1. Một số điểm mới đáng chú ý tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023

Vào ngày 28/11/2023, Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, với hiệu lực chính thức bắt đầu từ ngày 01/01/2025. Điều đáng chú ý là luật này không chỉ kế thừa các nội dung của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 (đã được sửa đổi và bổ sung vào năm 2020), mà còn đưa ra những điểm mới, những tối ưu hoá đáng kể.

Trong đó, một điểm nổi bật là việc quy định về việc đặt cọc khi mua nhà hình thành trong tương lai. Trước đây, luật không có quy định cụ thể về khoản tiền cọc này. Tuy nhiên, theo quy định mới tại khoản 5, Điều 23 của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Điều này cũng được đồng thời cụ thể hóa bằng việc thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, hoặc công trình xây dựng, cũng như phần diện tích sàn xây dựng trong công trình.

Ngoài ra, nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ được phép đưa vào kinh doanh khi có ít nhất một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, thông báo khởi công xây dựng công trình, hoặc giấy tờ chứng minh đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Điều này nhấn mạnh sự quan trọng của việc có các giấy tờ pháp lý đầy đủ và hợp lệ trước khi tiến hành kinh doanh bất động sản.

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã đưa ra những quy định cụ thể nhằm giảm số tiền thanh toán trước khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân trong việc sử dụng và sở hữu nhà ở.

Theo quy định mới, việc thanh toán trong quá trình thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai sẽ được thực hiện theo nhiều lần, và lần thanh toán đầu tiên không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả số tiền đặt cọc đã được trả trước đó. Điều này đặc biệt quan trọng để giảm áp lực tài chính cho người mua nhà và tăng tính công bằng trong giao dịch.

Ngoài ra, những lần thanh toán tiếp theo sau đó sẽ phải tuân thủ theo tiến độ xây dựng, và đến khi nhà ở hoặc công trình xây dựng được bàn giao cho khách hàng, tổng số tiền thanh toán trước cho bên thuê mua không được vượt quá 50% giá trị nhà ở hoặc công trình xây dựng. Điều này giúp bảo vệ quyền lợi của người mua và đảm bảo rằng họ chỉ thanh toán một phần nhỏ của tổng giá trị hợp đồng cho đến khi nhận được sản phẩm đầy đủ và đạt chất lượng.

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã có những điều chỉnh và bổ sung quan trọng liên quan đến việc cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không cần thiết lập doanh nghiệp. Điều này mang lại một số lợi ích và điều kiện mới cho các cá nhân trong lĩnh vực này.

Theo quy định mới, cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ không cần thiết lập doanh nghiệp, nhưng họ phải đáp ứng một số điều kiện nhất định, bao gồm:

- Năng lực hành vi dân sự đầy đủ: Điều này đảm bảo rằng cá nhân có đủ khả năng pháp lý để tham gia vào các giao dịch bất động sản.

- Không bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc đang chấp hành hình phạt: Cá nhân không được phép bị truy cứu trách nhiệm hình sự, đang chấp hành hình phạt tù, hoặc đang chấp hành biện pháp xử lý hành chính tại các cơ sở cai nghiện bắt buộc hoặc cơ sở giáo dục bắt buộc.

Quy định này giúp đảm bảo tính minh bạch và uy tín của các cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản, đồng thời bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch.

Ngoài ra, Chính phủ sẽ ban hành các quy định chi tiết để xác định rõ hơn về tiêu chí định nghĩa và xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, bao gồm số lượng và giá trị đối với các loại bất động sản khác nhau. Điều này giúp tạo điều kiện công bằng và minh bạch cho các cá nhân kinh doanh bất động sản, đồng thời tạo ra môi trường kinh doanh tích cực trong lĩnh vực này.

Tóm lại, việc bổ sung quy định về cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không cần lập doanh nghiệp mang lại một bước tiến quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển và tính minh bạch của thị trường bất động sản.

2. Những điều cần lưu ý khi thực hiện kinh doanh bất động sản?

- Phải đảm bảo điều kiện khi kinh doanh bất động sản

Theo Điều 4 của Nghị định 02/2022/NĐ-CP, các tổ chức và cá nhân kinh doanh bất động sản phải tuân thủ một số điều kiện cụ thể nhằm đảm bảo tính minh bạch, trách nhiệm và uy tín trong hoạt động kinh doanh của mình. Cụ thể:

Thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã: Tổ chức hoặc cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, và phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản.

Công khai thông tin: Tổ chức hoặc cá nhân phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), và tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch) các thông tin quan trọng như tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp, thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), số lượng và loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng và loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh. Các thông tin này cần phải được cập nhật kịp thời sau mỗi lần có thay đổi.

Chỉ kinh doanh các bất động sản đủ điều kiện: Tổ chức hoặc cá nhân chỉ được phép kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9 và Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.

Có vốn chủ sở hữu đủ: Đối với nhà đầu tư được chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản, họ phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn một tỷ lệ nhất định của tổng vốn đầu tư, tùy thuộc vào quy mô sử dụng đất của dự án. Khi thực hiện kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 của Điều này.

Qua các quy định này, việc tuân thủ các điều kiện đã được quy định sẽ giúp đảm bảo tính minh bạch, trách nhiệm và uy tín trong hoạt động kinh doanh bất động sản của các tổ chức và cá nhân tại Việt Nam.

- Những loại bất động sản được phép kinh doanh

Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này (sau đây gọi là bất động sản) bao gồm:

- Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;

- Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;

- Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;

- Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

3. Cách tính mức thù lao môi giới bất động sản?

Tại Điều 63 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, quy định về thù lao và hoa hồng cho cá nhân hành nghề môi giới bất động sản được điều chỉnh và làm rõ như sau:

- Quyền hưởng thù lao và hoa hồng: Các cá nhân hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản được quyền hưởng thù lao và hoa hồng từ các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

- Thỏa thuận mức thù lao và hoa hồng: Mức độ thù lao và hoa hồng cho các cá nhân môi giới bất động sản được quy định thông qua thỏa thuận giữa cá nhân môi giới và các doanh nghiệp tương ứng. Điều này đồng nghĩa rằng, không có một quy định cụ thể về mức độ thù lao dựa trên giá trị của giao dịch mà cá nhân môi giới đã tiến hành.

Tổng quan, điều này ánh sáng ra rằng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 không giới hạn thù lao và hoa hồng cho môi giới dựa trên giá trị của bất động sản được giao dịch, mà thay vào đó, mức độ này được xác định thông qua sự thỏa thuận giữa cá nhân môi giới và các doanh nghiệp chuyên nghiệp trong lĩnh vực này.

Xem thêm: Kinh doanh bất động sản là gì? Điều kiện kinh doanh bất động sản?

Như vậy trên đây là toàn bộ thông tin về Những điều cần lưu ý khi thực hiện kinh doanh bất động sản? mà Công ty Luật Minh Khuê muốn gửi đến quý khách mang tính tham khảo. Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.

Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất! Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!