Mua đất là rừng phòng hộ có được không ? Mua đất rừng khác huyện có làm được thủ tục sang tên ?

Trả lời:

Theo quy định tại Khoản 1, điều 188, Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 quy định về điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

a) Có Giấy chứng nhận,

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Tuy nhiên, do mảnh đất bạn nhận chuyển nhượng là loại đất rừng phòng hộ - loại đất đặc biệt, có vai trò, ý nghĩa đặc biệt quan trọng nên pháp luật đưa ra một số hạn chế nhất định trong hoạt động chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng loại đất này. Cụ thể:

Căn cứ theo khoản 2, điều 192, Luật đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013 thì bạn chỉ có quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất này cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó, không được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sinh sống ngoài khu vực.

Trong thư bạn có nói là mua 26 ha sản xuất của một gia đình khác xã trong cùng một huyện chứ chưa nói rõ là gia đình bạn có đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó không vì vậy luật Minh Khuê xin trả lời là nếu mảnh đất đáp ứng đầy đủ điều kiện để chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định tại Khoản 1, điều 188, Luật đất đai năm 2013 và bạn đang sinh sống trên khu vục rừng phòng đó thì bạn được quyền nhận chuyển nhượng mảnh đất.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số:1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng./.

Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162

Luật sư trả lời:

Theo thông tin mà bạn đã cung cấp cho chúng tôi, chúng tôi hiểu rằng bạn đang ở huyện Vân Đồn Tỉnh Quảng Ninh muốn nhận quyền sử dụng đất tại huyện Tân Yên, Tỉnh Quảng Ninh. Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 169 Luật đất đai 2013 quy định:

“Điều 169. Nhận quyền sử dụng đất...

2. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191 và Điều 192 của Luật này.”

Cụ thể Khoản 3, khoản 4 Điều 191 Luật đất đai 2013 quy định:

“Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất...

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.”

Và theo quy định tại Điều 192 Luật đất đai 2013:

“Điều 192. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.

2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

3. Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.”

Việc bạn không có hộ khẩu thường trú tại huyện Tân Yên không ảnh hưởng đến việc bạn được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ trường hợp mảnh đất đó nằm trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng hoặc trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng chị là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước chưa đủ 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ. Như vậy, nếu trường hợp của bạn không thuộc các trường hợp này thì bạn có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Huyện Tân Yên mà không cần phải có hộ khẩu thường trú tại đây.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng./.

Luật sư tư vấn luật Đất đai trực tuyến, gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất , việc công ty muốn mua đất của các hộ gia đình không thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất theo quy định về các trường hợp bị thu hồi đất tại chương VI,Luật Đất đai năm 2013.

Thứ hai, về thẩm quyền thu hồi đất:

Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

Vậy UBND cấp xã không có thẩm quyền quyết định thu hồi đất , việc ra quyết định thu hồi đất và thông báo cưỡng chế thu hồi đất với các hộ gia đình là sai thẩm quyền .

Bạn có thể khiếu nại hành vi trái pháp luật này theo quy định tại Luật khiếu nại năm 2011:

Điều 7. Trình tự khiếu nại

1. Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

2. Đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ (sau đây gọi chung là Bộ trưởng) thì người khiếu nại khiếu nại đến Bộ trưởng hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại của Bộ trưởng hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Toà án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

3. Đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là cấp tỉnh) thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

a) Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Bộ trưởng quản lý ngành, lĩnh vực hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần hai của Bộ trưởng hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Do trường hợp này bạn trình bày có xác nhận của văn phòng đăng ký đất đai nhưng chưa sang tên nên chưa hiểu rõ được hiện tại giấy chứng nhận của bạn hiện trang bổ sung của giấy chứng nhận ghi nhận thông tin gì nên:

- Căn cứ khoản 1 Điều 18 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

"Điều 18.Nội dung xác nhận thay đổi vào cấp Giấy chứng nhận đã cấp

Nội dung xác nhận thay đổi được ghi vào cột "Nội dung thay đổi và cơ sở pháp lý" trên Giấy chứng nhận trong các trường hợp như sau:

1. Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được ghi theo quy định như sau:

a) Trường hợp chuyển quyền sử dụng toàn bộ diện tích đất, chuyển quyền sở hữu toàn bộ tài sản gắn liền với đất bằng một trong các hình thức quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 17 của Thông tư này thì lần lượt ghi: hình thức (hoặc căn cứ) chuyển quyền; tên và địa chỉ của bên nhận quyền theo quy định tại Điều 5 của Thông tư này (dưới đây gọi là tên và địa chỉ của bên nhận quyền); mã hồ sơ thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định về hồ sơ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường (sau đây gọi là mã hồ sơ thủ tục đăng ký).

Ví dụ: "Chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn A CMND số 020908673 và vợ là bà Nguyễn Thị B, CMND số 020908675, địa chỉ tại số 65 đường Giải Phóng, phường Phương Mai, quận Đống Đa, Hà Nội; theo hồ sơ số 010656.CN.001";

- "Để thừa kế cho ông Trần Văn C, CMND số 020908683 và vợ là bà Nguyễn Thị D, CMND số 020908685, địa chỉ tại số 65 đường Giải Phóng, phường Phương Mai, quận Đống Đa, Hà Nội; theo hồ sơ số 010675.TK.002";

- "Chuyển quyền theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ cho ông Nguyễn Văn A CMND số 020908673 và vợ là bà Nguyễn Thị B, CMND số 020908675, địa chỉ tại số 65 đường Giải Phóng, phường Phương Mai, quận Đống Đa, Hà Nội; theo hồ sơ số 010656.CQ.003";

b) Trường hợp chuyển quyền sử dụng một phần diện tích thửa đất, một phần tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 17 của Thông tư này thì trên Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền lần lượt ghi: hình thức (hoặc lý do) chuyển quyền; loại tài sản chuyển quyền; tên và địa chỉ của bên nhận chuyển quyền; diện tích chuyển quyền và số hiệu thửa đất sau khi chia tách để chuyển quyền; mã hồ sơ thủ tục đăng ký; diện tích và số hiệu thửa đất sau khi chia tách còn lại không chuyển quyền.

Ví dụ: "Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Văn A CMND số 020908673, địa chỉ tại số 65 đường Giải Phóng, phường Phương Mai quận Đống Đa, Hà Nội, diện tích 70m2, số thửa 203; theo hồ sơ số 010678.CN.001; diện tích còn lại 150m2, số thửa 204";"

TH1: Nếu trang bổ sung của giấy chứng nhận xác nhận nội:

Như vậy, trong trường hợp này bạn có và bên B ký kết hợp đồng chuyển nhượng và thực hiện đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo hồ sơ quy định tại khoản 2 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về hồ sơ địa chính:

"2. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có:

a) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định.

Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;

d) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất."

TH2: Nếu chưa xác nhận thông tin thay đổi trên trang bổ sung thì: Bên B và bên A phải thực hiện thủ tục trên. Nếu không thì bên A phải hủy hợp đồng mua bán với bên B và sau đó có hợp đồng ủy quyền để bên B ký hợp đồng mua bán đất với bạn. Tham khảo bài viết liên quan: Điều kiện mua bán đất khi diện tích mua bán trên thực tế khác với hợp đồng mua bán?

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi:1900.6162

Trả lời:

Trong trường hợp này thì nếu làm sổ đỏ thì bạn phải đóng các khoản phí sau:

Tiền sử dụng đất: Nếu quyền sử dụng đất mà bạn mua đáp ứng được các điều kiện quy định tại Điều 100 như nêu trên thì bạn không phải đóng tiền sử dụng đất. Do bạn không nói rõ đất mua năm nào nên chúng tôi không thể tư vấn cụ thể cho bạn.

- Lệ phí trước bạ: Theo quy định tại Nghị định 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình bạn phải nộp lệ phí trước bạ bằng 0,5% giá tính lệ phí trước bạ (giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành).

- Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: theo quy đinh tại điểm b3, khoản 2 điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC ban hành 02/01/2014 hướng dẫn về phí, lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Căn cứ vào Quyết định số 02/2013/QĐ-UBND về thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Quảng Nam như sau:

Điều 2. Mức thu cụ thể

- Ngoài ra bạn còn phải nộp các loại phí khác (nếu có), như: Phí thẩm định, phí trích đo như sau:

+ Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính

- Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính là khoản thu đối với các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất mới hoặc được phép thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, nhằm hỗ trợ thêm cho chi phí đo đạc, lập bản đồ địa chính ở những nơi chưa có bản đồ địa chính có tọa độ.

- Mức thu: Căn cứ vào các bước công việc, yêu cầu công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính và tùy thuộc vào vị trí, diện tích đất được giao, được thuê hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng lớn hay nhỏ của từng dự án, nhưng mức thu phí đo đạc, lập bản đồ địa chính tối đa không quá 1.500 đồng/m2.

+Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất

- Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định, nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như: điều kiện về hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện về sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh... Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất.

- Mức thu: Tùy thuộc vào diện tích đất cấp quyền sử dụng, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ cấp quyền sử dụng đất, như cấp mới, cấp lại; việc sử dụng đất vào mục đích khác nhau (làm nhà ở, để sản xuất, kinh doanh) và các điều kiện cụ thể của địa phương mà áp dụng mức thu khác nhau cho phù hợp, bảo đảm nguyên tắc mức thu đối với đất sử dụng làm nhà ở thấp hơn đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, mức thu cao nhất không quá 7.500.000 đồng/hồ sơ.

Như vậy, khi bạn mua mảnh đất 150m2 không có sổ đỏ trên thì bạn phải làm sổ đỏ và phải nộp những khoản phí mà chúng tôi đã tư vấn như trên, ngoài ra nếu bên kia tiến hành làm sổ đỏ cho bạn thì hoàn toàn do hai bên có thể thỏa thuận về mức làm sổ đỏ đó, do bạn không phải trực tiếp làm sổ đỏ mà bên kia làm cho bạn nên khoản tiền phi sẽ do hai bên thỏa thuận.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê