1. Tại sao người dân lại lựa chọn mua bán đất qua hợp đồng ủy quyền?

Mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền là việc hai bên không lập hợp đồng mua bán đất mà lập và công chứng hợp đồng ủy quyền. Tức là bên bán sẽ ủy quyền chó bên mua được phép bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho thuê, cho thuê lại... (tất cả các quyền như một chủ sở hữu thực thụ với mảnh đất).

Hiện nay, vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua hợp đồng ủy quyền diễn ra ngày càng phổ biến. Người dân dần có xu hướng sử dụng hợp đồng ủy quyền để thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nguyên nhân xuất phát từ những lý do cụ thể sau đây:

- Việc giao kết hợp đồng ủy quyền khá đơn giản và nhanh chóng. Các bên chỉ cần thỏa thuận về nội dung ủy quyền, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hoạt động chuyển giao nhiệm vụ. Sau khi được công chứng, bản hợp đồng này sẽ có hiệu lực về mặt pháp luật. Điều đặc biệt, bên nhận ủy quyền sẽ phải đảm nhiệm thực hiện theo nội dung đã thỏa thuận cam kết trong hợp đồng ủy quyền. Nếu không tuân thủ sẽ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.

- Khi giao kết hợp đồng ủy quyền, bên chuyển nhượng (bên bán) sẽ ủy quyền cho bên nhận ủy quyền (bên mua) có toàn quyền sử dụng, định đoạt với đất đai này. Thời hạn của hợp đồng ủy quyền cũng được các bên thỏa thuận là vô hạn. Do đó, dù dưới hình thức nhận ủy quyền, nhưng bên mua đất vẫn có toàn quyền sử dụng và quyết định đối với đất đai.

- Việc thực hiện mua bán nhà đất dưới hình thức ủy quyền, sẽ giúp các bên tránh được những khoản lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sang tên quyền sử dụng đất.

2. Mua bán đất đai bằng hợp đồng ủy quyền có hiệu lực pháp luật không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng ủy quyền như sau: Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa bên ủy quyền và bên được về việc thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Như vậy, bản chất của hợp đồng uỷ quyền là sự tự nguyện thoả thuận giữa bên uỷ quyền và bên được uỷ quyền, theo đó bên được uỷ quyền thay mặt, nhân danh bên uỷ quyền để thực hiện công việc do 2 bên thoả thuận mà sự thoả thuận đó không trái đạo đức xã hội, phù hợp với quy định của pháp luật. Đồng thời, công việc được uỷ quyền phải là những công việc diễn ra thực tế trong đời sống xã hội mà bên uỷ quyền có quyền hoặc nghĩa vụ thực hiện và bên được uỷ quyền có thể thực hiện. Bên uỷ quyền chỉ phải trà thù lao nếu 2 bên có thoả thuận.

Từ quy định trên có thể thấy bên được ủy quyền chỉ nhân danh, thay mặt bên ủy quyền sử dụng thửa đất, chuyển nhượng, tặng cho và các quyền khác nếu có thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền, người được uỷ quyền không thể chuyển nhượng cho chính bản thân mình vì không không phải là thành phần trong hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thực tiễn cho thấy một số trường hợp khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản thay vì tiến hành giao kết bằng văn bản hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền thì giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng lại đồng thời thực hiện 2 hợp đồng song song gồm: hợp đồng uỷ quyền có công chứng, chứng thực (nhằm che dấu việc mua bán thật bên trong) và hợp đồng chuyển nhượng (mua bán) chỉ hai bên ký kết mà không có công chứng, chứng thực.

Pháp luật đất đai không đưa ra khái niệm cụ thể về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai, tuy nhiên hiểu theo cách chung nhất thì: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức chủ sở hữu chuyển giao đất cùng với quyền sử dụng của mình cho người nhận chuyển nhượng. Chủ sở hữu sẽ nhận được được một số tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất theo thỏa thuận giữa các bên.

Căn cứ theo quy định tại Luật Đất đai 2013 để được cơ quan đăng ký đất đai đăng ký vào sổ địa chính thì các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện đầy đủ các thủ tục như:

- Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực…

- Kê khai nghĩa vụ tài chính và đóng thuế thu nhập cá nhân (kể cả trường hợp được miễn nộp thuế)

- Đăng ký biến động đất đai và nộp hồ sơ đăng ký biến động cho cơ quan đăng ký đất đai.

Như vậy, việc mua bán đất đai bằng hợp đồng ủy quyền sẽ không có hiệu lực pháp luật.

>> Xem thêm: Ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục mua bán đất được không?

3. Mua bán đất đai bằng hợp đồng ủy quyền có thể xảy ra các rủi ro gì?

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền có thể xảy ra các rủi ro sau:

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có hiệu lực

Để tiến hành đăng ký vào sổ địa chính, sang tên đất thì cần có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng hoặc chứng thực. Do đó mà không thể chứng minh hiệu lực của việc chuyển nhượng đất trong trường hợp này.

Đồng thời, khi giá đất lên cao người bán có thể dễ dàng đổi ý thì rất dễ xảy ra tình trạng người bán yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu vì bản chất của hợp đồng ủy quyền nhằm để che dấu việc chuyển quyền sử dụng nhà đất.

Quyền đối với thửa đất có thể bị giới hạn theo phạm vi ủy quyền

Bên được ủy quyền chỉ nhân danh, thay mặt bên ủy quyền sử dụng thửa đất, chuyển nhượng, tặng cho và các quyền khác nếu có thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền.

Pháp luật trao cho các bên quyền tự thỏa thuận phạm vi ủy quyền. Do đó, trong nhiều trường hợp bên nhận ủy quyền sẽ không được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất nếu hợp đồng ủy quyền không thỏa thuận.

Pháp luật cho phép các bên dễ dàng đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Do đó, khi một trong các bên cảm thấy phúc lợi từ việc chuyển nhượng đất này không còn tốt như mong muốn hay vì nhiều lý do khác thì vẫn có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyền này bất cứ lúc nào, và người chịu thiệt sẽ là bên còn lại.

Hợp đồng có thể chấm dứt bất cứ lúc nào

Hợp đồng đương nhiên hết hiệu lực nếu một bên chết

Theo quy định của pháp luật dân sự thì đại diện theo ủy quyền sẽ chấm dứt trong một số trường hợp: người được đại diện hoặc người đại diện đơn phương chấm dứt thực hiện việc ủy quyền; người được đại diện, người đại diện là cá nhân chết và khi đó người thân của người được ủy quyền sẽ gặp rắc rối trong việc làm thủ tục thừa kế tài sản đã mua. Do đó, khi người ủy quyền chết, quyền sử dụng đối với thửa đất trong hợp đồng sẽ trở thành di sản thừa kế và sẽ được chia cho những người thừa kế của người ủy quyền theo quy định của pháp luật về thừa kế, người được ủy quyền sẽ không còn quyền lợi gì với thửa đất nữa.

Có rất nhiều rủi ro pháp lý trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền mà có thể làm ảnh hưởng quyền lợi của các bên. Chính vì vậy mà không nên mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền. Bài viết tham khảo: Rủi ro của hợp đồng uỷ quyền định đoạt nhà đất ?

Nếu quý khách hàng đang gặp phải bất kỳ vấn đề pháp lý nào hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, hãy liên hệ với Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline 1900.6162. Hoặc quý khách hàng gửi yêu cầu chi tiết qua email: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp thắc mắc nhanh chóng. Xin trân trọng cảm ơn sự hợp tác của quý khách hàng!