Ai có trách nhiệm mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc cho nhà chung cư?

Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng, nhà chung cư đã trở thành loại hình nhà ở phổ biến, nhưng đồng thời cũng là môi trường có nguy cơ cháy nổ cao do mật độ dân cư và sự phức tạp của hệ thống kỹ thuật. Để chủ động phòng ngừa và giảm thiểu hậu quả tài chính, pháp luật đã quy định Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc (BCNBB) là một nghĩa vụ pháp lý đối với các cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ. Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ số 55/2024/QH15 cùng Nghị định 105/2025/NĐ-CP (có hiệu lực từ 01/7/2025) đã củng cố hành lang pháp lý cho quy định này. 

1. Cơ sở pháp lý và đối tượng áp dụng bắt buộc

Pháp luật Việt Nam quy định Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc (BCNBB) là một công cụ quản lý rủi ro thiết yếu, đặc biệt đối với các cơ sở có nguy hiểm cao về cháy, nổ như nhà chung cư. Khung pháp lý về vấn đề này đã được đồng bộ hóa và thắt chặt đáng kể với sự ra đời của các văn bản quan trọng có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2025.

1.1. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành

Sự thay đổi quan trọng nhất nằm ở việc Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ số 55/2024/QH15 và Nghị định số 105/2025/NĐ-CP (Nghị định quy định chi tiết về BCNBB) chính thức có hiệu lực. Việc ban hành và đưa các văn bản này vào thực thi đồng thời thể hiện quyết tâm của Chính phủ nhằm tạo ra một hành lang pháp lý thống nhất, giảm thiểu sự chồng chéo và tăng cường tính khả thi của các hoạt động kiểm tra, giám sát tuân thủ. Mặc dù Nghị định 67/2023/NĐ-CP vẫn là nền tảng về kinh doanh bảo hiểm, Nghị định 105/2025/NĐ-CP đã quy định chi tiết về đối tượng và phí bảo hiểm, làm cơ sở vững chắc cho công tác quản lý rủi ro PCCC tại chung cư.  

Bên cạnh đó, Thông tư 05/2024/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng đóng vai trò quan trọng, trong đó có đề cập trực tiếp đến nghĩa vụ đóng góp phí bảo hiểm cháy nổ đối với phần sở hữu chung của Chủ sở hữu căn hộ.  

1.2. Xác định các loại hình chung cư thuộc diện bắt buộc mua bảo hiểm

Nhà chung cư được xác định là một trong những loại hình cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ, phải mua BCNBB theo Phụ lục VII kèm theo Nghị định 105/2025/NĐ-CP. Việc tuân thủ quy định này là bắt buộc khi cơ sở thỏa mãn các tiêu chí cụ thể về quy mô tại Phụ lục VII kèm theo Nghị định 105/2025/NĐ-CP:

• Nhà chung cư, nhà ở tập thể (Mục 1, Phụ lục VII): Bắt buộc áp dụng khi nhà cao từ 5 tầng trở lên HOẶC có tổng diện tích sàn từ 1.000m² trở lên. 
• Nhà hỗn hợp (Mục 2, Phụ lục VII): Quy định cũng mở rộng áp dụng cho nhà đa năng hoặc hỗn hợp (trừ nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh) có nhà cao từ 3 tầng trở lên hoặc tổng diện tích sàn từ 500m² trở lên.  

1.3. Đối tượng được bảo hiểm

Điều 23 Nghị định 67/2023/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Nghị định 105/2025/NĐ-CP), điều quan trọng cần làm rõ là BCNBB theo quy định pháp luật chỉ nhằm bảo hiểm cho tài sản của cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ. Trong bối cảnh chung cư, đây là phần Sở hữu Chung của tòa nhà, bao gồm kết cấu, hệ thống kỹ thuật, hệ thống PCCC, hành lang, lối đi, thang máy, và các khu vực dịch vụ chung khác. BCNBB không mặc định bảo vệ tài sản thuộc sở hữu riêng của từng căn hộ (như nội thất, đồ đạc cá nhân), tạo ra một khoảng trống bảo hiểm đáng kể nếu cư dân không có biện pháp bổ sung.

2. Ai có trách nhiệm mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc cho nhà chung cư?

Trách nhiệm mua BCNBB đối với Phần Sở hữu Chung của nhà chung cư được phân định rõ ràng và chuyển giao theo giai đoạn phát triển và vận hành của dự án. Đối tượng có trách nhiệm mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc cho nhà chung cư bao gồm: 

2.1. Trách nhiệm theo giai đoạn

Trong giai đoạn dự án chưa hoàn thành, chưa bàn giao căn hộ hoặc đã bàn giao nhưng Ban Quản lý (BQL) chưa được thành lập theo quy định, trách nhiệm mua BCNBB thuộc về Chủ đầu tư (CĐT). CĐT phải đảm bảo hợp đồng bảo hiểm cho phần tài sản sử dụng chung có hiệu lực trong suốt quá trình xây dựng và vận hành sơ bộ theo Nghị định 105/2025/NĐ-CP.

Thông qua Thông tư 05/2024/TT-BXD, Nghị định 105/2025/NĐ-CP, khi chung cư đã được bàn giao, đi vào hoạt động ổn định, và đặc biệt là sau khi Hội nghị nhà chung cư được tổ chức và Ban Quản lý hoặc đơn vị quản lý vận hành được thành lập, trách nhiệm này sẽ chuyển giao. BQL hoặc đơn vị vận hành (đối với chung cư có nhiều chủ sở hữu) trở thành Bên mua bảo hiểm chính thức cho phần sở hữu chung, chịu trách nhiệm pháp lý cao nhất trước cơ quan chức năng (Cảnh sát PCCC) về việc duy trì hiệu lực của hợp đồng bảo hiểm. Trong trường hợp chung cư chỉ có một chủ sở hữu, trách nhiệm mua bảo hiểm sẽ thuộc về chủ sở hữu đó.  

2.2. Trách nhiệm của Ban quản lý (BQL) hoặc Đơn vị vận hành

BQL hoạt động như một tổ chức đại diện cho cộng đồng cư dân trong việc thực hiện nghĩa vụ BCNBB. BQL có trách nhiệm sử dụng nguồn phí bảo hiểm cháy nổ được thu từ các Chủ sở hữu để ký kết và duy trì hợp đồng bảo hiểm cho phần sở hữu chung.  

Đây là một điểm chuyển giao rủi ro tài chính quan trọng. Nếu cư dân không đóng phí quản lý vận hành hoặc khoản đóng góp BCNBB đầy đủ và kịp thời, BQL vẫn phải sử dụng nguồn quỹ khác để đảm bảo hợp đồng bảo hiểm luôn có hiệu lực. Việc để hợp đồng bảo hiểm cháy nổ bắt buộc bị gián đoạn sẽ khiến BQL/Đơn vị vận hành, với tư cách là tổ chức, phải chịu mức phạt hành chính rất cao (có thể lên đến 100 triệu đồng). Do đó, BQL cần phải thiết lập cơ chế pháp lý chặt chẽ trong Quy chế Quản lý Chung cư để xử lý các trường hợp chậm đóng phí nhằm tránh gánh nặng tuân thủ và rủi ro bị xử phạt.  

Chủ sở hữu căn hộ đóng vai trò kép trong trách nhiệm bảo hiểm cháy nổ.

2.3.1. Nghĩa vụ đóng góp bảo hiểm cho Phần sở hữu chung

Mỗi Chủ sở hữu căn hộ (CSH) có nghĩa vụ pháp lý phải đóng góp chi phí để mua bảo hiểm cháy nổ đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư. Nghĩa vụ này được quy định rõ ràng tại Thông tư 05/2024/TT-BXD, phù hợp với pháp luật về PCCC và kinh doanh bảo hiểm. Khoản đóng góp này thường được tích hợp vào phí quản lý vận hành hàng tháng, nhưng BQL cần tách bạch rõ ràng để đảm bảo tính minh bạch và sự đồng thuận của cư dân.  

2.3.2. Nghĩa vụ và khuyến nghị đối với phần sở hữu riêng

BCNBB chỉ bảo vệ cấu trúc và hệ thống chung, không bao gồm tài sản cá nhân bên trong căn hộ. Đây là một "Khoảng trống bảo hiểm" mà nhiều cư dân thường bỏ qua, dẫn đến rủi ro mất mát tài chính cá nhân nghiêm trọng nếu hỏa hoạn xảy ra.  

Do đó, mặc dù không phải là trách nhiệm bắt buộc theo Luật PCCC, CSH được khuyến nghị mạnh mẽ nên chủ động mua Bảo hiểm cháy nổ tự nguyện hoặc Bảo hiểm mọi rủi ro tài sản để bảo vệ riêng cho phần tài sản sở hữu bên trong căn hộ của mình (như nội thất, thiết bị, đồ đạc có giá trị). Việc này đảm bảo CSH có thể nhanh chóng phục hồi tài chính cá nhân mà không phải chờ đợi tiền bồi thường từ phần sở hữu chung (chỉ dùng để sửa chữa kết cấu tòa nhà).   

3. Khuyến nghị quản trị rủi ro cho chủ đầu tư và ban quản lý

Đối với Chủ đầu tư (CĐT) và Ban Quản lý (BQL), việc tuân thủ quy định BCNBB không chỉ là nghĩa vụ pháp lý tối thiểu mà còn là chiến lược quản trị rủi ro thông minh:

• Chuyển giao và minh bạch: CĐT phải thiết lập quy trình chuyển giao hợp đồng BCNBB rõ ràng cho BQL. BQL phải minh bạch hóa chi phí này trong phí quản lý hàng tháng để đảm bảo nguồn quỹ duy trì bảo hiểm luôn ổn định.
• Ưu tiên tuân thủ PCCC: BQL phải nhận thức rằng khả năng nhận bồi thường tối đa (100% STBH) phụ thuộc vào việc thực hiện đầy đủ các khuyến nghị PCCC của cơ quan chức năng. Việc lơ là trong quản lý an toàn vận hành có thể dẫn đến việc bị giảm trừ bồi thường lên đến 20% khi sự cố xảy ra.  
• Tận dụng ưu đãi phí: CĐT/BQL nên coi chi phí bảo hiểm thấp (0.05% nếu có sprinkler) là một lợi thế và đảm bảo hệ thống chữa cháy tự động luôn hoạt động hiệu quả để duy trì mức phí ưu đãi này.

Chủ sở hữu cần phải có nhận thức rõ ràng về phạm vi bảo vệ giới hạn của BCNBB. BCNBB chỉ bảo vệ tòa nhà, không bảo vệ tài sản cá nhân. Để bảo vệ tương lai tài chính và đảm bảo an toàn là trên hết, CSH nên chủ động mua bảo hiểm tự nguyện cho phần sở hữu riêng của mình. Ngoài ra, Cư dân cũng cần chủ động giám sát BQL trong việc duy trì hiệu lực của hợp đồng BCNBB cho phần sở hữu chung, nhằm đảm bảo tài sản chung của cộng đồng luôn được bảo vệ trong mọi tình huống.

4. Kết luận

Nghị định 105/2025/NĐ-CP đã tạo ra một khuôn khổ pháp lý chặt chẽ, xác định rõ ràng trách nhiệm mua Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc cho nhà chung cư, chuyển giao từ Chủ đầu tư sang Ban Quản lý/Đơn vị vận hành sau khi bàn giao và đi vào hoạt động. Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc là nền tảng an toàn pháp lý và kinh tế, giúp cộng đồng cư dân và Ban Quản lý có được sự an tâm sinh sống, đồng thời đảm bảo rằng các thiệt hại lớn đối với kết cấu tòa nhà sẽ được khắc phục nhanh chóng, giảm thiểu gánh nặng tài chính khổng lồ cho tập thể. Việc thực hiện đầy đủ nghĩa vụ bảo hiểm là bước đi quan trọng nhất để bảo vệ giá trị tài sản chung và bảo vệ tương lai an toàn của mọi người.   

Mọi thắc mắc quý khách hàng có thể liên hệ trực tiếp Tổng đài tư vấn pháp luật hình sự trực tuyến số Hotline: 1900.6162 để gặp luật sư tư vấn trực tiếp giải đáp các thắc mắc. Chúng tôi rất hân hạnh khi nhận được sự hợp tác của quý khách hàng. Xin chân thành cảm ơn!