Câu hỏi: Thưa luật sư, xin hỏi: Mảnh đất gia đình tôi đang sử dụng có một phần là diện tích đất lấn chiếm từ năm 2012. Xung quanh phần đất bị lần chiếm này cũng có nhiều hộ lấn chiếm như vậy và phần đất này ổn định không tranh chấp. Mới đây, có sự thay đỏi chính sách về một số trường hợp đất lấn chiếm được xem xét về việc xét sổ đỏ. Nghe nói diện tích phần đất lấn chiếm muốn làm sổ đỏ phải đóng rất nhiều loại tiền.

Vậy xin hỏi: khi làm sổ đỏ cho diện tích đất này thì mức thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp đất lấn, chiếm của gia đình tôi là bao nhiêu?

 

Luật sư tư vấn:

1. Định nghĩa về lấn, chiếm đất đai theo quy định pháp luật?

Lấn, chiếm đất đai là hành vi phỏ biến trong đời sống, hành vi này gây ảnh hưởng rất lớn tới lợi ích của tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai. Vậy lấn, chiếm đất đai theo quy định pháp luật được hiểm như thế nào?

Căn cứ theo Nghị định số 91/2019/NĐ-CP về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai, quy định tại Điều 3 như sau:

- Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.

- Chiếm đất là việc sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây:

+ Tự ý sử dụng đất mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép.

+ Tự ý sử dụng đất thuộc quyền ử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác mà không được tổ chức, cá nhân đó cho phép;

+ Sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đã hết thời hạn sử dụng mà không được Nhà nước gia hạn sử dụng đất và đã có quyết định thu hồi đất được công bố, tổ chức thực hiện nhưng người sử dụng đất không chấp hành( trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất nông nghiệp);

+ Sử dụng đất trên thực địa mà chưa hoàn thành các thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định pháp luật.

Như vậy, thực chất hành vi lấn, chiếm đất đã xảy ra vô cùng phổ biến, tuy nhiên pháp luật đưa ra hệ thống định nghĩa, toàn diện cho hành vi này chỉ mới hoàn thiện. Tuy nhiên, việc đưa ra hệ thống định nghĩa, quy định rõ ràng thế nào là lấn, chiếm đất đai đã góp phần không nhỏ vào việc bình ổn đất đai, giảm thiểu tranh chấp đất giữa càng bên có quyền và lợi ích liên quan, đặc biệt là trong thời điểm mà "tấc đất, tấc vàng" như thời điểm hiện nay. Vậy khi đã có quy định, thì mức thu tiền đối với những hành vi lấn, chiếm đất đai được quy định như thế nào? Và trong trường hợp đất lấn chiếm lâu năm, phần đất không xảy ra tranh chấp muốn cấp sổ đỏ được xử lý ra sao?

 

2. Mức thu tiền sử dụng đất đối với đất lấn, chiếm theo quy định pháp luật ?

2.1 Quy định về xử phạt hành chính với hành vi lấn, chiếm đất đai?

Trong trường hợp các hành vi lấn, chiếm đất theo Điều 14 -Nghị định 91/2019/NĐ-CP đã quy định cụ thể về biện pháp xử phạt hành chính với các hình thức đất từ 02 triệu đống đến 500 triệu đồng. Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (trừ trường hợp quy định tại khoản 6 Điều này) tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với loại đất tương ứng tại các khoản 1, 2, 3, 4 Điều này, và mức phạt tối đa không quá 500 triệu đồng đối với cá nhâm không quá 01 tỷ đồng đối với tổ chức.

 

2.2 Quy định về trách nhiệm hình sự đối với hành vi lấn, chiếm đất đai.

Đối với hành vi lấn, chiếm đất có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội phạm các quy định về sử dụng đất đai theo Điều 228- Bộ Luật Hình sự 2015 sửa đổi, bổ sung 2017 như sau:

- Người nào lấn chiếm đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc sử dụng đất trái với các quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt từ 50 triệu đồng đến 500 triệu đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm.

- Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 500 triệu đồng đến 02 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07 năm: Có tổ chức; Phạm tội 02 lần trở lên; Tái phạm nguy hiểm.

- Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 50 triệu đồng.

 

2.3. Quy định về mức thu tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ cho đất lấn, chiếm.

Theo Luật Đất đai 2013; Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai; Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất; Nghị định 123/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung quy định về thu tiền sử dụng đất quy định như sau:

Tùy thuộc vào từng trường hợp có hoặc không có giấy tờ quyền sử dụng đất, nguồn gốc, diện tích thửa đất,.. mà mức thu tiền là khác nhau. Trường hợp cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất lấn, chiếm mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Khoản 1- Điều 100 Luật Đất đai 2013 sẽ chia thành các giai đoạn khác nhau:

- Giai đoạn từ 15/10/1993 đến ngày 01/07/2004: Theo Khoản 2- Điều 7 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thì cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất là đất lấn, chiếm,.. nhưng nếu được cấp sổ đỏ là đất ở thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo gá đất quy định tại Bảng giá đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở; Đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có), phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể.

Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhờ ở, nếu được cấp Sổ đỏ là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể.

Trường hợp cá nhận, hộ gia đình sử dụng đất có nguồn gốc vi phạm pháp luật từ ngày 01/07/2004 đến trước ngày 01/07/2014: Theo Điều 9- Nghị định 45/2014/NĐ-CP (sửa đổi bởi khoản 4- Điều 2- Nghị định 123/2017/NĐ-CP) tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ cho cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất có nguồn gốc vi phạm pháp luật đất đai như lấn, chiếm,.. kể từ ngày 01/07/2004 đến trước 01/07/2014 được tính như sau: Phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể. Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo quy định thì được trừ số tiền đã nộp vào tiền sử dụng đất phải nộp; mức trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp.

Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng khong phải là nhà ở, nếu được cấp sổ đỏ là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử sụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể.

Ngoài ra, theo Điều 5- Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ thì hộ gia đình, cá nhân sử đất lấn, chiếm được tính như sau:

Lệ phí trước bạ= 0,5% x (Diện tích x Giá 01 m2 tại bảng giá đất)

VD: 200m2 đất giá 01 triệu đồng/m2

=> Lệ phí trước bạ= 0.5% x200m2 x1 triệu= 1 triệu đồng( phí trước bạ)

Theo đó, quy định về lệ phí cấp Sổ đỏ được quy định như sau: Theo quy định Lệ phí cấp Sổ đỏ HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định. Cho nên cần căn cứ vào vị trí đất bạn muốn xin cấp Sổ đỏ và tình trạng đất lấn, chiếm thì mới có thể xác định được mức lệ phí để cấp sổ đỏ. Ngoài ra, phần diện tích lấn, chiếm này cần phù hợp với quy định tại Khoản 5-Điều 22- Nghị định 43/2014/NĐ-CP trong trường hợp: cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ổn định; đất không có tranh chấp.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 19006162 hoặc gửi email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Xin chân thành cảm ơn!