Những trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo Luật đất đai 2024

Trong cấu trúc của nền kinh tế và đời sống xã hội, đất đai không chỉ đơn thuần là tư liệu sản xuất đặc biệt mà còn là nguồn lực quốc gia quý giá, là không gian sinh tồn của mọi thế hệ. Chính vì lẽ đó, cơ chế thu hồi đất luôn là tâm điểm của các cuộc cải cách pháp luật nhằm cân bằng giữa quyền lợi của cá nhân với lợi ích chung của cộng đồng và hiệu quả quản lý của Nhà nước.

Với việc thông qua Luật Đất đai 2024, khung pháp lý về thu hồi đất đã có những bước tiến đột phá, minh bạch và chặt chẽ hơn. Trong đó, các quy định về thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất tại Điều 82 không chỉ đơn thuần là một công cụ hành chính để thu hồi lại quyền sử dụng khi các điều kiện pháp lý không còn được duy trì, mà còn thể hiện tư duy quản lý linh hoạt, trách nhiệm. Việc làm rõ các trường hợp này — từ việc tổ chức giải thể, cá nhân qua đời không người thừa kế, đến việc tự nguyện trả lại đất hay đất nằm trong khu vực nguy hiểm — chính là chìa khóa để đảm bảo tài nguyên đất được luân chuyển và sử dụng một cách tối ưu, tránh lãng phí và bảo vệ an toàn cho đời sống nhân dân. 

1. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất được hiểu như thế nào?

Theo quy định tại Điều 82 Luật Đất đai 2024, thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất là quá trình Nhà nước ban hành quyết định hành chính để chấm dứt quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi xuất hiện các sự kiện pháp lý làm cho việc tiếp tục sử dụng đất là không thể, không cần thiết hoặc không còn chủ thể để thực hiện quyền và nghĩa vụ.

Xét về bản chất pháp lý, đây là dạng thu hồi mang tính chất khách quan hoặc tự nguyện. Khác với thu hồi đất để phát triển kinh tế (mang tính chất trưng mua quyền sử dụng đất vì lợi ích công) hay thu hồi do vi phạm (mang tính chất chế tài, trừng phạt), thu hồi do chấm dứt sử dụng đất phản ánh sự vận động tự nhiên của các quan hệ dân sự và kinh tế. Ví dụ, khi một cá nhân qua đời mà không có người thừa kế, quan hệ pháp luật đất đai đối với thửa đất đó đương nhiên chấm dứt về mặt chủ thể, và Nhà nước phải thu hồi để xác lập lại quyền quản lý. Hoặc khi một doanh nghiệp giải thể, pháp nhân chấm dứt tồn tại, dẫn đến quyền sử dụng đất (nếu được Nhà nước giao không thu tiền) cũng phải chấm dứt theo.

Triết lý của Luật Đất đai 2024 trong nhóm quy định này là: Đất đai không được phép vô chủ và phải được sử dụng an toàn, hiệu quả. Mọi diện tích đất khi không còn người quản lý hợp pháp hoặc không còn khả năng sử dụng (do thiên tai, ô nhiễm) đều phải được thu về "kho dự trữ" quốc gia để tái phân bổ cho các nhu cầu cấp thiết khác.

2. Sự khác biệt giữa thu hồi đất do vi phạm và thu hồi đất do chấm dứt sử dụng đất

Việc phân biệt rõ ràng giữa hai hình thức thu hồi này có ý nghĩa sống còn đối với quyền lợi của người sử dụng đất, đặc biệt là trong việc xác định quyền được bồi thường tài sản và chi phí đầu tư vào đất còn lại. Một sự nhầm lẫn trong cách hiểu hoặc áp dụng pháp luật có thể dẫn đến thiệt hại tài chính khổng lồ cho doanh nghiệp và người dân.

Dưới đây là bảng phân tích so sánh chi tiết dựa trên các quy định tại Điều 81 và Điều 82 Luật Đất đai 2024:

Sự khác biệt này tạo ra một "khe hở chiến lược" cho các nhà đầu tư. Khi một dự án gặp khó khăn không thể triển khai, thay vì "ngâm" đất để dẫn đến bị thu hồi do vi phạm quy định về tiến độ sử dụng (Điều 81), nhà đầu tư nên cân nhắc phương án "tự nguyện trả lại đất" (Điều 82). Động thái này giúp chuyển trạng thái từ "người vi phạm" sang "người tuân thủ pháp luật", từ đó mở ra cơ hội đàm phán về việc hoàn trả một phần chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định tại Điều 107 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 88/2024/NĐ-CP.

3. Trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất

Điều 82 Luật Đất đai 2024 đã hệ thống hóa và quy định trường hợp cụ thể, bao phủ toàn bộ các biến cố có thể xảy ra trong vòng đời của một quyền sử dụng đất. Phân tích chi tiết từng trường hợp như sau:

3.1. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền hoặc có thu tiền nhưng tiền có nguồn gốc ngân sách bị giải thể/phá sản

Đây là trường hợp chấm dứt chủ thể sử dụng đất là tổ chức. Theo Khoản 1 Điều 82 Luật Đất đai 2024, quy định này áp dụng cho các đối tượng:

• Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất (ví dụ: cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang, tổ chức chính trị - xã hội, đơn vị sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính).
• Tổ chức được giao đất có thu tiền sử dụng đất nhưng tiền đó có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

Cơ chế pháp lý: Khi các tổ chức này bị giải thể (theo quyết định hành chính) hoặc phá sản (theo quyết định của Tòa án), pháp nhân chấm dứt tồn tại. Vì đất đai họ sử dụng thực chất là tài sản công được Nhà nước giao để thực hiện nhiệm vụ, nên khi nhiệm vụ chấm dứt hoặc chủ thể không còn, đất phải được thu hồi về Nhà nước quản lý.

Lưu ý quan trọng: Quy định này loại trừ các doanh nghiệp tư nhân sử dụng đất thương mại dịch vụ trả tiền thuê đất một lần bằng vốn tự có. Khi các doanh nghiệp này phá sản, quyền sử dụng đất được coi là tài sản của doanh nghiệp và sẽ được xử lý theo Luật Phá sản (thanh lý để trả nợ) chứ không bị thu hồi theo Điều 82 ngay lập tức. Điều này bảo vệ quyền lợi của các chủ nợ.

3.2. Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế

Trường hợp này phản ánh mối quan hệ chặt chẽ giữa Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự về thừa kế.

Điều kiện áp dụng: Cá nhân chết và thuộc một trong các tình huống:

• Không có người thừa kế theo di chúc và theo pháp luật.
• Có người thừa kế nhưng tất cả đều từ chối nhận di sản.
• Tất cả người thừa kế đều bị truất quyền thừa kế.

Quy trình thực tế: Sau khi cá nhân chết, UBND cấp xã nơi có đất có trách nhiệm xác minh. Nếu xác định không có người thừa kế, UBND xã sẽ lập hồ sơ gửi Phòng Tài nguyên và Môi trường để trình UBND cấp huyện ra quyết định thu hồi. Đất sau khi thu hồi sẽ trở thành đất công do xã quản lý hoặc giao cho tổ chức phát triển quỹ đất.

Điểm mới trong Luật 2024: Cần lưu ý rằng Luật Đất đai 2024 đã mở rộng đáng kể quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài (bao gồm cả người có quốc tịch Việt Nam và người gốc Việt Nam). Họ được phép nhận thừa kế quyền sử dụng đất tương tự như cá nhân trong nước. Do đó, nếu người chết có con cháu ở nước ngoài, đất sẽ không bị thu hồi theo diện này mà sẽ được chuyển quyền cho người thừa kế đó. Đây là điểm tiến bộ lớn so với Luật 2013, nơi quyền thừa kế của Việt kiều bị hạn chế hơn.

3.3. Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất

Đây là trường hợp duy nhất mà việc thu hồi xuất phát từ ý chí chủ quan của người sử dụng đất.

Động cơ thực tế:

• Người dân không còn nhu cầu sử dụng (ví dụ: chuyển nơi ở, già yếu không thể canh tác).
• Doanh nghiệp thấy dự án không hiệu quả, muốn cắt lỗ, giảm gánh nặng tiền thuê đất hàng năm.
• Tổ chức muốn trả lại một phần diện tích đất không sử dụng hết để giảm tiền thuê đất.

Thủ tục cốt lõi: Điều kiện tiên quyết là phải có văn bản/đơn tự nguyện trả lại đất của người sử dụng đất gửi cơ quan tài nguyên môi trường. Văn bản này là chứng cứ pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước ban hành quyết định thu hồi mà không sợ khiếu kiện sau này.

3.4. Đất được giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn

Đất sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ, đất nông nghiệp giao cho tổ chức thường có thời hạn sử dụng (thường là 50 năm, tối đa 70 năm).

Cơ chế vận hành: Khi hết thời hạn ghi trên Giấy chứng nhận, quyền sử dụng đất chấm dứt. Luật Đất đai 2024 cho phép người sử dụng đất được xem xét gia hạn nếu có nhu cầu và việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch. Tuy nhiên, nếu:

• Người sử dụng đất không làm thủ tục gia hạn.
• Hoặc cơ quan nhà nước từ chối gia hạn (do thay đổi quy hoạch, đất cần thu hồi cho mục đích khác).
• Thì Nhà nước sẽ ra quyết định thu hồi đất.

Cảnh báo rủi ro: Đây là "bẫy pháp lý" lớn đối với nhiều doanh nghiệp. Việc quên theo dõi thời hạn sử dụng đất dẫn đến quá hạn làm thủ tục gia hạn (thường phải làm trước 06 tháng) có thể dẫn đến việc bị thu hồi đất mà không được bồi thường tài sản một cách thỏa đáng.

3.5. Thu hồi đất khi chấm dứt dự án đầu tư theo quy định pháp luật đầu tư

Luật Đất đai 2024 đã giải quyết triệt để sự chồng chéo giữa Luật Đất đai và Luật Đầu tư vốn tồn tại dai dẳng trước đây.

Quy trình đồng bộ:

• Cơ quan đăng ký đầu tư (Sở Kế hoạch và Đầu tư hoặc Ban Quản lý khu kinh tế) ban hành quyết định chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư (do nhà đầu tư tự chấm dứt hoặc bị cơ quan nhà nước bắt buộc chấm dứt).
• Văn bản chấm dứt dự án được gửi sang cơ quan Tài nguyên và Môi trường.
• Cơ quan TN&MT căn cứ vào đó để lập hồ sơ thu hồi đất.

Ngoại lệ quan trọng (Khoảng thời gian ân hạn): Theo Luật Đầu tư và hướng dẫn liên quan, khi dự án chấm dứt, nhà đầu tư thường có một khoảng thời gian (ví dụ 24 tháng) để tự thanh lý tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu đủ điều kiện) cho nhà đầu tư mới để tiếp tục dự án. Trong thời gian này, đất chưa bị thu hồi ngay. Chỉ khi hết thời hạn cho phép chuyển nhượng mà nhà đầu tư vẫn không xử lý được tài sản, Nhà nước mới tiến hành thu hồi đất theo quy định này.

3.6. Thu hồi đất do nguy cơ đe dọa tính mạng con người và không còn khả năng sử dụng

Luật Đất đai 2024 đặc biệt chú trọng đến an toàn của người dân trước biến đổi khí hậu và rủi ro môi trường. Khoản 3 Điều 82 quy định chi tiết 02 nhóm nhỏ:

• Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường hoặc có nguy cơ sạt lở, sụt lún, thiên tai đe dọa tính mạng con người: Đây là trường hợp cấp bách. Việc thu hồi nhằm mục đích di dời dân cư ra khỏi vùng nguy hiểm. Cần có văn bản xác định mức độ nguy hiểm của cơ quan có thẩm quyền (Sở TN&MT, cơ quan phòng chống thiên tai).
• Đất khác (không phải đất ở) trong khu vực bị ô nhiễm, sạt lở, thiên tai không còn khả năng tiếp tục sử dụng.

Ví dụ: Đất nông nghiệp bị nhiễm mặn vĩnh viễn, đất bãi bồi bị sạt lở hoàn toàn xuống sông. Việc thu hồi là để quản lý lại hiện trạng hoặc chuyển đổi mục đích nếu có thể.

3.7. Thu hồi đất rừng theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp

Đây là trường hợp mang tính chuyên ngành. Khi rừng trồng hoặc rừng tự nhiên bị thu hồi theo quyết định của cơ quan kiểm lâm hoặc cơ quan quản lý lâm nghiệp (ví dụ do vi phạm nghiêm trọng Luật Lâm nghiệp hoặc chuyển đổi mục đích rừng), thì phần đất gắn liền với rừng đó cũng phải bị thu hồi theo. Quy định này đảm bảo nguyên tắc "đất theo rừng", tránh tình trạng rừng bị thu hồi nhưng đất vẫn giao cho chủ cũ.

4. Thủ tục thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất 

Quy trình thu hồi đất được quy định chi tiết tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP, nhấn mạnh vào tính minh bạch và rút ngắn thời gian xử lý thủ tục hành chính. Luật Đất đai 2024 tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, phân quyền:

• UBND cấp xã: Có thẩm quyền thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư. Đây là cấp giải quyết phần lớn các vụ việc thu hồi đất dân sinh.
• UBND cấp tỉnh: Thẩm quyền thu hồi đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, UBND cấp tỉnh có thể ủy quyền cho cơ quan cấp dưới trong một số trường hợp cụ thể để tăng tốc độ xử lý.

Quy trình chuẩn được mô tả qua các bước sau :

Bước 1: Xác lập căn cứ pháp lý 

• Đối với trường hợp tự nguyện: Tiếp nhận đơn trả lại đất tại Bộ phận Một cửa.
• Đối với trường hợp cá nhân chết: UBND xã lập hồ sơ xác minh không có người thừa kế.
• Đối với trường hợp thiên tai/ô nhiễm: Cơ quan chuyên môn ban hành văn bản xác định mức độ nguy hiểm.

Bước 2: Thẩm tra và Xác minh thực địa

• Tiến hành trích đo địa chính thửa đất (nếu cần thiết) để xác định chính xác ranh giới, diện tích thu hồi.
• Kiểm tra hiện trạng tài sản trên đất để làm cơ sở xử lý tài sản sau này.

Bước 3: Ban hành Quyết định thu hồi đất

• UBND xem xét và ký ban hành Quyết định thu hồi đất.
• Mẫu quyết định: Sử dụng Mẫu số 04a/04b ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

Bước 4: Thông báo và Bàn giao đất

• Quyết định thu hồi được gửi đến người sử dụng đất (hoặc niêm yết công khai nếu không xác định được địa chỉ/vắng mặt).
• UBND xã và Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện bàn giao đất tại thực địa.
• Thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ).

Thời gian thực hiện thủ tục hành chính được quy định rất chặt chẽ để tránh nhũng nhiễu:

• Trường hợp tự nguyện trả lại đất: Thời hạn giải quyết không quá 20 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
• Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu vùng xa: Thời hạn được kéo dài nhưng không quá 30 ngày.

Các trường hợp khác (như thu hồi do chấm dứt dự án, thiên tai) thời gian có thể lâu hơn tùy thuộc vào độ phức tạp của việc xử lý tài sản, nhưng tinh thần chung của Nghị định 102 là phải thực hiện khẩn trương.

5. Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi bị thu hồi

Chế độ tài chính khi thu hồi đất là vấn đề phức tạp nhất, được điều chỉnh bởi Luật Đất đai 2024 và Nghị định 88/2024/NĐ-CP. Khác với thu hồi đất để phát triển kinh tế (nơi người dân được bồi thường đầy đủ theo giá thị trường), thu hồi do chấm dứt sử dụng đất (Điều 82) có các nguyên tắc riêng:

- Trường hợp Tự nguyện trả lại đất (Điều 82 khoản 2  Luật Đất đai 2024):

• Về đất: Không được bồi thường về đất.
• Về tài sản: Nhà nước không có nghĩa vụ bắt buộc phải mua lại tài sản gắn liền với đất của người tự nguyện trả lại. Tuy nhiên, pháp luật cho phép người dân đề nghị Nhà nước xem xét. UBND cấp tỉnh sẽ thành lập Hội đồng để định giá tài sản còn lại. Nếu tài sản đó (ví dụ nhà xưởng, công trình) phù hợp với mục đích sử dụng đất mới của Nhà nước, Nhà nước có thể hoàn trả một phần giá trị. Nếu không, người dân có thể phải tự tháo dỡ hoặc để lại không bồi thường.

- Trường hợp Thu hồi do thiên tai, sạt lở, ô nhiễm (Điều 82 khoản 3 Luật Đất đai 2024): Đây là trường hợp nhân đạo. Người dân bị mất đất do nguyên nhân khách quan đe dọa tính mạng.

• Bồi thường về đất: Nếu là đất ở, người dân được bố trí tái định cư hoặc bồi thường bằng đất ở khác, nhà ở khác hoặc bằng tiền.
• Bồi thường về tài sản: Được bồi thường thiệt hại về nhà ở, công trình vật kiến trúc. Mức bồi thường thường bằng giá trị xây mới (đối với nhà phải phá dỡ) hoặc giá trị thiệt hại thực tế.
• Nguồn vốn: Ngân sách nhà nước chi trả (nếu do thiên tai). Nếu do doanh nghiệp gây ô nhiễm dẫn đến phải thu hồi đất khu dân cư, doanh nghiệp đó phải chịu toàn bộ chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
• Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các khoản tiền người sử dụng đất đã bỏ ra để san lấp, tôn tạo, gia cố nền đất, làm hạ tầng... mà chưa thu hồi hết vào thời điểm Nhà nước thu hồi đất.

Các trường hợp ĐƯỢC bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại:

• Đất nhận giao không thu tiền sử dụng đất nhưng đã đầu tư vào đất.
• Đất thuê trả tiền hàng năm (vốn không được bồi thường về đất) nhưng đã đầu tư hạ tầng.
• Trường hợp thu hồi do chấm dứt dự án đầu tư (tùy thuộc vào lý do chấm dứt và hiện trạng tài sản).¹²
• Trường hợp tự nguyện trả lại đất (nếu được UBND chấp thuận hoàn trả).

Các trường hợp KHÔNG ĐƯỢC bồi thường:

• Đất được Nhà nước giao quản lý (không phải giao sử dụng).
• Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã.
• Đất nhận khoán.

Trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật (Điều 81) thì tuyệt đối không được bồi thường chi phí này. Nhưng với trường hợp chấm dứt sử dụng (Điều 82), cơ hội được bồi thường vẫn mở ra nếu chứng minh được chi phí hợp lý.

Theo Nghị định 88/2024/NĐ-CP, chi phí này được tính dựa trên tổng chi phí hợp lý đã đầu tư vào đất chia cho tổng thời hạn sử dụng đất, nhân với thời hạn sử dụng đất còn lại.

Kết luận

Tổng kết lại, các quy định về thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 là một mảnh ghép quan trọng trong bức tranh tổng thể về quản lý tài nguyên hiện đại. Bằng cách phân định rõ ràng 05 nhóm trường hợp cụ thể tại Điều 82, luật pháp đã tạo ra một hành lang pháp lý an toàn, giúp cơ quan quản lý nhà nước có căn cứ vững chắc để xử lý các tình huống đất đai bị bỏ trống, không còn chủ thể sử dụng hoặc không còn điều kiện để sử dụng bình thường.

Hơn cả một quyết định thu hồi, những quy định này còn mang đậm tính nhân văn khi ưu tiên bảo vệ tính mạng con người trước các thảm họa thiên tai, sụt lún và tôn trọng quyền tự quyết của người dân thông qua cơ chế tự nguyện trả lại đất. Trong kỷ nguyên mới, khi quỹ đất ngày càng hạn hẹp, việc vận dụng đúng đắn và công tâm các quy định này không chỉ giúp khơi thông nguồn lực đất đai bị tắc nghẽn mà còn góp phần xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, thượng tôn pháp luật. Đó chính là nền tảng cốt lõi để thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững và đảm bảo công bằng xã hội trong dài hạn

Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật hình sự trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162 để được đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của Công ty luật Minh Khuê tư vấn, giải đáp chi tiết.Chúng tôi rất hân hạnh khi nhận được sự hợp tác của quý khách hàng. Xin chân thành cảm ơn!