Phương án bồi thường khi thu hồi đất theo quy định Luật đất đai mới nhất

Kính thưa quý khách hàng!

Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:

NỘI DUNG YÊU CẦU

Khách hàng muốn tư vấn về bồi thường khi thu hồi đất, hiện tại đã có phương án bồi thường, quyết định rồi nhưng khách không đồng ý và muốn làm khiếu nại.

Tóm tắt các thông tin khách hàng cung cấp:

- Ngày 31/12/2020 UBND quận X ban hành quyết định số 8618/QQD-UBND về việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng đường và hệ thống thoát nước Quốc lộ 13 cũ, quận X có nội dung chính:

“ Thu hồi diện tích đất 27m2 của bà A và những những gười thừa kế của ông Trầu Văn Tư (chết năm 2019) (địa chỉ thường trú: 65A, quốc lộ 12 cũ, khu phố 3, phường Hiệp Bình Phước, quận X, thành phố Y), thuộc một phần thừa đất đố 5, tờ bản đồ số 48 (theo tài liệu bản đồ địa chính năm 2005) Bộ bản đồ địa chính phường Hiệp Bình Phước, quận X.

Lý do thu hồi đất: Để thực hiện dự án đầu tư xây dựng đường và hệ thống thoát nước Quốc lộ 13 cũ, quận X.

- Ngày 31/12/2020 UBND quận X ban hành quyết định số 8619/QQD-UBND về việc phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ, tái định cư cho bà A và những người thừa kế của ông Trầu Văn Tư (chết năm 2019) do Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án Đầu tư xây dựng đường và hệ thống thoát nước Quốc lộ 13 cũ, quận X. (Đính kèm phương án số 445/P1-HĐBT ngày 31/12/2020 của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Dự án)

- Ngày 31/12/2020 UBND quận X ban hành quyết định số 7828/QĐ-UBND về việc phê duyệt chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án Xây dựng đường và hệ thống thoát nước Quốc lệ 13 cũ, quận X.

- Ngày 31/12/2020 UBND quận X ban hành quyết định số 8620/QĐ-UBND về việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ trong dự án đâù tư xây dựng đường và hệ thống thoát nước Quốc lộ 13 cũ, quận X. Nội dung chính:

“Chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ về đất và tài sản gắn liền với đất trong dự án đầu tư xây dựng đường và hệ thống thoáy nước Quốc lộ 13 cũ, quậnX cho bà A và những người đồng thừa kế của ông Trần Văn Tư đã chết, địa chỉ giải tỏa: 67 Quốc lộ 13 cũ, khu phố 3, phường Hiệp Bình Phước, quận X, thành phố Y (thuộc thửa MP thửa 5, tờ bản đồ số 48, tài liệu bản đồ năm 2005, phường Hoepje Bình Phước, số tiền cụ thể như sau:

+ Số tiền bồi thường, hỗ trợ: 152.494.80 đồng;

+ Tiền thưởng: 3.750.000 đồng;

Tổng cộng: 156.244.380 đồng

- Ngày 31/12/2020 Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án - UBND quận X ban hành quyết định số 445/PA-HĐBT về việc bồi thường, hỗ trợ trong dự án đầu tư xâu dựng đường và hệ thống thoát nước Quốc lộ 13 cũ, quận X đối với bà A và những người đồng thừa kế của ông Trần Văn Tư đã chết (mã hồ sơ 150).

Theo phương án bồi thường này thì:

+ Diện tích giải tỏa: 27m2

+ Tình trạng giải tỏa: Một phần

+ Tọa lạc tại thửa: MP thửa số 5, tờ bản đồ số: 48, tài liệu bản đồ năm 2005;

+ Địa chỉ giải tòa: 67 Quộc lộ 13 cũ, khu phố 3, phường Hiệp Bình Phước, quận X, tp Y

Phần diện tích 27m2 của Qúy khách được bồi thường với loại đất là đất nông nghiệp trồng cây lâu năm vị trí 1, mặt tiền Quốc lộ 12 cũ thuộc phần diện tích không được công nhận trong giấy chứng nhận số AC 568999 do UBND quận X cấp ngày 25/8/2005, (theo TL 2005 thuộc thửa 5, tờ 48 diện tích 242,5m2, diện tích còn lại ngoài ranh dự án lớn hơn 200m2.

Đơn giá bồi thường: 5.647.940 đồng

Thông tin Qúy khách cung cấp:

Khách hàng có 1 biên bản xác định ranh giới, mốc thửa đất do UBND phường ghi nhận và có xác nhận không tranh chấp của các hộ xung quanh. Biên bản ghi là đất Thổ cư. Biên bản năm 2003

Khi làm giấy chứng nhận năm 2005, trên giấy có ghi diện tích thửa đất là 194,5m sử dụng riêng và có phần gạch chéo ghi phần diện tích không công nhận.

Biên bản 2003 là toàn bộ thổ cư.

Giấy CN 2005 ghi 195,4 là thổ cư, còn lại là không công nhận. Nay thu hồi 1 phần không công nhận và tính giá nông nghiệp. Trong khi một số hộ có diện tích thu hồi cũng nằm trong phần không công nhận trên sổ lại nhận giá bồi thường là thổ cư. có thắc mắc bên Ban bồi thường thì họ nói là do thửa đất có diện tích đất > 200m thì tính giá nông nghiệp

TRẢ LỜI:

CĂN CỨ PHÁP LÝ

- Luật đất đai 2013;

- Luật khiếu nại 2011;

- Nghị định 43/2013/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai;

- Nghị định 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;

- Quyết định 28/2018/QĐ-UBND quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Y.

- Quyết định 18/2016/QĐ-UBND quy định hạn mức đất ở trên địa bàn thành phố Y;

NỘI DUNG TƯ VẤN

Qua trao đổi với Qúy khách, yêu cầu của Qúy khách muốn được bồi thường theo giá đất ở. Vậy ta phải xét vấn đề nguyên tắc bồi thường về đất được thực hiện như thế nào khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất. Để làm rõ vướng mắc của Qúy khách, cần xem xét các vấn đề sau:

1. Lý do thu hồi đất

Theo các văn bản Qúy khách cung cấp, lý do thu hồi đất là Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án Đầu tư xây dựng đường và hệ thống thoát nước Quốc lộ 13 cũ, quận X. Như vậy, đây là trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quy định tại Điều 62 Luật đất đai 2013.

Do đó, nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo Điều 74 Luật đất đai 2013, cụ thể như sau:

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường, cụ thể là những điều kiện sau:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm;

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định mà chưa được cấp, trừ trường hợp sau là không cần đáp ứng điều kiện có sổ đỏ:

+ Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Như vậy, theo quy định trên, diện tích đất 27m2 của Qúy khách không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có căn cứ để được cấp giấy chứng nhận vì thời điểm cấp giấy chứng nhận là ngày 25/8/2005, thời điểm này phần này đã được xác định là đất không được công nhận. Do vậy, 27m2 này không đủ điều kiện bồi thường về đất theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai năm 2013.

Tuy nhiên, điểm a Khoản 1 Điều 11 Quyết định 28/2018/QĐ-UBND quy định về hỗ trợ đối với trường hợp không đủ điều kiện bồi thường về đất theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

“Điều 11. Hỗ trợ đối với trường hợp không đủ điều kiện bồi thường về đất

Đối với những trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không đủ điều kiện bồi thường về đất theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 13 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình sử dụng đất, lý do không đủ điều kiện, thời điểm đất đó được đưa vào sử dụng để xem xét hỗ trợ theo quy định sau:

1. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai nhưng không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 7 Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì tính hỗ trợ như sau:

a) Đối với đất ở:

- Trường hợp sử dụng đất quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì được hỗ trợ về đất bằng 100% đơn giá đất ở để tính bồi thường, diện tích để tính hỗ trợ là diện tích đất ở thực tế sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất ở theo quy định của Ủy ban nhân dân thành phố; phần diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) được hỗ trợ bằng 100% đơn giá đất nông nghiệp để tính bồi thường theo chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án.

- Trường hợp sử dụng đất quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì được hỗ trợ về đất bằng 100% đơn giá đất ở để tính bồi thường nhưng phải trừ nghĩa vụ tài chính theo mức thu quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, diện tích hỗ trợ là diện tích đất ở thực tế sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất ở theo quy định; phần diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) được hỗ trợ bằng 100% giá đất nông nghiệp để tính bồi thường theo chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án.”

Theo quy định này, nếu diện tích đất không đủ điều kiện bồi thường về đất thì sẽ được xem xét hỗ trợ căn cứ vào nguồn gốc, quá trình sử dụng đất, lý do không đủ điều kiện, thời điểm đất đó được đưa vào sử dụng.

Qua hồ sơ, thông tin của Qúy khách cung cấp có thể thấy diện tích đất của Qúy khách thuộc trường hợp sử dụng đất quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Theo quy định trên: Trường hợp sử dụng đất quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì được hỗ trợ về đất như sau:

+ Được hỗ trợ về đất bằng 100% đơn giá đất ở để tính bồi thường, diện tích để tính hỗ trợ là diện tích đất ở thực tế sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất ở theo quy định của Ủy ban nhân dân thành phố.

+ Phần diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) được hỗ trợ bằng 100% đơn giá đất nông nghiệp để tính bồi thường theo chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án.

Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: H 04587 được UBND quận X cấp ngày 25/8/2005 thì diện tích sử dụng riêng là: 194,5m2. còn lại là không công nhận. Nay thu hồi 27m2 thuộc một phần không công nhận đó.

Điểm b Khoản 1 Điều 1 Quyết định 18/2016/QĐ-UBND quy định hạn mức đất ở trên địa bàn thành phố Y: “Các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện: Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè không quá 200m2/hộ.”

Như vậy, theo quan điểm của Luật Minh Khuê. Phần diện tích đất của Qúy khách bị thu hồi là 27m2. Phần diện tịch đất này không đủ điều kiện được bồi thường, nhưng được hỗ trợ như sau:

- 5.5m2 Được hỗ trợ về đất bằng 100% đơn giá đất ở để tính bồi thường (vì phần diện tích này chưa vượt quá hạn mức giao đất ở trên địa bàn quận X là: 200m2/hộ.

- 21,5 m2 được hỗ trợ bằng 100% đơn giá đất nông nghiệp để tính bồi thường theo chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án. (Vì phần diện tích đất này vượt hạn mức 200m2/hộ

Hướng xử lý trường hợp của Qúy khách:

Theo sự phân tích trên, Qúy khách có thể khiếu nại quyết định về việc phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ, tái định cư cho bà A và những người thừa kế của ông Trầu Văn Tư (chết năm 2019) do Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án Đầu tư xây dựng đường và hệ thống thoát nước Quốc lộ 13 cũ, quận X. (Đính kèm phương án số 445/P1-HĐBT ngày 31/12/2020 của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Dự án)

Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính.

Trình tự khiếu nại:

1. Nộp đơn khiếu nại hoặc khiếu nại trực tiếp;

2. Thụ lý giải quyết khiếu nại;

3. Xác minh nội dung khiếu nại;

4. Đối thoại;

5. Ra và gửi quyết định giải quyết khiếu nại;

6. Thi hành quyết định giải quyết khiếu nại.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về “Tư vấn bồi thường thu hồi đất”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng cảm ơn!

Bộ phận tư vấn Pháp luật

Công ty Luật TNHH Minh Khu