Quy định diện tích xây nhà ở tối thiểu ở nông thôn?

1. Giới thiệu

Trong bối cảnh phát triển đô thị hóa nhanh chóng, việc xây dựng các quy định về diện tích tối thiểu cho nhà ở, đặc biệt ở nông thôn, trở nên ngày càng cần thiết. Tầm quan trọng của quy định này không chỉ nằm ở việc đảm bảo chất lượng cuộc sống cho người dân, mà còn liên quan đến nhiều vấn đề như an toàn xây dựng, môi trường sống và bảo tồn bản sắc văn hóa địa phương. Những ngôi nhà được xây dựng đúng quy định sẽ góp phần tạo ra không gian sống hợp lý, ngăn ngừa tình trạng xây dựng lộn xộn, đồng thời thúc đẩy sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Trong bài viết này, chúng ta sẽ đi sâu vào các nội dung liên quan đến quy định diện tích xây dựng tối thiểu ở nông thôn. Đầu tiên, chúng ta sẽ phân tích vai trò của quy định này đối với sự phát triển bền vững và chất lượng cuộc sống. Tiếp theo, bài viết sẽ điểm qua các tiêu chí cụ thể mà các quy định hiện hành đề ra, cũng như những khó khăn và thách thức trong việc thực thi các quy định này. Cuối cùng, chúng ta sẽ bàn luận về những giải pháp khả thi nhằm nâng cao hiệu quả quản lý xây dựng tại khu vực nông thôn, từ đó hướng đến một môi trường sống an toàn và văn minh hơn cho người dân.

2. Quy định diện tích xây nhà ở tối thiểu theo pháp luật

Quy định diện tích xây dựng nhà ở tối thiểu là 45m2 đối với nhà ở riêng lẻ trong khu đô thị, khu dân cư tập trung thuộc đô thị. 36m2 đối với nhà ở riêng lẻ trong khu khu dân cư tập trung thuộc nông thôn. Và diện tích xây dựng tối đa không được vượt quá 70% diện tích lô đất xây dựng nhà ở.

Diện tích xây dựng nhà ở được quy định nhằm đảm bảo các yêu cầu về an toàn, mỹ quan, bảo vệ môi trường và phát triển đô thị. Theo đó, diện tích xây dựng nhà ở được quy định như sau:

Diện tích xây dựng tối thiểu:

- Đối với nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong các khu đô thị, khu dân cư tập trung thuộc đô thị, diện tích xây dựng nhà tối thiểu của lô đất xây dựng nhà ở gia đình phải đảm bảo theo quy định của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy chuẩn kỹ thuật xây dựng và không được nhỏ hơn 45m2.

- Đối với nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong các khu đô thị, khu dân cư tập trung thuộc nông thôn, diện tích xây dựng tối thiểu của lô đất xây dựng nhà ở gia đình phải đảm bảo theo quy định của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy chuẩn kỹ thuật xây dựng và không được nhỏ hơn 36m2.

Diện tích xây dựng tối đa:

- Diện tích xây dựng tối đa của nhà ở riêng lẻ được quy định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy chuẩn kỹ thuật xây dựng và không được vượt quá 70% diện tích lô đất xây dựng nhà ở.

3. Các yếu tố ảnh hưởng đến diện tích xây nhà ở tối thiểu

Quy định pháp luật:

- Quy hoạch đô thị: Mỗi khu vực có quy hoạch đô thị khác nhau, với những quy định riêng về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình,... Điều này trực tiếp ảnh hưởng đến diện tích xây dựng tối thiểu của mỗi lô đất.

- Tiêu chuẩn thiết kế: Các tiêu chuẩn thiết kế nhà ở quốc gia và địa phương đưa ra những quy định về diện tích tối thiểu của các phòng chức năng như phòng khách, phòng ngủ, nhà bếp,... để đảm bảo điều kiện sống tối thiểu cho người dân.

- Luật đất đai: Luật đất đai quy định về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, và các hạn chế về diện tích xây dựng để đảm bảo công bằng xã hội và phát triển đô thị bền vững.

Yếu tố kỹ thuật:

- Kích thước lô đất: Diện tích lô đất càng lớn thì diện tích xây dựng tối thiểu có thể càng lớn, và ngược lại.

- Hình dạng lô đất: Hình dạng lô đất cũng ảnh hưởng đến diện tích xây dựng tối đa. Các lô đất có hình dạng bất thường thường khó bố trí mặt bằng hơn, dẫn đến diện tích sử dụng hiệu quả giảm.

- Địa hình: Địa hình của lô đất như độ dốc, vị trí so với đường giao thông cũng ảnh hưởng đến việc thiết kế và xây dựng nhà ở.

- Hệ thống hạ tầng: Hệ thống hạ tầng kỹ thuật như cấp thoát nước, điện, thông tin liên lạc ảnh hưởng đến vị trí và diện tích xây dựng các công trình phụ trợ.

4. Cách tính toán diện tích xây nhà ở tối thiểu

Cách tính diện tích xây dựng theo m2 là phương pháp được các nhà thầu áp dụng nhiều nhất hiện nay. Phương pháp Tính chi phí xây nhà dựa trên diện tích xây dựng là một cách tính đơn giản nhất:

Số m2 xây dựng nhà ở x đơn giá ở từng hạng mục

Trong đó, cách tính m2 xây dựng được tính bằng diện tích các mặt sàn, trần… nhân với hệ số phần trăm tính diện tích quy đổi.

(1) Diện tích phần móng

- Móng đơn tính 30% diện tích.

- Đài móng trên nền cọc bê tông cốt thép, cọc khoan nhồi: 35% diện tích.

- Móng băng tính 50% diện tích.

- Phần gia cố nền đất yếu: tuỳ vào điều kiện đất, điều kiện thi công mà quyết định sử dụng loại hình gia cố khác nhau như cọc, cừ hoặc cốt thép. Sử dụng bê tông cốt thép thì sẽ tính 20% diện tích.

(2) Diện tích phần nhà

Phần nhà được hiểu là phần diện tích có mái che bên trên. Phần này được tính 100% diện tích như diện tích sàn mỗi tầng: trệt, lầu, sàn sân thượng.

Trường hợp trần nhà vệ sinh, đây cũng là một phần của sàn nên đã tính luôn trong diện tích sàn.

(3) Diện tích mái

- Mái bê tông cốt thép, không lát gạch tính 50% diện tích của mái, có lát gạch tính 60% diện tích của mái.

- Mái ngói với kèo sắt: 60% diện tích của mái.

- Mái bê tông dán ngói: 85% diện tích của mái.

- Mái tôn tính 30% diện tích của mái.

(4) Diện tích các phần phụ trợ (sân, hầm, thang máy…)

Diện tích tầng hầm

- Hầm có độ sâu nhỏ hơn 1.5m so với code (cao độ) đỉnh ram dốc ở hầm: 135% diện tích.

- Hầm có độ sâu nhỏ hơn 1.7m so với code (cao độ) đỉnh ram dốc ở hầm: 150% diện tích.

- Hầm có độ sâu nhỏ hơn 2.0m so với code (cao độ) đỉnh ram dốc ở hầm: 170% diện tích.

- Hầm có độ sâu lớn hơn 2.0m so với code (cao độ) đỉnh ram dốc ở hầm: 200% diện tích.

Diện tích phần sân

- Sân dưới 15m2 có đổ cột, xây tường rào, lát gạch: tính 100% diện tích.

- Sân dưới 30m2 có đổ cột, xây tường rào, lát gạch: tính 70% diện tích.

- Sân trên 30m2 có đổ cột, xây tường rào, lát gạch: tính 50% diện tích.

Diện tích khoảng trống trong nhà (thông tầng)

Bao gồm cả giếng trời và thông tầng của tầng lửng.

- Có diện tích dưới 8m2 tính như sàn bình thường 100% diện tích. Giếng trời thường diện tích không lớn hơn 8m2

- Có diện tích lớn hơn 8m2 tính 50% diện tích. Thông tầng lửng thường lớn hơn 8m2.

Phần ban công

- Ban công có mái che không xây tường bao hai bên và cao hơn 1m1, tính 70% diện tích.

- Ban công không có mái che, không xây tường, tính 50% diện tích.

- Lô gia (phần hành lang bên ngoài nhà nhưng được xây âm vào trong chứ không nhô ra) tính 100% diện tích.

5. Quy trình xin giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn

* Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép

- Số lượng hồ sơ: 02 bộ.

- Thành phần hồ sơ:

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ gồm:

+ Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Mẫu số 01 Phụ lục II

+ Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

+ 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy và chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu, gồm:

. Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình.

. Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình.

. Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện.

. Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Lưu ý: Hộ gia đình, cá nhân tham khảo bản vẽ thiết kế do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành khi tự lập thiết kế kế nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250m2 hoặc dưới 03 tầng hoặc có chiều cao dưới 12 mét, phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt và chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận.

* Trình tự, thủ tục xin giấy phép xây dựng

Bước 1: Nộp hồ sơ

Chủ đầu tư nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện để chuyển đến UBND cấp huyện hoặc gửi qua đường bưu điện.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

- Người tiếp nhận có trách nhiệm tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ.

- Nếu hồ sơ đầy đủ, đúng quy định thì ghi giấy biên nhận (giấy hẹn) và trao cho người nộp.

- Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc không đúng quy định thì hướng dẫn chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ.

Bước 3: Xử lý yêu cầu

Bước 4: Trả kết quả

* Thời hạn giải quyết: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Bạn đọc có thể tham khảo bài viết sau: Xây dựng nhà ở nông thôn có cần xin giấy phép xây dựng?
Bạn đọc có thắc mắc pháp lý có thể liên hệ qua số tổng đài 19006162 hoặc thông qua địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn