1. Người mua nhà chung cư phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc với phần sở hữu chung?
Tại Khoản 12 của Điều 3 trong Quy chế quản lý, việc sử dụng những căn hộ tại các tòa nhà chung cư được đề cập chi tiết trong Thông tư 02/2016/TT-BXD. Theo định nghĩa trong Thông tư này, "Phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư" không chỉ hạn chế ở việc xác định diện tích mà còn bao gồm một phạm vi rộng lớn hơn, bao gồm các hệ thống thiết bị và hạ tầng kỹ thuật được quy định một cách cụ thể tại Khoản 2 của Điều 100 trong Luật Nhà ở. Đây là những phần chung của tòa nhà mà mọi cư dân đều được quyền sử dụng chung và phải chịu trách nhiệm cùng nhau trong việc bảo quản và duy trì chúng. Tạo ra một cơ sở pháp lý cho việc quản lý và vận hành tòa nhà chung cư một cách hiệu quả, đồng thời giúp tăng cường sự đồng thuận và tương tác xã hội giữa cư dân trong cộng đồng chung cư.
Bên cạnh đó, tại Điều 100 Luật Nhà ở 2014 thì phần sở hữu chung của một tòa nhà chung cư bao gồm những yếu tố quan trọng sau đây:
- Đầu tiên là phần diện tích còn lại của toàn bộ tòa nhà chung cư, ngoài phần diện tích được quy định cho sở hữu riêng tại khoản 1 của Điều này. Nó cũng bao gồm các không gian như nhà sinh hoạt cộng đồng, nơi mà cư dân có thể tụ họp, gặp gỡ và thực hiện các hoạt động xã hội.
- Thứ hai, đó là không gian và hệ thống cơ bản của tòa nhà chung cư mà mọi người đều chia sẻ sử dụng. Đây bao gồm các yếu tố cấu trúc chịu lực như khung, cột, tường chịu lực, và tường bao quanh nhà. Ngoài ra, còn có các trang thiết bị kỹ thuật như sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, và các hệ thống cơ bản như điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, xử lý chất thải, hệ thống cứu hỏa và nhiều yếu tố khác không thuộc sở hữu riêng của mỗi chủ sở hữu căn hộ. Đảm bảo rằng mọi người đều có quyền sử dụng và chịu trách nhiệm cùng nhau trong việc duy trì và bảo quản những phần này, tạo ra một môi trường sống an toàn và thuận tiện cho tất cả cư dân trong tòa nhà chung cư.
- Trong phần này, thảo luận về hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng vẫn liên kết với tòa nhà chung cư, trừ những phần được sử dụng cho mục đích công cộng hoặc được quy định bàn giao cho cơ quan Nhà nước hoặc chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt.
- Tiếp theo, xem xét các công trình công cộng trong khu vực của tòa nhà chung cư, nhưng không phải là phần của dự án đầu tư xây dựng với mục đích kinh doanh hoặc phải được bàn giao cho Nhà nước theo nội dung của dự án đã được duyệt. Bao gồm các khu vực sân chung, vườn hoa, công viên, và các công trình khác được xác định trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được phê duyệt.
=> Vì vậy, từ quy định được nêu trên cũng như những quy định tương tự trong Nghị định 67/2023/NĐ-CP, ta thấy rằng trách nhiệm của chủ sở hữu căn hộ trong các tòa nhà chung cư không chỉ giới hạn ở việc mua bảo hiểm cháy nổ cho phần sở hữu riêng của mình, mà còn bao gồm việc đóng góp vào quỹ bảo hiểm cháy nổ cho phần sở hữu chung của tòa nhà.
Vấn đề này là vô cùng cần thiết để đảm bảo an toàn cho toàn bộ cộng đồng cư dân. Bảo hiểm cháy nổ không chỉ bảo vệ tài sản mà còn bảo vệ tính mạng và an ninh cho mỗi cư dân trong trường hợp xảy ra sự cố. Quan trọng hơn nữa, việc đóng góp vào quỹ bảo hiểm cháy nổ cho phần sở hữu chung cũng thể hiện tinh thần đồng thuận và trách nhiệm cộng đồng trong việc duy trì và nâng cao chất lượng cuộc sống chung.
2. Việc chi trả kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
Theo quy định tại khoản 1 của Điều 108 trong Luật Nhà ở năm 2014, được miêu tả như sau:
- Khi chủ đầu tư bán hoặc cho thuê mua căn hộ trong một tòa nhà chung cư, ngoài phần diện tích căn hộ chính, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán hoặc cho thuê mua, chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích đó. Số tiền này sẽ được tính vào tổng số tiền bán hoặc thuê mua nhà và phải được thanh toán bởi người mua hoặc thuê mua khi nhận nhà, theo các điều khoản cụ thể được quy định trong hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua.
- Khi xét đến các căn hộ trong một tòa nhà chung cư, việc xác định phần diện tích khác mà chủ đầu tư quyết định giữ lại - không bán hoặc cho thuê mua, hoặc chưa bán và chưa cho thuê mua cho đến thời điểm bàn giao - là một vấn đề quan trọng. Trừ khi đó là phần diện tích thuộc sở hữu chung, chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị của căn hộ cho phần diện tích này. Giá trị này được xác định dựa trên giá bán cao nhất của căn hộ trong tòa nhà chung cư đó. Giúp đảm bảo rằng các quyền lợi và trách nhiệm của cả chủ đầu tư và cư dân đều được bảo vệ và công bằng trong quá trình phân phối và quản lý căn hộ.
Cần lưu ý rằng trong trường hợp kinh phí bảo trì như quy định không đủ để thực hiện bảo trì cho phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư, các chủ sở hữu căn hộ phải chịu trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của mỗi chủ sở hữu. Vấn đề này là cực kỳ quan trọng để đảm bảo rằng tất cả các phần của tòa nhà chung cư được bảo trì đúng cách, đồng thời đảm bảo an toàn và tiện nghi cho tất cả cư dân. Bằng cách này, mọi người đều chịu trách nhiệm và đóng góp vào việc duy trì cộng đồng sống chung một cách công bằng và bền vững.
3. Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu?
Dựa trên quy định của Điều 109 trong Luật Nhà ở năm 2014, được mô tả như sau:
- Trong vòng 07 ngày, tính từ ngày thu kinh phí từ người mua hoặc thuê mua căn hộ, hoặc diện tích khác trong tòa nhà chung cư theo quy định tại khoản 1 của Điều 108 của Luật này, chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm gửi số tiền này vào một tài khoản tiết kiệm được mở tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam. Mục đích là để quản lý kinh phí này một cách hiệu quả và an toàn. Đồng thời, chủ đầu tư cũng phải thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, nơi tòa nhà chung cư đó nằm, biết về việc này.
+ Trong thời gian 07 ngày kể từ ngày Ban quản trị của tòa nhà chung cư được thành lập, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển giao toàn bộ kinh phí bảo trì, bao gồm cả lãi suất từ tiền gửi, cho Ban quản trị nhằm mục đích quản lý và sử dụng theo quy định của Luật này. Đồng thời, chủ đầu tư cũng phải thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi tòa nhà chung cư đặt tại.
+ Trong trường hợp chủ đầu tư không tiến hành việc chuyển giao kinh phí này, Ban quản trị nhà chung cư có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, nơi tòa nhà chung cư đó nằm, thực hiện biện pháp cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải thực hiện việc chuyển giao theo quy định của Chính phủ. Nhằm đảm bảo rằng tất cả các kinh phí được quản lý và sử dụng một cách hiệu quả để bảo đảm an ninh, an toàn và tiện nghi cho cả cộng đồng cư dân trong tòa nhà chung cư.
- Kinh phí bảo trì, như quy định tại Điều 108 của Luật này, được dành riêng cho việc bảo trì các phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư và không được sử dụng cho mục đích quản lý hoạt động và các nhu cầu khác. Trong trường hợp tòa nhà chung cư phải phá dỡ và vẫn còn dư kinh phí bảo trì, số tiền này sẽ được sử dụng để hỗ trợ quá trình tái định cư hoặc được chuyển vào quỹ bảo trì cho các phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư mới sau khi tái xây dựng. Nhằm đảm bảo rằng tất cả các nguồn lực được sử dụng một cách hiệu quả và công bằng, đồng thời tạo điều kiện cho việc tái thiết và duy trì cơ sở hạ tầng của cộng đồng cư dân.
- Ban quản trị của tòa nhà chung cư đảm bảo việc quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì được thực hiện đúng mục đích và theo kế hoạch đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua hàng năm. Mọi việc sử dụng kinh phí bảo trì cho phần sở hữu chung phải được thực hiện thông qua hóa đơn tài chính, thanh toán và quyết toán theo quy định của pháp luật tài chính, đồng thời phải được báo cáo tại Hội nghị nhà chung cư.
Các thành viên của Ban quản trị nhà chung cư phải tuân thủ quy định về việc sử dụng kinh phí một cách đúng đắn theo những gì được quy định trong khoản 2 của Điều này và các quy định khác. Trong trường hợp vi phạm, họ sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật và phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại đã gây ra. Nhấn mạnh tầm quan trọng của việc duy trì sự minh bạch, trách nhiệm và tính công bằng trong việc quản lý tài chính của cộng đồng cư dân.
- Quản lý và sử dụng phần kinh phí bảo trì, theo quy định tại khoản 5 của Điều 108 trong Luật này, được điều chỉnh như sau:
+ Đối với phần kinh phí được dành để bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà và khu căn hộ, số tiền này sẽ được chuyển vào một tài khoản do Ban quản trị của tòa nhà chung cư thiết lập để quản lý và sử dụng theo quy định.
+ Đối với phần kinh phí dành cho việc bảo trì phần sở hữu chung của khu kinh doanh hoặc dịch vụ, chủ sở hữu của khu này sẽ tự chịu trách nhiệm quản lý và sử dụng kinh phí này để bảo trì các phần sở hữu chung của khu chức năng này.
Ngoài ra, có thể tham khảo: Các đối tượng phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc theo quy định. Còn khúc mắc, liên hệ 1900.6162 hoặc gửi email tới: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ. Xin cảm ơn.
