1. Tranh chấp về hợp đồng mua đất do không công chứng ?

Kính chào Luật sư. Tôi kính xin luật sư tư vấn về đất đai. Năm 2003 ba tôi làm sổ đỏ mảnh đất có diện tích là 500 m, sau đó ba tôi tách thửa bán cho bà A 100 m (chiều ngang 5m, chiều dài 20m), trong đó diện tích đất phía trước nhà thuộc diện giải tỏa đền bù của nhà nước (chiều ngang 5m, chiều dài 5m) nằm trong 100m bán cho bà A.
Ba tôi và bà A làm giấy tờ tay nếu 25m đất bị giải tỏa thì diện tích đất này thuộc sở hữu của ba tôi, nếu không giải tỏa thì vẫn là của bà A. Ba tôi không đi công chứng giấy tờ tay đó. Năm 2004, bà A xây nhà cấp bốn bán cho ông B diện tích 100m, có ra công chứng, ông B và bà A đóng thuế buôn bán theo quy định. Đến năm 2015 có quyết định giải tỏa của nhà nước, giá đất: 40.000.000đ/m. Ba tôi đem giấy tờ tay đó cho ông B xem nhưng ông B không đồng ý, vì ông B nói là khi mua nhà của Bà A, Bà A không đưa giấy tờ tay này. Ông B đưa giấy tờ mua bán có công chứng, thuế đất ông B đóng. Ba tôi có đi thuê luật sư là ông C đòi lại miếng đất trên, nhưng ông C đòi ba tôi phải chia 1/2 số tiền được đền bù miếng đất đó (40.000.000đ x 25m = 1 tỷ). Ông C cũng không trình bày cách làm hồ sơ cho ba tôi. Ba tôi thấy vậy mới kể cho con cái nghe. Tôi không đồng ý với cách làm của ông C vì cho rằng tuy có quyết định đền bù nhưng chưa chắc chắn là giá đất đó, quyết định có thể bị điều chỉnh.
Luật sư cho tôi hỏi:
1. Giấy tờ tay mua bán của ba tôi và bà A có giá trị khộng (có người làm chứng), hiện giờ bà A đang ở Mỹ ?
2. Ông C căn cứ vào đâu mà làm được hồ sơ đòi lại đất cho ba tôi ?
Xin cám ơn Luật sư, rấy mong nhận được sự trả lời của Luật sư!.

>> Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Trường hợp này hợp đồng mua bán đất giữa bố bạn và bà A được xác lập vào thời điểm năm 2003, đây là thời điểm Bộ luật dân sự cũ năm 1995 và Luật đất đai cũ năm 1993 đang có hiệu lực, nên sẽ căn cứ trên cơ sở các Luật này để giải quyết.

Thứ nhất, đối với vấn đề bạn có hỏi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ba bạn và bà A có giá trị pháp lý không?

Điều 691 Bộ luật dân sự cũ năm 1995 quy định như sau:

“Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai được thực hiện thông qua hợp đồng.

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền”.

Căn cứ thông tin bạn cung cấp hợp đồng mua bán đất giữa ba bạn và bà A chỉ là giấy tờ viết tay và có người làm chứng, để xem xét vấn đề hợp đồng này có giá trị pháp lý hay không cần phải dựa vào Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình, theo đó tại phần II, Mục 2.3 Nghị quyết này quy định như sau:

“2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau ngày 15/10/1993

a) Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo qui định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật Dân sự, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai cũ năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai cũ năm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:

a.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;

a.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;

a.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

a.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai cũ năm 1987, Luật Đất đai cũ năm 1993, Luật Đất đai năm cũ năm 2003;

a.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;

a.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

b) Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a tiểu mục 2.3 mục 2 này.

b.1. Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai cũ năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

b.2. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2, 3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai cũ năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

b.3. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch”.

Như vậy, hợp đồng giữa bố bạn và bà A sẽ được xác định là có giá trị pháp luật nếu thuộc một trong hai trường hợp sau:

-Thứ nhất: trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên tại thời điểm giao kết vi phạm về mặt hình thức hợp đồng nhưng sau đó diện tích đất này đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai cũ năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

- Thứ hai: trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này vi phạm điều kiện về hình thức của hợp đồng, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.

Theo đó, trong trường hợp này đến năm 2015 mới bắt đầu có phát sinh tranh chấp vì vậy nếu bà A đã được cấp giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về đất theo quy định của pháp luật thì hợp đồng này vẫn có giá trị pháp lý. Mặt khác au khi nhận chuyển nhượng bên bà A đã xây dựng nhà cấp 4, sau đó đã thực hiện quyền chuyển nhượng hợp pháp, có công chứng hợp đồng chuyển nhượng và ông B sau khi mua đất đã làm nhà kiên cố, sống ổn định nên hợp đồng giữa bố bạn và bà A được xác định là có hiệu lực pháp luật.

Thứ hai, bạn có hỏi Ông C căn cứ vào đâu mà làm được hồ sơ đòi lại đất cho ba bạn?

Vấn đề nay ông C có thể đòi lại cho đất cho bạn trong trường hợp ông này chứng minh được rằng hợp đồng mua bán đất giữa cha bạn và bà A là vô hiệụ ,ví dụ: ông C chứng mình được hợp đồng vô hiệu do chỉ là giấy tờ viết tay không có công chứng hoặc chứng thực và bà A sau khi nhận chuyển nhượng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng như không có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Luật đất đai cũ năm 2003, trong khi đó diện tích thửa đất này vẫn đứng tên ba bạn. Hoặc có thể ông C căn cứ vào việc hợp đồng được pháp luật công nhận có giá trị, và căn cứ vào hợp đồng giấy tờ mua bán đất viết tay ghi nhận về việc hai bên đã xác định thỏa thuận trong trường hợp nhà nước giải tỏa đất thì đất thuộc về ba bạn để yêu cầu bà A phải thực hiện thỏa thuận đã giao kết, trường hợp ba bạn và bà A có thỏa thuận trong giấy tờ mua bán đất về việc khi đất bị giải tỏa mà bà A không giao lại đất thuộc sở hữu cho ba bạn thì sẽ là điều kiện hủy bỏ hợp đồng thì cũng là cơ sở để xác định hợp đồng vô hiệu và các bên phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. Tranh chấp về thừa kế đất đai xử lý thế nào ?

Xin chào luật sư, xin tư vấn cho tôi 2 vấn đề mà tôi đang gặp phải:
1. Trước đây mẹ tôi có mua một căn nhà khi làm sổ hồng nhà nước yều cầu mẹ và ba tôi cùng đứng tên nhưng vì ba tôi đã mất nên tôi và anh tôi được đứng tên thay ba. Hiện giờ mẹ tôi ,tôi và anh tôi đang có tranh chấp về căn nhà này. Luật sư cho tôi hỏi nếu đưa ra pháp luật thì sẽ giải quyết như thế nào và mất bao lâu ?
2. Mẹ tôi có một căn nhà cấp 4 do mẹ tôi đứng tên sở hữu. Tôi đã bỏ tiền ra xây dựng cải tạo căn nhà. Nay mẹ tôi có ý muốn đòi lại căn nhà này, luật sư cho tôi hỏi vậy tôi có quyền kiện đòi bồi thường số tiền tôi đã bỏ ra xây nhà không và tôi, anh tôi có quyền được đòi thừa kế tài sản hay không. Hiện nay mẹ tôi đang có ý định bán toàn bộ số tài sản này, như vậy có phạm pháp không?
Xin cám ơn luật sư.

Tranh chấp về thừa kế đất đai ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Vấn đề 1:

Vấn ở đây cần xác định ở đây, là căn nhà đó ghi tên của mẹ bạn và 2 anh em bạn, nhưng ở đây hai anh em bạn được ghi là cùng chung sở hữu hay chi thay thế tên ba bạn. Nếu như là đồng sở hữu tài sản đó thì căn nhà được chia làm ba phần cho mẹ bạn, bạn và anh trai bạn,( cái này cần dựa trên sự thỏa thuận giữa mẹ bạn và anh em bạn, hoạc dựa theo sổ hồng đó, nếu như ý nghĩa thông thường sẽ là đồng sở hữu), nếu như tài sản đó là được thỏa thuận hay được ghi là thay thế tên bố bạn thì sẽ được phân chia thừa kế theo pháp luật giữa các đồng thừa kế khác là 3 người: mẹ bạn, bạn và anh trai bạn đối với phần tài sản của bố bạn:

Căn cứ Điều 651 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định cụ thể về những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

"Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản".

Căn cứ vào quy định thì căn nhà được chia làm hai và một nửa của bố bạn được chia làm ba phần bằng nhau cho mẹ bạn, bạn và anh trai bạn.Thời gian giải quyết khởi kiện vụ án dân sự là từ 4 -> 6 tháng.

Vấn đề 2:

Đây là phần đất của mẹ bạn nên mẹ bạn có quyền sở hữu và sử dụng mảnh đất đó, nếu như bạn bỏ tiền ra sửa chữa, tu bổ thì mẹ bạn sẽ trích ra một khoản tiền theo thỏa thuận để bù đắp dựa trên sự công sức và tài sản bạn bỏ ra. Còn việc thừa kế chỉ đặt ra đối với tài sản của người đã mất, mẹ bạn chưa mất nên không thể đặt ra vấn đề thừa kế ở đây.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?

3. Tư vấn về tranh chấp quyền sử dụng đất ?

Kính chào luật sư, hiện gia đình em có vấn đề mong luật sư giải đáp như sau: Gia đình em được dì 3 cho 1 miếng đất, diện tích là 4x6m2. Lúc cho đất mợ em và mẹ em có làm giấy tay về việc cho đất nhưng khi nhà nước tiến hành đo đất làm số đỏ thì trong sổ đỏ diện tích nhà em được mở rộng thành 7x6 do phải đo vuông vức. Lúc đó cũng do nhà em đóng tiền để làm và bên mợ em cũng không có ý kiến gì.
Sau này mợ em bán nhà đi, diện tích bán không bao gồm phần đất dư trong sổ đỏ nhà em, nhưng chủ sau của căn nhà lại bảo đó là đất của họ và tiến hành xây tường chặn lại. Em xin hỏi, hiện tại giấy tờ sổ đỏ do bên em nắm, em có thể giành lại phần đất với diện tích trên sổ đỏ được không?
Em xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Trong trường hợp này, chủ sau của căn nhà đã vi phạm:

Điều 12. Luật đất đai 2013 quy định về những hành vi bị nghiêm cấm

1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.

Đất của bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chủ sau căn nhà xây tường chặn lại đã vi phạm khoản 1 Điều 12

Khoản 1 và Khoản 5 Điều 6 Luật nhà ở năm 2014 quy định về hành vi nghiêm cấm:

"1. Xâm phạm quyền sở hữu nhà ở của Nhà nước, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân".

5. Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức; tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư."

Vì vậy, bạn có thể yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp, đòi yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Tại Điều 89 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai quy định về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh

1. Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai nộp đơn tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết.

3. Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai. Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm:

a) Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;

b) Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã; biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành; biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp;

c) Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;

d) Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.”

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về chuyên mục của công ty Minh Khuê. Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ? Xử lý tranh chấp quyền sở hữu nhà ở ?

4. Xử lý những tranh chấp có thể phát sinh từ hợp đồng mua bán đất ?

Xin chào luật sư! Tôi đang làm một dự án, tôi sẽ mua một miếng đất trồng lúa để nuôi heo, vậy thì khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì tôi phải đóng những chi phí nào ?

Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Theo quy định của pháp luật thì các loại thuế, phí, lệ phí khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

- Thuế Thu nhập cá nhân:

Khoản 5 Điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12; Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi bổ sung số 26/2012/QH13 quy định như sau:

"5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:
a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;
c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;
d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức."

Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC hướng dẫn thực hiện luật thuế thu nhập cá nhân sửa đỏi, bố sung bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC như sau:

"2. Thuế suất

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại"

Như vậy, đối chiếu theo các quy định pháp luật trên thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, bạn phải nộp thuế là 2%.

- Lệ phí trước bạ

Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%).

Công thức: Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ × Lệ phí

Trong đó:

Lệ phí đối với nhà, đất chuyển nhượng: 0.5%

Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất nhận chuyển nhượng của các tổ chức, cá nhân là giá do UBND cấp tỉnh ban hành.

Xin chào luật sư. Diện tích đất 120 m2 đứng tên người em. Nay muốn cho tặng cho người anh 40m2. Vậy thủ tục gồm những gì, lệ phí ra sao ? Mong nhận được phản hồi từ văn phòng luật. Xin cám ơn!

=> Theo phân tích ở trên thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

- Cách tính thuế thu nhập cá nhân được quy định cụ thể tại Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC như sau:

"4. Cách tính thuế

a) Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp

=

Giá chuyển nhượng

x

Thuế suất 2%

- Cách tính lệ phí trước bạ được quy định cụ thể tại Điều 5 Nghị định 45/2011/NĐ-CP như sau:

Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%).

Công thức: Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ × Lệ phí

Trong đó:

Lệ phí đối với nhà, đất chuyển nhượng: 0.5%

Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất nhận chuyển nhượng của các tổ chức, cá nhân là giá do UBND cấp tỉnh ban hành.

Bạn có thể nộp thuế ở nơi bạn đăng ký thường trú hoặc nơi phát sinh thu nhập theo quy định tại Điều 24 Luật Quản lý thuế năm 2019 như sau:

"Điều 24. Địa điểm nộp hồ sơ đăng ký thuế

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh đăng ký thuế tại cơ quan thuế nơi tổ chức, cá nhân đó có trụ sở chính.

2. Tổ chức, cá nhân có trách nhiệm khấu trừ và nộp thuế thay đăng ký thuế tại cơ quan thuế nơi tổ chức, cá nhân đó có trụ sở.

3. Cá nhân đăng ký thuế tại cơ quan thuế nơi phát sinh thu nhập chịu thuế, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú hoặc nơi tạm trú"

Chào luật sư! Theo Điều 127 Luật đất đai thì không có quy định về việc phải lấy chữ kí giáp ranh đối với trượng hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được cấp sổ đỏ nhưng văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất ở địa phương tôi trả lời rằng việc không cần lấy chữ kí giáp ranh chỉ quy định cho địa phương đã lập bản đồ địa chính còn những nơi chưa lập bản đồ địa chính thì vẫn phải lấy chữ kí giáp ranh có hay hay không quy định này và văn bản nào? Xin cảm ơn!

=> Trong trường hợp này, khi bạn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn chỉ cần đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể như sau:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”.

Chào anh (chị) luật sư, Em đang gặp một vấn đề rắc rối về vấn đề chuyển nhượn quyền sử dụng đất. Mẹ em có mua một mảnh đất cách đây hơn 10 năm. Lúc ấy người bán làm giấy uỷ quyền sử dụng đất cho bác em thì giấy tờ tuỳ thân bác em sử dụng là thẻ đảng viên. Nhưng giờ em bán nhà thì họ bảo cái giấy tờ tuỳ thân là thẻ đảng viên ấy không được chấp nhận nữa. Thủ tục uỷ quyền của em gặp rắc rồi. Anh (chị) có thể tư vấn giúp em giải quyết trường hợp này được không ạ? Em cảm ơn.

=> Điều 1 Nghị định 05/1999/NĐ-CP quy định như sau:

"Điều 1. Chứng minh nhân dân

Chứng minh nhân dân quy định tại Nghị định này là một loại giấy tờ tùy thân của công dân do cơ quan Công an có thẩm quyền chứng nhận về những đặc điểm riêng và nội dung cơ bản của mỗi công dân trong độ tuổi do pháp luật quy định, nhằm bảo đảm thuận tiện việc thực hiện quyền, nghĩa vụ của công dân trong đi lại và thực hiện các giao dịch trên lãnh thổ Việt Nam."

Ngoài ra, Điều 4 Nghị định 136/2007/NĐ-CP quy định:" Hộ chiếu quốc gia được sử dụng thay thế giấy chứng minh nhân dân."

Căn cứ theo quy định pháp luật trên thì chỉ có hộ chiếu với chứng minh nhân dân được pháp luật coi là giấy tờ tuy thân. Vì vậy, trước đây bác bạn có sử dụng thẻ đảng viên để thực hiện giao dịch ủy quyền là không phù hợp. Do đó, trong trường hợp này, để giao dịch có thể thực hiện được bác bạn với người bán nên làm lại hợp đồng ủy quyền.

Chào luật sư, Hộ khẩu tôi ở Bến Tre, có mua thửa đất trồng cây lâu năm ở Đồng Nai chưa sang tên, trên thửa đất có căn nhà cấp 4 có số nhà nhưng chưa có thổ cư, hiện tại mới chỉ hoàn tất thủ tục hợp đồng mua bán có công chứng. Giờ tôi muốn sang tên sổ đỏ thì làm thủ tục gì và có cần làm thủ tục đổi tên chứng nhận sở hữu căn nhà trên thửa đất không? Các thủ tục đó ra sao? Xin cảm ơn!

=> Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai thì hiện tại bây giờ bạn chỉ cần đăng ký biến động trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất là được.

Hồ sơ đăng ký biến động đất đai bạn cần chuẩn bị bao gồm những giấy tờ như sau, Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định:

- Hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

- Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;

- Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ bao gồm những giấy tờ trên, bạn nộp hồ sơ trực tiếp lên Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện thủ tục đăng ký biến động, cụ thể Khoản 2 Điều 85 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

"2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp có thay đổi về diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất hoặc trường hợp đã cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa có bản đồ địa chính, chưa trích đo địa chính thửa đất;

b) Trường hợp đăng ký thay đổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầng cao, kết cấu, cấp (hạng) nhà hoặc công trình xây dựng mà không phù hợp với giấy phép xây dựng hoặc không có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải xin phép thì gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý, cấp phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

c) Gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật;

d) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường; thông báo cho người sử dụng đất ký hoặc ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan tài nguyên và môi trường đối với trường hợp phải thuê đất;

đ) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

Xin chào Luật sư. Hiện em có một thắc mắc xin được luật sư tư vấn. Thứ nhất. Dựa vào tiêu chí nào để có thể áp dụng điều kiện đối với chủ thể có quyền thực hiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ hai: Quy định của pháp luật về điều kiện đối với chủ thể có quyền thực hiện chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phù hợp không? Vì sao? Rất mong nhận được hồi âm của Luật sư. Trân trọng./.

=> Với câu hỏi thứ nhất, điều kiện đối với chủ thể có quyền thực hiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là họ phải có năng lực hành vi dân sự và họ phải tham gia giao dịch một cách tự nguyện. Cụ thể Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định như sau:

"Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định".

Với câu hỏi thứ hai, quy định của pháp luật về điều kiện đối với chủ thể có quyền thực hiện chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phù hợp vì để đáp ứng các nhu cầu trong đời sống, mỗi cá nhân phải thông qua các giao dịch dân sự. Giao dịch dân sự là “ phương tiện’ không thể thiếu được của mọi chủ thể. Tuy nhiên để đảm bảo sự ổn định và trật tự trong quá trình thiết lập và thực hiện các giao dịch dân sự, hướng tới việc thực hiện lợi ích cho các chủ thể tham gia cũng như lợi ích chung toàn xã hội, BLDS của nước ta quy định về năng lực tham gia giao dịch dân sự của các chủ thể. Người tham gia giao dịch dân sự phải đủ năng lực chủ thể. Năng lực chủ thể được tạo thành bởi hai thành tố, đó là năng lực pháp luật và năng lực hành vi. Trong đó năng lực pháp luật là quyền xử sự của chủ thể được ghi nhận và được phép thực hiện. Năng lực hành vi là khả năng tự có của chủ thể trong việc thực hiện, kiểm soát và làm chủ hành vi của mình. Ngoài ra, khi thực hiện giao dịch học phải có sự tự nguyện, không bị ép buộc. Do đó, nếu chủ thể tham gia vào giao dịch dân sự mà bị mất năng lực hành vi dân sự hay bị ép buộc thì giao dịch sẽ không đảm bảo khách quan, không đảm bảo ổn định và trật tự xã hội và đặc biệt việc tham gia này sẽ gây bất lợi cho chính chủ thể đó.

Luật sư cho hỏi. Là người đồng bào dân tộc thiểu số khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì có bắt buộc phải làm đơn lên UBND xã nơi cư trú xác nhận là người này đang còn đất để canh tác không? Nếu có thì luật nào quy định? Xin cảm ơn.

=> Điều 40 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:

“Điều 40. Quy định về điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ

1. Hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu sử dụng do chuyển khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác hoặc do chuyển sang làm nghề khác hoặc không còn khả năng lao động.

2. Tổ chức, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước mà không thuộc trường hợp được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều này.”

Như vậy, theo quy định của pháp luật, bạn có thể mua đất của người dân tộc thiểu số nếu đất của họ thuộc các quy định của Điều 40, đó là đất được nhà nước cấp theo chính sách hỗ trợ quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất nếu được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận không còn nhu cầu sử dụng. Những loại đất không thuộc trường hợp này bạn có thể mua bình thường.

Điều kiện chuyển nhượng đất đai được quy định tại Luật Đất đai năm 2013 như sau:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Theo qui định tại điều 188 Luật đất đai 2013 thì những điều kiện chuyển nhượng đất đai:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Đất không có tranh chấp

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, đối với câu hỏi của bạn thì đất của đồng bào dân tộc thiểu số nếu không thuộc trường hợp quy định của pháp luật thì vẫn được chuyển nhượng bình thường kèm với những điều kiện (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành, trong thời hạn sử dụng đất) thì đất đai vẫn được chuyển nhượng bình thường.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại

5. Hướng dẫn quy trình giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất đai ?

Vào năm 1979 hợp tác xã nông nghiệp xã Bình Chương chia đất phần trăm cho hộ gia đình ông Nguyễn T với diện tích khoảng 500 m2. Sau khi được chia đất, gia đình ông Nguyễn T sử dụng vào mục đích trồng cây hoa màu, đến năm 2008 ông Huỳnh Tấn M đến thửa đất này trồng cây keo và sử dụng cho đến nay.

Nội dung vụ việc như sau:

i/ Nhân thân và nội dung tranh chấp quyền sử dụng đất:

1. Nhân thân:

- Người có đơn tranh chấp: ông Nguyễn T, sinh năm 1963, nghề nghiệp nông, hiện đang thường trú ở xã Bình Chương, huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi

- Người bị đơn tranh chấp: ông Huỳnh Tấn M, sinh năm 1964; nghề nghiệp nông, hiện đang thường trú ở xã Bình Chương, huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi 2.

Tóm tắt nội dung tranh chấp quyền sử dụng đất:

Đơn ghi ngày 05/5/2016, ông Nguyễn T trình bày như sau: Vào năm 1979 hợp tác xã nông nghiệp xã Bình Chương chia đất phần trăm cho hộ gia đình ông Nguyễn T với diện tích khoảng 500 m2. Sau khi được chia đất, gia đình ông Nguyễn T sử dụng vào mục đích trồng cây hoa màu, đến năm 2008 ông Huỳnh Tấn M đến thửa đất này trồng cây keo và sử dụng cho đến nay. Tại thời điểm năm 2008 (thời điểm ông M sử dụng đất) gia đình ông T có viết đơn gửi đến UBND xã Bình Chương đề nghị giải quyết nhưng mãi đến nay UBND xã Bình Chương chưa giải quyết. Nay, ông yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xem xét, giải quyết tranh chấp đất đai giữa ông với ông M theo quy định để đảm bảo quyền lợi cho gia đình ông.

ii. Về thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai của UBND xã Bình Chương:

- UBND xã Bình Chương đã thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất. Trên cơ sở đó, UBND xã Bình Chương xác định hộ ông T là người trực tiếp và đang sử dụng đất ổn định tại các thửa đất tranh chấp kể từ năm 1979 mãi đến năm 2004 (thời điểm công ty cao su QN triển khai thực hiện trồng cây cao su trên địa bàn xã Bình Chương), hộ ông M là người trực tiếp sử dụng đất từ năm 2008 mãi đến nay.

- UBND xã Bình Chương đã thành lập hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai tại quyết định số 16/qđ-ubnd ngày 26/02/2016. Trên cơ sở đó, UBND xã Bình Chương tổ chức hòa giải vào ngày 19/4/2016 và ngày 28/4/2016. Tuy nhiên, tại các buổi hòa giải này, ông M đã vắng mặt nên kết quả hòa giải không thành.

iii. Kết quả thẩm tra, xác minh:

3.1/ Kết quả làm việc với ông T: Diện tích đất 567 m2, thuộc một phần thửa đất số 1015, tờ bản đồ số 16, xã Bình Chương (bản đồ năm 2003) có nguồn gốc do hợp tác xã nông nghiệp xã Bình Chương quản lý kể từ năm 1979 trở về trước. Vào năm 1979 hợp tác xã nông nghiệp ã Bình Chương chia đất phần trăm cho hộ gia đình ông T (việc chia đất tại thời điểm này HTX NN chỉ thực hiện bằng hình thức chỉ thửa đất, diện tích đất ngoài thực địa cho hộ gia đình biết để sử dụng, không có giấy tờ gì), sau khi được chia đất thì hộ gia đình ông T sử dụng vào mục đích trồng cây hoa màu đến năm 2004 nhà nước có chủ trương trồng cây cao su trên địa bàn xã Bình Chương, vì vậy công ty TNHH 1TV QN đã tổ chức họp nhân dân để vận động nhân dân có đất giao lại cho công ty TNHH 1TV QN trồng cây cao su, theo đó toàn bộ nhân dân ở xóm 6 đã thống nhất và đồng tình hướng ứng (trong đó có hộ gia đình ông T). Trong năm 2004, công ty TNHH 1TV QN đã kiểm kê tài sản, cây cối trên đất và tiến hành hỗ trợ tiền cây trồng cho 03 hộ gồm: ông T, ĐT, TMN (số tiền hỗ trợ bao nhiêu thì ông không nhớ). Lúc này ông ĐT là người đại diện cho 03 hộ dân nhận tiền hỗ trợ. Sau khi nhận tiền hỗ trợ tiền cây cối xong, gia đình ông T giao lại đất cho công ty TNHH 1TV QN để tiến hành san ủi mặt bằng, nhưng trong quá trình thực hiện đã có đơn khiếu nại liên quan đến mồ mả của một số hộ dân, vì vậy công ty tnhh mtv quảng ngãi đã dừng việc san ủi và tập trung giải quyết khiếu nại, mãi đến năm 2008 ông M đến thửa đất nêu trên để trồng cây keo và sử dụng cho đến nay. Vào năm 2008, gia đình ông có gửi đơn yêu cầu đến UBND xã Bình Chương để xem xét, giải quyết nhưng từ năm 2008 mãi đến nay chưa được cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

3.2/ Kết quả làm việc với ông M: Diện tích đất 567 m2, thuộc một phần thửa đất số 1015, tờ bản đồ số 16, xã Bình Chương (bản đồ năm 2003) có nguồn gốc do hợp tác xã nông nghiệp xã Bình Chương quản lý kể từ năm 1979 trở về trước. Vào năm 1979 hợp tác xã nông nghiệp xã Bình Chương chia đất phần trăm cho hộ gia đình ông T, sau khi được chia đất thì hộ gia đình ông T sử dụng vào mục đích trồng cây hoa màu đến năm 2004 theo chủ trương của nhà nước về trồng cây cao su trên địa bàn xã Bình Chương, thực hiện chủ trương này công ty TNHH 1TV QN đã kiểm kê tài sản, cây cối trên đất và tiến hành hỗ trợ tiền cây trồng cho nhân dân. Sau khi hỗ trợ tiền cây cối xong, đến năm 2005, công ty TNHH 1TV QN đã tiến hành san ủi mặt bằng để trồng cây cao su, nhưng trong quá trình thực hiện đã có đơn khiếu nại của một số hộ dân, vì vậy công tyTNHH 1TV QN đã dừng việc san ủi, đến khoảng cuối năm 2007 đầu năm 2008, gia đình ông M đến thửa đất nêu trên sử dụng trồng cây keo, đã khai thác 02 đợt và trồng lại cây keo mới vào khoảng tháng 8 năm 2015, sử dụng cho đến nay. Hiện trạng trên đất đang tồn tại cây keo do gia đình ông Msử dụng. Tại thời điểm kiểm kê năm 2004, công ty TNHH 1TV QN có kiểm kê của gia đình ông 01 thửa đất trồng mỳ với diện tích khoảng 500 m2 và được công ty TNHH 1TV QN hỗ trợ tiền hoa màu; số tiền hỗ trợ bao nhiêu thì ông M không nhớ rõ. Qua xem xét bảng kê thanh toán tiền hỗ trợ tài sản trên đất trồng cao su năm 2004 do công ty cao su QN lập ngày 22/9/2004, ông M xác định: Bảng kê ghi ngày 22/9/2004 ghi ông M sử dụng đất mì với diện tích 520 m2, số tiền hỗ trợ là 136.500 đồng là đúng thực tế; diện tích đất ghi trong bảng kê nằm phía trên diên tích đất hiện nay đang tranh chấp cách khoảng 1000 m; diện tích 520 m2 không liên quan gì đến diện tích đất hiện nay đang tranh chấp và nằm ngoài thửa đất hiện đang tranh chấp qsd đất với các ông T.

3.3/ Kết quả làm việc với UBND xã Bình Chương:

- Vị trí thửa đất đang tranh chấp giữa ông T với ông M có diện tích 567 m2, thuộc một phần thửa đất số 1015, tờ bản đồ số 16, xã Bình Chương (bản đồ năm 2003).

- Về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất: diện tích đất nêu trên có nguồn gốc do hợp tác xã nông nghiệp xã Bình Chương quản lý kể từ năm 1979 trở về trước. Vào năm 1979 hợp tác xã nông nghiệp xã Bình Chương chia đất phần trăm cho hộ gia đình ông T (việc chia đất tại thời điểm này HTX NN chỉ thực hiện bằng hình thức chỉ thửa đất, diện tích đất ngoài thực địa cho hộ gia đình biết để sử dụng, không có giấy tờ gì), sau khi được chia đất hộ gia đình ông T sử dụng vào mục đích trồng cây hoa màu đến năm 2004 theo chủ trương chung của UBND tỉnh và được sự thống nhất giữa lãnh đạo UBND tỉnh Quảng Ngãi với tập đoàn công nghiệp cao su Việt Nam về việc trồng cây cao su trên địa bàn huyện Bình Sơn (trong đó có xã Bình Chương), thực hiện chủ trương này công ty TNHH 1TV QN đã phối hợp với UBND huyện làm việc với UBND xã Bình Chương; trong quá trình làm việc, UBND xã Bình Chương và công ty TNHH 1TV QN đã thống nhất thực hiện trồng cây cao su trên địa bàn xã Bình Chương và đã tổ chức họp nhân dân xóm 6 để vận động nhân dân có đất giao lại cho công ty TNHH 1TV QN để trồng cây cao su, theo đó toàn bộ nhân dân xóm 6 đã thống nhất và đồng tình hướng ứng (trong đó có các ông T, ĐT, TMN). Trong năm 2004 công ty TNHH 1TV QN đã kiểm kê tài sản, cây cối trên đất và tiến hành hỗ trợ tiền cây trồng cho nhân dân (trong đó hỗ trợ cho các hộ ông T, ĐT, TMN với số tiền 1.666.990 đồng). Sau khi hỗ trợ tiền cây cối xong, đến năm 2005, công ty TNHH 1TV QN đã san ủi mặt bằng, nhưng đã bị vướng mồ mả nên đã có đơn khiếu nại của một số hộ dân, vì vậy công ty TNHH 1TV QN đã dừng việc san ủi và tập trung giải quyết khiếu nại. Do giải quyết khiếu nại không xong, nên công ty TNHH 1TV QN không trồng cây cao su trên địa bàn xã Bình Chương và trả lại toàn bộ diện tích đất với diện tích 14, 27 ha mà trước đây công ty TNHH 1TV QN đã san ủi cho UBND xã Bình Chương để quản lý theo quy định. Tuy nhiên, trong thực tế, UBND xã Bình Chương không có quản lý, mà các hộ gia đình, cá nhân trước đây đã giao đất cho công ty cao su QN đã tự lấy lại đất và sử dụng. Riêng thửa đất của ông T đã bị ông M sử dụng trồng cây keo từ năm 2008 mãi đến nay nên các hộ ông T, ĐT, TMN không sử dụng đất.

- Qua kiểm tra số tiếp nhận đơn thư yêu cầu của UBND xã Bình Chương lập tại thời điểm năm 2008 cho thấy: Vào năm 2008 các hộ ông ông T, ĐT, TMN có gửi đơn yêu cầu phát sinh tranh chấp đến UBND xã để yêu cầu giải quyết việc sử dụng đất của ông M (nhưng nội dung đơn cụ thể không còn lưu giữ tại UBND xã).

- UBND xã Bình Chương xác định thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng nằm trong hạn mức quy định tại điều 129 Luật đất đai 2013.

- Về thời điểm phát sinh tranh chấp: UBND xã xác định thời điểm các hộ dân phát sinh đơn tranh chấp là ngày 08/01/2008.

- Về chính sách ưu đãi người có công của nhà nước: Các bên tranh chấp không có hưởng chế độ người có công với cách mạng.

- Quan điểm giải quyết vụ việc của UBND xã Bình Chương:

+ Công nhận qsd đất cho ông T đối với phần diện tích đất 567 m2, thuộc một phần thửa đất số 1015, tờ bản đồ số 16, xã bình chương (bản đồ năm 2003).

+ Không công nhận qsd đất cho ông M đối với phần diện tích đất 567 m2, thuộc một phần thửa đất số 1015, tờ bản đồ số 16, xã bình chương (bản đồ năm 2003).

3.4/ Kết quả làm việc với ông NN, bà LTT, ông TĐ (là những người biết về nguồn gốc, quá trình sử dụng tại thửa đất đang tranh chấp):

- Về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất: Diện tích đất tranh chấp giữa ông T với ông M có nguồn gốc do hợp tác xã nông nghiệp xã Bình Chương quản lý kể từ năm 1979 trở về trước. Vào năm 1979 hợp tác xã nông nghiệp xã Bình Chương có chia đất phần trăm cho hộ gia đình ông T, sau khi được chia đất thì hộ gia đình ông T sử dụng vào mục đích trồng cây hoa màu đến năm 2004 có chủ trương trồng cây cao su trên địa bàn xã Bình Chương thì công ty TNHH 1TV QN đã kiểm kê và hỗ trợ tiền cây cối cho nhân dân, nhưng sau đó thì không thấy công ty TNHH 1TV QN trồng cây cao su, mãi đến khoảng năm 2008 thì thấy ông M đến sử dụng dụng trồng cây keo trên thửa đất và sử dụng mãi đến nay.

3.5/ Kết quả làm việc với công ty TNHH 1TV QN:

Liên quan đến thửa đất đang chấp giữa các ông T với ông M xã Bình Chương, huyện Bình Sơn, vào năm 2004, theo chủ trương chung của UBND tỉnh về việc trồng cây cao su trên địa bàn huyện Bình Sơn. Thực hiện chủ trương này, công ty TNHH 1TV QN đã phối hợp với UBND xã Bình Chương tổ chức họp nhân dân thôn An Điềm 2, xã Bình Chương để vận động nhân dân đang sử dụng đất giao lại đất cho công ty TNHH 1TV QN trồng cây cao su. Theo đó có 72 hộ gia đình cá nhân đã thống nhất và đồng tình hướng ứng (trong đó có các hộ dân tranh chấp). Tiếp đến, công ty TNHH 1TV QN đã phối hợp với UBND xã Bình Chương tiến hành kiểm kê tài sản, cây cối trên đất và hỗ trợ tiền cây trồng cho nhân dân. Sau khi hỗ trợ tiền cây cối xong, đến năm 2005, công ty TNHH 1TV QN đã tiến hành san ủi mặt bằng để trồng cây cao su, nhưng trong quá trình thực hiện đã bị vướng mồ nên đã có đơn khiếu nại của một số hộ dân, vì vậy công ty TNHH 1TV QN đã dừng việc san ủi và tập trung giải quyết khiếu nại. đến ngày 24/11/2006, tổng công ty cao su VN đã có công văn số 2765/csvn-khđt về việc không trồng mới cao su tại thôn An Điềm, xã Bình Chương. Đến ngày 20/3/2008, công ty TNHH 1TV QN đã giao lại toàn bộ diện tích đất với diện tích 14,27 ha cho UBND xã Bình Chương để quản lý theo quy định. Tại phần diện tích đất 14,27 ha công ty TNHH 1TV QN chưa lập thủ tục trình cấp có thẩm quyền thu hồi đất, giao đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Tại buổi làm việc, công ty TNHH 1TV QN cung cấp các loại tài liệu sau: - Báo cáo số 356/bc-csqn ngày 10/11/2016 của công ty TNHH 1TV QN về việc không trồng mới cao su tại thôn An Điềm, xã Bình Chương; Báo cáo này có nội dung: “Năm 2004 công tyTNHH 1TV QN đã khảo sát, kiểm kê áp giá hỗ trợ hoa màu trên đất cho nhân dân và đã tiến hành khai hoang, đào hố chuẩn bị trồng cây cao su mới,, nhưng xảy ra khiếu kiện giữa nhân dân với công ty TNHH 1TV QN về việc san ủi đất làm ảnh hưởng đến mồ mả của nhân dân. Xuất phát từ tình hình trên, xét thấy tình hình trồng cây cao su tại xã Bình Chương rất phức tạp và khó giải quyết, nếu trồng mới 14 ha trên địa bàn xã Bình Chương sẽ gặp rất nhiều khó khăn, vì vậy công ty TNHH 1TV QN báo cáo gửi đến tổng công ty cao su VN để có ý kiến chỉ đạo” Ngày 24/11/2006, tổng công ty cao su VN có công văn số 2755/csvn-khđt ngày 24/11/2006 về việc không trồng mới cao su tại thôn An Điềm, xã Bình Chương. - Biên bản bàn giao thực địa giữa công ty cao su QN và UBND xã Bình Chương ghi ngày 20/03/2008, thể hiện nội dung: “công ty cao su QN và UBND xã Bình Chương đến hiện trường kiểm tra lại hiện trạng đất nhân dân đã lấn, chiếm và đang canh tác trồng cây keo và mì. Sau khi kiểm tra tại thực địa cụ thể, hai bên thống nhất lập biên bản: Công ty cao su QN chính thức bàn giao diện tích 14,27 ha để UBND xã Bình Chương quản lý theo quy định.” - Bảng kê thanh toán tiền hỗ trợ tài sản trên đất trồng cao su vào năm 2004 xã Bình Chương lập ngày 22/9/2004, thể hiện: ông M, tài sản trên đất: đất mì, tổng diện tích 520, thành tiền 136.500 đồng. - Bảng kê thanh toán tiền hỗ trợ tài sản trên đất trồng cao su vào năm 2004 xã Bình Chương lập ngày 22/9/2004, thể hiện: ông ĐT, tài sản trên đất: đất mì, tổng diện tích 3500, thành tiền 1666.990 đồng.

3.6/ Kết quả kiểm tra hiện trạng thửa đất:

Qua kiểm tra, xác định vị trí thửa đất đang tranh chấp giữa ông T với ông M có diện tích 567 m2, thuộc một phần thửa đất số 1015, tờ bản đồ số 16, xã Bình Chương (bản đồ năm 2003). Hiện trạng trên thửa đất đang tồn tại cây keo, mật độ cây trồng hàng cách hàng một mét, nằm trên toàn bộ diện tích thửa đất.

3.7/ Kết quả hòa giải của phòng tài nguyên và môi trường:

Vào ngày 04/11/2016, phòng tài nguyên và môi trường phối hợp với ubnd xã bình chương tổ chức buổi hòa giải để vận động các bên tranh chấp tự thỏa thuận, thương lượng với nhau để giải quyết cho hợp tình, hợp lý. Đồng thời đưa ra định hướng hòa giải cho các bên. Tuy nhiên, các bên tranh chấp điều không thống nhất hòa giải và đề nghị cơ quan có thẩm quyền căn cứ theo quy định của pháp luật để giải quyết vụ việc, do vậy kết quả hòa giải không thành.

iv/ Kết quả kiểm tra hồ sơ địa chính:

- Bản đồ 299/ttg và sổ 5a, 5b: Hiện nay trên địa bàn xã Bình Chương không có các loại tài liệu này - bản đồ năm 2003, thì diện tích đất đang tranh chấp giữa ông T với ông M thuộc một phần của thửa đất số 1015, tờ bản đồ số 16, xã Bình Chương.

- Sổ quy chủ lưu tại UBND xã Bình Chương thể hiện người sử dụng đất là ông T.

Vậy cho tôi hỏi: Bên nào đúng, bên nào sai?

Tranh chấp quyền sử dụng đất đai ?

Luật sư tư vấn luật tư vấn pháp luật Đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo thông tin bạn cung cấp chúng tôi xin khái quát lại sự việc như sau:

Vào năm 1979 gia đình ông T được HTX nông nghiệp Xã Bình Chương chia đất phần trăm với diện tích là 567m2 và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Gia đình ông T sử dụng đất đó tới năm 2004 thì có chủ trương của tỉnh về trồng cây cao su tại địa phương nên gia đình ông và các gia đình khác đã tự nguyện giao đất (không thấy có văn bản) và đã được hưởng đền bù. Tuy nhiên, do quá trình san lấp diện tích trên có nhiều mồ mả nên việc trồng cây cao su phải ngừng lại và tới năm 2008 ông M đã trồng cây keo và mì cho tới nay. Tại thời điểm gia đình giao đất của các hộ vào năm 2004 không có bất kỳ một quyết định thu hồi đất nào của cơ quan có thẩm quyền. Các giấy tờ, tài liệu đều xác minh ông T là người có quyền sử dụng đất. Gia đình ông T và M phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất.

Khoản 16-Điều 3-Luật đất đai năm 2013 giải thích về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất như sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Một người có tên trong giấy chứng nhận tức là người đó được nhà nước cho phép sử dụng đất đó. Điều này có nghĩa là người đó có quyền sử dụng đất.

Tại thời điểm 2004 chưa có quyết định thu hồi đất cho nên về mặt pháp lý gia đình ông T vẫn là người được nhà nước giao quyền sử dụng đất. Mặt khác, các loại giấy tờ của các cơ quan có thẩm quyền, đồng thời với lời khai của những người làm chứng đều xác định gia đình ông Tđã sử dụng lâu dài và ông M mới sử dụng mảnh đất này. Cho nên có thể nhận thấy rằng, ông M sẽ không có quyền đối với mảnh đất này.

Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê về thắc mắc của bạn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại : 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở