Những lưu ý về tài sản đảm bảo theo quy định của pháp luật hiện hành.

1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm

BPBĐ là công cụ hữu hiệu nhằm ngăn ngừa hành vi vi phạm của bên có nghĩa vụ, vừa bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp của bên có quyền. Trong giao lưu dân sự, đặc biệt là trong quan hệ kinh doanh - thương mại, BPBĐ có vai trò rất quan trọng.

“BPBĐ thực hiện nghĩa vụ dân sự là biện pháp trong đó một bên sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình hoặc sử dụng uy tín của mình (gọi là bên bảo đảm) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình hoặc của chủ thể khác (gọi là bên được bảo đảm)”. Các BPBĐ theo pháp luật Việt Nam chủ yếu có tính chất tài sản, trừ biện pháp tín chấp. Nhìn chung, pháp luật Việt Nam và pháp luật các nước khá tương đồng về khái niệm BPBĐ tuy có sự khác nhau trong việc sử dụng thuật ngữ. Theo hướng dẫn của UNCITRAL thì “GDBĐ là giao dịch xác lập lợi ích bảo đảm. Mặc dù việc chuyển nhượng tuyệt đối khoản phải thu không bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ, nhưng để thuận tiện cho việc dẫn chiếu, GDBĐ bao gồm cả việc chuyển nhượng khoản phải thu”, trong đó lợi ích bảo đảm là một lợi ích tài sản gắn với một tài sản nhất định nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ nhất định. Theo pháp luật của Mỹ thì GDBĐ cũng là giao dịch xác lập lợi ích bảo đảm. Có thể thấy, “lợi ích bảo đảm” khá tương đồng với “BPBĐ”.

Pháp luật Việt Nam và pháp luật của các nước đều thừa nhận bên bảo đảm có quyền sử dụng tài sản bao gồm vật, giấy tờ có giá, quyền tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của mình.

2. Tài sản bảo đảm là gì?

Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. Theo Điều 105 Bộ luật Dân sự, Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

Tài sản bảo đảm phải là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, được phép giao dịch và không có tranh chấp, tài sản bảo đảm cũng có thể là quyền sử dung đất. Tài sản bảo đảm cũng có thể là tài sản thuộc quyền sở hữu của người thứ ba hoặc quyền sử đụng đất của người thứ ba nếu bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm và người thứ ba có thoả thuận.

3. Điều kiện đối với tài sản bảo đảm

Pháp luật quy định, tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm (trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu). Tuy nhiên, điều này là không hoàn toàn chính xác. Ví dụ như thuyên trưỏng tàu biển, chỉ là người chỏ hàng thuê, không hề có quyền sở hữu hay được chủ sở hữu ủy quyền nhưng vẫn có quyền cầm cố hàng hóa theo quy định của Bộ luật Hàng hải Việt Nam năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2018).

Riêng đối với quyền sử dụng đất thì khá phức tạp và có nhiều quan điểm khác nhau. Loại quan điểm thứ nhất cho rằng, quyền sử dụng đất, tuy được coi là một loại tài sản, nhưng người sử dụng đất không thể là chủ sở hữu của đất đai nói chung hay quyền sử dụng đất nói riêng để mang đi thế chấp. Chưa kể trong nhiều trường hợp, người thuê đất, rõ ràng là không có quyền sở hữu cũng như quyền sử dụng đất cũng có quyền thế chấp quyền sử dụng đất.

Loại quan điểm thứ hai thì cho rằng, quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản, mà quyền tài sản thì lại là một trong 4 loại tài sản theo quy định của các Bộ luật Dân sự. Vì vậy, người sử dụng đất có quyền sở hữu đối với quyền tài sản là quyền sử dụng đất, nên vẫn thuộc trường hợp người thế chấp có quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp. Việc này cũng tương tự như quyền sử dụng đốì với tài sản là nhà thuê, thì người thuê cũng có thể cho thuê lại nếu như được chủ sở hữu đồng ý (đốỉ vói đất, thì Nhà nước thông qua Luật Đất đai, đã đồng ý cho người sử dụng đất, trong đó có người thuê đất được quyền thế chấp hay quyền cho thuê lại). Tuy nhiên, dù đều là những người có quyền sử dụng đất, nhưng không phải tất cả các trường hợp đều có các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp. Có thể diễn đạt vấn đề pháp lý đặc biệt này như sau: chỉ ai có quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất thì môi có quyền thế chấp. Ví dụ người được Nhà nưóc cho thuê đất mà chưa trả tiền sử dụng đất hoặc tuy đã trả tiền, nhưng tiền ấy lại chính lă của Nhà nước, thì quyền sử dụng đất thuê trong trường hợp này lại chưa đủ điều kiện để được coi lă quyền sở hữu tài sản, nên cũng chưa đủ điều kiện để thế chấp. Hay nói cách khác, khi đó mới chỉ có quyền tài sản gốc đối vói đất, còn quyền sử dụng đất vẫn là quyền phái sinh hoàn toàn phụ thuộc mà chưa tách được riêng để trỏ thành một tài sản tương đối độc lập với tài sản gốc.

Tóm lại, pháp luật quy định chỉ cá nhân, pháp nhân có quyền sở hữu tài sản thì mới được thế chấp, trong khi chỉ công nhận quyền sử dụng đất nhưng lại vẫn cho phép thế chấp. Vì vậy, rất khó hình dung, vì quyền sử dụng đất không phải là đất, mà chỉ giông như cái bóng của đất trong khi đất thì gần như không có bóng, trừ phần gồ ghề, lồi lõm như núi cao, vực sâu.

Pháp luật cũng quy định, tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá tri nghĩa vụ được bảo đảm.

Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, nếu có giá trị tại thòi điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm (trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác). Trường hợp một tài sản được bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết về việc tài sản bảo đảm đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Mỗi lần bảo đảm phải được lập thành văn bản.

Trong trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật cho phép dùng quyền sử dụng đất hoặc tài sản có đăng ký quyền sở hữu để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự thì bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba đang giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản phải giao lại giấy chứng nhận đó cho người yêu cầu đăng ký để thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, trừ trường hợp câc bên cùng nhận bảo đảm có thỏa thuận khác về việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm. Trong thời hạn năm ngày, kể từ ngày hoàn thành việc đăng ký giao dịch bảo đảm, người yêu cầu đăng ký có trách nhiệm trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba có quyền giữ giấy chứng nhận đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp thì giá trị tài sản bảo đảm phải lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm. Chẳng hạn như quy định đối với trường hợp thế chấp để bảo đảm cho khoản vay được Chính phủ bảo lãnh thì giá trị của tài sản thế chấp tội thiểu bằng 120% trị giá gốc của khoản vay.

Trước đây, Luật Nhà ở năm 2005 đã có sự mâu thuẫn với Bộ luật Dân sự năm 2005 khi quy định, chủ sở hữu nhà ở. được thế chấp nhà ở, nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị nghĩa vụ.

Để hạn chế rủi ro, một số tổ chức tín dụng còn đặt ra quy định chỉ nhận thế chấp bất động sản của người thứ ba nếu xác định được lý do thế chấp hợp lý, rõ ràng như do quan hệ sở hữu chung, kinh doanh chung, quan hệ gia đình ruột thịt hoặc tài sản đứng tên của người thứ ba nhưng thực chất là tài sản thuộc sở hữu của bên vay.

Bên nhận thế chấp cũng thường yêu cầu bên thế chấp phải mua bảo hiểm tài sản đốì với các trường hợp tài sản thế chấp dễ xảy ra rủi ro bị tổn thất, đặc biệt là tài sản bắt buộc phải mua bảo hiểm. Pháp luật quy định các trường hợp bắt buộc phải mua bảo hiểm tài sản gồm:

Thứ nhất, cơ sồ có nguy hiểm về cháy, nổ gồm: nhà, công trình và các tài sản gắn liền vối nhà, công trình; máy móc thiết bị; các loại hàng hoá, vật tư (bao gồm cả nguyên vật liệu, bốn thành phẩm, thành phẩm) phải thực hiện bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc;

Thứ hai, người vận chuyển hàng không phải mua bảo hiểm bắt buộc trách nhiệm bồi thường thiệt hại đối với việc mất mát, thiếu hụt, hư hỏng hàng hoá;

Thứ ba, chủ đầu tư phải mua bảo hiểm bắt buộc đối với công trình trong thời gian xây dựng đối với công trình có ảnh hưỏng đến an toàn cộng đồng, môi trưòng, công trình có yêu cầu kỹ thuật đặc thù, điều kiện thi công xây dựng phức tạp;

Thứ tư, đối với nhà ở thuộc danh mục cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy thì chủ sở hữu nhà ở phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc;

Thứ năm, tàu biển thế chấp phải được chủ tàu mua bảo hiểm, trừ trường hợp trong hợp đồng thế chấp có thỏa thuận khác;

Thứ sáu, chủ đầu tư hoặc nhà thầu (trong trường hợp phí bảo hiểm công trình đã được tính vào giá hợp đồng) phải mua bảo hiểm công trình trong thời gian xây dựng đối với các công trình sau (trừ các công trình liên quan đến quốc phòng, an ninh và bí mật nhà nước): công trình, hạng mục công trình có ảnh hưỗng đến an toàn cộng đồng; công trình đầu tư xây dựng có ảnh hưỏng lớn đến môi trường thuộc danh mục dự án phải thực hiện đánh giá tác động môi trường; công trình có yêu cầu kỹ thuật đặc thù, điều kiện thi công xây dựng phức tạp theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật khác có liên quan.

Ngoài ra việc mua bảo hiểm trách nhiệm dân sự về tài sản, sức khỏe, tính mạng đối với người thứ ba, nhất là trong trường hợp bắt buộc như bảo hiểm trách nhiệm dân sự của chủ xe cơ giới, cũng tăng độ an toàn và khả năng hạn chế rủi ro tài chính cho các bên có nghĩa vụ dân sự.

4. Tài sản bị hạn chế giao dịch bảo đảm

Luật Đất đai năm 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018) không cấm việc thế chấp quyền sử dụng đất trong các trường hợp đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai, nếu chưa có quyết định của cơ quan nhà nưốc có thẩm quyền thu hồi đất đai. Tuy nhiên, có thể hiểu rằng việc nhận thế chấp trong trường hợp này có thể bị rủi ro pháp lý, bị Nhà nước thu hồi đất và không được bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất. Các trưòng hợp đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

Thứ nhất, sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

Thú hai, người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

Thú ba, đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyển;

Thứ tư, đất không được chuyển nhượng, tặng, cho theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018) mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng, cho;

Thứ năm, đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;

Thứ sáu, đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018) mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

Thứ bảy, người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;

Thứ tám, đất trồng cây hằng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;

Thứ chín, đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng Hên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng (bị Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp đã được gia hạn hoặc do bất khả kháng).

Khi Nhà nước thu hồi đất đối vối quyền sử dụng đất được thế chấp trong các trường hợp nêu trên thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị chấm dứt; bên thế chấp phải hoàn trả khoản vay cho bên nhận thế chấp theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật khác có liên quan;

Thứ mười, “kể từ thời điểm bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, nếu người phải thi hành án chuyển đổi, tặng, cho, bán, chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố tài sản cho người khác mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án và không còn tài sản khác hoặc tài sản khác không đủ để bảo đảm nghĩa vụ thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên, xử lý để thi hành án, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.

Các tài sản gắn liền với đất sau đây, nếu nhận thế chấp thì khi Nhà nưốc thu hồi đất, người bị thu hồi đất không được bồi thường về tài sản gắn liền với đất như: các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng.

Ngoài ra, quyền sử dụng đất chung cư và một số quyền sử dụng đất chung khác gần như không thể nhận thế chấp, trừ trường hợp có thể phân chia được cụ thể phần diện tích sử dụng riêng hoặc được tất cả các chủ sử dụng đất đồng ý cho thế chấp.

Bên cạnh đó, có một số tài sản khác tuy không bị cấm, nhưng lại bị hạn chế giao dịch bảo đảm do quy định của pháp luật hoặc do những ràng buộc của các bên liên quan như các trường hợp sau:

Thứ nhất, tài sản mà bên mua trả chậm hoặc trả dần tiền mua trong một thời hạn sau khi nhận tài sản mua (bên bán được bảo lưu quyền sở hữu đôi với tài sản bán cho đến khi bên mua trả đủ tiền, tức là bên mua chưa có quyền sở hữu đối với tài sản, mà trừ trường hợp có thỏa thuận khác);

Thứ hai, tài sản được tặng cho, mà bên tặng, cho có yêu cầu (trước hoặc sau khi tặng, cho) bên được tặng, cho không được dùng để bảo đảm;

Thứ ba, tài sản là di sản thừa kế theo di chúc, mà người lập di chúc để lại dùng vào việc thờ cúng;

Thứ tư, tài sản đang được cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký quỹ, ký cược, cầm giữ để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trừ trường hợp pháp luật cho phép;

Thứ năm, các tài sản khác bị hạn chế giao dịch nói chung và giao dịch bảo đảm nói riêng theo quy định của pháp luật, như tài sản của vợ chồng, tài sản của doanh nghiệp, tài sản của hộ gia đình, tài sản đang có người khác có quyền hưỏng dụng, quyền thuê tài sản.

5. Tài sản bị cấm giao dịch bảo đảm

Từ năm 1956, dù pháp luật Việt Nam chưa có quy định về các biện pháp bảo đảm, tuy nhiên đã có những quy định cấm thế chấp như “Công ty cổ phần không được mua cổ phiếu của cổ viên trong công ty mình, cũng không được thu nhận cổ phiếu của cổ viên trong công ty mình làm vật thế chấp”.

Luật Đất đai năm 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018) quy định một số trường hợp không được thế chấp quyền sử dụng đất (chỉ được thế chấp tài sản thuộc sồ hữu của mình gắn liền với đất) như sau:

Thứ nhất, đất thuê tại cảng hàng không, sân bay;

Thứ hai, đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sỗ cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

Thứ ba, đất của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất;

Thứ tư, đất của tổ chức kinh tế (gồm các công ty 100% vốn Nhà nước; các tổ chức kinh tế do Nhà nước quyết định thành lập là các đơn vị sự nghiệp công lập nhưng không phải là doanh nghiệp và các tổ chức kinh tế không do Nhà nước quyết định thành lập là các cơ sở cung ứng dịch vụ ngoài công lập nhưng không phải là doanh nghiệp) được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước như sau:

(1) Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, đồng thời được ngân sách nhà nước cấp để nộp tiền sử dụng đất, trả tiền nhận quyền sử dụng đất thay cho doanh nghiệp, tổ chức kinh tế mà khoản tiền này doanh nghiệp, tổ chức kinh tế không phải ghi nhận vồn Nhà nước hoặc không phải ghi nhận nợ vổi Nhà nước;

(2) Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế; đồng thồi doanh nghiệp, tổ chức kinh tế này không phải ghi nhận vốn Nhà nước hoặc nợ phải trả cho ngân sách nhà nước;

(3) Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp, tổ chức kinh tế nhưng cho miễn tiền sử dụng đất;

(4) Công ty Nhà nước, công ty thành viên hạch toán độc lập, công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ sử dụng quỹ phát triển sản xuất, để nộp tiền sử dụng đất, trả tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

Thứ năm, đất của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nưởc cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm;

Thứ sáu, đất của hộ gia đình, cá nhân thuê đất của Nhà nước hoặc thuê lại trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất trả tiền thuê đất hằng năm (kể cả trường hợp được miễn, giảm tiền thuê đất);

Thứ bảy, đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư;

Thứ tám, đất do người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vôh đầu tư nước ngoài thuê của Nhà nước (gồm cả thuê đất để xây dựng công trình ngầm) hoặc thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, trả tiền thuê đất hằng năm;

Thứ chín, đất không đủ điều kiện để thế chấp (chỉ được thế chấp tài sản trên đất) như: quyền sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất đang có tranh chấp; quyền sử dụng đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án; quá thời hạn sử dụng đất; chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối vối Nhà nước ; đất của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; đất thuê trả tiền hằng năm; đất giao, đất thuê mà tiền đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, V.V.;

Luật Lâm nghiệp năm 2017 quy định một số trường hợp không được thế chấp như sau:

Thứ nhất, cộng đồng dân cư được giao rừng tín ngưỡng, rừng phòng hộ và rừng sản xuất không được thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng rừng;

Thứ hai, đơn vị vũ trang được Nhà nước giao rừng đặc dụng là khu bảo vệ cảnh quan, rừng phòng hộ, rừng sản xuất không được thế chấp giá trị quyền sử dụng rừng;

Thứ ba, tổ chức khoa học và công nghệ, đào tạo, giáo dục nghề nghiệp về lâm nghiệp được Nhà nước giao khu rừng nghiên cứu, thực nghiệm khoa học; vườn thực vật quốc gia; rừng giông quốc gia không được thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng rừng.

Thứ tư, cấm việc thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng rừng, quyền sồ hữu rừng sản xuất là rừng trồng trái quy định của pháp luật.

Đơn vị sự nghiệp công lập không được sử dụng tài sản công để thế chấp hoặc thực hiện biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự khác trong các trường hợp sau đây:

Thứ nhất, tài sản công do Nhà nước giao;

Thứ hai, tài sản công được đầu tư xây dựng, mua sắm từ ngân sách Nhà nước;

Thứ ba, quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quyền sử dụng đất được sử dụng vào mục đích kinh doanh, cho thuê, hên doanh, hên kết mà tiền thuê đất đã trả một lần cho cả thời gian thuê không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước sau khi được Bộ trưỏng, Thủ trưởng cơ quan trung ương cho phép đối với đơn vị sự nghiệp công lập thuộc trung ương quản lý, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép đối vối đơn vị sự nghiệp công lập thuộc địa phương quản lý.

Pháp luật cũng quy định một số tài sản và trường hợp sau đây không được cầm cố, thế chấp:

Thứ nhất, tài sản là trang thiết bị do Nhà nước giao cho doanh nghiệp công nghiệp để hoàn chỉnh dây chuyền sản xuất, sửa chữa trang bị cho quân đội;

Thứ haỉ, tài sản là phương tiện thủy nội địa đi thuê (người thuê không được sử dụng phương tiện thuê làm tài sản thế chấp, quy định này thực ra là không cần thiết, vì là điều đương nhiên);

Thứ ba, tài sản mà pháp luật cấm sản xuất, kinh doanh, sử dụng tại Việt Nam như hàng giả, hàng nhập lậu;

Thứ tư, tài sản là trang thiết bị và tài sản do Nhà nước giao cho cơ sở công nghiệp quốc phòng;

Thứ năm, tài sản là cổ phiếu của chính tổ chức tín dụng hoặc công ty con của tổ chức tín dụng (để làm cơ sở cho vay, bảo lãnh và cấp tín dựng khác); tài sản bảo đảm là cổ phiếu của chính tổ chức tín dụng nhận vốn góp (để cho vay góp vốn vào một tổ chức tín dụng khác); tài sản bảo đảm của các thành viên và cha, mẹ, vợ, chồng, con của người quản lý và kiểm soát của tổ chức tín dụng (để tổ chức tín dụng cho vay, bảo lãnh và cấp tín dụng khác);

Thứ sáu, tài sản bị cấm thực hiện các biện pháp bảo đảm do thuộc 7 ngành, nghề bị cấm đầu tư kinh doanh theo Luật Đầu tư năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2016, 2017, 2018), bao gồm: các chất ma túy; một số loại hóa chất, khoáng vật; mẫu vật các loại thực vật, động vật hoang dã, nguy cấp, quý hiếm và pháo nổ;

Thứ bảy, tài sản của doanh nghiệp, hợp tác xã sau khi có quyết định mồ thủ tục phá sản để thực hiện việc chuyển khoản nợ không có bảo đảm thành nợ có bảo đảm hoặc có bảo đảm một phần (nếu thực hiện thì sẽ vô hiệu);

Thứ tấm, thẻ tiết kiệm hay tiền kinh phí bảo trì nhà chung cư do chủ đầu tư (hoặc Ban quản trị) gửi tại tài khoản tiền gửi tiết kiệm mỏ tại tổ chức tín dụng để quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư (không được mang cầm cố hoặc thực hiện giao dịch bảo đảm khác). Vì kinh phí bảo trì chung cư chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, không được sử dụng cho việc quản lý vận hành nhà chung cư và các mục đích khác;

Thứ chín, tài sản của doanh nghiệp, hợp tác xã mất khả năng thanh toán được thực hiện trong thời gian 6 tháng (hoặc 18 tháng được thực hiện vối những người liên quan) trước ngày Toà án nhân dân ra quyết định mở thủ tục phá sản để chuyển khoản nợ không có bảo đảm thành nợ có bảo đảm hoặc có bảo đảm một phần bằng tài sản; để thực hiện giao dịch ngoài mục đích hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, hợp tác xã; giao dịch khác với mục đích tẩu tán tài sản của doanh nghiệp, hợp tác xã (bị coi là vô hiệu);

Thứ mười, tài sản là vật mua (vẫn thuộc sở hữu của bên bán), nhưng bên mua được dùng thử vật mua trong một thời hạn theo thỏa thuận;

Thứ mười một, tài sản mua của người khác, mà bên bán thỏa thuận vối bên mua về quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một thời hạn (trong thời hạn không quá 1 năm đối với động sản và không quá 5 năm đối với bất động sản, bên bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào) do quy định “trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được xác lập giao dịch chuyển quyền sở hữu tài sản cho chủ thể khác”;

Thứ mười haỉ, không được dùng tài sản hình thành từ khoản vay được Chính phủ bảo lãnh để bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ dân sự khác.

Thứ mười ba, công ty đại chúng không được cung cấp khoản bảo lãnh cho cổ đông và người có liên quan của cổ đông đó, cho thành viên Hội đồng quản trị, Kiểm soát viên, Giám đốc hoặc Tổng giám đốc, các người quản lý khác và những cá nhân, tổ chức có liên quan của các đối tượng này, trừ trường hợp công ty đại chúng là tổ chức tín dụng và một số trường hợp theo quy định của pháp luật.

Thứ mười bốn, cầm cố vũ khí, vật liệu nổ, tiền chất thuốc nổ, công cụ hỗ trợ hoặc chi tiết, cụm chi tiết để lắp ráp vũ khí, công cụ hỗ trợ; cầm cố phế liệu, phế phẩm vũ khí, vật liệu nổ, công cụ hỗ trợ; cầm cố các loại giấy phép, giấy xác nhận, giấy chứng nhận, chứng chỉ về vũ khí, vật liệu nổ, tiền chất thuốc nổ, công cụ hỗ trợ;

Thứ mười lăm, tài sản khác không được giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật.

Một số loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản, xét về mặt vật chất cũng là một loại tài sản, nhưng không phải là loại tài sản giấy tồ có giá theo quy định của Bộ luật Dân sự, hên không phải là tài sản được phép cầm cố, thế chấp.

Theo quy định của pháp luật, các loại giấy tờ như bằng đại học, chứng minh nhân dân, giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, giấy phép lái xe, sổ hộ khẩu, sổ hưu trí, thẻ căn cước công dân, thẻ đảng viên, thẻ sinh viên, thẻ thương binh, không được sử dụng để làm tài sản bảo đảm vì các lý do sau:

Thứ nhất, các giấy tờ này không phải là giấy tờ có giá theo quy định của pháp luật;

Thú hai, các giấy tờ này để xác định nhân thân hoặc quyền gắn liền với nhân thân, chứ không phải giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản;

Thứ ba, các giấy tờ này chỉ là một tài sản với giá trị vật chất tạo ra nó, không đáng là bao để dùng làm vật bảo đảm;

Thứ tư, các giấy tờ này nhìn chung không được phép giao dịch mua bán, cho mượn, chuyển đổi thành tiền.

Tuy nhiên, trên thực tế, có một số trường hợp giữ giấy tờ nói trên để bảo đảm nghĩa vụ nhưng Toà án vẫn phán quyết theo hướng bên giữ giấy đăng ký xe mô tô, giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chỉ phải trả lại giấy tờ sau khi bên có giấy tờ đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ.