1. Quy định về quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị của Thành phố Hồ Chí Minh

Theo quy định tại khoản 2 Điều 6 Nghị quyết số 98/2023/QH15 Nghị quyết về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển thành phố Hồ Chí Minh có quy định quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị cụ thể như sau: 

- Theo quy định của pháp luật, dựa trên cơ sở đồ án quy hoạch xây dựng khu chức năng, quy hoạch đô thị đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, Thủ tướng Chính phủ quyết định việc phân cấp cho Ủy ban nhân dân Thành phố thực hiện phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung xây dựng khu chức năng, điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung đô thị, điều chỉnh cục bộ quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật theo trình tự, thủ tục do Thủ tướng Chính phủ quy định và báo cáo Thủ tướng Chính phủ kết quả thực hiện. Như vậy, theo quy định của pháp luật, dựa trên cơ sở đồ án quy hoạch xây dựng khu chức năng, các quy hoạch đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, Thủ tướng chính phủ sẽ tiến hành việc phân cấp cho Ủy ban nhân dân Thành phố thực hiện phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật theo trình tự, thủ tục do Thủ tướng Chính phủ quy định và phải thực hiện việc báo cáo Thủ tướng Chính phủ về kết quả thực hiện.

- Việc điều chỉnh quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị để phục vụ lợi ích cộng đồng theo quy định của pháp luật về xây dựng, quy hoạch đô thị được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp sau đây: tăng chỉ tiêu đất hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật; giảm mật độ xây dựng; tăng chỉ tiêu diện tích sàn ở bình quân đầu người nhưng phải bảo đảm kế hoạch phát triển nhà ở của Thành phố và không làm tăng mật độ xây dựng và không làm quá tải hạ tầng khu vực; trường hợp quy định của pháp luật; bổ sung các công trình công cộng hoặc cải thiện cảnh quan đô thị nhằm nâng cao chất lượng, điều kiện sống, sinh hoạt, làm việc của người dân trong khu vực.

 

2. Quy hoạch đối với án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật hiện nay

+ Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết sẽ được lập đồng thời với việc lập đồ án quy hoạch chi tiết; việc lấy ý kiến cộng đồng dân cư có liên quan đối với nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết được thực hiện cùng một thời điểm. Việc thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết phải được thực hiện trước, làm cơ sở thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết; 

+ Tại thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư, trường hợp quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa phù hợp quy hoạch chung thì cho phép thực hiện việc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch chung và chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở. Trường hợp quy hoạch chi tiết chưa phù hợp quy hoạch chung và quy hoạch phân khu thì cho phép thực hiện việc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở. Quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết phải được phê duyệt hoặc phê duyệt điều chỉnh theo quy định của pháp luật trước khi lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và triển khai các bước tiếp theo của dự án; 

+ Ủy ban nhân dân Thành phố thực hiện việc phê duyệt quy hoạch, bố trí quỹ đất nhà ở xã hội trong phạm vi dự án nhà ở thương mại hoặc phê duyệt quy hoạch, bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án nhà ở thương mại đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn theo Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt, bảo đảm tỷ lệ diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan. Chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại vị trí được quy hoạch hoán đổi và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với quỹ đất được hoán đổi trong dự án nhà ở thương mại, bảo đảm thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở và đất đai;

+ Về đất để phát triển nhà ở xã hội được quy định, đất để phát triển nhà ở xã hội bao gồm: diện tích đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà chủ đầu tư phải dành để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật; đất được Nhà nước giao, đất được Nhà nước cho thuê, đất có quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật.

 

3. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất tại Thành phố Hồ Chí Minh

Theo quy định tại khoản 5 Điều 6 Nghị quyết số 98/2023/QH15 Nghị quyết về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển thành phố Hồ Chí Minh được quy định cụ thể như sau:

- Việc bồi thường về đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Thành phố xem xét hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất để tạo điều kiện cho người có đất bị thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có việc làm, thu nhập, ổn định đời sống, sản xuất, kinh doanh. Như vậy, theo quy định vấn đề bồi thường đất cần đảm bảo việc người có đất bị thu hồi được sắp xếp chỗ ở và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ với điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở 

- Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Và đối với các hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi có nhu cầu được bồi thường bằng tiền thì được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đối với hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi nếu có nhu cầu bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với đất thu hồi hoặc bằng nhà ở và Thành phố có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi hoặc nhà ở. Hội đồng nhân dân Thành phố quyết định tỷ lệ quy đổi, điều kiện bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với đất thu hồi hoặc nhà ở phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, Nghị quyết có quy định, việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, và trong trường hợp không có đất để bồi thường thì phải tiến hành bồi thường bằng tiền căn cứ theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi, vấn đề này sẽ được quyết định bởi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Và trong một số trường hợp nhất định, việc bồi thường phải đảm bảo nguyên tắc đảm bảo tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Trên đây là một số vấn đề pháp lý có liên quan đến nguyên tắc bồi thường đất tại Thành phố Hồ Chí Minh theo Nghị quyết 98/2023/QH15 Nghị quyết quy định về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển thành phố Hồ Chí Minh. Để có thể hiểu rõ hơn các vấn đề pháp lý có liên quan đến các nội dung trên, có thể tham khảo bài viết: Mẫu đơn khiếu nại đền bù đất đai, bồi thường đất mới nhất

Mọi thắc mắc liên hệ tổng đài tư vấn pháp luật đất đai: 19006162 hoặc địa chỉ email lienhe@luatminkhue.vn để được giải đáp chi tiết. Trân trọng !