Tác giả:: Mục lục bài viết
1. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật, cụ thể như sau:
- Hợp đồng chuyển nhượng bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản là hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
- Việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
- Yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải lập bằng văn bản có công chứng, chứng thực.
2. Công chứng treo được hiểu như thế nào?
Công chứng treo được hiểu là hình thức mà bên bán đến văn phòng công chứng, công chứng các loại giấy tờ, hợp đồng chuyển nhượng đất nhưng không có sự xuất hiện của người mua. Hợp đồng, văn bản cũng chỉ có thông tin của người bán chứ không có thông tin của người mua. Người bán đến ký tên, lăn dấu vân tay trên hợp đồng nhưng công chứng viên không ký, không đóng dấu, không vào sổ công chứng. Hợp đồng cứ "treo" đấy cho đến khi người mua đến ký, điền đầy đủ thông tin thì công chứng viên mới công chứng xác nhận.
Hoặc công chứng viên chỉ cho bên bán, chuyển nhượng ký vào hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, còn bên mua, nhận chuyển nhượng không ký vào hợp đồng (lúc này bên mua giao tiền cho bên bán và bên bán chuyển giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên mua) và công chứng viên chứng kiến việc mua bán, chuyển nhượng đó nhưng không ký, không đóng dấu, không vào sổ.Sau đó, công chứng viên cho gửi hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng để bên mua tiếp tục tìm người mua tiếp theo để chuyển nhượng.
Bản chất hình thức này làm là để đầu cơ hay đi mua bán đất nhiều trốn thuế vì nếu sang tên cho bên mua hoặc bán thì sẽ bị mất thuế, các đội mua bán lướt đầu cơ thường bán rất nhanh lên khi có khách họ sẽ ghép vào luôn để né tránh thuế. Hình thức này còn có thể sử dụng trong trường hợp người mua phải ra nước ngoài một thời gian nên ký hợp đồng công chứng treo để giữ đất.
3. Rủi ro khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng treo
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất áp dụng hình thức công chứng treo vẫn chưa được pháp luật công nhận nên sẽ có một số rủi ro nhất định đối với loại hình công chứng này. Một số rủi ro có thể kể đến như:
Thứ nhất, rủi ro khi hợp đồng chuyển nhượng bất động sản chưa được công chứng thì chưa có giá trị pháp lý
Theo quy định của Luật công chứng thì hợp đồng công chứng phải thể hiện đầy đủ chữ ký của cả hai bên mua và bên bán, văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chức viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Nhưng hợp đồng công chứng treo, công chứng chờ lại chỉ có chữ ký của người bán mà không có chữ ký của người mua, công chứng viên chưa đóng dấu thì sẽ không có giá trị về mặt pháp lý và việc làm của công chứng viên lẫn người bán đã vi phạm pháp luật.
Thứ hai, rủi ro khi người bán không còn đầy đủ năng lực để giao kết hợp đồng, văn bản
Trong thời gian đợi bên mua ký công chứng, chẳng may bên bán gặp rủi ro liên quan đến nhận thức, không điều khiển hoặc làm chủ được hành vi …thì khi đó dù bên mua có đến ký vào hợp đồng thì bên phía công chứng cũng không thể xác nhận, chứng nhận và đóng dấu vào hợp đồng được. Bởi khi thực hiện hoạt động công chứng hợp đồng phải có đầy đủ bên bán và bên mua, hai bên phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, năng lực trách nhiệm dân sự, cùng ký vào hợp đồng dưới sự chứng kiến của công chứng viên thì công chứng viên mới xác nhận dấu công chứng vào hợp đồng được.
Thứ ba, rủi ro khi người chuyển nhượng bất động sản chết
Trường hợp bên bán không may qua đời trong thời gian đợi bên mua đến ký công chứng hợp đồng thì rủi ro đối với bên mua là rất lớn. Trường hợp bên bán chết, những người thừa kế theo quy định của pháp luật có thể sẽ báo mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để được cấp lại giấy chứng nhận và thực hiện việc khai nhận thừa kế thì bên mua cũng không có cơ sở để khởi kiện vì văn bản công chứng chưa phát sinh hiệu lực.
Thứ tư, rủi ro bị chiếm đoạt tài sản
Khi thực hiện công chứng treo, công chứng viên chứng kiến việc mua bán đó nhưng không xác nhận công chứng mà cho người mua gửi lại hợp đồng có chữ ký của người bán tại tổ chức hành nghề công chứng. Mục đích là để họ tiếp tục tìm người mua tiếp theo để chuyển nhượng, dẫn đến các hợp đồng về bất động sản không tuân thủ quy định pháp luật thì người bán rất dễ lợi dụng nó để chiếm đoạt tài sản của người mua.
Thứ năm, rủi ro khi đối tượng của hợp đồng đang thế chấp tại ngân hàng
Một là, người mua sẽ yên tâm về tính pháp lý, giá trị của bất động sản đang thế chấp. Hai là, có thể gây rủi ro cho người mua nếu không nắm rõ cách thức giao dịch. Trong quá trình hai bên ký hợp đồng mua bán nhà. Nhưng chưa có sự đồng ý của ngân hàng hoặc chưa thanh toán hết nợ cho ngân hành. Thì hợp đồng này được xem là vô hiệu vì nó trái với quy định của pháp luật. Ảnh hưởng đến quyền lợi và nghĩa vụ của bên thứ 3 là ngân hàng. Do đó, mua bán bằng hợp đồng công chứng treo đối với đất mà đang thuộc diện thế chấp ngân hàng rất rủi ro.
Thứ sáu, rủi ro về thời gian chờ công chứng mà giá đất tăng
Vì cơn sốt đất đang lên nên nếu giá đất tăng lên gấp đôi, gấp ba thời điểm chuyển nhượng, bên bán biết Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn còn đứng tên mình và bên mua chưa chuyển nhượng tiếp lô đất trên thì bên bán có thể “lật mặt” báo mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để được cấp lại giấy chứng nhận mới và tiếp tục bán, chuyển nhượng cho người khác với giá cao hơn, sẵn sàng trả lại số tiền đã nhận trước đó cho bên mua trước đây khi phát sinh tranh chấp.
Để hạn chế tối đa rủi ro của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua hình thức công chứng treo thì phương thức an toàn và hợp pháp nhất có thể kể đến là ủy quyền bán. Tức là người mua có thể nhờ một cá nhân khác, để chủ đất ủy quyền bán cho người này, tức là ký kết hợp đồng ủy quyền với chủ đất. Sau đó, khi bên mua quay lại sẽ có thể ký hợp đồng mua bán từ người bạn đó. Phương thức này sẽ có một vài ưu điểm như: bên mua không phải lằng nhằng với chủ đất cũ; đồng thời có thể xử lý vấn đề thời gian của các bên và đây là thủ tục hợp pháp, tuân thủ đúng theo pháp luật Việt Nam. Tuy nhiên, hình thức này lại có một số nhược điểm như: Người nhận ủy quyền phải thật sự là người tin tưởng, có thể là bố, mẹ, anh, chị, em ruột trong nhà. Bên cạnh đó, người mua sẽ phải chịu hai lần đóng phí thuế cho nhà nước.
Trên đây là những rủi ro khi giao kết hợp đồng công chứng treo tại văn phòng công chứng mà người mua có thể phải đối mặt nếu thực hiện hình thức này. Tuy nhiên, để tránh quyền lợi bị ảnh hưởng bởi hình thức công chứng này, người mua cần đặc biệt chú ý tuân thủ quy định pháp luật, phải yêu cầu bên bán cùng có mặt để ký, lăn dấu vân tay trước mặt công chứng viên rồi công chứng viên thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng, văn bản.
Ngoài ra, quý khách có thể tham khảo thêm về bài viết của Luật Minh Khuê như sau:
Mọi vướng mắc chưa rõ hoặc có nhu cầu hỗ trợ vấn đề pháp lý khác, quý khách vui lòng liên hệ với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại 24/7, gọi ngay tới số: 1900.6162 hoặc gửi email trực tiếp tại: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp thắc mắc nhanh chóng. Ngoài ra, khách hành cũng có thể liên hệ trực tiếp với các luật sư của Luật Minh Khuê để được giải đáp các vấn đề liên quan đến: Luật sư Bùi Thị Nhung qua số điện thoại: 0931626162. Cảm ơn quý khách hàng đã quan tâm theo dõi bài viết của Luật Minh Khuê.
