Thời hạn, trách nhiệm bảo hành nhà chung cư là bao lâu?

1. Trách nhiệm bảo hành nhà chung cư?

Tại Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về việc bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán như sau:

- Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán cho bên mua. Trường hợp nhà, công trình xây dựng đang trong thời hạn bảo hành thì bên bán có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực hiện việc bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Việc bảo hành phải đảm bảo thời hạn bảo hành nhà, công trình xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở; trường hợp đã hết thời hạn bảo hành thì do các bên thỏa thuận.

Cũng tại khoản 1 Điều 85 Luật Nhà ở 2014 quy định trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở với mục đích để bán, cho thuê mua thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở sẽ phải có trách nhiệm bảo hành nhà ở. Mà nhà chung cư cũng chính là một loại nhà ở bởi vì đây là một loại công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của các hộ gia đình, cá nhân. Chính vì thế mà bên bán, bên cho thuê mua nhà chung cư (chủ đầu tư) phải có trách nhiệm bảo hành nhà chung cư theo đúng quy định của pháp luật.

Theo đó, bên bán chính là người có trách nhiệm phải bảo hành nhà chung cư trong thời hạn mà pháp luật quy định. Đồng thời, bên bán có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực hiện việc bảo hành nếu đang trong thời hạn bảo hành.

2. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì nhà chung cư không?

Theo Điều 32 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định về nguyên tắc bảo trì nhà chung cư cụ thể như sau:

-  Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư để duy trì chất lượng của nhà ở và bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng.

- Phải đảm bảo việc bảo trì phần sở hữu riêng không được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của các chủ sở hữu khác và các hệ thống công trình, thiết bị thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư.

- Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp nhưng không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại được thực hiện theo kế hoạch bảo trì do hội nghị nhà chung cư thông qua và theo quy trình bảo trì tòa nhà, quy trình bảo trì thiết bị đã được lập theo quy định của Quy chế này.

- Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại được thực hiện theo nguyên tắc sau đây:

+ Đối với phần sở hữu chung của khu căn hộ và phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì các chủ sở hữu thực hiện bảo trì theo kế hoạch đã được hội nghị nhà chung cư thông qua và quy trình bảo trì đã được lập, trừ trường hợp có hư hỏng đột xuất do thiên tai, hỏa hoạn gây ra;

+ Đối với phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì chủ sở hữu khu chức năng này thực hiện bảo trì theo quy trình bảo trì tòa nhà và quy trình bảo trì hệ thống thiết bị đã được lập theo quy định.

- Việc bảo trì phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng cụm nhà chung cư thực hiện.

- Chủ sở hữu, Ban quản trị nhà chung cư chỉ được thuê cá nhân, đơn vị có đủ điều kiện, năng lực tương ứng với công việc cần bảo trì theo quy định để thực hiện bảo trì.

3. Các nội dung bảo hành nhà chung cư:

Tại khoản 3 Điều 85 Luật Nhà ở 2014 có quy định về những nội dung bảo hành nhà ở, theo quy định này thì nội dung bảo hành nhà chung cư bao gồm có:

- Sửa chữa, khắc phục những hư hỏng của khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, hư hỏng về cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp về chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, hệ thống cấp điện chiếu sáng, bể nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt, hư hỏng bể phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt;

- Khắc phục những trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở;

- Khắc phục, sửa chữa các nội dung khác theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở chung cư;

- Đối với những thiết bị khác mà gắn với nhà ở thì bên bán, bên cho thuê mua nhà nhà chung cư (chủ đầu tư) thực hiện bảo hành sửa chữa, thực hiện thay thế theo thời hạn quy định của nhà sản xuất.

Lưu ý: các bên cho thuê và bán căn hộ chung cư, khi thực hiện bàn giao nhà, cần phải có biên bản nghiệm thu căn hộ để làm bằng chứng xác nhận cũng như là để thuận tiện hơn trong việc thực hiện vấn đề bảo hành theo quy định và thời hạn căn hộ sau khi bàn giao.

Những trường hợp không được hưởng chế độ bảo hành căn hộ chung cư theo quy định:

- Trường hợp hư hỏng về căn hộ, các thiết bị theo khấu hao tài sản thông thường;

- Hỏng hóc đồ đạc do các tác động trực tiếp của khách hàng hoặc của bên thứ ba nào đó;

- Do tác động bất kỳ khiến cho căn hộ bị hư hỏng;

- Khách hàng tự ý lắp đặt, gắn ghép, tự ý khoan tường, đục lỗ,… khiến cho căn hộ xuống cấp;

- Thời hạn bảo hành đã kết thúc.

Pháp luật cũng quy định về nội dung bảo hành tại Điều 113, Điều 125 Luật Xây dựng 2014, nhà thầu thi công công trình xây dựng có nghĩa vụ bảo hành công trình xây dựng do mình thi công. Nội dung bảo hành công trình bao gồm khắc phục, sửa chữa, thay thế thiết bị hư hỏng, khiếm khuyết do lỗi của nhà thầu gây ra.

Đối với các thiết bị khác gắn với nhà ở thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở thực hiện bảo hành sửa chữa, thay thế theo thời hạn quy định của nhà sản xuất

Khi hết thời gian bảo hành, nếu như xảy ra hư hỏng thì trách nhiệm sửa chữa, khắc phục sẽ phải thuộc về chủ sở hữu căn hộ chung cư tuy nhiên nếu việc hư hỏng xảy ra mà do đơn vị thi công không đảm bảo về chất lượng thì chủ sở hữu căn hộ chung cư và đơn vị thi công sẽ phải liên đới chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo đúng quy định tại khoản 6 Điều 29 của Nghị định 06/2021/NĐ-CP, theo đó thì nhà thầu khảo sát xây dựng, nhà thầu thiết kế xây dựng các công trình, nhà thầu thi công xây dựng các công trình, nhà thầu cung ứng các thiết bị công trình và các nhà thầu khác mà có liên quan phải chịu trách nhiệm về chất lượng đối với các phần công việc do mình thực hiện kể cả là sau thời gian bảo hành.

Tuy nhiên căn cứ vào quy định tại khoản 3 Điều 29 của Nghị định 06/2021/NĐ-CP nhà thầu thi công xây dựng hoàn toàn có quyền từ chối bảo hành trong trường hợp cá hư hỏng, khiếm khuyết đã phát sinh không phải là do lỗi của nhà thầu gây ra hoặc là do các nguyên nhân bất khả kháng mà là do lỗi của của chủ sở hữu căn hộ chung cư hoặc do các nguyên nhân bất khả kháng được quy định trong hợp đồng xây dựng. Bên cạnh đó, căn cứ theo Điều 605 của Bộ Luật Dân sự 2015 thì chủ sở hữu nhà chung cư sẽ phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình đó mà có gây thiệt hại cho người khác.

5. Thời hạn bảo hành nhà chung cư.