Theo tôi được biết thì nếu đứng tên lần đầu sẽ được miễn đóng thuế TNCN. Vậy trong trường hợp này thì quyết định truy thu thuế TNCN đối với tôi là đúng hay sai?
Kính mong luật sư giải đáp giúp tôi. Xin chân thành cảm ơn và kính chúc sức khoẻ! Người gửi: Phan Quang Đại
>> Tư vấn nộp thuế thu nhập cá nhân đối với căn nhà duy nhất gọi:1900.6162
Trả lời:
1. Có bị truy thu thuế thu nhập cá nhân khi bán căn nhà duy nhất?
Trước tiên, Luật Minh Khuê xin cảm ơn quý Khách hàng vì đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi, chúc quý Khách hàng dồi dào sức khoẻ, về vấn đề pháp lý quý khách hàng đặt ra chúng tôi xin trả lời như sau:
- Thứ nhất, để hiểu rõ về việc đây có phải thu nhập chịu thuế hay không ta cần phải nắm được quy định của pháp luật về các trường hợp phải chịu thuế thu nhập cá nhân, cụ thể theo Điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân có quy định về các thu nhập phải chịu thuế thu nhập cá nhân bao gồm:
+ Thu nhập từ kinh doanh;
+ Thu nhập từ tiền lương, tiền công;
+ Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản;
+ Thu nhập từ bản quyền;
+ Thu nhập từ chuyển giao công nghệ;
+ Thu nhập từ nhượng quyền thương mại;
+ Thu nhập từ nhận thừa kế là chứng khoán, phần vốn trong các tổ chức kinh tế, cơ sở kinh doanh, bất động sản và tài sản khác phải đăng ký sở hữu hoặc đăng ký sử dụng;
+ Thu nhập từ nhận quà tặng là chứng khoán, phần vốn góp trong các tổ chức kinh tế, cơ sở kinh doanh, bất động sản và tài sản khác phải đăng ký sở hữu hoặc đăng ký sử dụng.
Như vậy, đối với bất động sản người thì người phát sinh thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản mới thuộc đối tượng là thu nhập tính thuế thu nhập cá nhân theo Luật định, trong trường hợp của bạn đưa ra là bạn nhận chuyển nhượng bất động sản nên bạn không thuộc đối tượng đóng thuế thu nhập cá nhân, vì đối tượng chịu thuế phải là người sử dụng bất động sản hợp pháp và họ tiền hành chuyển nhượng bất động sản cho bạn.
2. Quy định về mức thuế suất khi chuyển nhượng bất động sản
| Số tiền thuế thu nhập cá nhân = | Thu nhập tính thuế TNCN x Thuế suất (%) |
Trường hợp chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thoả thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của toà án,.. Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.
Trong đó:
• Thu nhập tính thuế TNCN được xác định như sau:
- Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
- Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai. Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì đất phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất. Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Uỷ ban nhân dân với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.
- Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước. Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định.
• Thuế suất
Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.
3. Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản
Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thoả thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;
Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thoả thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp thuế hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
Trên đây là tổng hợp của Luật Minh Khuê tổng hợp và hỗ trợ cho khách hàng, nếu quý khách hàng có vướng mắc có thể liên hệ với chúng tôi qua hotline: 1900.6162 để được hỗ trợ, tư vấn. Rất mong được hợp tác với quý khách hàng, trân trọng cảm ơn quý khách hàng!
