Quy định mới về hạn mức giao đất ở là bao nhiêu mét vuông?

1. Hạn mức giao đất trái thẩm quyền xử lý thế nào?

Thưa luật sư, Ngày 16/8/1992, gia đình tôi có mua đất của Chính quyền Thôn, xã ( thôn ...., xã Tân Tiến, huyện Yên dũng, tỉnh Bắc Giang), được thể hiện bằng 02 phiếu thu. 01 phiếu thu ngày 16/8/1992, đứng tên Bà Chiển ( mẹ tôi), với diện tích 02 sào, giá tiền 1.450.000 đồng. 01 phiếu thu ghi tên a Toán ( người nhà tôi sau đó mẹ tôi mua lại), với diện tích 01 sào, giá tiền 725.000 đồng.

Ngày 10/12/2001 gia đình tôi được UBND huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang cấp GCN QSDĐ với diện tích 1.080m, mục đích sử dụng đất: T, thời hạn sử dụng đất: lâu dài, mang tên Hộ bà Chiển.

Tháng 2/2020, gia đình tôi thực hiện phân chia tài sản chung của Hộ gia đình và nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Tp. Bắc Giang. Tuy nhiên, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Tp. Bắc giang đã trả lại hồ sơ với lý do: Hạn mức giao đất ở 1.080m là sai quy định của pháp luật căn cứ vào quyết định 110/1998/QĐ-UB ngày 11 tháng 8 năm 1998 của UBND tỉnh Bắc Giang và các phụ lục kèm theo quyết định 110 năm 1998 như Nghị quyết 18/NQ-HDND9 của HĐND tỉnh Hà Bắc ngày 18/10/1991 (quy định Hạn mức đất ở chỉ khoảng 300m). Đồng thời, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Tp. Bắc giang kết luận năm 1992 chính quyền thôn, xã giao như vậy là Trái thẩm quyền.

Kính đề nghị Văn phòng luật sư làm rõ:

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kết luận Hạn mức 1.080m đất T trên GCN QSDĐ đã được cấp là sai quy định có đúng không? Nếu đúng quy định thì là bao nhiêu m vuông đất ở ?

Việc kết luận đất giao trái thẩm quyền khi đã được cấp GCN QSDĐ năm 2001 có đúng quy định của pháp luật?

Việc trả lại hồ sơ không làm thủ tục sang tên khi gia đình tôi phân chia tài sản chung có đúng quy định của pháp luật?

Xin cảm ơn !

Luật sư tư vấn:

1. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kết luận Hạn mức 1.080m đất T trên GCN QSDĐ đã được cấp là sai quy định có đúng không? Nếu đúng quy định thì là bao nhiêu m vuông đất ở?

Trước hết, theo thông tin khách hàng cung cấp thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình anh được UBND huyện Yên Dũng cấp ngày 10/12/2001 với diện tích 1.080 m2, có mục đích sử dụng đất ký hiệu chữ "T". Theo đó, việc cấp Giấy chứng nhận được thực hiện trong giai đoạn Luật Đất đai có hiệu lực thi hành năm 1993. Căn cứ theo quy định tại mục 3 phần I quyết định 499QĐ/ĐC của Tổng cục địa chính năm 1995 thì ký hiệu chữ T được xác định là đất có mục đích để ở.

Căn cứ theo quy định tại Điều 54 Luật đất đai quy định về hạn mức giao đất ở, cụ thể như sau:

“ Điều 54

Căn cứ vào quỹ đất đai của địa phương, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định mức đất mà mỗi hộ gia đình ở nông thôn được sử dụng để ở theo quy định của Chính phủ đối với từng vùng nhưng không quá 400 m2; đối với những nơi có tập quán nhiều thế hệ cùng chung sống trong một hộ hoặc có điều kiện tự nhiên đặc biệt, thì mức đất ở có thể cao hơn, nhưng tối đa không vượt quá hai lần mức quy định đối với vùng đó.

Điều này được hướng dẫn bởi Khoản 2, 3 Điều 6 Nghị định 04/2000/NĐ-CP:

“ Điều 6. Đất ở của hộ gia đình, cá nhân....

2. Hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở.

a) Hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở tại nông thôn. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương, ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở theo quy định như sau:

- Các xã đồng bằng không quá 300m2;

- Các xã trung du, miền núi, hải đảo không quá 400m2;

- Đối với những nơi có tập quán nhiều thế hệ cùng chung sống trong một hộ hoặc có điều kiện tự nhiên đặc biệt, thì mức đất ở có thể cao hơn, nhưng tối đa không vượt quá hai lần mức quy định đối với vùng đó.

b) Hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở tại đô thị thực hiện theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Trong trường hợp chưa có đủ điều kiện để giao đất theo dự án, thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất của địa phương để quy định mức giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở theo đúng quy hoạch đô thị và tiêu chuẩn quy phạm thiết kế quy hoạch xây dựng đô thị…”

Theo đó, tại thời điểm tháng 12/2001 thì các quy định của Luật đất đai và Nghị định 04/2000/NĐ-CP là các quy định đang được áp dụng. Đối với khu vực nông thôn thì hạn mức giao đất ở cho mỗi hộ gia đình sẽ do UBND tỉnh quyết định căn cứ vào quỹ đất đai của mỗi địa phương nhưng được giới hạn diện tích tối đa theo từng khu vực tương ứng.Trong đó, các xã đồng bằng không quá 300m2, các xã trung du, miền núi, hải đảo không quá 400m2…

Tại địa phương, UBND tỉnh Bắc Giang cũng ban hành quyết định số 110/1998/QĐ-UB quy định về kê khai, đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang. Quyết định có ban hành kèm theo quy chế hướng dẫn.

Phần phụ lục của quy chế quy định của HĐND và UBND tỉnh về diện tích cấp đất ở cho hộ gia đình qua các thời kỳ, trong đó có Nghị quyết số 18/NQ-HĐND9 của HĐND tỉnh Hà Bắc (cũ) ngày 18/01/1991 quy định:

“A. Đối với các xã đồng bằng và hai thị xã Bắc Ninh, Bắc Giang và các thị trấn: Nếu diện tích nông nghiệp bình quân 1 nhân khẩu thấp hơn 300 m2 thì cấp tưd 100-144 m2 đất/1 hộ, cụ thể như sau:

a. Nếu diện tích nông nghiệp bình quân 1 nhân khẩu thấp hơn 300 m2 thì cấp tối đa 100m2/ 1 hộ.

b. Nếu diện tích nôn nghiệp bình quân 1 nhân khẩu từ 300-399m2 thì mức cấptối đa 120m2/1 hộ.

c. Nếu diện tích nông nghiệp bình quân 1 nhân khẩu từ 400-499m2 thì mức cấp tối đa 144m2/1 hộ.

B. Các xã trung du, diện tích đất nông nghiệp bình quân 1 nhân khẩu dưới 720m2. Nếu phải cấp đất nông nghiệp làm nhà ở, mức cấp tối đa 144m2/1 hộ.

C. Các xã miền núi, diện tích đất nông nghiệp bình quân 1 nhân khẩu dưới 800m2. Nếu phải cấp đất nông nghiệp làm nhà ở, mức cấp tối đa 180m2/1 hộ.

D. Tất cả các huyện lỵ và các xã nếu được duyệt quy hoạch đất ở 2 bên đường quốc lộ, tỉnh lộ thì mức cấp tối đa là: 70m2/hộ (kể cả hộ phi nông nghiệp và hộ làm nông nghiệp).”

Như vậy, căn cứ theo các quy định trên, tại thời điểm hộ gia đình anh được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (ngày 10/12/2001) thì cơ quan có thẩm quyền phải áp dụng hạn mức giao đất ở trên (tùy thuộc vào vùng để áp dụng hạn mức tương ứng). Việc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai kết luận hạn mức 1080 m2 đất T trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp không đúng quy định là có cơ sở.

Muốn biết cụ thể hạn mức giao đất tối đa trong trường hợp của anh thì phải kiểm tra xem xã Tân Tiến (tại thời điểm cấp GCN QSDĐ) thuộc khu vực nào trong các khu vực kể trên (đồng bằng, trung du hay miền núi) thì mới có căn cứ để đối chiếu và biết được hạn mức giao đất tương ứng.

2. Việc kết luận đất giao trái thẩm quyền khi đã được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ năm 2001 có đúng quy định của pháp luật ?

Về nguồn gốc thửa đất, như thông tin anh trình bày thì ngày 16/8/1992, gia đình anh có mua đất của Chính quyền Thôn, xã ( thôn Văn Sơn, xã Tân Tiến, huyện Yên dũng, tỉnh Bắc Giang), được thể hiện bằng 02 phiếu thu. Tại thời điểm này, luật Đất đai mới (1993) chưa có hiệu lực mà quy định pháp luật về đất đai được căn cứ theo luật đất đai cũ (1987). Tại điều 13 Luật đất đai cũ (1987) có quy định về thẩm quyền giao đất như sau:

“ Điều 13

1- Hội đồng Nhà nước phê chuẩn kế hoạch hàng năm của Hội đồng bộ trưởng về việc giao đất nông nghiệp, đất có rừng sử dụng vào mục đích khác.

2- Hội đồng bộ trưởng xét duyệt kế hoạch hàng năm của Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và đơn vị hành chính tương đương về việc giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác.

Hội đồng bộ trưởng căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã được Quốc hội phê chuẩn và kế hoạch hàng năm chuyển đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác đã được Hội đồng Nhà nước phê chuẩn, quyết định việc giao đất để sử dụng vào mọi mục đích trong những trường hợp cần thiết.

3- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và đơn vị hành chính tương đương quyết định:

a) Giao đất cho các tổ chức kinh tế quốc doanh để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp;

b) Giao đất để sử dụng vào mục đích khác không phải sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp trong phạm vi sau đây:

Từ 1 ha trở xuống đối với đất nông nghiệp, đất có rừng, đất khu dân cư và từ 2 ha trở xuống đối với đất hoang, đồi núi cho mỗi công trình không theo tuyến.

Từ 3 ha trở xuống đối với đất nông nghiệp, đất có rừng, đất khu dân cư và từ 5 ha trở xuống đối với đất hoang, đồi núi cho mỗi công trình theo tuyến.

c) Giao đất chuyên dùng để sử dụng vào mục đích chuyên dùng, trừ đất thuộc vùng lãnh hải.

d) Xét duyệt kế hoạch giao đất khu dân cư nông thôn để nhân dân làm nhà ở theo định mức hàng năm đã được Hội đồng bộ trưởng xét duyệt cho mỗi loại xã.

đ) Giao đất khu dân cư thuộc nội thành nội thị theo quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

4- Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định:

a) Giao đất cho các hợp tác xã, tập đoàn sản xuất và cá nhân để sử dụng lâu dài vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp;

b) Giao đất chưa sử dụng cho các tổ chức và cá nhân sử dụng có thời hạn hoặc tạm thời để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp;

c) Giao đất khu dân cư nông thôn cho nhân dân làm nhà ở theo kế hoạch đã được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và đơn vị hành chính tương đương xét duyệt.

5- Uỷ ban nhân dân quận có thẩm quyền giao đất quy định tại điểm a, điểm b, khoản 4 của Điều này.

6- Hội đồng bộ trưởng quy định trình tự, thủ tục giao các loại đất. Cơ quan quản lý đất đai của trung ương và địa phương, giúp Hội đồng bộ trưởng và Uỷ ban nhân các cấp trong việc giao đất.”

Theo đó, UBND cấp xã không có thẩm quyền giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, ngày 10/12/2001 hộ gia đình của anh đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng việc hộ gia đình anh được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp cụ thể nào của pháp luật thì chưa rõ. Tại Điều 4 quy chế quy định của HĐND và UBND tỉnh về diện tích cấp đất ở cho hộ gia đình qua các thời kỳ, có quy định về trường hợp hợp thức hóa diện tích đất ở đang sử dụng trong trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền hoặc tự làm nhà ở. Để có thể biết rõ về nguồn gốc cho việc cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, anh có thể làm đơn đề nghị xem xét nguồn gốc đất gửi cho chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai của địa phương để được cung cấp thông tin.

Tuy nhiên, tại phiếu trả lại hồ sơ của chi nhánh VPĐKĐĐ TP. Bắc Giang ngày 24/2/2020 cũng chỉ nêu lý do trả lại liên quan đến phần hạn mức đất ở được quy định chứ không nhắc đến việc đất được giao không đúng thẩm quyền hay có ý kiến về vấn đề này. Vậy nên, việc xác minh để anh có thể biết thêm thông tin về thửa đất chứ cũng không nên đề cập lại vấn đề này nếu VPĐKĐĐ không có yêu cầu.

3. Việc trả lại hồ sơ không làm thủ tục sang tên khi gia đình tôi phân chia tài sản chung có đúng quy định của pháp luật ?

Dựa vào những phân tích trên, nếu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền áp đụng sai hạn mức giao đất ở cho Hộ gia đình thì việc chi nhánh VPĐKĐĐ TP. Bắc Giang đề nghị gia đình làm thủ tục xác định lại hạn mức đất ở trước khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất là có căn cứ.

Tại thời điểm hiện tại, hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở được quy định tại Điều 3 Quyết định 745/2014/QĐ-UBND tỉnh Bắc Giang anh có thể tham khảo, cụ thể:

“ Điều 3. Hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở

1. Đất ở đô thị thuộc tổ dân phố của các phường và các vị trí ven trục đường chính đã được đặt tên của thị trấn: không quá 100 m2.

2. Đất ở nông thôn trong quy hoạch đô thị đã được phê duyệt và đất ở ven các trục đường quốc lộ, tỉnh lộ; khu công nghiệp, khu du lịch: không quá 120 m2.

3. Đất ở đô thị, đất ở nông thôn không thuộc quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này:

a) Các xã, phường thuộc thành phố Bắc Giang; xã trung du và thị trấn thuộc các huyện: không quá 300 m2;

b) Xã miền núi thuộc các huyện: không quá 360 m2.

4. Hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở quy định tại các khoản 1, 2, 3 Điều này chỉ áp dụng khi nhà nước giao đất ở mới (trường hợp không phải đấu giá quyền sử dụng đất).”

Vậy nên, trong trường hợp của anh, nếu chưa rõ hoặc không đồng ý với việc trả lại hồ sơ của chi nhánh VPĐKĐĐ TP. Bắc Giang, anh có thể làm đơn khiếu nại gửi tới chi nhánh VPĐKĐĐ TP. Bắc Giang giải thích cụ thể lý do từ chối tiếp nhận thủ tục.