Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13

Thông tư số 111/2013/TT-BTC hướng dẫn thực hiện luật thuế thu nhập cá nhân

Nghị định 45/2011/NĐ-CP của Chính phủ về lệ phí trước bạ

2. Nội dung phân tích:

Bố tôi được UBND xã Tam Hưng huyện Thanh Oai Hà Nội giao đất 318m2 đất từ năm 1995 và tại thời điểm đó có thu tiền là 8.500.000Đ. (có biên lai thu tiền). Nay UBND huyện Thanh Oai có chủ trương cấp sổ đỏ. Bố tôi đến kê khai cấp sổ đỏ tại UBND xã Tam Hưng thì họ hướng dẫn kê là 180m2 đất ở, 138m2 đất vườn và họ nói Giá đất tại vị trí bố tôi xin cấp sổ đỏ đang là 2.800.000đ/1m2 theo quyết định 96 của Thành phố Hà Nội. Xin luật sư tư vấn những vấn đề sau 1. bố tôi có phải nộp tiền sử dụng đất nữa không vì đã nộp 8.500.000đ 2. nếu nộp thì nộp như thế nào 3. Bố tôi muốn chuyển phần diện tích đất vườn 130m2 sang đất ở thì nộp tiền như thế nào

Theo dữ liệu bạn đưa ra thì bố bạn được UBND xã giao đất từ năm 1995 như vậy luật áp dụng trong trường hợp của bạn là Luật Đất đai năm 1987. Đối chiếu theo quy định tại Điều 13 Luật Đất đai năm 1987 thì UBND xã không có thẩm quyền giao đất do đó trong trường hợp này được coi là đất được giao không đúng thẩm quyền. Việc bố bạn bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu 8.500.000 VNĐ , bạn cần phải xác định đây là tiền gì. Nếu như đây không phải là tiền sử dụng đất thì bạn phải nộp tiền sử dụng đất khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất như sau:

"Điều 8. Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004
1. Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định, khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:
a) Trường hợp sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất thì khi được cấp Giấy chứng nhận không phải nộp tiền sử dụng đất.
b) Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, thì thu tiền sử dụng đất như sau:
- Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì không thu tiền sử dụng đất;
- Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thấp hơn mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền; phần diện tích đất còn lại thực hiện thu tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
c) Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, khi được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:
- Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì thu tiền sử dụng đất bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương theo giá đất quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; bằng 100% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Diện tích đất còn lại không có nhà ở (nếu có) được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng khi cấp Giấy chứng nhận. Nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích đất ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
3. Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể Điều này."

Xin phép luật sư giúp tôi với: Gia đình tôi có mảnh đất ở từ năm 1992 diện tích là 150 m2 .Đến năm 2005 do vợ chồng có trục trặc nên chúng tôi quyết định chuyển mảnh đất sang cho con để đảm bảo quyền lợi cho con nếu tình huống xấu sẩy ra. vậy tôi đã làm đầy đủ thủ tục chuyển quyền sử dụng đất sang cho con tôi theo quy định của pháp luật. Vậy bây giờ con tôi làm bìa đỏ có phải nộp tiền sử dụng đất hây không?

Theo quy định pháp luật có thể thấy rằng việc bạn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho con sẽ không phải nộp thuế, cụ thể:

>> Xem thêm:  Mức thuế xây dựng phải đóng khi xây nhà ở ? Cách xin giấy phép xây dựng ?

Điểm b Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định về thu nhập được miễn thuế như sau:

"b) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
b.1) Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở được miễn thuế theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:
b.1.1) Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:
b.1.1.1) Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
b.1.1.2) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.
b.1.1.3) Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế. 
b.1.2) Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
b.1.3) Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.
Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.
b.2) Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
b.3) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này." 

Và Điều 1 Nghị định 23/2013/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 45/2011/NĐ-CP về các trường hợp không nộp lệ phí trước ba như sau:

"1. Sửa đổi Khoản 10 Điều 4: 

“10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Năm 1995 Tôi được Ủy ban nhân dân Huyện giao 1 lô đất diện tích 100m2. năm đó Ủy ban nhân dân xã thu của tôi 10tr và giao cho tôi lô đất trên. giá đất ủy ban nhân dân thành phố quy định năm đó là 25.000 đ/m2. Tôi sử dụng ổn định từ đó đến nay. Hỏi bây giờ tôi mới xin cấp giấy chứng nhận thì có phải nộp tiền sử dụng đất nữa không.

Việc UBND cấp xã thu của bạn 10 triệu, trong trường hợp này, bạn cần phải xác định chính xác số tiền đó là thu vì lý do gì. Nếu không phải là vì lý do thu tiền sử dụng đất thì tại thời điểm này khi bạn có nhu cầu cấp giấy chứng nhận bạn sẽ phải nộp tiền sử dụng đất.

Thưa Luật Sư! Theo Điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014 quy định: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể tôi vừa mua 700 m2 đất nông nghiệp ở Phú Xuyên ,Hà Nội ( đã có GCNQSD đất Nông nghiệp) và mức tôi phải thực hiện nghĩa vụ tài chính là bao nhiêu tiền. Trân trọng cảm ơn!

Về việc xác định chính xác tiền sử dụng đất bạn phải nộp là bao nhiêu tiền chúng tôi không thể xác định được cho bạn trong trường hợp này để biết được chính xác bạn có thể tham khảo quyết định số 96/2014/QĐ-UBND.

Trân trọng ./.

Bộ phận tư vấn Luật Đất đai - Công ty Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Mẫu giấy ủy quyền tham gia đấu giá tài sản, đất đai mới 2020