Nhà trọ có phải mua bảo hiểm cháy nổ không? Ai có trách nhiệm mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc cho nhà trọ?

Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng và mật độ dân cư cao, đặc biệt tại các thành phố lớn, rủi ro cháy nổ tại các cơ sở lưu trú tập trung như nhà trọ, chung cư mini luôn là mối quan ngại hàng đầu. Sự thiếu sót trong công tác phòng cháy chữa cháy (PCCC) không chỉ đe dọa nghiêm trọng đến tính mạng và tài sản mà còn đặt gánh nặng tài chính khổng lồ lên vai chủ sở hữu. Để giải quyết vấn đề này và tăng cường trách nhiệm xã hội, Chính phủ đã ban hành các quy định pháp lý ngày càng nghiêm ngặt.  

Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc (BHCNBB) là loại hình bảo hiểm do Nhà nước quy định bắt buộc đối với các cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ. Mục tiêu của loại hình bảo hiểm này là nhằm chuyển giao rủi ro tài chính cho doanh nghiệp bảo hiểm, đảm bảo nguồn kinh phí khắc phục thiệt hại vật chất khi sự cố xảy ra.

Cơ sở pháp lý nền tảng cho việc thực hiện BHCNBB hiện được xác định qua Nghị định số 67/2023/NĐ-CP và đặc biệt là Nghị định số 105/2025/NĐ-CP (Nghị định 105/2025) có hiệu lực từ 01/07/2025. Nghị định 105/2025 được ban hành nhằm sửa đổi và bổ sung các quy định trước đây, theo hướng siết chặt hơn các tiêu chí an toàn phòng cháy chữa cháy (PCCC) và mở rộng đáng kể danh mục các cơ sở thuộc diện bắt buộc mua bảo hiểm.  

1. Nhà trọ có phải mua bảo hiểm cháy nổ không?

Việc mua Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc (BHCNBB) cho nhà trọ hoặc các cơ sở dịch vụ lưu trú là bắt buộc nếu cơ sở đó đáp ứng các tiêu chí cụ thể về quy mô và loại hình theo quy định của pháp luật. Phạm vi bắt buộc mua BHCNBB được xác định rõ ràng theo khoản 1 Điều 4 Nghị định số 105/2025/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2025. Việc xác định một cơ sở cho thuê trọ có thuộc diện bắt buộc mua bảo hiểm hay không phụ thuộc vào việc phân loại cơ sở đó theo danh mục 44 loại hình cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ được quy định chi tiết trong Nghị định 105/2025. Các nhà trọ, chung cư mini hoặc các khối nhà cho thuê thường được phân loại vào ba nhóm chính, với các tiêu chí định lượng khác nhau:  

• Nhóm A: Nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh (STT 44 - Phụ lục VII) : Quy định này áp dụng cho các nhà trọ có phần diện tích được sử dụng cho mục đích kinh doanh, sản xuất. Theo danh mục mới, cơ sở thuộc nhóm này bắt buộc phải mua BHCNBB nếu có tổng diện tích phục vụ sản xuất, kinh doanh từ 200m2 trở lên. Ví dụ: Một nhà trọ có tầng trệt cho thuê mặt bằng làm cửa hàng hoặc có khu vực để xe máy/ô tô thu phí riêng biệt với diện tích lớn sẽ thuộc diện điều chỉnh của tiêu chí này.
• Nhóm B: Chung cư mini, Nhà ở tập thể (STT 1 - Phụ lục VII) : Nhóm này thường bao gồm các chung cư mini hoặc các khu nhà trọ quy mô lớn, được xây dựng theo hình thức nhà ở tập thể. Tiêu chí bắt buộc là cơ sở phải có nhà cao từ 5 tầng trở lên hoặc có tổng diện tích sàn từ 1.000m2 trở lên.  
• Nhóm C: Khách sạn, Nhà nghỉ, Cơ sở dịch vụ lưu trú khác (STT 17 - Phụ lục VII) : Đây là nhóm có ý nghĩa quan trọng nhất đối với phần lớn các chủ nhà trọ tư nhân và các nhà cho thuê nguyên căn cao tầng, chuyên biệt. Tiêu chí bắt buộc mua bảo hiểm là cơ sở phải cao từ 3 tầng trở lên HOẶC có tổng diện tích sàn từ 500m2 trở lên.  

Việc Nghị định 105/2025 hạ ngưỡng bắt buộc đối với nhóm "Cơ sở dịch vụ lưu trú khác" xuống 3 tầng hoặc 500m2 là một sự thay đổi pháp lý quan trọng. Trước đây, nhiều chủ đầu tư chung cư mini hoặc nhà trọ cao tầng thường tránh nghĩa vụ này bằng cách cho rằng cơ sở của mình không đạt ngưỡng khối tích lớn hoặc số tầng cao (như 7 tầng) của nhóm "Nhà chung cư" theo quy định cũ.

Tuy nhiên, với ngưỡng 3 tầng hoặc 500m2 được áp dụng cho "cơ sở dịch vụ lưu trú khác", số lượng nhà trọ và chung cư mini quy mô vừa phải, đang hoạt động trên thị trường, thuộc diện bắt buộc mua bảo hiểm từ ngày 01/07/2025 sẽ tăng lên đáng kể. Điều này đặt ra yêu cầu tuân thủ cấp thiết đối với các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản cho thuê quy mô trung bình. Để xác định chính xác, chủ nhà trọ cần rà soát lại các hồ sơ pháp lý như giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ hoàn công để xác định tổng diện tích sàn và số tầng chính thức, từ đó đối chiếu với các tiêu chí trong Nghị định 105/2025.