Mua đất nhưng chưa sang tên sổ đỏ (công chứng treo) có bị phạt không?

Trả lời:

Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:

"Điều 16. Ghi nợ tiền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất; được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5, Điều 6, Điều 7, Điều 8, Điều 9 Nghị định này và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp trên Giấy chứng nhận sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư hoặc có đơn xin ghi nợ khi nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất. Người sử dụng đất được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thanh toán nợ trước hạn thì được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn.

2. Đối với trường hợp đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà còn nợ tiền sử dụng đất trong thời hạn được ghi nợ thì được hưởng mức hỗ trợ thanh toán trước hạn theo quy định tại Khoản 1 Điều này.

3. Bộ Tài chính hướng dẫn trình tự, thủ tục ghi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất quy định tại Khoản 1 Điều này."

Theo dữ liệu bạn đưa ra thì bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thổ cư từ cuối năm 2015 do đó đối chiếu theo quy định pháp luật trên thì bạn không được ghi nợ tiền sử dụng đất.

Trả lời:

Tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này".

Theo các quy định trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất đai) thì bắt buộc phải công chứng tại cơ quan có thẩm quyền.

Ở đây không thể thay thế hợp đồng công chứng bằng việc ký hợp đồng có người làm chứng được bởi xét về bản chất, 2 hình thức này hoàn toàn khác nhau.

Theo khoản 1, 2 điều 2, Luật công chứng 2014 thì

"1. Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.

2. Công chứng viên là người có đủ tiêu chuẩn theo quy định của Luật này, được Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm để hành nghề công chứng".

Chứng thực là hoạt động do cơ quan hành chính Nhà nước, cụ thể là UBND cấp xã, huyện thực hiện. Chứng thực bản sao từ bản chính là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền căn cứ vào bản chính để chứng thực bản sao là đúng với bản chính. Chứng thực chữ ký là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng thực chữ ký trong giấy tờ, văn bản là chữ ký của người đã yêu cầu chứng thực.

Còn việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người làm chứng ở đây chỉ có thể công nhận được có hoạt động ký kết và có nội dung hợp đồng là như vậy mà không mang tính chất dịch vụ công như công chứng, chứng thực. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng sẽ đảm bảo an toàn pháp lý giao dịch, vì công chứng viên là người được đào tạo bài bản về công chứng, có trình độ, chuyên môn cao nên sẽ giúp các bên hạn chế rủi ro, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.

Như vậy, để đảm bảo tính pháp lý, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa gia đình bạn với gia đình hàng xóm cần lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực.

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Điều 99 Luật đất đai 2013 quy định:

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

Nếu miếng đất của bạn mua thuộc các trường hợp theo quy định của pháp luật nêu trên thì được cấp sổ đỏ.

Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ Điều 70 Luật đất đai 2013; Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính. Bạn cần phải chuẩn bị:

- Một bộ hồ sơ bao gồm:

+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK).

+ Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất.

+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều Luật Đất đai (đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng).

+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

+ Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

+ Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB).

+ Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01/TSDĐ).

- Số lượng hồ sơ: 01 bộ

- Thời gian thực hiện: Không quá 30 (ba mươi) ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời gian niêm yết công khai của UBND cấp xã (15 ngày).

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Phòng Tài nguyên và môi trường của UBND cấp huyện.

Nếu sau này bạn muốn chuyển quyền sử dụng đất vào mục đích khác, bạn cần làm đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, bạn cần xem xét đến điều kiện chuyển nhượng đất này căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất".

Nếu đất không đủ điều kiện trên thì bạn không nên thực hiện việc mua bán.

Luật sư tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai, gọi:1900.6162

Luật sư tư vấn:

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì :

"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này. ...

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này"

Theo các quy định trên, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất đai) bắt buộc phải công chứng tại cơ quan có thẩm quyền.

Tuy nhiên, nếu hợp đồng mua bán đất đai được xác lập trước thời điểm Luật Đất đai cũ thì hợp đồng mua bán này không bắt buộc phải công chứng.

Trong trường hợp của bạn, hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay giữa bạn và chị bạn được xác lập vào năm 2001 - 2002, do vậy vẫn được coi là hợp pháp. Và những hợp đồng mua bán từ 15 công đất đến 9 công đất và nền nhà 7m sau đó là khấu trừ đất để trả nợ, nếu như đều được lập thành văn bản thì văn bản sau cùng là văn bản có hiệu lực. Hơn nữa còn có toàn bộ anh em trong gia đình làm chứng nên việc thỏa thuận khấu trừ đất để trả khoản nợ giữa hai bên là hoàn toàn hợp pháp.

Mặt khác, căn cứ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất, nếu như chị bạn muốn được đòi lại mảnh đất đó thì chị bạn phải là người sử dụng ổn định lâu dài và có giấy tờ từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.

Tuy nhiên, theo thông tin bạn cung cấp, từ thời điểm khấu trừ 30 triệu đồng nói trên cho đến nay thì miếng đất này do bạn canh tác. Do đó, chị bạn không thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó.

Tóm lại, gia đình bạn sử dụng ổn định mảnh đất đó từ khoảng năm 2002 đến nay, và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Còn người chị của bạn đã khấu trừ đất để thanh toán nợ công thêm có người làm chứng, và không sử dụng đất suốt từ thời gian đó đến nay. Vì vậy, hiện tại chủ sở hữu mảnh đất hợp pháp là bạn chứ không phải chị bạn. Trong trường hợp này việc đòi đất của chị bạn sẽ không được giải quyết.

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

1. Vậy công chứng vi bằng đó có giá trị về mặt pháp lý hay không?

Giá trị pháp lý của vi bằng do Thừa phát lại lập được quy định tại Nghị định số 08/2020/NĐ-CP Tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại

Điều 36. Thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng

....4. Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập.

Theo quyđịnh trên thì vi bằng chỉ có giá trị bằng chứng, đó là một chứng cứ chứng minh có việc mua bán, giao nhận tiền nhà chứ không phải là một thủ tục hành chính để đảm bảo giá trị tài sản. Văn phòng thừa phát lại cũng chỉ ghi nhận lại hành vi trao đổi, giao dịch tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng thực quan hệ giao dịch mua bán tài sản. Vi bằng không có chức năng như công chứng, chứng thực, công chứng chứng thực việc giao dịch mua bán tài sản. Tuy nhiên, việc lập vi bằng đối với việc mua bán căn nhà được thực hiện theo đúng trình tự thủ tục do Nhà nước quy định sẽ xác nhận có giao kết về việc mua bán giữa hai bên tại thời điểm lập và được coi là chứng cứ tại Tòa án nếu có tranh chấp xảy ra. Việc mua bán vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro về mặt pháp lý, nên bạn cần cân nhắc kỹ trước khi mua nhà.

2. Người giữ sổ hồng chung (chủ xây nhà) có thể đem sổ đó đi cầm cố tại ngân hàng mà không có sự đồng ý của những người cùng sở hữu căn nhà được không?

Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

Điều 309. Cầm cố tài sản

Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

"Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản".Như vậy sổ hồng chung là tài sản có thể mang đi cầm cố. Người giữ sổ hồng chung có giấy chứng nhận, trong giấy chứng nhận đó có ghi tên họ, nên họ có thể mang đi cầm cố. Tuy nhiên, trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể hiện những người khác có quyền cùng sử dụng thì phải được sự đồng ý của những người này, tài sản trên mới có thể cầm cố, thế chấp.

3. Nếu người giữ sổ hồng đi cầm sổ hồng vay nặng lãi giang hồ hay xã hội đen thì khi xảy ra mâu thuẩn, pháp luật có bào đảm được quyền lợi của tôi hay không? (khi trong tay chúng tôi chỉ có công chứng vi bằng).

Trong trường hợp này, để được cầm cố căn nhà trên thì phải có được sự đồng ý của tất cả những người đồng có quyền sử dụng chung căn nhà trên. Chính vì vậy, nếu có xảy ra mâu thuẫn thì bạn và những người sử dụng khác có quyền yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch trên là vô hiệu, bởi người thế chấp quyền sử dụng đất không có toàn quyền sử dụng đối với căn nhà này, mà họ chỉ có thể thế chấp đối với diện tích đất của họ.

4. Nếu trong thời gian ở trong ngôi nhà đó, mà có quy hoạch hay giải tỏa từ phía chính quyền thì chúng tôi có được đền bù gì không?

Nếu có quy hoạch giải tỏa thì sẽ đền bù cho những người có tên trong sổ hồng chung, Điều 217 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

Điều 217. Sử dụng tài sản chung

1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

2. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền ngang nhau trong việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Như vậy những người cùng có tên trong sổ hồng chung sẽ có quyền lợi tương ứng với phần quyền thuộc sở hữu của mình. Theo đó, khi nhà nước quy hoạch hay giải tỏa thì tất cả những người có tên trong sổ hồng chung sẽ được đền bù tương ứng với phần quyền sở hữu của từng người.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.