Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi:  1900.6162

NỘI DUNG YÊU CẦU:

Chào Công ty Luật Minh Khuê, tôi là Lý Trọng Phương Loan, hiện tại đang ở Hải Phòng. Tôi có một quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất này. Trong năm tới tôi dự định là thôi quốc tịch Việt Nam để nhập quốc tịch Đài Loan và sinh sống bên đó luôn. Con trai tôi vẫn tiếp tục sinh sống và làm việc ở Việt Nam, nếu sau khi thôi quốc tịch Việt Nam tôi có thể làm thủ tục tặng cho tài sản này cho con trai của tôi được không? Hoặc nếu tôi chuyển nhượng tài sản này cho người khác được không khi đã thôi quốc tịch Việt Nam? Hay phải bắt buộc là tôi sẽ phải làm thủ tục khi vẫn còn quốc tịch Việt Nam? Nếu tôi không chuyển giao tài sản cho bấ kỳ ai mà vẫn để tài sản đứng tên tôi và cho thuê lại nhà và hàng năm tôi cũng có chỗ để lui về quê hương thì tôi có bị tước quyền sử dụng đất ở khi thôi quốc tịch không?

Mong công ty sớm phản hồi câu hỏi này để tôi nắm rõ hơn quy định của pháp luật và mọi người có câu hỏi giống tôi cùng tham khảo. Trân thành cảm ơn Công ty Luật Minh Khuê.

CƠ SỞ PHÁP LÝ

Luật đất đai số 45/2013/QH13 ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013;

Bộ Luật dân sự số 91/2015/QH13 ban hành ngày 24 tháng 11 năm 2015;

Nghị định 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013;

Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ban hành ngày 02 tháng 06 năm 2014 quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;

Thông tư 34/2014/TT-BTNMT ban hành ngày 30 tháng 06 năm 2014 quy định về xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai;

NỘI DUNG TƯ VẤN

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Thôi quốc tịch Việt Nam có được quyền tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?

Theo như thông tin bạn cung cấp là bạn đang có quốc tịch Việt Nam và muốn thôi quốc tịch Việt Nam để nhập quốc tịch Đài Loan. Tuy nhiên bạn có quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất ở Việt Nam có tặng cho con bạn hoặc chuyển nhượng cho người khác khi bạn đã không còn quốc tịch Việt Nam không?

1.1 Người sử dụng đất tại Việt Nam được nhà nước công nhận

Căn cứ theo Điều 5 Luật đất đai số 45/2013/QH13 ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013 quy định:
Điều 5. Người sử dụng đất
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:
1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);
2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);
3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;
4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Như vậy, Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành nhà nước ta chưa công nhận quyền sử dụng đất của người nước ngoài ở Việt Nam nhưng tại thời điểm bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất bạn đang có quốc tịch Việt Nam. Nên về mặt trình tự, thủ tục pháp lý và chủ thể được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là hoàn toàn hợp pháp, bạn vẫn là một cá nhân sử dụng đất. 

1.2 Quyền của người sử dụng đất

Người sử dụng đất được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có các quyền chung như sau:

+ Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
+ Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
+ Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
+ Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
+ Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
+ Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định.

1.3 Những quyền của người nước ngoài đối với quyền sử dụng đất tại Việt Nam

+ Căn cứ vào Điều 186 Luật đất đai số 45/2013/QH13 ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013 đối với người nước ngoài và người Người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thuộc một nhóm đối tượng chung thì đều không có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Hay nói cách khác nhóm đối tượng này sẽ không được quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam từ hộ gia đinh và cá nhân. 

Người nước ngoài chỉ được quyền được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây: Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan; Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

+ Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Những người này được quyền chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:

a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;
c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.

Có thể nói người nước ngoài với vai trò là người thừa kế mặc dù không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình nhưng vẫn được đảm bảo các quyền của một người thừa kế. 

Như vậy, người nước ngoài sẽ không được quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Nhưng được quyền thừa kế tài sản là quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất ở tại Việt Nam.

1.4 Kết luận

Khi một cá nhân thôi giữ quốc tịch Việt Nam để nhập quốc tịch quốc gia khác thì không có quy định cấm về thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở cho người khác. Tuy nhiên, thì việc này chưa thể thực hiện được trên thực tế vì sự khác biệt về thông tin giấy tờ nhân thân giữa trước và sau khi thôi quốc tịch Việt Nam để nhập quốc tịch nước ngoài. Cá nhân muốn chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất cho người khác thì nên thực hiện trước khi thôi giữ quốc tịch Việt Nam.

2. Thôi quốc tịch Việt Nam có bị tước quyền sử dụng đất không?

Căn cứ theo Điều 5  Luật đất đai số 45/2013/QH13 ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013 và sự rà soát văn bản pháp luật đất đai thì hiện nay nhà nước ta chưa công nhận quyền sử dụng đất, chưa giao đất, chưa nhận chuyển quyền sử dụng đất từ cá nhân người nước ngoài.

Đối chiếu với trường hợp của bạn, khi bạn nhập quốc tịch Đài Loan và thôi giữ quốc tịch Việt Nam thì bạn mới không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Còn khi bạn đang mang quốc tịch Việt Nam thì việc được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở từ cá nhân, hộ gia đình Việt Nam là hoàn toàn hợp lệ, nên bạn được thừa nhận các quyền của người sử dụng đất như đã nêu ở phần trên. Và trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật đất đai hiện nay không có bất kỳ một quy định nào nói đến việc người không còn giữ quốc tịch Việt Nam sẽ bị tước quyền sử dụng đất. Nên người không còn quốc tịch Việt Nam vẫn được đảm bảo quyền đối với tài sản thuộc quyền sử dụng của mình theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp. Tuy nhiên có một vấn đề đặt ra là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp cho cá nhân tại thời điểm người đó có quốc tịch Việt Nam, các thông tin thể hiện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ là tên, địa chỉ thường trú .... sẽ lấy từ chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu do nước ta quản lý, khi họ thôi quốc tịch Việt Nam các giấy tờ đó đã không còn giá trị sử dụng, mà lúc này cá nhân sẽ sử dụng visa do bên nước ngoài cấp. Do vậy, các thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thông tin nhân thân trên visa là không trùng khớp, cá nhân nếu không có căn cứ để chứng mình hai giấy tờ trên là của cùng một người thì không thể hoàn tất thủ tục công chứng các loại hợp đồng như chuyển nhượng, tặng cho .... để thực hiện giao dịch với người khác được. Nhưng cá nhân vẫn có thể sử dụng tài sản này để ở và cho thuê hoặc để lại tài sản cho con cháu theo diện di sản thừa kế.

Trên đây là tư vấn, phân tích quy định pháp luật của chúng tôi. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp, bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai​ - Công ty luật Minh Khuê