Mua đất chung sổ là gì? Rủi ro khi mua đất chung sổ là gì?

Nội dung được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900 6162

1. Cơ sở pháp lý:

- Luật đất đai năm 2013

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT

2. Quy định pháp luật về mua đất chung sổ

Luật đất đai trước đây quy định các bên có thể ký Hợp đồng công chứng mua bán một phần đất, rồi sau đó mới đi làm thủ tục tách thửa, đăng ký sang tên:

Ví dụ 1: Ông A có thửa đất thổ cư 200m vuông. Ông A có thể ra Văn phòng công chứng, ký chuyển nhượng cho Ông B 1/2 thửa đất này, tức là 100m vuông. Sau đó các bên, mới đi làm thủ tục tách thửa, và đăng bộ sang tên một phần đất này cho Ông B luôn.

Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, các bên muốn mua bán một phần đất thì phải đi làm thủ tục tách thửa trước, sau đó mới được ký Hợp đồng công chứng chuyển nhượng thửa đất mới tách này (Cụ thể quy định tại khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

Ví dụ 2: Ông N có thửa đất nông nghiệp 1200m vuông. Nay Ông N muốn bán cho Ông H 1/2 thửa đất này, tức là 600m vuông. Thì Ông N phải đi làm thủ tục tách thửa trước, tức là từ 01 thửa 1200m, thành 02 thửa, mỗi thửa 600m, vẫn đều đứng tên Ông N, và mỗi thửa mới này sẽ có 01 sổ riêng. Sau đó, Ông N muốn bán thửa mới nào, thì chỉ cần cầm sổ của thửa đó, ra Công chứng chuyển nhượng toàn bộ sổ mới này (Chỉ 600m) cho Ông H. Công chứng xong, Ông H sẽ đi làm thủ tục đăng bộ sang tên cho mình, mà không cần phải làm thủ tục tách thửa nữa (Tức là ngược lại với quy định trước đây).

3. Rủi ro pháp lý khi mua đất chung sổ

Từ thực tiễn luật định và những khó khăn trên thức tế sẽ dẫn đến những trường hợp mà đất không đủ điều kiện để tách thửa, hoặc còn vướng những vấn đề khác, thì các bên lại mua bán một phần đất bằng giấy tay, và sử dụng chung sổ, tức là không tách thửa được, không đăng ký sang tên được. Căn nguyên của mọi rủi ro chính là phát sinh từ đây.

3.1. Mua đất chung sổ bằng giấy tay là một sự bảo đảm mơ hồ

Ví dụ 3: Ông S có thửa đất nông nghiệp 600m vuông. Ông S muốn bán 200m cho Ông X, và 200m cho Ông Y. Tuy nhiên thì việc tách thửa không thể thực hiện được, vì diện tích quá nhỏ không đủ điều kiện để tách thửa. Vậy là Ông S viết giấy tay bán cho Ông X 200m, Ông Y 200m. Trường hợp này, Hợp đồng không được công chứng, việc lập Vi bằng không có giá trị pháp lý gì.

Về mặt pháp lý, quyền sử dụng toàn bộ 600m vuông đất vừa nêu vẫn thuộc duy nhất về Ông S. Sổ đỏ cũng chỉ đứng tên Ông S. Mọi quyền định đoạt mảnh đất về mặt pháp lý thuộc toàn quyền của ông S. Trường hợp ông S mang sổ này đi Công chứng thế chấp cho Ngân hàng, hoặc Công chứng bán toàn bộ cho một người nào đó, thì xem như những Người mua bằng giấy tay trước đây mất trắng.

Bởi vì việc mua bán giữa Ông S và Ông X, Ông Y nêu trên, không được công chứng, không được đăng ký sang tên, tức chưa được pháp luật thừa nhận. Do vậy, khi Ông S cầm nguyên sổ đi thế chấp Ngân hàng hoặc bán toàn bộ cho ai đó, thì việc Hợp đồng này được công chứng, rồi đăng ký sang tên là giao dịch được pháp luật thừa nhận nên họ sẽ được bảo vệ trước Tòa án.

3.2. Mua bán nhà đất chung sổ vô hiệu tuyệt đối

Ví dụ 4: Ông S có thửa đất nông nghiệp 600m vuông. Ông S muốn bán 200m cho Ông X, và 200m cho Ông Y. Tuy nhiên thì việc tách thửa không thể thực hiện được, vì diện tích quá nhỏ không đủ điều kiện để tách thửa. Vậy là Ông S viết giấy tay bán cho Ông X 200m, Ông Y 200m. Theo pháp luật hiện hành đây là loại Hợp đồng vô hiệu tuyệt đối và không được pháp luật thừa nhận.

Lý do Hợp đồng vô hiệu tuyệt đối không phải vì mua bán bằng giấy tay mà vì đất không đủ điều kiện tách thửa, và chưa được tách thửa, mà các bên vẫn mua bán.

Ví dụ 5: Ông P có 100m đất thổ cư, có sổ hồng chính chủ. Ông P viết giấy tay bán toàn bộ đất này cho Ông T. Tuy nhiên, sau đó các bên tranh chấp. Thì khi ra tòa, nếu Ông T chứng minh minh đã giao đủ từ 2/3 tiền mua đất cho Ông P. Thì giao dịch này không bị vô hiệu. Ông P buộc phải làm thủ tục sang tên cho Ông T.

Như vậy, trong tình huống này, các bên chỉ vi phạm về mặt hình thức Hợp đồng. Tức là các bên viết giấy tay, thay vì Công chứng, còn lại thì việc mua bán của các bên là hợp pháp. Nhưng trường hợp ở ví dụ 4 thì hoàn toàn khác, các bên không chỉ vi phạm về hình thức, tức chỉ viết giấy tay. Mà vấn đề trái luật là đất không đủ điều kiện tách thửa mà vẫn bán.

Và khi Hợp đồng bị vô hiệu tuyệt đối, gần như người mua sẽ mất trắng. Dù luật quy định các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nhưng việc đòi lại tiền rất nan giải.

4. Đề xuất phòng ngừa rủi ro khi mua nhà đất chung sổ

Từ những phân tích trên, chúng ta nhận thấy rằng, việc mua đất chung sổ là hết sức rủi ro. Vừa không đáp ứng quy định của luật, vừa mơ hồ trong việc bảo vệ quyền lợi của mình.

Tuy nhiên, vì nhiều lý do, nhất là lý do về tài chính, khiến nhiều người vẫn phải mua đất theo dạng này, tức là mua một phần đất từ sổ chung, không thể tách thửa. Chính vì vậy, chúng tôi đưa ra một số đề xuất sau, để người mua đất trong trường hợp vừa nêu, có thể hạn chế phần nào rủi ro.

4.1. Yêu cầu được đứng tên chung sổ

Ví dụ 6: Ông S có thửa đất nông nghiệp 600m vuông. Ông S muốn bán 200m cho Ông X, và 200m cho Ông Y. Tuy nhiên thì việc tách thửa không thể thực hiện được, vì diện tích quá nhỏ không đủ điều kiện để tách thửa. Do đó, trong trường hợp này Các bên có thể làm Văn bản có công chứng về việc nhập tài sản chung (Hay còn gọi là đồng sở hữu), sau đó tiến hành đăng ký biến động.

Tức là, trước đây, thửa đất chỉ đứng tên Ông S, là tài sản riêng của Ông S, nhưng bây giờ trở thành tài sản chung của cả 03 Ông S X Y. Trên sổ đỏ cũng ghi tên đầy đủ cả 03 người. Do đó, Ông S muốn làm gì với thửa đất này, phải có sự đồng ý của Ông X và Y. Trong trường hợp này, vì đã bổ sung đồng sở hữu trên sổ đỏ, nếu ông S có cầm sổ đi thế chấp ngân hàng thì ngân hàng cũng sẽ không thể chấp nhận nếu Ông X, Y không đồng ý.

4.2. Tiến hành chiếm hữu trên thực tế

Tức là sau khi mua một phần đất rồi thì người mua không được để trống, mà phải tiến hành canh tác, hoặc xây dựng lều, trại, nhà và vào ở. Nhằm mục đích người chính chủ muốn thế chấp hay bán toàn bộ cho ai, thì người mới này thông thường họ cũng phải tìm hiểu thực địa, lúc đó người mua phải nói cho họ biết là đất này đã bán giấy tay rồi. Khi biết như vậy chắc chắn họ sẽ không mua nữa, vì hầu hết không ai muốn mua đất chung sổ như vậy.

Còn nếu mua xong, mà lại để đất trống thì càng rủi ro. Vì giấy tờ pháp lý đứng tên Chủ đất, đất thì lại trống, nên người đến sau họ không thể biết được nên sẽ tiếp tục mua (trường hợp này gọi là ngay tình). Về phía người bán thì khi họ đã cố ý muốn bán thì họ sẽ không nói thật về lịch sử mảnh đất. Vì vậy, cần thiết phải tiến hành chiếm hữu ngay trên thực tế.

5. Rủi ro pháp lý và tranh chấp về xử lý tài sản trên đất khi chấm dứt hợp đồng thuê đất

Thông thường, khi ký Hợp đồng cho thuê đất (cho thuê mặt bằng sản xuất kinh doanh, hợp đồng cho thuê đất làm nhà xưởng ..... ) thì chỉ quan tâm đến việc thời hạn thuê bao lâu, giá thuê như thế nào, thanh toán ra sao.... Mà ít khi chú ý đến việc người thuê đầu tư, xây dựng tài sản gắn liền với đất và từ đó phát sinh cả việc xử lý tài sản trên đất khi chấm dứt hợp đồng thuê. Khi các bên đều không dự liệu tới thì thực tế xảy ra sẽ dễ dàng nảy sinh tranh chấp.

Nhiều người lại suy nghĩ đơn giản rằng mình cho thuê đất, hết hạn thuê, mình đòi lại đất, tài sản trên đất thì họ phải di dời đi. Nhưng thực tế, lại phức tạp, rối rắm và muôn hình vạn trạng hơn như thế rất nhiều. Sự việc sẽ càng phức tạp, theo hiệu ứng dây chuyền, khi có nhiều Chủ thế khác cũng tham gia vào giao dịch này:

Ví dụ 1: Ông A cho Ông B thuê một thửa đất trống trong thời hạn 10 năm. Ông B sau đó đã xây Nhà trên thửa đất này. Khi hết thời hạn, Ông A đòi lại đất, Ông B yêu cầu Ông A phải thanh toán giá trị căn nhà, Ông A không chịu và tranh chấp xảy ra. Tòa án giải quyết Ông B sẽ được ở tiếp trong căn nhà này cho đến ngày Bản án có hiệu lực và được thi hành.

Ví dụ 2: Ông A cho Ông B thuê một thửa đất trống trong thời hạn 10 năm. Ông B sau đó đã xây nhà trên thửa đất này. Sau đó Ông B bán căn nhà này cho Ông C. Như vậy là tồn tại nhiều giao dịch đan chéo nhau. Đất của Ông A, nhà của Ông C nhưng người có quyền sử dụng đất là Ông B vì đang trong thời gian thuê. Khi hết hạn, Ông A đòi đất, Ông C không chịu trả nhà, Ông B đã không thể liên lạc được. Trường hợp này sẽ lại tranh chấp, kéo nhau ra Tòa, rất phức tạp chưa thể trả lời ngay khi nào sẽ giải quyết được.

Ví dụ 3: Ông A cho Ông B thuê một thửa đất trống trong thời hạn 10 năm. Ông B sau đó đã xây nhà trên thửa đất này. Sau đó Ông B, vay tiền Ngân hàng và thế chấp căn nhà này. Do Ông B không trả được nợ. Ngân hàng kiện ra Tòa yêu cầu phát mãi tài sản là căn nhà để thu hồi nợ. Quá trình xử lý tài sản thế chấp này lại muôn phần lằng nhằng, khi đất của một người, Nhà lại của người khác.

Luật đất đai đã quy định rất rõ ràng, việc cho thuê quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động. Tức là sau khi ký Hợp đồng cho thuê đất, phải đi ra Văn phòng đăng ký đất đai, để đăng ký biến động với nội dung là đất đang cho thuê. Nhưng cả Bên thuê và Bên cho thuê không thực hiện. Mặc dù thủ tục đơn giản, cũng không tốn phí gì. Khi tranh chấp xảy ra, rất có thể hợp đồng bị tuyên vô hiệu do vi phạm về hình thức.

Mà khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu, về nguyên tắc các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Người thuê đất buộc phải tháo dỡ tài sản trên đất, giải phóng mặt bằng, trả nguyên hiện trạng đất cho chủ đất. Như vậy là vừa bị hao hụt về tài sản, vừa bị mất chi phí di dời.

Từ đó cho thấy, việc giao kết Hợp đồng cho thuê đất, cho thuê mặt bằng phức tạp, chứa đựng nhiều rủi ro pháp lý hơn rất nhiều so với việc cho thuê những tài sản thông thường khác, kể cả thuê nhà. Bởi người thuê sẽ đầu tư tài sản trên đất trong quá trình thuê đất. Đặt vấn đề này, không chỉ bảo vệ quyền lợi cho chủ đất mà cho cả người thuê đất.

Ví dụ 4: Ông A cho Ông B thuê một thửa đất trống trong thời hạn 5 năm. Ông B sau đó đã xây Nhà hàng trên thửa đất này để kinh doanh. Nhưng sau khi đầu tư rất nhiều tiền vào việc xây nhà hàng để kinh doanh. Thì con đường trước Nhà hàng, được Nhà nước triển khai đầu tư xây dựng nâng cấp. Do việc thi công xây dựng đường, khiến việc đi lại của Người dân qua đường gặp khó khăn, thậm chí làm phải tạm rẽ đường đi hướng khác. Thành ra nhà hàng không có khách, 03 năm sau, đường mới xây xong, thì cũng là lúc hợp đồng thuê đất gần hết hạn. Chủ đất không gia hạn, buộc bên thuê phải tháo dỡ tài sản trên đất. Bên B coi như sạt nghiệp.

Để tránh những rủi ro pháp lý như đã nêu trên, thì khi giao kết hợp đồng cho thuê đất, cần phải lưu ý những vấn đề sau:

1. Phải quy định rõ mục đích thuê đất để làm gì. Nếu như mục đích chỉ để làm nhà xưởng, hay chỉ để làm quán nhậu đơn giản, thì phải ghi rõ là không được xây nhà ở, khách sạn hay các công trình kiên cố khác. Mà chỉ xây dựng tạm, theo giấy phép xây dựng tạm, nhằm dễ tháo dỡ và di dời khi chấm dứt hợp đồng.

2. Quy định rõ việc xử lý tài sản trên đất khi chấm dứt hợp đồng: Ví dụ Bên thuê phải tự tháo dỡ di dời. Hoặc Bên cho thuê sẽ được thừa hưởng tài sản đó. Hoặc bên thuê sẽ bán lại tài sản đó cho bên cho thuê, trường hợp này phải quy định rõ là bán theo phương thức nào, giá trị ra sao, nhằm tránh tranh chấp do không thỏa thuận được giá.

3. Quy định rõ, nếu việc chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn thì bên cho thuê phải bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất cho Bên thuê như thế nào, và tài sản trên đất phải được xử lý theo các trường hợp cụ thể nêu trên. Ngoài ra, cần cân nhắc đến trường hợp bất khả kháng, làm gián đoạn việc sử dụng đất như Ví dụ 4 nêu trên, thì trường hợp này Hợp đồng có được tạm hoãn và gia hạn không?

4. Trong Hợp đồng phải quy định rõ, nếu Bên thuê bán tài sản trên đất, thế chấp, trao đổi tài sản trên đất, cho thuê tài sản trên đất, chuyển nhượng Hợp đồng thuê đất thì phải được sự đồng ý của Bên cho thuê. Đồng thời Bên mua tài sản trên đất phải kế thừa và thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng thuê đất đã ký trước đó......

Và về mặt thủ tục, các bên, nhất là Chủ đất cần phải đăng ký biến động về việc đất đã cho thuê. Vì chỉ khi một giao dịch được thực hiện tuân thủ đúng trình tự thủ tục mà pháp luật đã quy định. Thì quyền và lợi ích hợp pháp của các bên mới được bảo hộ.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900 6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Luật Minh Khuê - Sưu tầm & biên tập