1. Quản lý đất đai là gì ?

Trước khi tìm hiểu quản lý đất đai là gì, chúng ta cần nắm được khái niệm đất đai. Đất đai là cảnh quan được hình thành sau quá trình địa mạo, địa chất. 

Theo quan điểm của các luật gia, đất đai là khoảng không gian trải dài vô tận từ trung tâm trái đất đến vô cực trên bầu trời. Liên quan đến đất là một loạt các quyền lợi khác nhau quyết định những gì có thể thực hiện với nó.

Quản lý đất đai là quá trình sử dụng và phát triển đất trong khu vực nông thôn hoặc thành thị. Các hoạt động sử dụng tài nguyên đất nhằm phục vụ nhiều mục đích khác nhau.

Nếu quá trình quản lý đất không tốt, kém hiệu quả sẽ rất dễ đến việc sử dụng sai mục đích hoặc bị  khai thác quá mức, ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường. Thậm chí làm suy giảm năng suất và phá vỡ trạng thái cân bằng tự nhiên.

 

2. Đặt điểm hoạt động quản lý đất đai tại Việt Nam

2.1. Tính chất đặc biệt của tài nguyên đất

Đất đai là tài sản quý giá và là món hàng hóa vô cùng đặc biệt. Đa số các vụ khiếu nại, kiện tụng khó giải quyết; số cán bộ làm sai, bị kỷ luật nhiều cũng liên quan đến vấn đề đất đai. Các tiêu cực, tham nhũng cũng xảy ra với cán bộ lẫn người dân cũng có liên quan nhiều tới đất đai.

Đất không thể tự sản sinh thêm vì nó là nguồn tài nguyên từ tự nhiên. Con người cần có những giải pháp khai thác và sử dụng phù hợp để tránh gây ảnh hưởng tới “sức khỏe” của đất đai”

 

2.2. Vấn đề định giá đất

Chính phủ và Bộ Tài nguyên môi trước đã đưa ra nhiều quy định, chính sách, nguyên tắc để đánh giá và định giá đất. Từ đó có phương án đền bù phù hợp. Riêng với trường hợp khó định giá đất sẽ tiến hành chia đôi giữa hai thời điểm trước và sau dự án.

Hiện nay, hầu hết các địa phương đang gặp phải những khó khăn trong việc xác định giá đất ở các khu vực giáp ranh giữa thành thị và thông thôn, giữa nội thành và ngoại thành.

 

2.3. Khó khăn trong quản lý đất đai tại Việt Nam hiện nay

Thị trường BĐS Việt Nam đang ngày càng nóng lên với hàng nghìn dự án được quy hoạch mỗi năm. Tuy nhiên, hoạt động quản lý đất đai tại nước ta vẫn còn nhiều vướng mắc cho các cá nhân lẫn doanh nghiệp. Gây trở ngại trong quá trình mua bán, sử dụng và chuyển nhượng đất.

Những khó khăn này thể hiện ở sự hạn chế của đội ngũ quản lý:

  • Tính cục bộ trong quản lý đất đai
  • Hoạt động quản lý đất đai thiếu thông thoáng
  • Thiếu cương quyết trong xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai.

 

3. Nguyên tắc quản lý đất đai của Nhà nước

3.1. Nguyên tắc Nhà nước thống nhất quản lí đất đai theo quy hoạch và pháp luật

Nguyên tắc này được ghi nhận tại Điều 54, Hiến pháp năm 2013 và tại Chương 2 của Luật đất đai năm 2013 thể hiện chức năng của Nhà nước XHCN là người quản lí mọi mặt đời sống kinh tê-xã hội, trong đó có quản lí đất đai. Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, là người xây dựng chiến lược phát triển, quy hoạch sử dụng đất và phê duyệt các chương trình quốc gia về sử dụng, khai thác các nguồn tài nguyên. Một điều rất hiển nhiên là dù nguồn tài nguyên có phong phú, đa dạng đến đâu thì nó vẫn không phải là vô tận mà là đại lượng hữu hạn. Trong khi đó, nhu cầu của xã hội trong việc sử dung đất đai không có xu giảm mà ngày càng tăng.

 

3.2. Nguyên tắc ưu tiên bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệp

Việt Nam là nước có bình quân đầu người về đất nông nghiệp thuộc loại thấp trên thế giới. Trong khi bình quân chung của thế giới là 4000 m/người thì ở Việt Nam chỉ khoảng 1000 m/người. Là một nước còn chậm phát triển với hơn 70% dân số còn tập trung ở khu vực nông thôn, đất đai là điều kiện sống còn của một bộ phận lớn dân cư. Vì vậy, để bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, đáp ứng nhu cầu về lương thực, thực phẩm cho xã hội thì vấn đề bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệp có vai trò vô cùng quan trọng trong sự nghiệp phát triển đất nước.

Từ trước tới nay, các quy định của pháp luật đất đai và các chính sách về nông nghiệp luôn dành sự ưu tiên đối với việc phát triển nông nghiệp, nông thôn và nông dân. Để bảo vệ và mở rộng vốn đất nông nghiệp cần phải xuất phát từ hai phương diện.

 

3.3. Nguyên tắc sử dụng đất đai hợp lí và tiết kiệm

Việt Nam tuy vốn đất không lớn, song nhìn vào cơ cấu sử dụng đất hiện nay, khi mà đất chưa sử dụng còn chiếm khoảng 30% diện tích tự nhiên thì có thể nhận xét rằng, chúng ta còn rất lãng phí trong việc khai thác, sử dụng tiềm năng đất đai. Vì vậy, với quá trình phát triển của đất nước, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần đi trước một bước tạo cơ sở khoa học cho việc sử dụng đất một cách hợp lí và tiết kiệm.

 

3.4. Nguyên tắc thường xuyên cải tạo và bồi bỗ đất đai

Đất đai tự nhiên dưới bản tay lao động và sáng tạo của con người sẽ tạo ra những sản phẩm quan trọng trong đời sống và mảnh đất đó thực sự có giá trị. Nếu so sánh với một mảnh đất không có lao động kết tinh của con người thì mảnh đất đó là hàng hóa không có giá trị. Tuy nhiên, đất đai có đời sống sinh học riêng của nó. Nếu con người tác động với thái độ làm chủ, vừa biết khai thác, vừa cải tạo nó thì đất đai luôn mang lại hiệu quả kết tinh trong sản phẩm lao động của con người. Ngược lại, nếu con người bạc đãi thiên nhiên, tác động vào nó với một cách thiếu ý thức thì kết quả mang lại cho chúng ta nhiều tiêu cực. Vì vậy, việc giữ gìn, bảo vệ nguồn tài nguyên đất nhắc nhở con người biết khai thác nhưng cũng thường xuyên cải tạo và bồi bổ đất đai vì mục tiêu trước mắt và lợi ích lâu dài.

 

4. Hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai

Quản lý đất đai được hiểu là quá trình đảm bảo theo luật pháp cho việc sử dụng, phát triển quỹ đất, khai thác lợi nhuận thu được từ đất (thông qua thuế, cho thuê, bán) và giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai. Đối tượng quản lý đất đai liên quan đến cả 2 đối tượng đất công và đất tư bao gồm các công việc: đo đạc đất đai, đăng ký đất đai, định giá đất đai, giám sát sử dụng, lưu giữ và cập nhật các thông tin đất đai, cung cấp các thông tin đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai. Cụ thể Luật đất đai 2013 quy định như sau:

“Điều 6. Quản lý nhà nước về đất đai

1. Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai.

2. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm:

a) Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó;

b) Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính;

c) Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;

d) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

đ) Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

e) Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

g) Thống kê, kiểm kê đất đai;

h) Quản lý tài chính về đất đai;

i) Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản;

k) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; 

l) Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;

m) Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai;

n) Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.

3. Nhà nước có chính sách đầu tư cho việc thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại, đủ năng lực, bảo đảm quản lý đất đai có hiệu lực và hiệu quả.”

Từ nhiều năm qua, Đảng và Nhà nước ta trên cơ sở xây dựng chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đã luôn quan tâm tới việc quản lí thống nhất vốn đất quốc gia từ trung ương cho tới từng địa phương. Vấn đề quản lí không đơn thuần chỉ là xây dựng, kiện toàn hệ thống cơ quan quản lí đất đai mà quan trọng là nêu được các nội dung quản lí, quy định chặt chẽ về mặt pháp lí các nội dung của nó. Cho nên, nói đến quản lí đất đai một cách tổng quát nhất tức là nêu hai mặt của một vấn đề: hệ thống cơ quan quản lí đất đai và các nội dung của chế độ quản lí nhà nước về đất đai.

Hệ thống cơ quan quyền lực nhà nước từ trung ương đến địa phương có vai trò vô cùng to lớn trong việc quán lí mọi mặt đời sống kinh tế-xã hội của đất nước. Trong quản lí đất đai, vai trò to lớn này trước đây chưa được đánh giá một cách đầy đủ và đúng mức. Kế thừa Luật đất đai năm 2003 trong việc quyết định các chính sách của cơ quan quyền lực nhà nước, Luật đất đai năm 2013 xác định rõ thẩm quyền của Quốc hội, Uỷ ban thường vụ Quốc hội, cơ quan quyền lực nhà nước ở địa phương trong việc thực hiện vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai.

 

5. Hệ thống cơ quan chuyên ngành quản lý đất đai ở nước ta

Hệ thống cơ quan quyền lực và cơ quan hành chính nhà nước đóng vai trò vô cùng to lớn trong việc quản lý đất đai. Tuy nhiên, để việc quản lý đất đai đạt được hiệu quả tối đa, không thể không kể đến vai trò của hệ thống cơ quan chuyên ngành quản lý đất đai. Vậy pháp luật hiện hành quy định như thế nào về hệ thống cơ quan chuyên ngành quản lý đất đai?

Căn cứ theo quy định tại Điều 24, 25 Luật đất đai số 45/QH13/2013 ngày 29/11/2013 (sau đây gọi tắt là Luật đất đai năm 2013), hệ thống cơ quan chuyên ngành quản lý đất đai ở nước ta được quy định như sau:

Điều 24. Cơ quan quản lý đất đai

1. Hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai được tổ chức thống nhất từ trung ương đến địa phương.

2. Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở trung ương là Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; tổ chức dịch vụ công về đất đai được thành lập và hoạt động theo quy định của Chính phủ.

Điều 25. Công chức địa chính ở xã, phường, thị trấn

1. Xã, phường, thị trấn có công chức làm công tác địa chính theo quy định của Luật cán bộ, công chức.

2. Công chức địa chính ở xã, phường, thị trấn có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp xã trong việc quản lý đất đai tại địa phương.”

Căn cứ quy định tại Điều 4, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về cơ quan quản lý đất đai ở địa phương như sau: 

"Điều 4. Cơ quan quản lý đất đai 

1. Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương bao gồm: 

a) Cơ quan quản lý đất đai ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương là Sở Tài nguyên và Môi trường; 

b) Cơ quan quản lý đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh là Phòng Tài nguyên và Môi trường.

2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm xây dựng tổ chức bộ máy quản lý đất đai tại địa phương; Ủy ban nhân dân cấp huyện bố trí công chức địa chính xã, phường, thị trấn bảo đảm thực hiện nhiệm vụ. 

3. Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Nội vụ quy định cụ thể về chức năng, nhiệm vụ và cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương và nhiệm vụ của công chức địa chính xã, phường, thị trấn".

Căn cứ quy định tại Khoản 3, Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung Điều 4 như sau:

“Điều 2. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 

“2. Cơ quan tài nguyên và môi trường ở địa phương bao gồm Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng đăng ký đất đai được giao thực hiện một số nhiệm vụ trong quản lý nhà nước về đất đai.”

Căn cứ theo quy định trên, ta thấy có 04 cơ quan chuyên ngành quản lý đất đai bao gồm:

Thứ nhất: Bộ tài nguyên và Môi trường là cơ quan của Chính phủ thực hiện chức năng quản lý nhà nước về tài nguyên đất, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, môi trường, khí tượng, thuỷ văn, đo đạc bản đồ trong phạm vi cả nước và quản lý các dịch vụ công trong quản lý và sử dụng đất. 

Thứ hai: Sở tài nguyên và Môi trường là cơ quan quản lý đất đai ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có chức năng quản lý và đo đạc bản đồ, đồng thời chịu sự lãnh đạo về mặt chuyên môn của Bộ tài nguyên và môi trường. 

Thứ ba: Phòng tài nguyên và Môi trường là cơ quan quản lý đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có chức năng quản lý nhà nước về đất đai và lĩnh vực môi trường.

Cơ quan tài nguyên và môi trường ở địa phương bao gồm Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng đăng ký đất đai được giao thực hiện một số nhiệm vụ trong quản lý nhà nước về đất đai.

Thứ tư: Cán bộ địa chính cấp xã là người giúp Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn trong công tác quản lý đất đai. Cán bộ địa chính cấp xã do Uỷ ban nhân dân cấp huyện bố trí.

Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Nội vụ quy định cụ thể về chức năng, nhiệm vụ và cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương và nhiệm vụ của công chức địa chính xã, phường, thị trấn tại Thông tư 13/2019/TT-BNV ngày 06/11/2019 của Bộ Nội vụ.

Trên đây là các quy định của pháp luật đất đai hiện hành về 04 cơ quan chuyên ngành quản lý đất đai. Các cơ quan này cùng với hệ thống cơ quan quyền lực và cơ quan hành chính nhà nước đã phối hợp, thống nhất để quản lý đất đai một cách hiệu quả.

Luật Minh Khuê (tổng hợp & phân tích)