông tin về cam kết bảo đảm tài chính từ Chủ đầu tư và ngân hàng. Quan trọng hơn cả, người mua nên đảm bảo rằng Chủ đầu tư cung cấp đầy đủ các giấy tờ liên quan để bảo vệ quyền lợi tài chính của mình. Điều này đảm bảo rằng giao dịch mua căn hộ diễn ra trong một môi trường an toàn, tin cậy và đáng tin cậy.

* Theo quy định tại Điều 108 của Luật Nhà ở năm 2014, người mua căn hộ trong chung cư phải đóng một khoản kinh phí bảo trì tương đương 2% giá trị căn hộ. Khoản tiền này được tính vào tổng số tiền phải thanh toán khi nhận bàn giao căn hộ và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán.

Vì vậy, khi tiến hành kiểm tra hợp đồng mua bán căn hộ, người mua nên đặc biệt chú ý xem tổng số tiền phải thanh toán và các khoản thanh toán từng đợt có bao gồm khoản kinh phí bảo trì hay không. Điều này đảm bảo rằng người mua đã tính toán đầy đủ và hiểu rõ về tổng chi phí liên quan đến việc sở hữu căn hộ.

Trước khi ký kết hợp đồng mua bán, người mua cần kiểm tra kỹ các điều khoản và khoản quy định liên quan đến kinh phí bảo trì, đảm bảo rằng nó đã được bao gồm và được xác định rõ ràng trong hợp đồng. Nếu có bất kỳ sự không rõ ràng hay thiếu sót nào, người mua cần đưa ra câu hỏi hoặc yêu cầu sự làm rõ từ phía Chủ đầu tư để đảm bảo sự minh bạch và đúng đắn trong quá trình thanh toán

* Theo quy định tại Điều 55 và Điều 57 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, các giao dịch liên quan đến căn hộ được tiến hành theo những quy định chi tiết nhằm đảm bảo sự công bằng và an toàn cho người mua.

Trước hết, Chủ đầu tư chỉ được thực hiện giao dịch căn hộ sau khi hoàn thành phần móng của tòa nhà. Điều này làm cho việc xây dựng căn hộ được đảm bảo trên một nền móng vững chắc và bảo đảm sự an toàn cho người sử dụng. Người mua cần hiểu rõ rằng việc ký kết hợp đồng trước khi hoàn thành phần móng có thể mang lại rủi ro và tranh chấp trong tương lai.

Ngoài ra, việc thanh toán trong quá trình mua căn hộ cũng có những quy định cụ thể. Nếu thanh toán được chia thành nhiều đợt, người mua không nên thanh toán quá 30% giá trị căn hộ trong đợt đầu tiên. Các đợt thanh toán tiếp theo phải tuân thủ tiến độ xây dựng, nhưng không được vượt quá 70% giá trị còn lại. Điều này nhằm đảm bảo rằng người mua chỉ thanh toán một phần nhỏ hơn của tổng giá trị căn hộ khi đã đạt được tiến độ xây dựng đáng tin cậy.

Tóm lại, quy định rõ ràng là Chủ đầu tư không được yêu cầu người mua thanh toán toàn bộ giá trị căn hộ trước khi hoàn thành bàn giao. Điều này đảm bảo quyền lợi tài chính và đảm bảo cho người mua một quá trình mua căn hộ an toàn và đáng tin cậy

3. Quy định về diện tích căn hộ

Theo quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật Nhà ở năm 2014 thì diện tích sử dụng của căn hộ và các phần khác trong một nhà chung cư được xác định dựa trên tiêu chuẩn kích thước thông thủy. Điều này đảm bảo tính chính xác và công bằng trong việc đo lường diện tích thực tế của các không gian quan trọng trong căn hộ.

Diện tích sử dụng bao gồm các phòng bên trong căn hộ, ban công và lô gia (nếu có). Tuy nhiên, không tính diện tích của tường bao ngoài căn hộ, tường chia giữa các căn hộ, diện tích sàn có cột và hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Điều này giúp loại bỏ những yếu tố không liên quan và tập trung vào diện tích thực tế mà người sử dụng căn hộ có quyền sử dụng và sở hữu.

Khi tính toán diện tích của ban công, toàn bộ diện tích sàn được tính vào. Trường hợp ban công có một phần diện tích chung với tường, diện tích được tính từ phần mép trong của tường chung. Điều này đảm bảo rằng diện tích ban công được xác định một cách chính xác và công bằng. Qua đó, quy định này tạo ra một phương pháp đo lường diện tích sử dụng căn hộ trong một tòa nhà chung cư đáng tin cậy và nhất quán. Người mua căn hộ và chủ sở hữu có được sự rõ ràng và minh bạch về diện tích thực tế mà họ sở hữu, đồng thời đảm bảo sự công bằng trong giao dịch và sử dụng căn hộ.

Bên cạnh việc tham khảo thông tin trên, quý khách có thể tham khảo bài viết sau để có thêm thông tin: Mua căn hộ chung cư cần xác minh thông tin gì về chủ đầu tư, dự án đầu tư xây dựng chung cư. Còn khúc mắc nào, vui lòng liên hệ 1900.6162 hoặc gửi email tới: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ. Trân trọng./.