Mức phí bảo hiểm cháy nổ chung cư mới nhất và cách tính

Cùng với tốc độ đô thị hóa, nhà chung cư đã trở thành loại hình nhà ở phổ biến tại các đô thị lớn, mang lại tiện ích nhưng cũng tiềm ẩn những rủi ro cháy nổ cao do mật độ dân cư tập trung và sự phức tạp của hệ thống kỹ thuật. Trong bối cảnh đó, Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc (BHCNBB) đối với chung cư không chỉ là một quy định pháp lý hành chính mà là một công cụ tài chính thiết yếu, nhằm bảo vệ tài sản và tính mạng của cộng đồng cư dân. Việc tuân thủ quy định này, được cụ thể hóa trong Nghị định 67/2023/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 105/2025/NĐ-CP), là trách nhiệm chung của cả Chủ đầu tư, Ban Quản trị và từng chủ sở hữu.  

1. Khái niệm và cơ sở pháp lý của Bảo hiểm cháy nổ

Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc (BHCNBB) là một loại hình bảo hiểm phi nhân thọ được Nhà nước quy định nhằm đảm bảo an toàn tài chính và nguồn lực khắc phục hậu quả khi xảy ra sự cố cháy, nổ. Đối với nhà chung cư, việc tham gia bảo hiểm cháy nổ là bắt buộc vì các cơ sở này được xếp vào danh mục "Cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ" theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy. Tính bắt buộc này xuất phát từ mật độ dân cư cao, khối tích lớn, và sự tập trung của nhiều hệ thống kỹ thuật dễ phát sinh rủi ro (như hệ thống điện, gas), khiến thiệt hại tiềm tàng trở nên nghiêm trọng hơn so với nhà ở riêng lẻ, đặc biệt trong bối cảnh nhiều chung cư chưa được trang bị đầy đủ hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC) đạt chuẩn.  

Cơ sở pháp lý hiện hành quy định chi tiết về BHCNBB là Nghị định 67/2023/NĐ-CP của Chính phủ, ban hành ngày 06 tháng 9 năm 2023, quy định về điều kiện bảo hiểm, mức phí bảo hiểm, và số tiền bảo hiểm tối thiểu đối với BHCNBB. Theo quy định, đối tượng tham gia bảo hiểm bao gồm nhà, công trình và các tài sản gắn liền với nhà, công trình, cùng với máy móc, thiết bị phục vụ hoạt động tại đó.  

Điều quan trọng cần lưu ý là các quy định liên quan đến việc phân loại cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ và các mức khấu trừ đang tiếp tục được hoàn thiện thông qua các văn bản sửa đổi, bổ sung, tiêu biểu là Nghị định 105/2025/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 01/7/2025). Điều này cho thấy khung pháp lý về quản lý rủi ro đang không ngừng được cập nhật, và các bên liên quan cần thường xuyên theo dõi các thay đổi hành chính và phân loại cơ sở để đảm bảo tuân thủ.

2. Mức phí bảo hiểm cháy nổ chung cư mới nhất 

Mức phí bảo hiểm cháy nổ bắt buộc được quy định cụ thể và dựa trên hai yếu tố chính: giá trị tài sản được bảo hiểm và tình trạng hệ thống PCCC của chung cư. Các mức phí được xác định là tỷ lệ phí tối thiểu mà doanh nghiệp bảo hiểm (DNBH) và bên mua bảo hiểm phải tuân thủ, theo Phụ lục đi kèm Nghị định 67/2023/NĐ-CP (tham chiếu theo Phụ lục VI Nghị định 105/2025/NĐ-CP).  

2.1. Phí bảo hiểm cho chung cư có hệ thống chữa cháy tự động 

Đối với các nhà chung cư, nhà ở tập thể, nhà đa năng hoặc hỗn hợp (trừ nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh) đã được trang bị hệ thống chữa cháy tự động, tỷ lệ phí bảo hiểm tối thiểu được áp dụng là 0,05% giá trị tài sản được bảo hiểm/năm theo Phụ lục VI ban hành kèm theo Nghị định 105/2025/NĐ-CP.

2.2. Phí bảo hiểm cho chung cư không có hệ thống chữa cháy tự động

Đối với các nhà chung cư, nhà ở tập thể, nhà đa năng hoặc hỗn hợp thuộc diện phải mua BHCNBB nhưng không có hệ thống chữa cháy tự động, tỷ lệ phí bảo hiểm tối thiểu cao hơn, ở mức 0,1% giá trị tài sản được bảo hiểm/năm theo Phụ lục VI ban hành kèm theo Nghị định 105/2025/NĐ-CP.

Sự khác biệt rõ rệt này (0,05% so với 0,1%) là một cơ chế kinh tế quan trọng. Việc tăng gấp đôi mức phí bảo hiểm đối với cơ sở không có hệ thống sprinkler thể hiện sự đánh giá rủi ro cao hơn của cơ quan quản lý và cung cấp một động lực tài chính rõ ràng để Chủ đầu tư và Ban Quản trị đầu tư và duy trì hệ thống PCCC tiên tiến. Điều này nhấn mạnh rằng chi phí bảo hiểm là một khoản đầu tư hợp lý để giảm thiểu rủi ro, và việc tuân thủ các tiêu chuẩn PCCC có thể mang lại lợi ích kinh tế trực tiếp thông qua việc giảm chi phí bảo hiểm hàng năm.

Bảng tỷ lệ phí bảo hiểm cháy nổ bắt buộc tối thiểu cho nhà chung cư (NĐ 67/2023/NĐ-CP) (chưa bao gồm VAT):

3. Hướng dẫn chi tiết cách tính phí bảo hiểm cháy nổ chung cư

Phí bảo hiểm cháy nổ bắt buộc được tính theo công thức cơ bản sau, theo quy định tại Điều 26 Nghị định 67/2023/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 105/2025/NĐ-CP):

Lưu ý rằng mức phí tính toán này là mức tối thiểu và chưa bao gồm thuế VAT. Nếu thời hạn bảo hiểm không phải là một năm (ví dụ, hợp đồng ngắn hạn), phí bảo hiểm sẽ được tính theo tỷ lệ ngày :  

4. Kết luận

Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc (BHCNBB) không chỉ đơn thuần là một khoản chi phí hành chính hay một thủ tục pháp lý. Đây là một cơ chế quản trị rủi ro tối ưu, khẳng định trách nhiệm của mọi chủ thể trong môi trường sống tập trung. Đối với cộng đồng chung cư, BHCNBB bảo vệ phần sở hữu chung và tính toàn vẹn của tòa nhà, ngăn chặn xung đột xã hội phát sinh khi các cư dân phải tự bỏ tiền để sửa chữa thiệt hại lớn.

Việc Ban Quản trị thực hiện nghiêm túc trách nhiệm mua bảo hiểm chung là nền tảng cho sự minh bạch và bền vững của cộng đồng. Tóm lại, việc nắm rõ quy định về phí và trách nhiệm trong Nghị định 67/2023/NĐ-CP là bước đầu tiên để chủ động bảo vệ tài sản, củng cố an ninh tài chính cá nhân và xây dựng một môi trường sống an toàn, có trách nhiệm trong xã hội đô thị hiện đại.