Quy định về thu tiền sử dụng đất khi thay đổi quy hoạch xây dựng?

1. Quy định về thu tiền sử dụng đất khi thay đổi quy hoạch xây dựng chi tiết

Theo quy định tại Điều 10 Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 06 năm 2014 hướng dẫn thu tiền sử dụng đất khi thay đổi quy hoạch xây dựng chi tiết như sau:

Thứ nhất, trường hợp tổ chức kinh tế được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, sau đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi quy hoạch xây dựng chi tiết dẫn đến thay đổi hệ số sử dụng đất (mật độ, chiều cao của công trình) thì xử lý như sau:

+ Trường hợp tổ chức kinh tế đề nghị và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi quy hoạch xây dựng chi tiết (mật độ, chiều cao của công trình) dẫn đến tăng hệ số sử dụng đất thì phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất (nếu có) theo nguyên tắc: (1) Trường hợp giá đất tính tiền sử dụng đất được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư thì thực hiện thu chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất xác định theo các phương pháp nêu trên của quy hoạch xây dựng chi tiết trước và sau khi điều chỉnh tại cùng thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi quy hoạch; (2) Trường hợp giá đất tính tiền sử dụng đất được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì thực hiện thu chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất của quy hoạch xây dựng chi tiết trước và sau khi điều chỉnh tại cùng thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi quy hoạch.

Biết rằng, hệ số sử dụng đất là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất.

+ Trường hợp do yêu cầu quản lý, Nhà nước điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết làm giảm hệ số sử dụng đất (mật độ, chiều cao của công trình) dẫn đến giảm tiền sử dụng đất thì tổ chức kinh tế được hoàn trả tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo quy hoạch xây dựng chi tiết trước và sau khi điều chỉnh tại cùng thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh quy hoạch. Việc xác định số tiền chênh lệch được thực hiện theo quy định trên. Việc hoàn trả tiền sử dụng đất trong trường hợp này được thực hiện dưới hình thức hoàn trả trực tiếp hoặc bù trừ vào nghĩa vụ tài chính của tổ chức kinh tế với Nhà nước theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước và pháp luật về quản lý thuế.

Thứ hai, trường hợp tổ chức kinh tế được giao đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, sau đó đề nghị thay đổi quy hoạch xây dựng chi tiết dẫn đến thay đổi hệ số sử dụng đất (mật độ, chiều cao của công trình) thì phải xác định và nộp bổ sung tiền sử dụng đất (nếu có) theo nguyên tắc quy định tại Khoản 1 Điều 20 Thông tư 76/2014/TT-BTC, cụ thể:

+ Trường hợp giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư thì thực hiện thu chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất xác định theo các phương pháp nêu trên của quy hoạch xây dựng chi tiết trước và sau khi điều chỉnh tại cùng thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi quy hoạch.

+ Trường hợp giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì căn cứ Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và nguyên tắc điều chỉnh hệ số này do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định để thực hiện thu chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tương ứng với quy hoạch xây dựng trước và sau khi điều chỉnh tại cùng thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi quy hoạch.

Thứ ba, xác định tiền sử dụng đất trong trường hợp thay đổi các chỉ tiêu quy hoạch xây dựng chi tiết đối với các trường hợp đã được giao đất, được chuyển mục đích sử dụng đất và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước ngày 01 tháng 07 năm 2014.

+ Đối với các trường hợp đã tính và nộp tiền sử dụng đất theo chính sách về thu tiền sử dụng đất mà giá đất được xác định có căn cứ vào các chỉ tiêu quy hoạch xây dựng chi tiết của dự án (hệ số sử dụng đất, mật độ, chiều cao của công trình xây dựng), khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi các chỉ tiêu quy hoạch của dự án thì phải xác định lại và thu chênh lệch tiền sử dụng đất (nếu có) theo quy định của pháp luật tại thời điểm được cấp có thẩm quyền có quyết định thay đổi chỉ tiêu quy hoạch.

+ Đối với các trường hợp đã tính và nộp tiền sử dụng đất theo chính sách về thu tiền sử dụng đất mà giá đất được xác định không căn cứ vào các chỉ tiêu quy hoạch của dự án, khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thay đổi các chỉ tiêu quy hoạch của dự án thì không phải xác định để thu chênh lệch tiền sử dụng đất (nếu có).

2. Thời hạn nộp tiền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 4 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2020 quy định chi tiết một số điều của Luật quản lý thuế, thời hạn nộp thuế đối với các khoản thu ngân sách nhà nước từ đất, tiền cấp quyền khai thác tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, tiền sử dụng khu vực biển, lệ phí trước bạ, lệ phí môn bài:

+ Chậm nhất là 30 ngày từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo thông báo.

+ Chậm nhất là 90 ngày từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo thông báo.

+ Chậm nhất là 30 ngày từ ngày ban hành Thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 100% tiền sử dụng theo thông báo trong trường hợp xác định lại số tiền sử dụng đất phải nộp quá thời hạn 05 năm từ ngày có quyết định giao đất, tái định cư mà hộ gia đình, cá nhân chưa nộp đủ số tiền sử dụng đất còn nợ.

>> Tham khảo: Phân biệt hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và hình thức cho thuê đất?

3. Mức tiền chậm nộp khi chậm nộp tiền sử dụng đất

Tại điểm d khoản 2 Điều 5 Nghị định 126/2020/NĐ-CP về quản lý thu đối với các khoản thu khác thuộc ngân sách nhà nước: Việc xử lý đối với trường hợp chậm nộp tiền vào ngân sách nhà nước được thực hiện theo quy định tại Điều 59 Luật Quản lý thuế năm 2019. Cụ thể theo khoản 2 Điều 59 Luật Quản lý thuế năm 2019 quy định về mức phạt tiền chậm nộp là bằng 0,03%/ ngày tính trên số tiền sử dụng đất chậm nộp.

Như vậy, xác định người sử dụng đất có chậm nộp tiền sử dụng đất hay không thì cần phải xác định thời hạn nộp tiền sử dụng đất, có thể thời hạn theo quy định của pháp luật, thời hạn gia hạn nộp thuế, thời hạn ghi trong thông báo của cơ quan quản lý thuế, thời hạn trong giải quyết ấn định thuế hoặc quyết định xử lý của cơ quan quản lý thuế.

Và công thức tính số tiền chậm nộp tiền sử dụng đất như sau:

Một số trường hợp được miễn tiền chậm nộp tiền sử dụng đất, gồm có: (1) Người nộp thuế bị thiệt hại vật chất do gặp thiên tai, dịch bệnh, thẩm họa, hỏa hoạn, tai nạn bất ngờ; (2) Các trường hợp bất khả kháng khác theo quy định của Chính phủ.

Trên đây là toàn bộ nội dung bài "Quy định về thu tiền sử dụng đất khi thay đổi quy hoạch xây dựng?". Bất kỳ vướng mắc nào liên quan đến vấn đề pháp lý thì Quý khách hàng vui lòng gọi lên tổng đài tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua gọi ngay số 1900.6162 để hỗ trợ kịp thời. Xin chân thành cảm ơn Quý khách hàng!