Thu tài chính từ đất đai là khoản thu cho ngân sách Nhà nước từ các loại thuế đất đai như thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập khi chuyển quyền sử dụng đất; thu tiền bán, cho thuê tài nguyên đất đai; các loại phí, lệ phí và một số hình thức thu khác.

Các khoản thu tài chính từ đất đai về cơ bản bao gồm: Tiền sử dụng đất; tiền thuê đất; thuế sử dụng đất; thuế thu nhập khi chuyển quyền sử dụng đất; phí và lệ phí về đất đai; các khoản thu khác.

1. Tiền sử dụng đất

Nguồn thu ngân sách từ việc bán hoặc cho thuê tài nguyên đất đai của mỗi quốc gia là khác nhau, phụ thuộc vào chế độ sở hữu đất đai của quốc gia đó. Quốc gia thừa nhận nhiều hình thức sở hữu thì thu ngân sách từ đất đai khác với quốc gia chỉ thừa nhận một hình thức sở hữu toàn dân về đất đai. Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (tiền khai thác sử dụng tài nguyên đất đai) là một công cụ đang đuợc sử dụng phổ biến nhằm duy trì được sinh kế lâu dài và sử dụng bền vững tài nguyên đất đai. Việc xác định các khoản tiền này khá phức tạp nhưng nguyên tắc chung là dựa trên lợi nhuận mà tổ chức, cá nhân khai thác thu về, các chi phí xã hội từ việc khai thác tài nguyên đất đai và các quyền đối với đất đai. Doanh thu từ việc bán, cho thuê tài nguyên đất đai cũng là một nguồn thu đáng kể, một mặt tạo ra nguồn thu cho ngân sách, mặt khác hạn chế các hành vi khai thác không hiệu quả, tạo ra động lực sử dụng tài nguyên đất đai bền vững hơn.

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đất đai. Nhà nước thực hiện quyền sử dụng, quyền định đoạt đất đai thông qua việc cho thuê quyền sử dụng đất; giao đất có thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất nhằm thu hồi vốn và một phần mang tính chất phân phối lại, nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai, vừa tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Những năm qua, khoản thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là nguồn thu chủ yếu cho ngân sách Nhà nước từ đất đai.

Chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất đặc biệt cao hon nhiều so với trường hợp không có hành vĩ vi phạm ...

2. Tiền thuê đất

Hiện nay, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước và người nước ngoài sử dụng đất vào các mục đích sản xuất kinh doanh chủ yếu sử dụng theo hình thức thuê đất. vấn đề này được quy định cụ thể trong Nghị định của Chính phủ số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 và Thông tư của Bộ tài chính số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, cụ thể:

>> Xem thêm:  Mẫu đơn ghi nợ tiền sử dụng đất mới nhất và cách viết đơn ghi nợ

- Các trường hợp Nhà nước thu tiền thuê đất: Nhà nước cho thuê đất; Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; gia hạn thời gian thuê đất cho các đối tượng đang thuê thuộc trường hợp phải nộp tiền thuê đất; chuyển từ hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất trước ngày 01/7/ 2014 sang hình thức Nhà nước cho thuê đất.

- Đối tượng thu tiền thuê đất. Luật đất đai năm 2013 quy định mở rộng đối tượng được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, bao gồm: 1) Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê tuỳ theo từng đối tượng theo quy định của pháp luật; 2) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp; 3) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc; 4) Nhà nước cho thuê đất thu tiền

3. Thuế thu nhập khi chuyển quyền sử dụng đất

- Đối với các doanh nghiệp: Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các doanh nghiệp phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp. Thực hiện việc nộp thuế được xác định theo Thông tư của Bộ tài chính số 78/2014/TT-BTC ngày 18/06/2014 hướng dẫn thi hanh Nghị định của Chính phủ số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp. Theo đó, thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư, chuyên nhượng quyền thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản theo quy định của pháp luật phải hạch toán riêng để kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp với mức thuế suất 22% (từ ngày 01/01/2016 áp dụng mức thuế suất 20%), không được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp (trừ phần thu nhập của doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua được áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 10% theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 20 Thông tư số 78/2014/TT-BTC).

Đối tượng chịu thuế: Doanh nghiệp thuộc diện chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm: Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản; doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất.

Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất; thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất; thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây miễn, giảm thuế nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân, vì vậy trên thực tế số thu từ thuế nông nghiệp hiện nay chỉ có tính hình thức và không còn là một trong các nguồn thu quan trọng điều tiết từ việc sử dụng đất của người sử dụng đất nông nghiệp nữa.

- Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: về nguyên tắc, người sử dụng đất vào mục đích phi nông nghiệp để ở, xây dựng công trình, để kinh doanh thương mại, dịch vụ thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Theo đó, việc thu thuế được thực hiện theo Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010; Nghị định của Chính phủ số 53/2011/NĐ-CP ngày 01/7/2011 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; Thông tư của Bộ tài chính số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 hướng dẫn thi hành Nghị định số 53/2011/NĐ-CP về thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Về đối tượng chịu thuế, bao gồm: Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác, chế biến khoáng sản; sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm); đất phi nông nghiệp sử dụng khác sử dụng vào mục đích kinh doanh. Đối tượng phải nộp thuế là tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất; hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp; đổi tượng sử dụng đất phi nông nghiệp vào mục đích kinh doanh.

Về thuế suất: Thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế luỹ tiến từng phần. Diện tích đất tính thuế (m2) phần trong hạn mức, thuế suất 0,03%; phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức, thuế suất 0,07%; phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức, thuế suất là 0,15%. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mức thuế suất 0,03%. Đất phi nông nghiệp khác có kết hợp sử dụng vào mục đích kinh doanh, thuế suất 0,03%.

>> Xem thêm:  Mức bồi thường thỏa đáng đối với đất nông nghiệp khi bị nhà nước thu hồi ?

- Các khoản phí về đất đai: Ngoài việc nộp lệ phí, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp phí trong một số trường hợp, bao gồm: phí đo đạc, lập bản đồ địa chính; phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất; phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai;

Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính là khoản thu đối với các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất mới hoặc được phép thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, nhằm hỗ trợ thêm cho chi phí đo đạc, lập bản đồ địa chính ở những nơi chưa có bản đồ địa chính có toạ độ.

Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất là khoản thu đối với các đối tượng đăng kí, nộp hồ sơ cấp quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như: điều kiện về hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện về sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh...

Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất.

Phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai là khoản thu đối với người có nhu cầu khai thác và sử dụng tài liệu về đất đai của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lí hồ sơ, tài liệu về đất đai (như: cơ quan địa chính, ƯBND xã, phường, quận, huyện...) nhằm bù đắp chi phí quản lí, phục vụ việc khai thác và sử dụng tài liệu đất đai của người có nhu cầu. Theo Điều 3 Thông tư của Bộ tài chính số 02/2014/TT-BTC ngày 02/01/2014 hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì mức thu phí tối đa không quá 300.000 đồng/hồ sơ, tài liệu.

Luật MInh Khuê (biên tập)

>> Xem thêm:  Thanh lý hợp đồng thuê đất theo quy định của pháp luật ? Thanh lý hợp đồng thuê đất của Nhà nước ?