Người nước ngoài có được sở hữu nhà ở tại Việt Nam không? Quy định về sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam

Cùng với quá trình hội nhập quốc tế và mở rộng quan hệ kinh tế, văn hóa với các quốc gia trên thế giới, số lượng người nước ngoài đến Việt Nam sinh sống, làm việc và đầu tư ngày càng tăng. Nhu cầu về chỗ ở ổn định vì thế cũng trở thành vấn đề được quan tâm, không chỉ đối với người nước ngoài mà còn đối với cơ quan quản lý nhà nước. Trước yêu cầu thực tiễn đó, pháp luật Việt Nam đã từng bước hoàn thiện các quy định về việc người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, vừa tạo hành lang pháp lý thông thoáng, phù hợp với thông lệ quốc tế, vừa bảo đảm quản lý chặt chẽ, giữ vững trật tự, an ninh và lợi ích quốc gia.

1. Chủ sở hữu nhà ở là gì? 

Theo khoản 18 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, chủ sở hữu nhà ở được hiểu là tổ chức, cá nhân có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này. Đây là khái niệm mang tính nền tảng, dùng để xác định chủ thể có đầy đủ quyền pháp lý đối với nhà ở và là căn cứ để phân biệt giữa người có quyền sở hữu với các chủ thể chỉ có quyền quản lý, sử dụng hoặc khai thác nhà ở.

Việc Luật Nhà ở 2023 xác định chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nhấn mạnh rằng quyền sở hữu nhà ở chỉ được Nhà nước công nhận khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện và thủ tục do pháp luật quy định. Quyền sở hữu này bao gồm các quyền cơ bản gắn liền với tài sản, như quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt nhà ở, nhưng chỉ được thực hiện trong khuôn khổ mà Luật Nhà ở và các văn bản pháp luật có liên quan cho phép.

Quy định trên cũng cho thấy không phải mọi tổ chức, cá nhân đang quản lý hoặc sử dụng nhà ở đều được coi là chủ sở hữu nhà ở. Trên thực tế, có những trường hợp tổ chức, cá nhân chỉ được Nhà nước giao quản lý, cho thuê hoặc bố trí sử dụng nhà ở thuộc tài sản công, hoặc chỉ có quyền sử dụng nhà ở theo hợp đồng thuê, thuê mua, mà không làm phát sinh quyền sở hữu. Do đó, tư cách chủ sở hữu nhà ở chỉ được xác lập khi có căn cứ pháp lý rõ ràng theo Luật Nhà ở 2023.

2. Người nước ngoài có được sở hữu nhà ở tại Việt Nam không ?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 17 Luật Nhà ở 2023, pháp luật Việt Nam ghi nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài trong những trường hợp nhất định, qua đó thể hiện chính sách mở cửa có kiểm soát, vừa thu hút đầu tư, vừa bảo đảm yêu cầu quản lý nhà nước về nhà ở, đất đai, an ninh và trật tự xã hội. Cụ thể: 

- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam: được phép sở hữu nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và các quy định pháp luật có liên quan. Đối với nhóm chủ thể này, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản, với mục tiêu xây dựng nhà ở để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua theo dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Việc sở hữu nhà ở của các tổ chức này chịu sự điều chỉnh đồng thời của pháp luật về nhà ở, pháp luật về đầu tư và các quy định pháp luật khác có liên quan, nhằm bảo đảm sự kiểm soát chặt chẽ đối với hoạt động đầu tư của khu vực có vốn nước ngoài.

Các tổ chức nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam:  được sở hữu nhà ở, bao gồm tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Việc cho phép nhóm chủ thể này sở hữu nhà ở xuất phát từ nhu cầu thực tế trong việc bố trí chỗ ở ổn định cho người lao động, chuyên gia, người quản lý đang làm việc tại Việt Nam, qua đó tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất, kinh doanh và đầu tư lâu dài.

Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam: cũng thuộc nhóm đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2023. Cá nhân nước ngoài ở đây được hiểu là người mang quốc tịch nước ngoài, đáp ứng điều kiện nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự. Quy định này thể hiện sự phân biệt rõ ràng giữa các nhóm đối tượng nước ngoài, bảo đảm việc sở hữu nhà ở chỉ được áp dụng đối với những cá nhân có sự hiện diện hợp pháp và thực tế tại Việt Nam.

Từ các quy định của Luật Nhà ở 2023 có thể rút ra rằng, việc người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam là chủ trương được pháp luật cho phép nhưng có giới hạn, chỉ được thực hiện trong những trường hợp, phạm vi và điều kiện cụ thể nhằm bảo đảm hài hòa giữa yêu cầu thu hút đầu tư, hội nhập quốc tế và quản lý nhà nước về nhà ở.

3. Quy định về sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam

3.1. Hình thức tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam 

Khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở 2023 quy định các hình thức pháp lý mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam, đồng thời xác định phạm vi loại nhà ở được sở hữu là căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ. Việc quy định cụ thể từng hình thức sở hữu nhằm bảo đảm tính minh bạch, kiểm soát chặt chẽ hoạt động sở hữu nhà ở của chủ thể nước ngoài, phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước về nhà ở, đất đai, quốc phòng và an ninh. Cụ thể: 

- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam được sở hữu nhà ở thông qua việc trực tiếp thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Hình thức sở hữu này gắn liền với hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản, trong đó quyền sở hữu nhà ở phát sinh từ việc tổ chức nước ngoài tham gia đầu tư, xây dựng và phát triển dự án theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan.

- Tổ chức và cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 17 Luật nhà ở 2023 được sở hữu nhà ở thông qua các giao dịch dân sự hợp pháp đối với nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm mua, thuê mua, nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế. Tuy nhiên, việc sở hữu này bị giới hạn trong các dự án không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định tại Điều 16 Luật Nhà ở 2023, qua đó thể hiện sự kiểm soát của Nhà nước nhằm bảo vệ lợi ích quốc gia.

Cụ thể khu vực tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam quy định tại điều 26 Luật nhà ở 2023 như sau: 

Điều 16. Khu vực tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điều 17 của Luật này, trừ dự án thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam.

2. Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm thông báo các khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định và công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh danh mục dự án đầu 

- Tổ chức và cá nhân nước ngoài đã được sở hữu nhà ở hợp pháp tiếp tục chuyển quyền sở hữu cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài khác thông qua hình thức mua, thuê mua. Quy định này tạo điều kiện cho việc lưu thông, giao dịch nhà ở trong phạm vi cộng đồng chủ thể nước ngoài được pháp luật cho phép, đồng thời vẫn bảo đảm việc sở hữu nhà ở được kiểm soát trong khuôn khổ dự án và khu vực đã được Nhà nước cho phép.

Nhìn chung, các hình thức sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam được thiết kế theo hướng có điều kiện và giới hạn rõ ràng, vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư, cư trú hợp pháp, vừa bảo đảm yêu cầu quản lý nhà nước và lợi ích quốc gia.

3.2. Điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam 

Căn cứ Điều 18 Luật Nhà ở 2023, điều kiện sở hữu nhà ở được phân hóa rõ rệt cho 03 nhóm đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 17 của Luật này.

- Đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (Chủ đầu tư dự án)

Theo khoản 1 Điều 18 Luật nhà ở 2023, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại điểm a khoản 1 Điều 17 muốn sở hữu nhà ở phải thỏa mãn điều kiện kép:

• Là chủ đầu tư dự án: Tổ chức này phải trực tiếp thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam.
• Tuân thủ pháp luật chuyên ngành: Việc đầu tư xây dựng phải tuân theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Quy định này nhằm phân biệt rõ vai trò của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Nếu họ đóng vai trò là nhà phát triển bất động sản, quyền sở hữu nhà ở của họ gắn liền với sản phẩm họ tạo ra trong dự án để kinh doanh (bán, cho thuê mua) hoặc để cho thuê. Điều này khác biệt hoàn toàn với việc mua nhà để sử dụng làm trụ sở hoặc nhà ở cho nhân viên.

- Đối với tổ chức nước ngoài (Doanh nghiệp, chi nhánh, văn phòng đại diện...)

Theo khoản 2 Điều 18 Luật nhà ở 2023, đối với các tổ chức nước ngoài quy định tại điểm b khoản 1 Điều 17 (bao gồm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam), điều kiện tiên quyết là sự hiện diện thương mại hợp pháp.

Cụ thể, tổ chức phải có một trong các loại giấy tờ sau còn hiệu lực tại thời điểm ký kết giao dịch:

• Giấy chứng nhận đầu tư.
• Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
• Giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động hoặc thành lập tại Việt Nam do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.

Yếu tố "còn hiệu lực tại thời điểm ký kết giao dịch" là chốt chặn pháp lý quan trọng. Nếu giấy phép đã hết hạn hoặc đang trong quá trình gia hạn mà chưa có văn bản chấp thuận chính thức, tổ chức đó không đủ điều kiện để ký hợp đồng mua bán nhà ở.

- Đối với cá nhân nước ngoài

Khoản 3 Điều 18 Luật nhà ở 2023 đặt ra điều kiện mang tính "loại trừ" đối với cá nhân nước ngoài (quy định tại điểm c khoản 1 Điều 17). Để được sở hữu nhà ở, cá nhân nước ngoài phải đáp ứng điều kiện:

• Được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
• Không thuộc trường hợp được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự.

Quy định này nhằm đảm bảo rằng người nước ngoài sở hữu tài sản tại Việt Nam phải chịu sự điều chỉnh của pháp luật dân sự và hành chính Việt Nam một cách bình đẳng. Những người hưởng quyền miễn trừ ngoại giao (thường là viên chức ngoại giao, lãnh sự) được hưởng các quyền bất khả xâm phạm về thân thể và tài sản trong một số trường hợp nhất định, do đó, việc hạn chế quyền sở hữu nhà ở của nhóm này nhằm tránh các xung đột pháp lý phức tạp về thẩm quyền tài phán khi phát sinh tranh chấp bất động sản.

Kết luận

Việc cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam là một bước tiến quan trọng trong chính sách pháp luật về nhà ở, thể hiện tinh thần hội nhập và cởi mở của Nhà nước. Tuy nhiên, quyền sở hữu này được đặt trong khuôn khổ pháp luật với những điều kiện, phạm vi và thời hạn cụ thể nhằm bảo đảm sự hài hòa giữa lợi ích của người nước ngoài và yêu cầu quản lý nhà nước. Việc nắm rõ các quy định về sở hữu nhà ở của người nước ngoài không chỉ giúp cá nhân, tổ chức nước ngoài thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình mà còn góp phần xây dựng thị trường bất động sản phát triển ổn định, minh bạch và bền vững.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.