Mua bán nhà đất lấn chiếm có vi phạm pháp luật hay không?

1. Nhà đất lấn chiếm được hiểu như thế nào?

Lấn đất theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP được hiểu là một hành vi phạm pháp, nghĩa là người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép

Khi lấn đất, người sử dụng đất sẽ chuyển dịch mốc ranh giới với phần đất khác để mở rộng thêm diện tích đất của mình. Điều này thể hiện sự thiếu ý thức về việc sử dụng đất và làm mất đi tính công bằng trong việc phân chia đất đai. Việc tự ý lấn sang phần đất xung quanh không chỉ vi phạm pháp luật mà còn ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân khác. Hơn nữa, hành vi lấn đất làm thay đổi môi trường, gây tác động tiêu cực đến sự phát triển bền vững của khu vực đó. Việc lấn đất dẫn đến tình trạng tranh chấp, xung đột trong việc sử dụng đất và gây ra những hậu quả nghiêm trọng cho cả người sử dụng đất và gây ra những hậu quả nghiêm trọng cho cả người sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP thì các hành vi chiếm đất đều là những hành động phi pháp, vi phạm quyền sử dụng đất đai của người khác. Cụ thể:

- Trường hợp 1: cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép. Điều này đồng nghĩa với việc phần đất đó không thuộc quyền sử dụng của cá nhân hoặc hộ gia đình đó nhưng họ vẫn cố tình sử dụng. Thường thì đất này thuộc quyền quản lý của cơ quan nhà nước và việc sử dụng đất này là hành vi chiếm đất

- Trường hợp 2: Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác mà không được sự cho phép. Khi đó, phần đất bị chiếm là của người khác nhưng bị cá nhân hoặc tổ chức khác tự ý sử dụng. Trong trường hợp này, hành vi sử dụng đất này mà không được sự cho phép cũng bị xem là hành vi chiếm đất

- Trường hợp 3: Cá nhân hoặc hộ gia đình sử dụng đất được nhà nước giao hoặc cho thuê nhưng đã hết thời hạn sử dụng đất mà không được nhà nước gia hạn. Tức là cá nhân hoặc hộ gia đình đã không còn quyền sử dụng đất này, nhưng vẫn tiếp tục sử dụng đất một cách trái phép. Việc này cũng bị xem là hành vi chiếm đất và bị xử lý theo quy định của pháp luật.

2. Mua bán nhà đất lấn chiếm có vi phạm pháp luật không?

Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước tiên là phải có giấy chứng  nhận quyền sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, đây là căn cứ pháp lý quan trọng nhất khi thực hiện mua bán nhà đất. Ngoài ra:

- Một trong những điều kiện quan trọng mà các cá nhân và tổ chức cần tuân thủ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đảm bảo rằng đất không có tranh chấp. Việc đất có tranh chấp sẽ ngăn cản người dân thực hiện các hoạt động pháp lý liên quan đến đất đai. Điều này là cơ sở đảm bảo tính công bằng và khách quan trong việc giải quyết tranh chấp đất đai, đồng thời hạn chế những sai phạm có thể xảy ra, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân. Chính vì vậy, việc đảm bảo đất không có tranh chấp là điều cần thiết để đảm bảo sự minh bạch và hiệu quả trong quản lý đất đai

- Để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các cá nhân, tổ chức và hộ gia đình cần đảm bảo rằng quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo việc thi hành án. Khi đất đai bị kê biên sẽ liên quan đến các hoạt động pháp lý khác và sẽ chịu sự điều chỉnh của các quan hệ pháp luật liên quan. Do đó, nếu đất đai đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án, công dân sẽ không thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất cần phải đảm bảo rằng thời hạn sử dụng đất của họ còn lại đủ để thực hiện giao dịch. Theo quy định của pháp luật, khi sử dụng đất vượt quá thời hạn sử dụng đất quy định, người sử dụng đất có thể bị xử phạt hoặc mất quyền sử dụng đất. Do đó, việc đảm bảo thời hạn sử dụng đất hợp lệ là rất quan trọng để đảm bảo tính hợp pháp và công bằng cho các giao dịch chuyển nhượng

Để chuyện nhượng quyền sử dụng đất, cần đảm bảo các điều kiện quy định, trong đó có vấn đề đất lấn chiếm. Đất lấn chiếm là đất do việc xâm lấn và sử dụng không đúng quy định, đây cũng là một trong những hành vi vi phạm pháp luật. vì không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất lấn chiếm thường gặp phải tranh chấp và được xem là đất tranh chấp. Nếu không tuân thủ các quy định của Luật đất đai năm 2013, người sử dụng đất không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc mua bán đất lấn chiếm là trái pháp luật và không được chấp thuận.

3. Chế tài xử phạt hành vi lấn chiếm đất đai theo pháp luật hiện hành

Theo quy định tại Điều 14 Nghị định 91/2021/NĐ-CP thì hành vi lấn chiếm đất sẽ phải chịu chế tài như sau:

- Nếu có hành vi lấn chiếm đất chưa được sử dụng tại khu vực nông thôn, mức độ vi phạm sẽ bị phạt theo quy định như sau: diện tích đất lấn chiếm dưới 0,05 ha sẽ bị phạt từ 2 triệu đồng đến 3 triệu đồng; diện tích đất lấn chiếm từ 0,05 ha đến dưới 0,1 ha sẽ bị phạt từ 3 triệu đồng đến 5 triệu đồng; diện tích đất lấn chiếm từ 0,1 ha đến dưới 0,5 ha sẽ bị phạt từ 5 triệu đồng đến 15 triệu đồng; diện tích đất lấn chiếm từ 0,5 ha đến dưới 01 ha sẽ bị phạt từ 15 triệu đồng đến 30 triệu đồng; diện tích đất lấn chiếm từ 01 ha trở lên sẽ bị phạt từ 30 triệu đồng đến 70 triệu đồng

- Nếu có hành vi lấn chiếm đất nông nghiệp không phải đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất tại khu vực nông thôn: nếu diện tích đất lấn chiếm từ dưới 0,05 ha đến trên 01 ha sẽ bị phạt tiền dao động trong khoảng từ 3 triệu đồng đến 120 triệu đồng tùy vào từng trường hợp và từng diện tích đất lấn chiếm khác nhau.

- Nếu có hành vi lấn chiếm đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất tại khu vực nông thôn: lấn chiếm đất có diện tích lấn chiếm dưới 0,02 ha đến trên 01 ha thì sẽ bị phạt tiền dao động trong khoảng từ 3 triệu đồng đến 150 triệu đồng tùy vào từng trường hợp và từng diện tích đất lấn chiếm đất khác nhau

- Nếu có hành vi lấn chiếm đất phi nông nghiệp trừ trường hợp theo quy định của pháp luật đối với diện tích đất lấn chiếm từ dưới 0,05 ha đến trên 01 ha sẽ bị phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 500 triệu đồng tùy từng trường hợp và tùy từng diện tích đất lấn chiếm khác nhau

- Nếu có hành vi lấn chiếm đất chưa sử dụng, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp trừ trường hợp theo quy định của pháp luật tại khu vực đô thị thì bị phạt gấp 02 lần đối với loại đất tương ứng ở khu vực nông thôn nhưng mức phạt tối đa không quá 500 triệu đồng với cá nhân và 1 tỷ đồng đối với tổ chức

- Ngoài ra , còn phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả như buộc khôi phục tình trạng ban đầu, buộc đăng ký đất đai nếu có đủ điều kiện, buộc thực hiện tiếp tục giao đất, thuê đất theo quy định, buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp

Trên đây là toàn bộ nội dung thông tin tư vấn về chủ đề mua bán nhà đất lấn chiếm có vi phạm pháp luật không mà Luật Minh Khuê cung cấp tới quý khách hàng. Ngoài ra quý khách hàng có thể tham khảo bài viết về chủ đề hướng dẫn thủ tục mua bán nhà đất, chuyển nhượng nhà đất của Luật Minh Khuê. Còn điều gì vướng mắc vui lòng liên hệ 1900.6162 hoặc gửi email tới: lienhe@lluatminhkhue.vn để được hỗ trợ. Trân trọng./.