1. Xác định loại đất, vị trí đất muốn mua

Việc đầu tiên là bạn cần xác định chính xác loại đất muốn mua và mục đích sử dụng của loại đất đó. Khi đã có tài chính trong tay, bạn cần tìm hiểu xem bạn muốn mua loại đất nào? Đất thuộc dự án hay đất không thuộc dự án? Đất thuộc dự án là loại đất mà trên thị trường nhà đất vẫn hay gọi là đất nền hoặc đất nền dự án. Đây là các lô đất nằm trong dự án xây dựng của chủ đầu tư nào đó, được dùng để xây dựng công trình như khu dân cư, khu sinh thái, toà nhà, nhà xưởng,... Đặc điểm của các lô đất nền thường nằm ở nơi có diện tích rộng, có hệ thống giao thông thuận tiện, nằm ở vị trí tương đối đẹp.

Đất không thuộc dự án chính là loại đất hay được gọi là đất "thổ cư" hay đơn giản là đất ở, đất thuộc quyền sử dụng của cá nhân, tổ chức không nằm trong dự án xây dựng nào. Đất thổ cư này thường bao gồm nhóm đất phi nông nghiệp, đất ở tại khu vực nông thôn hoặc đô thị.

Sau khi xác nhận loại đất, bạn cần xác định xem vị trí mình muốn mua tại đâu. Bạn muốn mua đất ở tại khu vực nông thôn, ngoại thành, hay nội thành. Với mỗi khu vực, diện tích tối thiểu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất sẽ không giống nhau. 

Ví dụ: Theo quyết định số 20/2017/QĐ-UBND Thành phố Hà Nội, hạn mức giao đất ở, công nhận đất ở thấp nhất là 30m2 tại các phường, 60m2 tại các xã giáp ranh các quận, thị trấn và 80m2 ở các xã đồng bằng. 

 

2. Tìm hiểu kỹ thông tin về chủ đầu tư hoặc chủ sử dụng đất

Nếu bạn đang dự định mua đất nền dự án, bạn cần tìm hiểu ký thông tin của chủ đầu tư thực hiện dự án. Đây là điều cần thiết để tránh trường hợp mất oan một khoản tiền lớn bởi thực tế hiện nay đã có nhiều trường hợp người dân mất tiền, ôm nợ vào người khi mua phải đất nền tại các dự án "ma" hoặc của các chủ đầu tư có năng lực tài chính và khả năng thực hiện dự án không khả thi. Ví dụ, khi bạn tham khảo giá đất nền tại Dự án A và Dự án B của hai chủ đầu tư khác nhau, cùng một khu vực lân cận nhưng giá của đất nên tại dư án A thấp hơn rất nhiều lần so với dự án B thì bạn đừng vội lao vào mua ngay mà cần tìm hiểu kỹ lưỡng xem là do chủ đầu tư B đội giá đất lên hay thực tế chủ đầu tư A đang "bán tống bán tháo" để vớt vát vốn khi nhận thấy dự án có khả năng không thực hiện được.

Lưu ý một đặc điểm để nhận định chủ đầu tư uy tín:

- Chủ đầu tư có tiểu sử tốt, có uy tín trên truyền thông.

- Năng lực tài chính mạnh, hồ sơ công ty trong sạch.

- Chủ đầu tư có địa chỉ trụ sở chính, địa chỉ giao dịch, văn phòng đại diện rõ ràng, giấy tờ, hồ sơ về dự án cung cấp cho người mua đầy đủ, hợp pháp, tác phong làm việc của nhân viên đàng hoàng, lịch sự.

- Tham khảo các dự án mà chủ đầu tư đó đã hoàn thiện thành công để xem ý kiến của người mua các dự án trước đó thế nào, nên tham khảo càng nhiều ý kiến càng tốt.

Còn trường hợp mua đất thổ cư, trường hợp này thực chất dễ tìm hiểu thông tin về chủ sử dụng đất hơn so với trường hợp mua đất nền vì người bán đất thường là cá nhân. Việc nắm bắt thông tin về cá nhân sẽ đơn giản hơn thông tin của chủ đầu tư trong các dự án đất nền. Các thông tin về chủ sử dụng đất, bạn có thể tìm hiểu từ những người hàng xóm của họ hoặc yêu cầu họ cung cấp các giấy tờ chứng minh mình là chủ sử dụng hợp pháp của mảnh đất đó.

 

3. Tìm hiểu tình trạng pháp lý của thửa đất

3.1. Đối với đất nền

Đối với đất nền, nói đến tình trạng pháp lý của đất nền, bạn cần quan tâm tới những vấn đề sau: Theo quy định tại Điều 194 Luật Đất đai năm 2013, và Điều 42a Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án đầu tư xây dựng được quy định như sau:

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nền nằm trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc kết hợp cho thuê Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư không nằm trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở hoặc xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê

- Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của UBND quận, huyện

- Chủ đầu tư đã hoàn thiện việc đầu tư xây dựng các công trình dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt và phải đảm bảo các điều kiện sau trước khi chuyển giao cho người mua: đảm bảo hệ thống hạ tầng được kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, nước, thoát nước và thu gom rác thải.

- Các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án phải được chủ đầu tư hoàn thành trước khi chuyển nhượng gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).

- Vị trí đất không nằm trong khu vực đô thị loại đặc biệt, khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc - cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình điểm nhẫn của kiến trúc đô thị, hoặc đất nằm ở vị trí mặt tiền của các tuyến đường cấp khu vực trở lên, các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đất hiện đang trong thời hạn sử dụng đất

- Đất không có tranh chấp

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

- Nếu chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với toàn bộ diện tích đất nằm trong dự án. Nếu chuyển nhượng một phần thì chủ đầu tư phải hoàn thành phần nghĩa vụ tài chính tương ứng với phần đất chuyển nhượng đó.

Như vậy, khi tham khảo việc mua đất nền, người mua cần xem xét kỹ giá trị pháp lý của miếng đất, yêu cầu được xem các giấy tờ pháp lý làm cơ sở để xác định được rằng đất này đủ điều kiện chuyển nhượng.

 

3.2. Đối với đất thổ cư

Đối với đất thổ cư, các vấn đề lưu ý về pháp lý của đất sẽ đơn giản hơn so với đất trong dự án. Cụ thể:

Các điều kiện để được chuyển nhượng đối với đất, theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 gồm: 

- Người bán có Giấy chứng nhận hoặc dù không có Giấy chứng nhận nhưng có đủ điều kiện để được chuyển nhượng đất theo quy định luật Đất đai.

- Đất không có tranh chấp.

- Đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

- Đất còn trong thời hạn sử dụng đất.

- Kiểm tra thông tin quy hoặc của thửa đất để xác định đất có nằm trong quy hoặc nào bị hạn chế chuyển nhượng hay không.

Ngoài ra, khi mua đất, người mua cần lưu ý kiểm tra xem người bán đất có đủ điều kiện để giao kết hợp đồng với mình hay không. Cụ thể:

- Xác định xem đất giao cho hộ gia đình hay cá nhân. Nếu đất của hộ gia đình thì người bán có được sự đồng ý của các thành viên trong gia đình hay không. Nếu đất của cá nhân, cần lư ý xem người đó đang động thân hay đã kết hôn rồi và  xem xét mảnh đất đó có thuộc tài sản chung của vợ chồng hay không hoặc có thuộc quyền sử dụng chung của nhiều chủ hay không. Nếu đất của cá nhân, cá nhân được tự do chuyển nhượng nếu đáp ứng điều kiện luật định. Nếu là đất có nhiều chủ, người đứng ra bán phải có uỷ quyền đồng ý của những người đồng sở hữu còn lại. 

- Lưu ý về việc đặt cọc mua bán đất, hợp đồng đặt cọc có thể đánh máy hoặc viết tay và có thể công chứng, chứng thực hoặc không tuỳ vào yêu cầu của các bên. Tuy nhiên, người mua cần lưu ý ghi rõ ràng thời gian thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng là ngày tháng nào sau khi giao tiền đặt cọc và có thể quy định về mức phạt cọc để ràng buộc bên bán phải có trách nhiệm chuyển nhượng đất cho mình. Và nên lưu ý, khi giao tiền đặt cọc, có thể thực hiện chuyển khoản để có cơ sở đã hoàn thành nghĩa vụ giao tiền đặt cọc,

- Tuân thủ hình thức giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực tại cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.

- Tìm hiểu kỹ các trách nhiệm, nghĩa vụ tài chính của bên bán và bên mua khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất để có phương án đàm phán giá cả phù hợp. Ví dụ: người bán đất, theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng. Người mua khi làm thủ tục sang tên sổ đỏ phải nộp đầy đủ hồ sơ trong đó có xác nhận về việc bên bán đã nộp thuế thu nhập cá nhân đầy đủ, còn bên muaphải nộp lệ phí trước bạ, phí cấp sổ theo quy định. Do đó, khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần quy định rõ nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, nghĩa vụ cung cấp đầy đủ hồ sơ để đảm bản việc người mua được sang tên sổ đỏ đúng quy định.

Ngoài các lưu ý trên, quý khách hàng đang có nhu cầu mua đất lần đầu, có thể liên hệ tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của Luật Minh Khuê theo hotline: 19006162 để được các Luật sư, chuyên viên có kinh nghiệm trong lĩnh vực nhà đất tư vấn. Xin chân thành cảm ơn!