1. Người có tên trong hộ khẩu liên quan gì đến việc bán đất ?

Kính chào luật sư! xin luật sư tư vấn giúp tôi trường hợp này : Trong hộ khẩu chỉ có mẹ tôi và em tôi.Mẹ tôi đã bán hết đất,nhưng em tôi lại đi làm ăn xa, mà đã chuyển nhượng và làm sổ đỏ cho người mua rồi. Cho tôi hỏi nếu em tôi không đồng ý thì có được bán không?
Tôi xin cảm ơn!
Người gửi: V.H

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Vấn đề bạn hỏi có liên quan đến quy định về quyền của chủ sử dụng đất. Người sử dụng đất có các quyền quy định tại Điều 167 Luật đất đai năm 2013 gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Điều kiện để thực hiện các quyền trên là:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Nếu mảnh đất nhà bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì những người có tên trong Giấy chứng nhận đó được quyền chuyển nhượng cho người khác. Giấy chứng nhận đó có thể cấp cho cá nhân: mẹ, em bạn hoặc cấp cho hộ gia đình.

Do trong câu hỏi bạn không nêu rõ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho ai nên tôi tư vấn cho bạn theo 2 trường hợp cụ thể như sau:

Thứ nhất, trường hợp Giấy chứng nhận cấp cho cá nhân thì người đó được toàn quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó. Nếu người được cấp là mẹ bạn thì chỉ mẹ bạn có quyền chuyển nhượng mảnh đất mà không cần phải có sự đồng ý của em trai bạn.

Thứ hai, trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình bạn thì tất cả những thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên trong hộ gia đình bạn đều phải ký vào văn bản chuyển nhượng. Hiện nay, việc xác định những người có quyền đối với quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình được căn cứ vào sổ hộ khẩu. Theo đó những người có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm mảnh đất nhà bạn được cấp giấy chứng nhận và vợ hoặc chồng của những người đó (nếu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận họ đã đăng ký kết hôn) đều có quyền sử dụng đối với mảnh đất và đều có quyền chuyển nhượng mảnh đất đó. Nếu trong hộ có người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự thì việc chuyển nhượng mảnh đất do người giám hộ của họ thực hiện.

Như vậy, nếu tại thời điểm mảnh đất nhà bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên hộ gia đình mà em bạn có tên trong sổ hộ khẩu nhà bạn thì anh bạn cũng có quyền đối với mảnh đất đó. Mẹ bạn không thể bán mảnh đất đó khi chưa có sự đồng ý của em bạn . Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần có sự tham gia và chữ ký của cả mẹ và em trai bạn tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.

>> Xem thêm:  Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất ? Cách cấp lại sổ đỏ ?

2. Tư vấn khởi kiện bên bán đất không tuân thủ nghĩa vụ trong thỏa thuận ?

Vào ngày 31/12/2014 Tôi có ký hợp đồng mua một phần của thửa đất và đặt cọc cùng ngày (thanh toán đợt 1). Tiếp đến vào ngày 09/01/2015 tôi tiến hành thanh toán đợt 2. Theo hợp đồng khi tôi thanh toán đợt 2 thì bên Bán phải có trách nhiệm bàn giao nền đất cho tôi và trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày thanh toán đợt 2 (tức là ngày 09/02/2015) phải có giấy biên nhận GCN QSD đất ở cho Tôi. Nếu không hoàn thành đúng thời hạn trên thì phải chịu bồi thường thiệt hại cho Tôi cụ thể lãi suất 3% tổng số tiền mà tôi đã đưa cho bên Bán.
Tuy nhiên bên bán đã không hoàn thành đúng thời hạn giao biên nhận GCN QSD đất ở cho tôi. Cụ thể tính đến ngày 09/06/2015 bên B đã trễ hẹn đến 5 tháng. Trong thời gian từ ngày quá hạn bàn giao Biên nhận GCN QSD đất đến bây giờ tôi đã liên hệ với Bên bán nhiều lần và chỉ nhận được lời hứa. Sau khi bên bán hứa bằng miệng nhiều lần mà không thực hiện được. Chúng tôi tiến hành làm biên bản cam kết vào ngày 13/04/2015 sẽ hoàn thành việc giao nhận biên nhận GCN QSD đất vào ngày 13/06/2015.
Và đến hôm nay ngày 28/05/2015 bên bán vẫn chưa hoàn thành việc giao nhận biên nhận GCN QSD đất cho tôi. Đồng thời cũng không thực hiện các điều khoản trong hợp đồng về việc quá hạn cụ thể lãi suất 3% tổng số tiền mà tôi đã đưa cho bên Bán.
Theo như tôi trình bày ở trên, Tôi muốn bên bán phải thực hiện trách nhiệm của họ. Tôi có thể khởi kiện bên bán được hay không, và nếu khởi kiện thì tôi nên khởi kiện bên bán như thế nào ?
Tôi xin chân thành cảm ơn.
Người gửi: N.S.H

Theo như trường hợp bạn đã kể, bên bán đã chậm thực hiện nghĩa vụ giao giấy Chứng nhận và tiền bồi thường như trong hợp đồng. Như vậy, bên bán đã vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng dân sự này, xâm phạm quyền và lợi ích của bạn. Tranh chấp hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền của Tòa án (theo Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015)

Điều 26. Những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án
1. Tranh chấp về quốc tịch Việt Nam giữa cá nhân với cá nhân.
2. Tranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản.
3. Tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự.
4. Tranh chấp về quyền sở hữu trí tuệ, chuyển giao công nghệ, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 30 của Bộ luật này.
5. Tranh chấp về thừa kế tài sản.
6. Tranh chấp về bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng.
7. Tranh chấp về bồi thường thiệt hại do áp dụng biện pháp ngăn chặn hành chính không đúng theo quy định của pháp luật về cạnh tranh, trừ trường hợp yêu cầu bồi thường thiệt hại được giải quyết trong vụ án hành chính.
8. Tranh chấp về khai thác, sử dụng tài nguyên nước, xả thải vào nguồn nước theo quy định của Luật tài nguyên nước.
9. Tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai; tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng rừng theo quy định của Luật bảo vệ và phát triển rừng.
10. Tranh chấp liên quan đến hoạt động nghiệp vụ báo chí theo quy định của pháp luật về báo chí.
11. Tranh chấp liên quan đến yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu.
12. Tranh chấp liên quan đến tài sản bị cưỡng chế để thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự.
13. Tranh chấp về kết quả bán đấu giá tài sản, thanh toán phí tổn đăng ký mua tài sản bán đấu giá theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự.
14. Các tranh chấp khác về dân sự, trừ trường hợp thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan, tổ chức khác theo quy định của pháp luật

Khi khởi kiện bên bán, trước hết bạn cần xác định nơi bạn sẽ nộp đơn khởi kiện

Tiếp theo, bạn cần làm đơn khởi kiện. Trong trường hợp của bạn, bao gồm:

- Đơn khởi kiện

- Tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp

-Chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu gia đình (có chứng thực hoặc công chứng);

Điều 189. Hình thức, nội dung đơn khởi kiện
1. Cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện phải làm đơn khởi kiện.
2. Việc làm đơn khởi kiện của cá nhân được thực hiện như sau:
a) Cá nhân có đầy đủ năng lực hành vi tố tụng dân sự thì có thể tự mình hoặc nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện vụ án. Tại mục tên, địa chỉ nơi cư trú của người khởi kiện trong đơn phải ghi họ tên, địa chỉ nơi cư trú của cá nhân đó; ở phần cuối đơn, cá nhân đó phải ký tên hoặc điểm chỉ;
b) Cá nhân là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi thì người đại diện hợp pháp của họ có thể tự mình hoặc nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện vụ án. Tại mục tên, địa chỉ nơi cư trú của người khởi kiện trong đơn phải ghi họ tên, địa chỉ nơi cư trú của người đại diện hợp pháp của cá nhân đó; ở phần cuối đơn, người đại diện hợp pháp đó phải ký tên hoặc điểm chỉ;
c) Cá nhân thuộc trường hợp quy định tại điểm a và điểm b khoản này là người không biết chữ, người khuyết tật nhìn, người không thể tự mình làm đơn khởi kiện, người không thể tự mình ký tên hoặc điểm chỉ thì có thể nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện và phải có người có đủ năng lực tố tụng dân sự làm chứng. Người làm chứng phải ký xác nhận vào đơn khởi kiện.
3. Cơ quan, tổ chức là người khởi kiện thì người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức đó có thể tự mình hoặc nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện vụ án. Tại mục tên, địa chỉ của người khởi kiện phải ghi tên, địa chỉ của cơ quan, tổ chức và họ, tên, chức vụ của người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức đó; ở phần cuối đơn, người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức phải ký tên và đóng dấu của cơ quan, tổ chức đó; trường hợp tổ chức khởi kiện là doanh nghiệp thì việc sử dụng con dấu theo quy định của Luật doanh nghiệp.
4. Đơn khởi kiện phải có các nội dung chính sau đây:
a) Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;
b) Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện;
c) Tên, nơi cư trú, làm việc của người khởi kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người khởi kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).
Trường hợp các bên thỏa thuận địa chỉ để Tòa án liên hệ thì ghi rõ địa chỉ đó;
d) Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có);
đ) Tên, nơi cư trú, làm việc của người bị kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người bị kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có). Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người bị kiện thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người bị kiện;
e) Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).
Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;
g) Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;
h) Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có);
i) Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.
5. Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án

Sau đó, bạn nộp đơn khởi kiện lên TAND bằng các phương thức quy định

>> Xem thêm:  Quy định về quyền sở hữu căn hộ chung cư như thế nào ? Thủ tục bán căn hộ chung cư ?

3. Giải đáp về hợp đồng mua bán đất phi nông nghiệp ?

Chào luật sư! Em xin nhờ luật sư tư vấn giúp gia đình em, về những việc như sau: _ Năm 2012 cha mẹ em có mua khoảng 5 công tầm cấy đất nuôi trồng Thủy sản (vì đất chưa biết được diện tích chính xác, nên em xin gọi là khoảng 5 công). _ Và thuộc quỳên sở hữu của 2 hộ gia đình và 2 sổ đỏ riêng biệt ( đều là anh em trong 1 gia đình); nhưng do 1 người đứng bán ( gì gia đình người anh đã cho gia đình người em thêm 2 công để bán cho gia đình em). _ Giá bán mỗi công là 40 triệu đồng ( tương đương 200 triệu đồng). _ Trong năm 2012 Cha mẹ em đã chia ra nhiều lần đặt cọc; được sự đồng ý của các bên; với tổng số tiền đặt cọc trong năm 2012 là: 182.600.000 đồng (mỗi lần đặt cọc đều có ghi giấy tay và ký tên vào). Nhưng đến thời điểm này đã là 4 năm, bên bán vẫn chưa làm hợp đồng chuyển nhượng cho gia đình em; với lý do như sau: + Sổ đỏ của gia đình người anh hiện đang trong ngân hàng ( trước khi gia đình em mua mảnh đất này). + Do cha mẹ em không hiểu luật và không biết nên Lúc trước không làm hợp đồng mà chỉ ghi giấy tay xác nhận mỗi lần đưa tiền đặt cọc.
Và bây giờ em muốn làm lại 1 bản hợp đồng đăt cọc khác và qui định lại cho rõ ràng có được không?
Thứ 2: Trong hợp đồng đặt cọc sau này gia đình em muốn ghi tên vợ chồng người anh đó vào luôn có được không? Gì em nghĩ nếu đưa ra pháp luật thì đây là việc mua bán giữa 3 bên, chứ không phải 2 bên nữa ( gi 2 sổ đỏ đứng tên 2 người khác nhau).
Thứ 3: Trong bản hợp đồng sau này gia đình em muốn qui định rõ trong thời gian 1 năm, bên bán bắt buộc phải làm xong hợp đồng chuyển nhượng quỳên sử dụng đất lại cho gia đình em,nếu không gia đình em sẽ kiện ra Tòa án nơi gần nhất, như vậy có được không?
- Điều cuối cùng em muốn hỏi luật sư là: Với thời gian đã là 4 năm mà đến thời điểm này gia đình em mới làm hợp đồng đặt cọc, có đúng với qui định của pháp luật không?
Gì gia đình em sợ càng để lâu sau này lại xảy ra nhiều chuyện không hay. Mong luật sư sớm hồi âm dùm gia đình em. Em xin chân thành cảm ơn.

Giải đáp về hợp đồng mua bán đất phi nông nghiệp?

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Pháp luật về dân sự hiện hành không quy định thời gian tối đa của hợp đồng đặt cọc là bao lâu. Để tránh rủi ro các bên nên thỏa thuận rõ các nội dung có trong hợp đồng đặt cọc. Đặt cọc là một trong số những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, việc đặt cọc của bạn nhằm thực đảm bảo được nhận chuyển nhượng đất. Do đó nếu muốn làm lại hợp đồng đặt cọc với nội dung khác với hợp đồng trước, gia đình bạn và bên bán cần có sự thỏa thuận và được lập thành văn bản có đầy đủ chữ ký các bên để đảm bảo quyền lợi cũng như tính hợp pháp.

Đối với gia đình có GCNQSDĐ đang thế chấp tại ngân hàng. Khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán trong nội dung đặt cọc nói rõ tình trạng thửa đất; giá và phương thức thanh toán; quyền và nghĩa vụ các bên, thỏa thuận cụ thể về việc trả lãi hàng tháng, đứng ra làm thủ tục giải chấp; xóa việc đăng ký thế chấp; việc đặt cọc này để đảm bảo thực hiện hợp đồng từ khi ký đặt cọc đến khi sang tên thửa đất cho bạn. Hoặc ký cam kết đặt cọc giữa ba bên: Bên nhận thế chấp (ngân hàng) – bên thế chấp và bên nhận chuyển nhượng, khi đó hợp đồng đặt cọc có nội dung cụ thể như sau: Giá bán thửa đất; phương thức thanh toán; bên thế chấp sẽ đưa cho bên nhận thế chấp một khoản tiền tương ứng giá trị mua bán thửa đất đã thỏa thuận, khoản tiền này để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng và cũng là số tiền để bên nhận thế chấp dùng để trả một phần thế chấp cho bên thế chấp.

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

4. Tư vấn về hợp đồng mua bán đất đai ?

Xin chào quý luật sư, Tháng 11 năm 2014 tôi có mua thửa đất của một công ty tên là C ở Thủ Đức, TPHCM. Mua đất dự án sổ chung nên đợi tách sổ đỏ. Theo như hợp đồng mua bán đặt cọc thì tôi đã đặt cọc 50tr trên tổng giá trị hợp đồng là 540tr.

Xong đợt đặt cọc thời gian tiếp theo chúng tôi tiến hành công chứng ở phòng công chứng số 3 ở Thủ Đức và đưa tiếp số tiền là 200tr (giai đoạn này có hợp đồng mua bán và được công chứng, trên hợp đồng có ghi rõ nếu bên hai bên không mua bán theo đúng hợp đồng thì phải đền gấp đôi).Trên hợp đồng có ghi rõ thời gian ra sổ đỏ là 90-120 ngày làm việc. Hợp đồng này được ký chính thức từ 20 tháng 1 năm 2015, tính từ thời điểm đó đến nay là 6 tháng và tháng 7 này đúng ra phải có giấy tờ đầy đủ, nhưng đến nay đã hết thời gian bên bán phải đưa giấy tờ đầy đủ cho bên mua. Nhưng bên bán nói là giấy tờ chưa xong và nói đợi đến tháng 9 năm 2015.

Như trường hợp trên bên bán không thực hiện theo đúng HĐ tôi có thể khởi kiện công ty C này được không? Nếu thắng kiện tôi có được đền tiền gấp đôi trên hợp đồng đã ghi không (tôi đã đưa trước 250tr gồm tiền cọc và tiền thanh toán theo từng giai đoạn trên HĐ)?

Nhờ quý luật sư giải đáp giúp tôi. Xin chân thành cảm ơn.

>> Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo như nội dung bạn đã trình bày ở trên, giữa bạn và công ty C đã ký với nhau hợp đồng mua bán đất đai (hợp đồng này đã được công chứng - vì đây là bất động sản cần được cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSD đất theo luật đất đai năm 2013) đồng thời, trong hợp đồng có thỏa thuận "nếu hai bên không mua bán theo đúng hợp đồng thì phải đền gấp đôi". Thêm vào đó, bạn có trình bày thêm bên công ty C đã không ra sổ đỏ đúng hạn như trong hợp đồng đã nêu (theo hợp đồng là 90-120 ngày) vì vậy, bạn cho rằng công ty C đã có hành vi vi phạm hợp đồng.

Như vậy, trong trường hợp này, công ty c đã không thực hiện nghĩa vụ của bên bán đối với bên mua là bạn, do đó, công ty C đã có hành vi vi phạm hợp đồng, theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 thì việc thực hiện hợp đồng có thoả thuận phạt vi phạm

Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Xét trong tình huống của bạn, giữa bạn và công ty C đã có thỏa thuận về việc phạt vi phạm hợp đồng khi các bên "không mua bán theo đúng hợp đồng" thì sẽ bị phạt gấp đôi. Tuy nhiên, trong trường hợp này, bạn không nói rõ giữa bạn và công ty C có thỏa thuận việc phạt gấp đôi đối với giá trị hợp đồng hay mức cụ thể như thế nào?

Vì vậy, nếu bạn có làm đơn khởi kiện công ty C thì bạn cũng sẽ được bên vi phạm là công ty C trả khoản tiền phạt gấp đôi như thỏa thuận trong hợp đồng.

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?

5. Mua bán đất như thế nào là đúng với pháp luật ?

Xin chào luật sư! Năm 2013 em có mua một mảnh đất với diện tích là 60m2 của một gia đình tại huyện hoài đức hà nội. Hiện tại toàn bộ thửa đất của gia đình bán cho em là 223m2. gia đình đó bán cho em 60m2, và 2 nhà khác mỗi nhà 30m2 (chỉ có giấy tờ viết tay và có xác nhận của UBND xã về tình trạng của thửa đất).Năm 2014 e đã tiến hành xây nhà 2 tầng trên thửa đất 60m2 đó, và 2 nhà khác cùng mua thì có 1 nhà đã xây nhà cấp 4, còn 1 nhà chưa xây dựng.
Năm 2016 em đã làm thủ tục chuyển hộ khẩu về mãnh đất em đã xây nhà và đã nộp thuế đất. Do toàn bộ thửa đất của nhà chủ bán cho em là 223m2 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trong đó có của em là 60m2 và 2 nhà khác mỗi nhà 30m2). Việc chuyển nhượng như vậy có đúng với quy định của pháp luật không?
Xin chân thành cảm ơn luật sư!

Trả lời:

Theo Điều 188 Luật đất đai 2013 về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Theo khoản 3 Điều 186 Luật đất đai năm 2013 quy định:

"3. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:

a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;

c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính."

Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai quy định:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

Như vậy, bạn và 2 gia đình khác có mua lại 1 thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu người bán mảnh đất cho bạn không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 3 điều 186 hoặc khoản 1 điều 168 thì không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn và 2 gia đình khác. Nếu người bán mảnh đất cho bạn không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thuộc các trường hợp quy định tại khoản 3 điều 186 hoặc khoản 1 điều 168 và các điều kiện sau: Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất; điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 thì sẽ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn và 2 gia đình khác.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ? Xử lý tranh chấp quyền sở hữu nhà ở ?