Nội dung được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Dân sự của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn pháp luật Dân sự, gọi: 1900.6162

1. Cơ sở pháp lý:

- Luật nhà ở năm 2014

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

2. Tranh chấp hợp đồng mua chung cư thường gặp

Những tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thường gặp hiện nay gồm:

- Chậm trễ tiến độ giao nhà dù bên bán đã nhận đủ tiền từ bên mua.

- Tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

- Chất lượng căn hộ chung cư không được đảm bảo như cam kết trong hợp đồng.

>> Xem thêm:  Quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ?

- Chủ đầu tư mở dự án căn hộ chung cư nhưng chưa được phép và gây ra thiệt hại cho người mua.

....

Có thể dễ dàng nhận thấy các tranh chấp hợp đồng mua chung cư thường phát sinh do quyền lợi của bên mua bị xâm phạm. Rất ít trường hợp phát sinh tranh chấp do chủ đầu tư bị xâm phạm quyền. Bài viết này, Luật Minh Khuê cung cấp tới bạn đọc phương thức giải quyết tranh chấp nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua (với tư cách là người tiêu dùng) trong giao dịch mua chung cư.

3. Các phương thức giải quyết tranh chấp nhà chung cư hiện hành

3.1. Phương thức thương lượng

Theo cách này thường những người mua/chủ hộ tự tập hợp lại để bày tỏ khiếu nại, yêu cầu giải quyết mâu thuẫn với chủ đầu tư. Trường hợp nhà chung cư đã được bàn giao và đưa vào sử dụng, các chủ hộ hoặc thông qua tổ dân phố trong trường hợp Ban quản trị tòa nhà/ cụm nhà, chưa được thành lập hoặc ủy quyền cho Ban quản trị đứng ra khiếu nại chủ đầu tư và đại diện giải quyết tranh chấp.

Trong các cuộc đàm phán để giải quyết khiếu nại, tranh chấp, chủ đầu tư thường lợi dụng sự yếu thế của người tiêu dùng trong việc thiếu thông tin chứng minh thiệt hại để cố tình trì hoãn đối thoại hoặc không đưa ra phương án giải quyết. Bởi lí do này, việc đàm phán với chủ đầu tư thường nhanh chóng diễn biến thành đối đầu gay gắt giữa hai bên ảnh hưởng nghiêm trọng tới đời sống cư dân và trật tự trị an, văn minh đô thị.

3.2. Phương thức hòa giải

Hòa giải được coi là phương pháp ưu tiên hàng đầu khi giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai nhà ở, tranh chấp tiêu dùng, bao gồm cả tranh chấp mua bán chung cư. Tuy nhiên, cho đến nay cả Điều 177 Luật Nhà ở 2014 và Điều 43 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016 về quản lí và sử dụng nhà chung cư đều không có giải thích rõ ràng đây là loại hòa giải thương mại độc lập hay hòa giải cơ sở có sự tham gia của chính quyền địa phương. Do không có cơ chế rõ ràng nên phương thức hòa giải cũng kém hiệu quả, ít được thực thi trên thực tế.

3.3. Phương thức trọng tài thương mại

Mặc dù tranh chấp chung cư hoàn toàn có thể giải quyết bằng trọng tài, tuy nhiên trên thực tế, hầu hết điều khoản giải quyết tranh chấp trong các hợp đồng mua bán chung cư đều lựa chọn phương thức tòa án trong trường hợp thương lượng không thành. Có lẽ các chủ đầu tư khi soạn thảo điều khoản giải quyết tranh chấp trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đều được tư vấn về quyền từ bỏ điều khoản trọng tài của người tiêu dụng quy định tại Điều 17 Luật Trọng tài Thương mại 2010 và Điều 38 Luật bảo vệ người tiêu dùng. Việc lựa chọn tòa án là phương án giúp cho chủ đầu tư khỏi băn khoăn về việc phải xử lí tranh chấp về lựa chọn cơ quan tài phán có thể xảy ra.

3.4. Giải quyết tranh chấp thông qua Ủy ban nhân dân các cấp

Hiện tại Luật Nhà ở không quy định trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các cấp trong tham gia giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán chung cư thương mại, mà chỉ quy định thẩm quyền của ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong giải quyết các tranh chấp nhà chung cư thuộc sở hữu Nhà nước, tranh chấp về kinh phí quản lí vận hành nhà chung cư, về sở hữu chung, riêng (Khoản 2 và 3 Điều 177).

Khoảng trống pháp luật này vô hình chung hạ thấp vai trò và chức năng quản lí Nhà nước của ủy ban nhân dân các cấp. Các dự án nhà chung cư là nơi cư trú tập trung của các cộng đồng dân cư lớn, mật độ cao và là một phần của đơn vị hành chính cấp cơ sở. Do vậy, cả chủ đầu tư và cư dân đều phải có mối liên hệ chặt chẽ với chính quyền sở tại trong quan hệ quản lí nhà nước và quan hệ xã hội. Có một thực tế là nhiều tranh chấp chung cư rất cần đến sự tham gia tích cực của chính quyền địa phương, đặc biệt là các tranh chấp liên quan đến các sai phạm của chủ đầu tư trong thực hiện dự án đã được phê duyệt. Trường hợp tranh chấp đường đi giữa cư dân hai khu đô thị Goldmark City với Vinaconex 7, chỉ khi UBND thành phố Hà Nội chỉ đạo UBND quận Bắc Từ Liêm công bố công khai quy hoạch khu đô thị và khẳng định con đường mà chủ đầu tư Goldmark City tuyên bố là đường nội bộ chính là đường đi được quy hoạch chung cho cả hai dự án, căng thẳng giữa hai bên mới giảm xuống. Cư dân Goldmark City mới vỡ lẽ chủ đầu tư đã cung cấp thông tin sai lệch về dự án trong quá trình rao bán căn hộ. Tương tự, UBND quận Cầu Giấy cũng phải tham gia vào tìm kiếm phương án tạo dựng lối đi mới cho cư dân Home City để đảm bảo sinh hoạt thuận tiện, giảm bức xúc cho cộng đồng cư dân trên địa bàn mình quản lí.

>> Xem thêm:  Mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại mới nhất năm 2021

3.5. Giải quyết tranh chấp chung cư thông qua cơ quan bảo vệ người tiêu dùng

Ở nước ta, Phòng Bảo vệ người tiêu dùng trực thuộc Cục Cạnh tranh và bảo vệ người tiêu dùng Bộ Công thương chính là cơ quan Bảo vệ người tiêu dùng cấp quốc gia vừa thực hiện chức năng giám sát các hợp đồng mẫu mua bán căn hộ chung cư vừa trực tiếp tiếp nhận khiếu nại về các vi phạm hợp đồng và tiến hành hòa giải mâu thuẫn giữa hai bên. Trong trường hợp hòa giải không có kết quả, cơ quan này sẽ báo cáo các sai phạm của chủ đầu tư cho các cơ quan chức năng và kiến nghị xử phát hành chính theo quy định của pháp luật

Mặc dù vai trò hiện tại của Phòng Bảo vệ người tiêu dùng là rất đáng khuyến khích, tuy nhiên cơ quan này không có thực quyền để giải quyết triệt để tranh chấp và cũng không được quyền áp dụng các chế tài hành chính đối với sai phạm của chủ đầu tư. Trong trường hợp chủ đầu tư không nhận sai phạm, không chịu đưa ra biện pháp khắc phục thiệt hại cho người mua căn hộ, giải pháp hành chính này cũng chỉ có tính chất nửa vời.

3.6. Giải quyết tranh chấp chung cư bằng tòa án

Mặc dù không nhiều vụ tranh chấp hợp đồng mua bán chung cư được khởi kiện và đưa ra tòa xét xử nhưng có lẽ đây là cách giải quyết triệt để nhất tạo ra những tiền lệ tốt để răn đe các chủ đầu tư cố tình vi phạm các thỏa thuận trong hợp đồng.

Bản án phúc thẩm tuyên ngày 3/12/2015 Tòa án Nhân dân thành phố Hà Nội buộc chủ đầu tư Keang Nam Vina phải hoàn trả toàn bộ số tiền mà người mua đã nộp để chấm dứt quá trình tranh chấp kéo dài từ năm 2012 nhưng đã bị chủ đầu tư từ chối xử lí và cơ quan chức năng không giải quyết được là một minh chứng rõ ràng về hiệu quả của giải quyết tranh chấp Hợp đồng mua bán chung cư bằng tòa án. Tuy nhiên, trên thực tế, các vụ tranh chấp chung cư được đưa ra tòa án giải quyết không nhiều vì một số nguyên nhân sau:

+ Thứ nhất, việc khởi kiện tại tòa đòi hỏi người khởi kiện, thường là người mua/ chủ hộ, phải dẫn ra các tài liệu, chứng cứ có liên quan đến hồ sơ pháp lí dự án để chứng minh thiệt hại của mình do vi phạm của chủ đầu tư gây ra. Đa số các tài liệu này đều do phía chủ đầu tư trực tiếp nắm giữ, chỉ giới thiệu một số thông tin cho người mua lúc chào hàng hoặc giao dịch. Việc người khởi kiện tiếp xúc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền như UBND cấp tỉnh, sở xây dựng, sở kế hoạch đầu tư, UBND cấp huyện và các cơ quan chức năng khác đề nghị hỗ trợ tài liệu là khó có khả năng thực hiện vì tinh thần hỗ trợ người dân còn rất kém.

+ Thứ hai, việc giải quyết tranh chấp chung cư tại tòa áp dụng thủ tục tố tụng dân sự thông thường nên thường cứng nhắc, thời gian xét xử kéo dài khiến việc đeo đuổi kiện tụng thêm khó khăn cho nguyên đơn. Thêm vào đó, do thiếu cơ chế khởi kiện tập thể, những người mua/chủ hộ trong cùng một tòa nhà, cụm nhà có cùng mâu thuẫn lợi ích với chủ đầu tư vẫn phải kiện thành các vụ việc riêng lẻ mà không được liên kết với nhau để khởi kiện chủ đầu tư trong cùng một vụ việc. Điều này dẫn đến sự tốn kém công sức và chi phí cho quy trình tố tụng của cả tòa án lẫn người khởi kiện, chưa kể nỗi e ngại của họ khi phải đối mặt với chủ đầu tư có tiềm lực tài chính và có khả năng chi phối các mối quan hệ xã hội.

4. Giải pháp phòng ngừa, hạn chế tranh chấp hợp đồng mua chung cư

Rõ ràng tranh chấp mua bán chung cư ở các đô thị lớn Việt Nam những năm gần đây đã đến mức độ báo động, ngày càng lan rộng và gây nhiều hệ lụy xấu cho các bên và cho xã hội. Thực trạng này là do cơ chế giải quyết tranh chấp vẫn còn tản mạn, thiếu liên kết với nhau, nhiều cách thức, biện pháp được sử dụng vẫn không hiệu quả.

Tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán chung cư mang tính chất pháp lí rất phức tạp, bởi lẽ vừa là tranh chấp tiêu dùng, vừa là tranh chấp về nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng dường như các nhà làm luật và các cơ quan chức năng của Nhà nước chưa có một chính sách chung nhất quán, thấu đáo về đường lối giải quyết loại tranh chấp này. Các quy định của pháp luật hiện hành còn nặng về khía cạnh giải quyết tranh chấp bất động sản, chưa thực sự quan tâm đến khía cạnh bảo vệ người tiêu dùng để có những phản ứng thích hợp và giải quyết nhanh chóng hiệu quả.

Để giảm thiểu số lượng tranh chấp chung cư và các hậu quả tiêu cực về kinh tế - xã hội phải kết hợp nhiều giải pháp toàn diện, trong đó phải kể đến những giải pháp mang tính chất phòng ngừa và các giải pháp pháp lí đồng bộ, lâu dài:

>> Xem thêm:  Hợp đồng mua bán nhà ở là gì ? Khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở

4.1. Về phía cơ quan quản lí nhà nước về dự án nhà chung cư

Cần tăng cường kiểm tra giám sát, xử phạt hành chính nghiêm minh, thích đáng đối với các chủ đầu tư không minh bạch thông tin về hồ sơ pháp lí dự án nhà chung cư với khách hàng. Đối với những trường hợp chủ đầu tư gian dối hoặc công bố mập mờ thông tin trong quá trình giao dịch nhằm trục lợi từ khách hàng, cần có chế tài xử phạt tiền thích đáng, yêu cầu bồi thường thiệt hại cho khách hàng, thu hồi giấy phép xây dựng. Trường hợp gây hậu quả nghiêm trọng cần xử lí hình sự về gian lận kinh doanh. Thực trạng xử phạt hành chính hiện nay cho thấy các chế tài xử phạt còn nhẹ, chủ đầu tư sẵn sàng nộp phạt để duy trì dự án, công trình vi phạm kiếm lời. Việc áp dụng các chế tài hành chính, hình sự nghiêm khắc sẽ có sức răn đe làm giảm vi phạm, bảo vệ người tiêu dùng. Ngược lại, rất cần có chế tài hành chính, hình sự nghiêm khắc đối với những cá nhân đứng đầu cơ quan chức năng ra các quyết định thiếu trách nhiệm, trái luật gây thiệt hại nghiêm trọng cho người tiêu dùng.

Pháp luật cần có quy định rõ ràng về vai trò tham gia bắt buộc UBND huyện, tỉnh trong hỗ trợ người dân trong các tranh chấp liên quan đến vi phạm thỏa thuận trong dự án đã được phê duyệt của chủ đầu tư chung cư. Hơn ai hết, các cơ quan này quản lí các thông tin về dự án, khi họ công bố quan điểm khách quan và đúng đắn về mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và người mua/chủ hộ, sẽ góp phần chỉ rõ đúng sai, giảm tải xung đột giữa các bên một cách nhanh chóng và đặc biệt là ổn định trật tự trị an khu vực. Trường hợp các bên thương lượng, hòa giải không thành, trong thời hạn nhất định, UBND cấp huyện có trách nhiệm yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các thông tin có liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư để người dân khởi kiện ra tòa dân sự.

4.2. Về phía người mua

Cần nâng cao ý thức tự bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình, chủ động tìm hiểu kĩ các thông tin pháp lí về dự án, các điều khoản về hợp đồng, yêu cầu chủ đầu tư, người bán công khai các loại tài liệu này. Trường hợp chủ đầu tư từ chối, phải báo đến cơ quan chức năng như sở xây dựng, Phòng Bảo vệ người tiêu dùng đề nghị làm rõ. Nếu có khả năng chi phí, nên thuê luật sư tư vấn khi giao dịch mua căn hộ chung cư. Trong trường hợp có mâu thuẫn, tranh chấp xảy ra mà không được chủ đầu tư giải quyết thỏa đáng, cư dân cần phản ánh ngay với cơ quan chức năng và mạnh dạn khởi kiện ra tòa yêu cầu giải quyết.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Luật Minh Khuê - Sưu tầm & biên tập

>> Xem thêm:  Giải quyết tranh chấp đất đai khi chỉ có giấy tờ mua bán đất viết tay?

Câu hỏi thường gặp về nhà chung cư

Câu hỏi: Xây bao nhiêu tầng được coi là nhà chung cư?

Trả lời:

Căn cứ Khoản 3 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014 quy định như sau:

Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Như vậy, việc xây nhà có từ 2 tầng trở lên và đáp ứng các tiêu chí trên được xem là nhà chung cư theo pháp luật về nhà ở.

Câu hỏi: Tầng hầm nhà chung cư là sở hữu chung hay sở hữu riêng?

Trả lời:

Theo hướng dẫn tại Công văn 1839/BXD-QLN thì việc xác định tầng hầm nhà chung cư là tài sản chung của những người mua căn hộ chung cư hay thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư căn cứ vào thoả thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ cung như việc tách bạch chi phí đầu tư xây dựng tầng hầm và chi phí đầu tư xây dựng căn hộ.

Cụ thể, trường hợp trong hợp đồng thoả thuận là tầng hầm thuộc sở hữu chung hoặc chi phí xây dựng tầng hầm được tính chung và phân bổ vào giá bán các căn hộ trong nhà chung cư hoặc giá trị phần tầng hầm không được đưa vào danh mục bất động sản đầu tư để trích khấu hao thì tầng hầm thuộc sở hữu chung của những người mua căn hộ chung cư. Trường hợp khác, tầng hầm thuộc sở hữu riêng của nhà đầu tư.

Câu hỏi: Yêu cầu về các ống đổ rác trong nhà chung cư được quy định như thế nào?

Trả lời:

Căn cứ Điều 4.24 QCVN 06:2010/BXD, Buồng chứa rác, ống và cửa thu rác phải đảm bảo các yêu cầu cụ thể sau:

- Các ống đổ rác và buồng chứa rác phải được cách ly với những phần khác của ngôi nhà bằng các bộ phận ngăn cháy; cửa thu rác ở các tầng phải có cửa nắp ngăn cháy tự động đóng kín;

- Không được đặt các ống đổ rác và buồng chứa rác bên trong các buồng thang bộ, sảnh đợi hoặc khoang đệm được bao bọc ngăn cháy dùng cho thoát nạn.

- Các buồng có chứa ống đổ rác hoặc để chứa rác phải đảm bảo có lối vào trực tiếp qua một khoảng thông thoáng bên ngoài nhà hoặc qua một khoang đệm ngăn cháy được thông gió thường xuyên.

- Cửa vào buồng chứa rác không được đặt liền kề với các lối thoát nạn hoặc cửa ra bên ngoài của nhà hoặc đặt gần với cửa sổ của nhà ở.