Tác giả:: Mục lục bài viết
- 1. Có được mua đất nông nghiệp để làm khu phần mộ của gia đình ?
- 2. Cách xác định quyền thuê nhà, mua nhà thuộc sở hữu của Nhà nước ?
- 3. Mua đất chưa có sổ đỏ và bằng giấy tờ viết tay có hợp pháp không ?
- 4. Mua bán nhà thông qua hợp đồng in sẵn có rủi ro gì không ?
- 5. Nên lập hợp đồng mua bán nhà như thế nào cho đúng luật ?
1. Có được mua đất nông nghiệp để làm khu phần mộ của gia đình ?
Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật đất đai, gọi:1900.6162
Trả lời:
Theo quy định pháp luật đất đai hiện nay ghi nhận cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Cụ thể tại Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất (Luật đất đai 2013) ghi nhận như sau:
“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng”.
Theo Điều 52 và khoản 2, Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013, căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Mặt khác, căn cứ Thông tư 30/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, có thể xác định để chuyển mục đích sử dụng đất người sử dụng đất phải đáp ứng những điều kiện nhất định. Theo đó điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:
- Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai cho hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành tốt pháp luật đất đai ở địa phương, được UBND cấp xã xác nhận.
- Hộ gia đình, cá nhân có trách nhiệm bàn giao phần diện tích nằm trong chỉ giới quy hoạch mở đường, phạm vi hành lang bảo vệ công trình công cộng, di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh, công trình an ninh quốc phòng và diện tích dành lối đi chung … cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý.
- Thửa đất xin chuyển mục đích sử dụng đất phải có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm, quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được duyệt.
- Diện tích đất xin chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp hoặc gộp cả phần diện tích đất hợp pháp hiện có nằm trong cùng thửa đất phải bảo đảm tối thiểu bằng diện tích tối thiểu được tách, hợp thửa đất trên địa bàn tỉnh.
Theo thông tin bạn có nêu thì bạn có ý định mua đất nông nghiệp để xây dựng làm khu phần mộ chôn cất cho người thân trong gia đình mình, tuy nhiên diện tích đất nông nghiệp mà bạn dự định mua lại không nằm trong khu quy hoạch nghĩa trang của thôn. Như vậy, trường hợp này có thể xác định nếu sau khi bạn hoàn thành thủ tục mua bán đất và chuyển quyền sử dụng đất thì bạn cũng không được xây dựng phần mộ chôn cất trên diện tích đất này do không thể chuyển mục đích sử dụng đất, vì diện tích đất này không nằm trong quy hoạch đất làm nghĩa trang được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Mặt khác tại Điều 3. Các nguyên tắc đối với hoạt động xây dựng, quản lý và sử dụng nghĩa trang (Nghị định 35/2008/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng nghĩa trang) cũng đã quy định rõ:
“1. Tất cả các nghĩa trang đều phải được quy hoạch và xây dựng theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
2. Việc táng người chết phải được thực hiện trong các nghĩa trang, trường hợp táng trong các khuôn viên nhà thờ, nhà chùa, thánh thất tôn giáo phải bảo đảm vệ sinh môi trường và được sự chấp thuận của chính quyền địa phương theo phân cấp của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh).
3. Việc táng phải phù hợp với tín ngưỡng, phong tục, tập quán tốt, truyền thống văn hóa và nếp sống văn minh hiện đại.
4. Sử dụng đất đúng mục đích, có hiệu quả và bảo đảm các yêu cầu về cảnh quan, bảo vệ môi trường”.
Như vậy, có thể xác định rằng ý tưởng của bạn như đã nêu ở trên (mua đất nông nghiệp để làm đất chon cất người thân) là không phù hợp với quy định của pháp luật.
Trân trọng./.
2. Cách xác định quyền thuê nhà, mua nhà thuộc sở hữu của Nhà nước ?
ÁN LỆ SỐ 31/2020/AL1
VỀ XÁC ĐỊNH QUYỀN THUÊ NHÀ, MUA NHÀ THUỘC SỞ HỮU CỦA NHÀ NƯỚC THEO NGHỊ ĐỊNH SỐ 61/CP NGÀY 05-7-1994 CỦA CHÍNH PHỦ LÀ QUYỀN TÀI SẢN
Được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 05 tháng 02 năm 2020 và được công bố theo Quyết định số 50/QĐ-CA ngày 25 tháng 02 năm 2020 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.
Nguồn án lệ:
Quyết định giám đốc thẩm số 05/2018/DS-GĐT ngày 10-4-2018 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án dân sự “Tranh chấp chia tài sản chung về việc mua hóa giá nhà” tại Thành phố Hồ Chí Minh giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị H với bị đơn là bà Nguyễn Thị Kim L; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm 12 người.
Vị trí nội dung án lệ:
Đoạn 1 phần “Nhận định của Tòa án”.
Khái quát nội dung án lệ:
- Tình huống án lệ:
Cá nhân thuộc diện được mua nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước theo Nghị định số 61/CP ngày 05-7-1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở mà khi còn sống, người đó chưa làm thủ tục mua hóa giá nhà theo quy định của pháp luật.
- Giải pháp pháp lý:
Trường hợp này, phải xác định quyền thuê nhà, mua nhà thuộc sở hữu của Nhà nước là quyền tài sản và được chuyển giao cho các thừa kế của người đó.
Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:
- Các điều 172,188, 634 Bộ luật Dân sự năm 1995 (tương ứng với các điều 163, 181, 631 Bộ luật Dân sự năm 2005; các điều 105, 115, 609 Bộ luật Dân sự năm 2015);
- Nghị định số 61/CP ngày 05-7-1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở.
Từ khóa của án lệ:
“Nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước”; “Mua hóa giá nhà”; “Tài sản”; “Quyền tài sản”.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Tại Đơn khởi kiện ngày 05-7-2007, Đơn khởi kiện bổ sung các ngày 29-8-2008, 15-01-2010, 20-7-2010, 10-8-2010 và lời khai tại Tòa án, nguyên đơn là bà Nguyễn Thị H trình bày:
Cha mẹ bà là cụ Nguyễn Thanh T (chết năm 1995) và cụ Lâm Thị c (chết ngày 25-01-2011) có 03 người con chung là bà (H), ông Nguyễn Văn T1, ông Nguyễn Văn T2 (chết năm 1992, có vợ là bà Hồ Thị H4 và có 04 người con chung là các anh chị Nguyễn Hồ Thanh C1, Nguyễn Hồ Hoàng Đ, Nguyễn Thị An T2, Nguyễn Thị Mỹ D). Cụ T tham gia cách mạng từ trước tháng 8-1945 ở Bạc Liêu. Ngày 20-7-1954, cụ T tập kết ra Bắc. Năm 1964, cụ C lấy chồng khác. Tháng 10-1975, cụ T về công tác tại Cục A Quân khu 7, Thành phố Hồ Chí Minh, Năm 1976, cụ T chung sống với cụ Lê Thị T4 (không đăng ký kết hôn). Khoảng đầu năm 1976, cụ T được Quân đội cấp căn nhà số 63 (tầng 2) đường V, phường X, nay là nhà số 63 đường B, phường H, quận I, Thành phố Hồ Chí Minh. Tại Quyết định số 092/QĐ ngày 16-4-1981, Hội đồng nhà đất Quân khu 7 đã cấp chính thức căn nhà trên cho cụ T.
Ngày 27-8-1995, cụ T chết không để lại di chúc. Bà Nguyễn Thị Kim L là con riêng của cụ T4 đã đứng tên làm hợp đồng thuê căn nhà trên và xin mua hóa giá căn nhà trên theo Nghị định số 61/CP ngày 05-7-1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở (sau đây gọi tắt là Nghị định số 61/CP). Khi biết được việc làm này của bà L thì bà đã có đơn Khiếu nại. Ngày 05-7-2001, Thanh tra quốc phòng của Bộ tư lệnh Quân khu 7 đã họp giải quyết với nội dung: nếu gia đình bà không còn Khiếu nại thì nhà số 63 đường B sẽ được giải quyết cho bà L mua hóa giá; sau khi mua hóa giá xong thì sẽ trừ các khoản chi phí trong việc mua nhà của Nhà nước, giá trị còn lại của ngôi nhà sẽ do nội bộ chị em trong gia đình thỏa thuận chia; nếu không thống nhất được thì sẽ giải quyết theo pháp luật.
Tuy nhiên, sau Khi mua hóa giá xong, bà L đã chiếm đoạt luôn căn nhà và cho Công ty trách nhiệm hữu hạn NV thuê, mà không trao đổi bàn bạc với bà và ông T1 để cùng thỏa thuận phân chia giá trị của ngôi nhà. Bà xác định nhà số 63 đường B được Nhà nước bán hóa giá với sự đãi ngộ của Đảng và Nhà nước cho cụ T, nên các con cụ T phải được hưởng. Bà đề nghị Tòa án buộc bà L phải chia cho các thừa kế của cụ T 1/2 giá trị nhà số 63 đường B, sau Khi đã trừ tiền mua hóa giá ngôi nhà và các chi phí liên quan trong việc mua hóa giá nhà.
Tại Đơn bổ sung yêu cầu khởi kiện ngày 29-8-2008, bà yêu cầu Tòa án chia nhà số 63 đường B theo pháp luật cho các thừa kế của cụ T bao gồm cụ T4, bà, ông T1, ông T2, bà L (nếu chứng minh được là con nuôi hợp pháp) và yêu cầu bà L hoàn trả tiền cho thuê nhà từ năm 1998 đến nay là khoảng 2.000.000.000 đồng.
Ngày 20-7-2010, bà có đơn yêu cầu Tòa án xác định việc Cục A Quân khu 7 ký hợp đồng bán nhà số 63 đường B cho bà L là không đúng pháp luật, đề nghị hủy hợp đồng mua bán nhà giữa Cục A Quân khu 7 với vợ chồng bà L; công nhận các thừa kế của cụ T được quyền hưởng tiêu chuẩn của cụ T để được mua nhà số 63 đường B. Ngày 10-8-2010, bà H có đơn rút lại yêu cầu ngày 20-7-2010.
Ngày 17-11-2014, bà H có đơn yêu cầu chia tài sản chung là nhà số 63 đường B theo biên bản thỏa thuận của Thanh tra Bộ Quốc phòng, không yêu cầu chia số tiền mà bà L đã cho Công ty trách nhiệm hữu hạn NV thuê nhà sô 63 đường B từ năm 2002 đến nay.
Bị đơn là bà Nguyễn Thị Kim L trình bày:
Cha mẹ bà là cụ Lê Thị T4 và cụ Nguyễn Văn C2 (Trưởng Ban Tổ chức Trung ương Cục Miền Nam - hy sinh năm 1973). Năm 1975, bà và gia đình được Ban Tổ chức Trung ương cấp cho 01 phần căn nhà tại số 201/6 Y, nay là số 4/1 (có lúc ghi là số 204/1) đường HV, phường Đ, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh. Sau Khi cụ C2 mất, cụ T4 xây dựng gia đình với cụ T. Năm 1981, cụ T4 ôm, nên bà về tạm trú tại nhà số 63 đường B để nuôi mẹ bệnh. Năm 1982, cụ T4 chết. Khi đó cụ T bị bệnh, thường xuyên phải vào viện, nhưng không có người nhà chăm sóc (các con cụ T đã chuyển hộ khẩu và đi nơi khác sinh sống), nên bà ở lại nhà số 63 đường B để chăm sóc cụ T.
Năm 1986, theo yêu cầu của cụ T, chị em bà đã làm thủ tục trả lại căn nhà số 4/1 đường HV để được nhập hộ khẩu vào căn nhà số 63 đường B. Năm 1993, cụ T lập giấy ủy quyền cho bà được trọn quyền giải quyết những việc có liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ và trách nhiệm đối với căn nhà số 63 đường B; cụ T viết rõ trong giấy ủy quyền là giấy ủy quyền có giá trị trong khi cụ còn sống và kể cả khi cụ chết. Năm 1995, cụ T chết. Năm 2001, khi bà đứng tên làm thủ tục mua hóa giá nhà thì bà H và ông T1 có đơn khiếu nại. Bộ tư lệnh Quân khu 7 đã giải quyết bằng cách bác đơn khiếu nại của bà H, cho vợ chồng bà được mua hóa giá nhà, sau khi mua xong sẽ trừ số tiền mua hóa giá nhà, phần còn lại sẽ do chị em trong gia đình thỏa thuận; nếu không thỏa thuận được thì giải quyết theo pháp luật. Xuất phát từ tình cảm cá nhân và cùng là chị em, nên bà cũng có ý định là nếu bà H có đơn bãi nại và bà được xét giảm tiền mua nhà theo tiêu chuẩn của cụ T thì bà sẽ hỗ trợ cho các con ruột của cụ T. Vì vậy, bà cũng đồng ý với việc giải quyết của Bộ tư lệnh Quân khu 7, nhưng sau đó, bà H và ông T1 vẫn tiếp tục Khiếu nại, nên bà không được mua giảm giá theo chế độ của cụ T mà mua theo chế độ con liệt sỹ với giá 606.311.587 đồng. Do bà nộp tiền một lần nên được giảm 10% tiền nhà và 20% tiền đất, tổng số tiền phải trả là 506.450.828 đồng. Như vậy, bà mua hóa giá nhà trên theo tiêu chuẩn của bà (tiêu chuẩn con liệt sỹ), không phải tiêu chuẩn của cụ T, nên nhà số 63 đường B nêu trên là tài sản riêng của vợ chồng bà. Ngày 09-10-2002, bà và chồng của bà là ông Nguyễn Phi H3 (chết ngày 04-7-2006) được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất nêu trên. Bà không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H. Sau khi mua hóa giá nhà, ông Nguyễn Thanh H1 (anh trai bà) đã sửa chữa nhà hết 400.000.000 đồng (tương đương 80 lượng vàng). Nếu yêu cầu của bà H được chấp nhận thì phải trừ chi phí sửa nhà của ông H1 là 80 lượng vàng.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
- Ông Nguyễn Văn T1 trình bày: Ông thống nhất với lời trình bày và yêu cầu của bà H.
- Bà Hồ Thị H4 và các anh, chị Nguyễn Hồ Thanh C1, Nguyễn Hồ Hoàng Đ, Nguyễn Thị An T3, Nguyễn Thị Mỹ D cùng ủy quyền cho bà H giải quyết vụ án.
Biên bản định giá nhà ngày 08-9-2010 của Tòa án nhân dân Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh xác định giá trị nhà đất số 63 đường B là 33.993.333.920 đồng. Hồ sơ chiết tính tháng 10-2010 của Công ty dịch vụ công ích Quận 3 thuộc Ủy ban nhân dân Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh xác định giá trị nhà ông H1 xây cất là 264.114.568 đồng.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 17/2009/DSST ngày 28-4-2009, Tòa án nhân dân Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh quyết định (tóm tắt):
Không chấp nhận yêu cầu của bà Nguyễn Thị H, ông Nguyễn Văn T1, cụ Nguyễn Thị c có bà Nguyễn Thị H là giám hộ đương nhiên, bà Hồ Thị H4, các anh chị Nguyễn Hồ Thanh C1, Nguyễn Hồ Hoàng Đ, Nguyễn Thị An T3, Nguyễn Thị Mỹ D về việc phân chia di sản thừa kế đối với căn nhà 63 (tầng 2) đường B, phường H, quận I, Thành phố Hồ Chí Minh.
Sau Khi xét xử sơ thẩm, bà H và ông T1 có đơn kháng cáo.
Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 1446/2009/DSPT ngày 14-8-2009, Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 17/2009/DSST ngày 28-4-2009 của Tòa án nhân dân Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh, giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh giải quyết lại theo trình tự sơ thẩm, với lý do: Tòa án cấp sơ thẩm không triệu tập vợ và con của ông Nguyễn Thanh H1; các thừa kế của ông Nguyễn Phi H3 (chết năm 2006) vào tham gia tố tụng là thiếu sót. Tòa án cấp sơ thẩm cần làm rõ quan hệ tranh chấp trong vụ án này.
Do có đương sự ở nước ngoài (anh Nguyễn Hoàng Minh M1 và chị Hoàng Nguyễn Ngọc T7) nên Tòa án nhân dân Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh đã chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh giải quyết theo thẩm quyền.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 186/2014/DS-ST ngày 06-3-2014, Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quyết định:
Chấp nhận một phần yêu cầu của bà Nguyễn Thị H.
Buộc bà Nguyễn Thị Kim L có trách nhiệm giao lại cho bà Nguyễn Thị H, ông Nguyễn Văn T1 và các thừa kế của ông Nguyễn Văn T2 số tiền chênh lệch từ việc mua nhà hóa giá cụ thể như sau:
Bà Nguyễn Thị H: 3.882.238.480 đồng, tỷ lệ 1/8. Ông Nguyễn Văn T1 3.882.238.480 đồng, tỷ lệ 1/8. Các thừa kế của ông Nguyễn Văn T2 gồm: Nguyễn Hồ Thanh C1, Nguyễn Hồ Hoàng Đ, Nguyễn Thị An T3 và Nguyễn Thị Mỹ D là 3.882.238.480 đồng, tỷ lệ 1/8. Mỗi người là 970.559.620 đồng, số tiền này tạm giao cho bà H quản lý, bà H có trách nhiệm giao lại cho các đồng thừa kế của ông T2.
Bà Nguyễn Thị Kim L được hưởng tổng cộng là 20.878.905.440 đồng, tỷ lệ 5/8 (3.882.238.480 đồng+ 16.996.666.960 đồng).
Không chấp nhận yên cầu của bà L về việc yêu cầu xác nhận căn nhà trên thuộc quyền sở hữu của cá nhân bà.
Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí, trách nhiệm do chậm Thi hành án và quyền kháng cáo.
Sau khi xét xử sơ thẩm, bà Nguyễn Thị H, bà Nguyễn Thị Kim L có đơn kháng cáo.
Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 125/2015/DS-PT ngày 21-8-2015, Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh quyết định:
Không chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Thị H; chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Thị Kim L; sửa bản án dân sự sơ thẩm nêu trên như sau:
Xác định căn nhà số 63 (tầng 2) đường B, phường H, quận I, Thành phố Hồ Chí Minh là tài sản thuộc quyền sở hữu của bà Nguyễn Thị Kim L và ông Nguyễn Phi H3 (chết ngày 04-7-2006), theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 19980/2002 ngày 09-10-2002 do Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cấp.
Không chấp nhận yêu cầu của bà Nguyễn Thị H, yêu cầu của ông Nguyễn Văn T1 và yêu cầu của các đương sự Nguyễn Hồ Thanh C1, Nguyễn Hồ Hoàng Đ, Nguyễn Thị An T3 và Nguyễn Thị Mỹ D yêu cầu được hưởng giá trị căn nhà số 63 (tầng 2) đường B, phường H, quận I, Thành phố Hồ Chí Minh, cụ thể như sau: Không chấp nhận yêu cầu của bà Nguyễn Thị H đòi bà Nguyễn Thị Kim L phải chia số tiền 8.320.548.575 đồng. Không chấp nhận yêu cầu của ông Nguyễn Văn T1 đòi bà Nguyễn Thị Kim L phải chia số tiền 8.320.548.575 đồng. Không chấp nhận yêu cầu của các đương sự Nguyễn Hồ Thanh C1, Nguyễn Hồ Hoàng Đ, Nguyễn Thị An T3 và Nguyễn Thị Mỹ D đòi bà Nguyễn Thị Kim L phải chia số tiền 8.320.548.575 đồng. Ngày 18-10-2015, bà Nguyễn Thị H có đơn đề nghị xem xét bản án dân sự phúc thẩm nêu trên theo thủ tục giám đốc thẩm.
Tại Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 01/QĐKNGĐT-VKS-DS ngày 22-8-2017, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao đã kháng nghị bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm theo hướng hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 125/2015/DS-PT ngày 21-8-2015 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh và hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 186/2014/DSST ngày 06-3-2014 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật với nhận định:
Cụ Nguyễn Thanh T chung sống với cụ Nguyễn Thị C có 03 người con chung, gồm các ông, bà: Nguyễn Thị H, Nguyễn Văn T1 và Nguyễn Văn T2 (ông T2 chết năm 1992, có vợ là Hồ Thị H4 và 04 người con). Năm 1975, cụ T trở về Miền Nam chung sống với cụ Lê Thị T4 không có con chung. Cụ T4 có hai con riêng là bà Nguyễn Thị Kim L và ông Nguyễn Thanh H1.
Tài sản hai bên đang tranh chấp là căn nhà tại số 63 (tầng 2) đường V, Phường X, quận I (nay là đường B, phường H, quận I, Thành phố Hồ Chí Minh). Nguồn gốc căn nhà là do Bộ tư lệnh Quân khu 7 tiếp quản sử dụng từ sau ngày Miền Nam giải phóng. Năm 1981, Quân khu 7 cấp “Giấy phép quyền sở hữu sử dụng” số 092/QĐ ngày 16-4-1981 cho cụ Nguyễn Thanh T. Theo nội dung giấy phép thì việc cấp nhà cho cụ T là “để tạo mọi điều kiện chỗ ăn, ở cho gia đình cán bộ, ổn định lâu dài và cấp do hoàn cảnh gia đình cán bộ không có nhà ở”, thời điểm cấp thì bà H và ông T1 (con cụ T) sống chung với cụ T, có hộ khẩu thường trú tại căn nhà trên. Đến năm 1982, hai chị em bà L và ông H1 mới chuyển về sống cùng cụ T và được cụ T bảo lãnh nhập hộ khẩu về căn nhà trên.
Ngày 09-6-1993, cụ T lập “Giấy ủy quyền” có nội dung: “...Tôi ủy quyền cho con tôi Nguyễn Thị Kim L thay mặt tôi Khi còn sống và ủy quyền cho nó được trọn quyền giải quyết những việc có liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ và trách nhiệm đối với căn nhà được Quân khu 7 và Sở nhà đất thành phố cấp cho (bao gồm tầng lầu và diện tích sàn phía dưới đất đã được phân chia giữa hai gia đình từ trước) Khi không may tôi qua đời”. Giấy có sự chứng kiến của đại diện Tổ dân phố, đại diện Chi hội 7 - Hội cựu chiến binh Phường H, Quận I; đại diện Công an Phường H, Quận I và xác nhận của Ủy ban nhân dân Phường H. Như vậy, đây là giấy ủy quyền cho bà L thay mặt cụ T Khi còn sống cũng như Khi cụ T qua đời để giải quyết những việc có liên quan đến căn nhà chứ không phải ủy quyền cho bà L toàn bộ căn nhà như nhận định của Tòa án cấp phúc thẩm.
Ngày 27-8-1995, cụ T chết, không để lại di chúc. Năm 1998, bà L có đơn gửi Hội đồng nhà đất Quân khu 7 xin mua hóa giá căn nhà trên theo Nghị định 61/CP thì bà H và ông T1 Khiếu nại không đồng ý cho bà L mua nhà trên theo chế độ của cụ T. Tại Biên bản giải quyết Khiếu nại ngày 05-7-2001 của Thanh tra Bộ Quốc phòng, hai bên đã thỏa thuận thống nhất “...đồng ý để bà L đứng tên mua căn nhà 63 đường B. Việc phân chia sau Khi đã trừ đi những khoản chi phí nghĩa vụ đối với Nhà nước, giá trị còn lại do chị em bàn bạc thỏa thuận, nếu không được thì giải quyết theo pháp luật” và tại Biên bản giải quyết Khiếu nại của Ủy ban nhân dân Phường H ngày 17-8-2001, bà L cũng xác nhận “đồng ý làm cam kết theo biên bản giải quyết của Quân khu ngày 05-7-2001....”.
Như vậy, mặc dù trước Khi chết, cụ T chưa làm thủ tục mua hóa giá nhà đối với căn nhà trên nhưng cụ T vẫn là người được Quân khu 7 xét cấp theo tiêu chuẩn của sĩ quan quân đội, là người có công với cách mạng và quyết định cấp nhà cho cụ T của Quân khu 7 chưa bị thu hồi. Đồng thời, theo quy định bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước là đối với các nhà có tranh chấp, Khiếu nại sẽ không giải quyết thủ tục bán nên phải sau Khi có sự thống nhất, thỏa thuận giữa hai bên thì Quân khu 7 mới giải quyết cho bà L được đứng tên mua hóa giá nhà. Mặt khác, tại Công văn số 8709/SXD-BKTBN ngày 08-12-2008 của Sở xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh xác định: Khi bán hóa giá nhà cho bà L là căn cứ vào Quyết định số 092/QĐ ngày 14-4-1981 của Quân khu 7 về việc cấp nhà cho cụ T, Giấy xác nhận số 672/XN- QLĐT ngày 05-12-1998 của Phòng quản lý đô thị quận G xác nhận việc bà L trả nhà cho Nhà nước và Biên bản ngày 05-7-2001 họp giải quyết khiếu nại của Thanh tra Bộ Quốc phòng Quân khu 7. Vì vậy, có cơ sở để xác định đây là tài sản chung được thỏa thuận tại biên bản ngày 05-7-2001 và biên bản ngày 07-8-2001 giữa bà Nguyễn Thị Kim L và hai chị em bà Nguyễn Thị H, ông Nguyễn Văn T1 nên việc Tòa án cấp sơ thẩm nhận định đây là tranh chấp chia tài sản chung từ việc mua hóa giá nhà để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H là có căn cứ; tuy nhiên, khi xác định tỷ lệ phần giá trị để chia, lẽ ra cần phải trừ đi chi phí mua nhà sau đó mới chia nhưng Tòa án cấp sơ thẩm lại chia cho bà L được hưởng 1/2 giá trị căn nhà sau đó mới trừ đi chi phí mua nhà trong phần giá trị 1/2 còn lại rồi mới chia đều cho các đương sự trong đó có cả bà L là chưa chính xác. Còn Tòa án cấp phúc thẩm không xem xét những nội dung trên mà cho rằng cụ T đã lập “Giấy ủy quyền” ngày 09-6-1993 ủy quyền cho bà L toàn bộ căn nhà trên và việc bà L phải trả lại căn nhà được cấp cho Nhà nước là do sự đánh đổi quyền lợi đang được hưởng để xác định căn nhà trên là tài sản thuộc quyền sở hữu của bà Nguyễn Thị Kim L và ông Nguyễn Phi H3 (chồng bà L đã chết năm 2006) là không đúng, không đảm bảo quyền lợi của các con của cụ T.
Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao chấp nhận quyết định kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Nguồn gốc căn nhà số 63 (tầng 2) đường V, phường X, quận I (nay là đường B, phường H, quận I, Thành phố Hồ Chí Minh) là do Bộ tư lệnh Quân khu 7 tiếp quản, sử dụng từ sau ngày giải phóng Miền Nam. Năm 1981, Quân khu 7 cấp “Giấy phép quyền sở hữu sử dụng” số 092/QĐ ngày 16-4-1981 cho cụ Nguyễn Thanh T. Theo nội dung giấy phép, việc cấp nhà cho cụ T là “để tạo mọi điều kiện chỗ ăn, ở cho gia đình cán bộ, ổn định lâu dài và cấp do hoàn cảnh gia đình cán bộ không có nhà ở ”, tại thời điểm cấp bà Nguyễn Thị H và ông Nguyễn Văn T1 (con cụ T) sống chung với cụ T, có hộ khẩu thường trú tại căn nhà trên. Đến năm 1982, hai chị em bà Nguyễn Thị Kim L và ông Nguyễn Thanh H1 mới chuyển hộ khẩu về sống cùng cụ T. Như vậy, cụ T là người có công với cách mạng, nên được Quân khu 7 xét cấp nhà số 63 đường B nêu trên theo tiêu chuẩn của sĩ quan quân đội. Đến thời điểm cụ T chết năm 1995, cụ Chưa làm thủ tục mua hóa giá nhà đối với nhà số 63 nêu trên. Theo quy định tại Điều 188 và Điều 634 Bộ luật Dân sự năm 1995, quyền thuê, mua hóa giá nhà của cụ T là quyền tài sản (trị giá được bằng tiền) và được chuyển giao cho các thừa kế của cụ T. Do đó, bà H và ông T1 được hưởng thừa kế quyền thuê, mua hóa giá nhà của cụ T.
[2] Năm 1998, Khi bà L có đơn gửi Hội đồng nhà đất Quân khu 7 xin mua hóa giá căn nhà trên theo Nghị định số 61/CP ngày 05-7-1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở thì bà H và ông T1 Khiếu nại, không đồng ý cho bà L mua nhà trên theo chế độ của cụ T. Tại Biên bản giải quyết Khiếu nại ngày 05-7-2001 của Thanh tra Bộ Quốc phòng, hai bên đã thỏa thuận thống nhất “...đồng ý để bà L đứng tên mua căn nhà 63 đường B. Việc phân chia sau Khi đã trừ đi những khoản chi phí nghĩa vụ đối với Nhà nước, giá trị còn lại do chị em bàn bạc thỏa thuận, nếu không được thì giải quyết theo pháp luật” và tại Biên bản giải quyết Khiếu nại của Ủy ban nhân dân Phường H ngày 17-8-2001, bà L cũng xác nhận “đồng ý làm cam kết theo Biên bản giải quyết của Quân khu ngày 05-7-2001...”. Đến ngày 02-10-2001, Cục A Quân khu 7 ký hợp đồng cho bà L thuê căn nhà trên. Sau đó, Hội đồng nhà đất Quân khu 7 làm thủ tục bán căn nhà trên cho bà L theo Nghị định số 61/CP. Ngày 09-10-2002, bà L và chồng (ông Nguyễn Phi H3 đã chết năm 2006) được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất nêu trên. Như vậy, việc bà L mua được căn nhà số 63 đường B nêu trên là do có sự thống nhất, thỏa thuận giữa bà H, ông T1 với bà L ngày 05-7-2001 thì Quân khu 7 mới giải quyết cho bà L được đứng tên mua hóa giá nhà. Do đó, có căn cứ xác định nhà số 63 đường B là tài sản chung của bà H, ông T1 và bà L.
[3] Giấy ủy quyền ngày 09-6-1993 của cụ T có nội dung: “Tôi ủy quyền cho con tôi Nguyễn Thị Kim L thay mặt tôi Khi còn sống và ủy quyền cho nó được trọn quyền giải quyết những việc có liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ và trách nhiệm đối với căn nhà được Quân khu 7 và Sở nhà đất thành phố cấp cho (bao gồm tầng lầu 1 và diện tích sàn phía dưới đất đã được phân chia giữa hai gia đình từ trước) khi không may tôi qua đời”. Đây là giấy ủy quyền cho bà L thay mặt cụ T Khi còn sống, cũng như khi cụ T qua đời để giải quyết những việc có liên quan đến căn nhà (về thủ tục) chứ không phải ủy quyền cho bà L sở hữu toàn bộ căn nhà như nhận định của Tòa án cấp phúc thẩm.
[4] Ngoài ra, theo bà L khai thì việc bà L nhập hộ khẩu vào nhà số 63 đường B là do cụ T yêu cầu bà trả nhà số 4/1 đường HV, phường Đ, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh do bà và gia đình được cấp theo chế độ liệt sỹ. Trong hồ sơ không có tài liệu nào thể hiện để được nhập hộ khẩu vào nhà số 63 đường B thì bà L phải trả nhà số 4/1 đường HV trên. Bà L trình bày bà mua căn nhà số 63 đường B theo chế độ liệt sỹ chứ không phải theo chế độ của cụ T. Theo Công văn số 8709/SXD-BKTBN ngày 08-12-2008 của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh thì Hội đồng bán nhà ở Quân khu 7 Khi lập thủ tục bán căn nhà trên không miễn giảm chính sách ưu đãi diện người có công với cách mạng cho cụ T, mà bán nhà dựa trên các tài liệu như đơn xin mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, sổ hộ khẩu của bà L, Quyết định 092/QĐ ngày 16-4-1981 về cấp nhà cho cụ T, Giấy xác nhận số 672/XN-QLĐT ngày 05-12-1998 về việc bà L đã trả nhà 4/1 đường HV... Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm chưa xác minh làm rõ việc bà L được mua nhà theo chế độ ưu tiên nào? chế độ ưu tiên của cụ T hay chế độ con liệt sỹ của bà L là thiếu sót.
[5] Mặt khác, theo Quyết định số 05/QĐ-UB-QLĐT ngày 04-01-1995 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh thì giá đất ở đường B là 4.000.000 đồng/m2 (328,21m2 x 4.000.000 đồng/m2 = 1.312.840.000 đồng), trong Khi đó bà L mua nhà đất trên với giá đất là 392.296.000 đồng. Như vậy, Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm chưa làm rõ bà L mua nhà được giảm theo chế độ nào? Việc giảm trừ tiền mua nhà theo năm công tác và tỷ lệ % xét giảm cụ thể như thế nào?
[6] Tòa án cấp sơ thẩm xác định nhà số 63 đường B là tài sản chung của bà H, ông T1 và bà L là có căn cứ; tuy nhiên, khi xác định tỷ lệ phần giá trị để chia, lẽ ra phải trừ chi phí mua nhà và công sức của bà L, sau đó mới chia tài sản chung, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm lại chia cho bà L được hưởng 1/2 giá trị căn nhà, sau đó trừ đi chi phí mua nhà trong phần giá trị 1/2 còn lại rồi mới chia đều cho bà H, ông T1 và bà L là không đúng.
[7] Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng cụ T đã lập “Giấy ủy quyền” ngày 09-6-1993 ủy quyền cho bà L toàn bộ căn nhà số 63 đường B và việc bà L phải trả lại căn nhà số 4/1 đường HV, phường Đ, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh cho Nhà nước là do sự đánh đổi quyền lợi đang được hưởng để xác định căn nhà số 63 đường B là tài sản thuộc quyền sở hữu của bà Nguyễn Thị Kim L và ông Nguyễn Phi H3 (chồng bà L đã chết năm 2006) là không đúng, không đảm bảo quyền lợi của các con của cụ T.
[8] Khi giải quyết lại vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm cần tiến hành thẩm định, định giá diện tích đất tranh chấp; tính toán sau khi trừ đi những chi phí bà L đã bỏ ra mua nhà và công sức của bà L, phần còn lại chia cho nguyên đơn và bị đơn, có tính đến giá thị trường để đảm bảo quyền lợi cho các bên theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, trong quá trình sử dụng nhà, bà L và ông Nguyễn Thanh H1 đã đầu tư sửa chữa nhà, ông Nguyễn Thanh H1 có đơn yêu cầu Tòa án giải quyết trả lại chi phí sửa chữa nhà cho ông khoảng 400.000.000 đồng, nên khi giải quyết lại Tòa án cấp sơ thẩm cần hướng dẫn cho ông Nguyễn Thanh H1 nộp tạm ứng án phí và giải quyết chung trong cùng vụ án.
Vì các lẽ trên,
QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ vào điểm b khoản 2 Điều 337, khoản 3 Điều 343 Bộ luật Tố tụng dân sự.
1. Chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 01/QĐKNGĐT- VKS-DS ngày 22-8-2017 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao.
2. Hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 125/2015/DS-PT ngày 21-8-2015 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh và hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 186/2014/DS-ST ngày 06-3-2014 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về vụ án “Tranh chấp chia tài sản chung về việc mua hóa giá nhà” giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị H với bị đơn là bà Nguyễn Thị Kim L và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan khác.
3. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.
NỘI DUNG ÁN LỆ
“[1]... Như vậy, cụ T là người có công với cách mạng, nên được Quân khu 7 xét cấp nhà số 63 đường B nêu trên theo tiêu chuẩn của sĩ quan quân đội. Đến thời điểm cụ T chết năm 1995, cụ chưa làm thủ tục mua hóa giá nhà đối với nhà số 63 nêu trên. Theo quy định tại Điều 188 và Điều 634 Bộ luật Dân sự năm 1995, quyền thuê, mua hóa giá nhà của cụ T là quyền tài sản (trị giá được bằng tiền) và được chuyển giao cho các thừa kế của cụ T. Do đó, bà H và ông T1 được hưởng thừa kế quyền thuê, mua hóa giá nhà của cụ T. ”
3. Mua đất chưa có sổ đỏ và bằng giấy tờ viết tay có hợp pháp không ?
Căn cứ theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 vàLuật đất đai năm 2013
1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các hợp đồng về dân sự, xuất phát từ sự thỏa thuận của hai bên, vì thế các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự cũng là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Điều kiện thứ nhất: về chủ thể các bên có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập và hoàn toàn tự nguyện thỏa thuận xác lập và thực hiện hợp đồng, không có sự ép buộc hay lừa dối để ký kết. Xét về góc độ chủ thể thì có thể thấy hai bên cũng tự nguyện và thiện chí thỏa thuận với nhau và có năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự đầy đủ
Điều kiện thứ hai: đối tượng của hợp đồng, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì đối tượng chuyển nhượng là quyền sử dụng đất, theo quy định của Luật đất đai 2013 thì một miếng đất chỉ được chuyển nhượng khi có đủ các điều kiện sau:
-Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
-Đất còn thời hạn sử dụng
-Đất không có tranh chấp
-Đất không bị kê biên để thi hành án
Trường hợp này, có thể nhận thấy đối tượng trong hợp đồng của những trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay chưa đáp ứng các điều kiện trên, nên nếu hai bên giao kết hợp đồng vào thời điểm sau ngày Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chưa thỏa mãn về đối tượng, và hợp đồng sẽ chưa phát sinh được hiệu lực.
Điều kiện thứ ba, hình thức: đối với hợp đồng chuyển nhượng bất động sản giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau còn bắt buộc phải được lập thành văn bản và công chứng, chứng thực; trường hợp của bạn chưa được công chứng, chứng thực nên về hình thức hợp đồng chuyển nhượng của bạn cũng chưa có hiệu lực.
Như vậy, nếu đối chiếu với quy định trên thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay chưa có hiệu lực pháp luật về đối tượng và hình thức; hợp đồng chưa có hiệu lực pháp luật thì không làm phát sinh quyền của bạn với tài sản chuyển nhượng.
2. Mua đất chưa có sổ đỏ thì có bất lợi gì không ?
Từ thời điểm Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực (1/7/2014) thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bắt buộc tài sản chuyển nhượng là quyền sử dụng đất phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng.
Vậy nếu như trường hợp các bên vẫn ký với nhau hợp đồng mua bán đất viết tay thì sẽ để lại hệ quả gì:
Thứ nhất, người nhận chuyển nhượng không được xác lập quyền với tài sản về mặt pháp luật- tức không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; điều này có nghĩa mặc dù trên thực tế người nhận chuyển nhượng có sử dụng đất nhưng pháp luật không công nhận việc sử dụng này. Giả sử trường hợp Nhà nước có chính sách, kế hoạch liên quan đến đất như: bồi thường thì người đang sử dụng sẽ không phải là người được bồi thường- vì không phải chủ sử dụng đất.
Thứ hai: dễ xảy ra tranh chấp, vì tài sản không được đảm bảo nên giữa bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng rất dễ cảy ra tranh chấp. Mà về nguyên tắc thì hợp đồng không có hiệu lực thì các bên sẽ trả lại những gì đã nhận- việc này rõ ràng vừa mất thời gian vừa tốn kém chi phí của các bên.
Thứ ba, trong một số trường hợp bên chuyển nhượng đất biết rõ là đất không đủ điều kiện chuyển nhượng nhưng dùng thủ đoạn gian dối để chiếm đoạt được tiền của bên chuyển nhượng thì còn có thể dẫn đến hậu quả về trách nhiệm hình sự khi lừa đảo chiếm đoạt tài sản và việc bên nhận chuyển nhượng cũng khó mà đòi lại được số tiền đã trả nếu bên chuyển nhượng không có khả năng trả...
3. Phương án giải quyết đúng pháp luật ?
Phương án giải quyết cũng sẽ tùy vào việc bên chuyển nhượng có khả năng được cấp giấy chứng nhận hay không:
Trường hợp 1: nếu người chuyển nhượng có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đề nghị làm thủ tục cấp giấy chứng nhận trước để đảm bảo đất có giấy tờ hợp pháp. Thông thường những người có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo quy định của Luật đất đai là những người sử dụng đất sử dụng ổn định, không tranh chấp từ ngày 1/7/2014 trở về trước: có giấy tờ về đất hoặc được UBND xác nhận.
Sau đó các bên làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất: ký kết hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng nơi có bất động sản. Đối với trường hợp này để đảm bảo giao kết, thực hiện hợp đồng thì các bên có thỏa thuận đặt cọc .
Thực hiện đăng ký biến động đất đai tại văn phòng đăng ký đất đai. Như vậy giao dịch thực hiện hợp pháp và người nhận chuyển nhượng được đảm bảo quyền lợi với đất.
Trường hợp thứ 2: nếu người chuyển nhương quyền sử dụng hoàn toàn không có khả năng để được công nhận quyền sử dụng đất (ví dụ: sử dụng đất từ ngày 1/7/2014 trở về sau hoặc trước đó nhưng không có giấy tờ chứng minh, không được cơ quan nhà nước xác nhận hoặc đang có tranh chấp) thì người nhận chuyển nhượng nên cân nhắc không nhận chuyển nhượng đất để đảm bảo quyền lợi của mình không bị xâm phạm.
Trường hợp khách hàng cần được tư vấn cụ thể có thể liên hệ đến tổng đài 1900.6162
Trân trọng cảm ơn!
4. Mua bán nhà thông qua hợp đồng in sẵn có rủi ro gì không ?
“Bút sa, gà chết”
Cách đây gần 10 năm, chị T.T (Tp.HCM) mua hợp đồng bảo hiểm Phú An Khang cho mẹ chồng kèm theo sản phẩm phụ là bảo hiểm bệnh tật và tai nạn. Đến năm 2010, Prudential gửi thông báo chấm dứt hợp đồng sản phẩm phụ với lý do mẹ chồng chị đã 65 tuổi. Đến lúc này, chị mới ngớ người ra, tìm lại hợp đồng và hỏi lại người phụ trách hợp đồng bảo hiểm.
Khi được trả lời đây là quy định chung của công ty thì chị cho rằng: “các nhà tư vấn bảo hiểm đã lờ đi hoặc cố tình không tư vấn rõ cho khách hàng biết để rồi đến khi có thông báo của bảo hiểm nhiều người mới vỡ lẽ ra”. Trong khi đó, chỉ cần truy cập website của Prudential, khách hàng sẽ thấy ngay mục Bảo hiểm bệnh tật và tai nạn đáo hạn khi khách 65 tuổi rất rõ ràng.
Rất nhiều khách hàng viễn thông phản hồi VietNamNet cũng trong tình trạng không đọc kĩ hợp đồng để rồi khi không hài lòng về dịch vụ thì lại ấm ức việc phải “đền” khuyến mại. Anh N.H.B tại Vĩnh Phúc chia sẻ: “Họ đem hợp đồng đến thì tôi kí chứ đọc làm gì. Hợp đồng ADSL nào chẳng giống hợp đồng nào. Hầu hết người Việt mình đăng kí dịch vụ Internet có mấy ai đọc kĩ hợp đồng đâu”.
“Ép” khách bằng hợp đồng mẫu
Trong khi có những khách hàng “quên” đọc kĩ hợp đồng đã vội kí thì cũng có những khách hàng đọc rất kĩ, xem xét tỉ mỉ rồi mới đặt bút. Nhưng họ cũng chẳng thể làm được gì hơn khi gặp trục trặc nảy sinh và bất lợi vẫn thuộc về họ vì hợp đồng đã kí là hợp đồng mẫu do doanh nghiệp soạn thảo, không thể thỏa thuận hay bổ sung điều khoản.
Năm 2009, một người dùng đã tuyên bố sẽ kiện ngân hàng vì ngân hàng trốn tránh trách nhiệm trong việc để kẻ gian rút tiền của họ từ sổ tiết kiệm. Nhưng ngân hàng đã chối bỏ hoàn toàn trách nhiệm, đổ lỗi cho người tiêu dùng phát hiện và thông báo việc mất sổ tiết kiệm muộn với quy chế viện dẫn: “mất thẻ phải thông báo cho ngân hàng bằng điện thoại, trong vòng 24h sau khi thông báo phải trực tiếp đến ngân hàng để làm giấy báo mất thẻ tiết kiệm. Nếu không thông báo kịp thời, khách hàng phải tự chịu trách nhiệm về những thiệt hại xảy ra.”
Nhiều doanh nghiệp còn cho mình quyền tự thay đổi quy định chung, điều khoản trong hợp đồng và thông báo tới khách hàng bằng phương tiện thông tin đại chúng, trên website, qua tin nhắn mà không hề mời khách đến làm lại hợp đồng hay bổ sung điều khoản đã thay đổi. Khi họ đã thông báo như vậy, khách hàng nghiễm nhiên buộc phải chấp nhận điều khoản thay đổi dù có đồng ý hay không.
Trước nay, tập đoàn điện lực EVN thay đổi phí sử dụng điện sinh hoạt cũng chỉ thông báo tới mọi khách hàng qua phương tiện truyền thông đại chúng. Mới đây, một doanh nghiệp viễn thông lớn đã thay đổi nội dung của gói cước trọn gói. Điều này đã khiến một khách hàng qua một đêm đã nợ khoản cước phí lên tới hàng chục triệu đồng.
Sau những lùm xùm trên mặt báo, cuối cùng khách hàng này cũng được miễn cước nhưng qua câu chuyện này, rõ ràng với việc tự soạn thảo hợp đồng và có quyền thay đổi điều khoản, chính sách nếu muốn, doanh nghiệp đang ở thế trên cơ và có thể “ép” người dùng qua hợp đồng mẫu.
Việc đưa ra những quy định hạn chế, loại bỏ quyền của người tiêu dùng; buộc người dùng phải gánh chịu những rủi ro bất hợp lý… là hai trong bốn hình thức xâm phạm quyền lợi của người tiêu dùng thông qua hợp đồng đồng mẫu mà ông Nguyễn Văn Thành – Ban Bảo vệ người tiêu dùng, Cục quản lý cạnh tranh – đã tổng kết.
Mua hàng cả đời chưa hết dại
Chị T.T khẳng định, nếu biết trước điều khoản chỉ được mua bảo hiểm bệnh tật và tai nạn đến năm 65 tuổi thì chị cũng sẽ dừng mua bảo hiểm chính ở năm bảo hiểm phụ kết thúc mà không kéo dài thêm.
Nhưng vì không tìm hiểu kĩ thông tin này mà chị lâm vào thế dở khóc dở cười sau 10 năm đóng tiền và chỉ còn biết khuyên người khác: “Trước khi ký kết hợp đồng hãy tìm hiểu thật kỹ và yêu cầu tư vấn rõ ràng, hoặc dành chút thời gian xem kỹ lại hợp đồng để hiểu rõ hơn, có những cái tư vấn nói khác trong hợp đồng lại khác… Đừng để đến 10 năm sau mọi chuyện mới vỡ lẽ như tôi”.
Nếu hợp đồng mẫu do phía ngân hàng, doanh nghiệp viễn thông… soạn thảo tuân thủ đúng các quy định thì đã không có những điều khoản miễn nhiễm trách nhiệm doanh nghiệp mà đẩy rủi ro về phía người dùng.
Trong mua bán, người nào có được thông tin thì kẻ đó có được lợi thế. Với việc bán sản phẩm, dịch vụ bằng hợp đồng mẫu, doanh nghiệp là kẻ “khôn bán” khi vừa nắm rõ thông tin vừa ép được người dùng đồng ý. Còn khách hàng dù đọc hay không đọc hợp đồng vẫn ở thế “dại mua” bởi khi đã đồng ý sử dụng sản phẩm dịch vụ, kí vào hợp đồng nghĩa là phải đồng ý với tất cả những quy định bất lợi cho mình mà bên bán đưa ra.
Tiến sỹ Lê Đăng Doanh, nguyên Viện trưởng Viện Quản lý Kinh tế Trung ương từng viết: “Khoa học thông tin đã chứng minh sự lừa đảo liên quan đến bất đối xứng về thông tin. Bên lừa biết bản chất, giá trị của món hàng nhưng không cung cấp thông tin cho người mua, người mua cũng không có khả năng kiểm chứng chất lượng hàng hóa mà mình mua tại thời điểm mua hàng. Khi mua rồi mới té ngửa ra là “nói vậy mà không phải vậy” thì đã muộn. Để đối phó, trên thế giới đã có qui định về công khai, minh bạch thông tin, về vai trò của các cơ quan giám định độc lập, kiểm chứng.”
Ở Việt Nam, vẫn chưa có luật nào đủ để bảo vệ NTD trong trường hợp này. NTD chỉ có hai lựa chọn hoặc chấp nhận kí hợp đồng mua sản phẩm, dịch vụ dẫu có thể biết điều kiện mà người bán đưa ra bất lợi cho mình hoặc miễn dùng sản phẩm, dịch vụ đó. Phải đợi đến khi luật Bảo vệ NTD được chính thức công nhận thì may ra Tòa án Bảo vệ NTD mới có thể tuyên bố các điều khoản trong hợp đồng miễn nhiễm trách nhiệm người bán, gây bất lợi cho người dùng là vô hiệu.
(MKLAW FIRM: Biên tập.)
5. Nên lập hợp đồng mua bán nhà như thế nào cho đúng luật ?
Luật sư tư vấn luật đầu tư nước ngoài trực tuyến gọi: 1900.6162
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
Thứ nhất, bạn muốn mua nhà (tầng 2) thì bạn nên làm hợp đồng mua bán tầng 2 với chủ cũ. Vì:
Căn cứ điều 118 Luật nhà ở năm 2014 quy định :
"1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;
d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
đ) Nhận thừa kế nhà ở;
e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.
3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường."
Như vậy, bạn muốn mua ngôi nhà nhưng người bán nhà không có sổ đỏ đối với tầng 2 mà chỉ có hợp đồng mua bán viết tay với chủ cũ trước đó . Mặt khác, trường hợp mua bán nhà này cũng không thuộc trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà theo quy định nêu trên của pháp luật thì các giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải đáp ứng đủ điều kiện là đã có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Chỉ khi người bán nhà cho bạn có giấy chứng nhận tầng 2 thì bạn mới có thể ký kết hợp đồng mua bán này.
Thứ hai, bạn có thể soạn theo mẫu: Mẫu hợp đồng mua bán nhà
Trên đây là tư vấn của chúng tôi, nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162 để được giải đáp.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
