Quy định về công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản không thuộc Sở hữu của bên thế chấp

1. Quy định về công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản không thuộc Sở hữu của bên thế chấp

Căn cứ theo quy định tại Điều 318 Bộ luật dân sự 2015 có quy định về tài sản thế chấp như sau:

- Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

- Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

- Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

- Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.

Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.

Theo đó, bên thế chấp có quyền thỏa thuận với bên nhận thế chấp về việc có thể thế chấp đất mà trên đất có tài sản không thuộc Sở hữu của bên thế chấp.

Căn cứ theo quy định tại Điều 325 Bộ luật dân sự 2015 có quy định thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất như sau:

- Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

- Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, trường hợp trên đất có nhiều tài sản gắn liền với đất mà có tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất, có tài sản thuộc sở hữu của người khác mà người sử dụng đất chỉ thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình, hợp đồng thế chấp có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của pháp luật thì hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật.

Trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận bên nhận thế chấp được bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng diện tích đất mà trên đất có nhà thuộc sở hữu của người khác không phải là người sử dụng đất thì cần dành cho chủ sở hữu nhà đó được quyền ưu tiên nếu họ có nhu cầu mua.

2. Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp

Khi thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

- Trong trường hợp này, quan hệ thế chấp và xử lý tài sản thế chấp có 3 chủ thể khác nhau, đó là: Chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ hoạt động xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. Theo đó, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình. Quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất (bên thế chấp) sẽ được chuyển giao cho người nhận chuyển nhượng (bên mua được tài sản thế chấp).

Nếu một người thế chấp quyền sử dụng đất của mình cho ngân hàng mà các tài sản gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu của họ thì khi tài sản bị xử lý, ngân hàng chỉ được bán đấu giá quyền sử dụng đất, còn chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

- Nếu ngân hàng bán đấu giá mảnh đất mà quyền sử dụng đất đó lại bị ảnh hưởng bởi quyền bề mặt (của chủ các tài sản gắn liền với đất) thì khả năng bán được sẽ không cao. Và điều này là một trong những nguyên nhân dẫn đến nợ xấu.

- Nếu bên thế chấp và bên nhận không thỏa thuận được giá bán tài sản bảo đảm thì ngay cả trong trường hợp bên bảo đảm bất hợp tác, phía ngân hàng cũng có thể chỉ định tổ chức thẩm định giá để xác định giá bán tài sản. Tuy nhiên, với loại tài sản đặc biệt như quyền sử dụng đất thì rất khó xác định bởi chưa có căn cứ xác định “giá thị trường” đối với loại đất này khi có hai cơ chế để tính giá đối với quyền sử dụng đất.

3. Khó khăn, vướng mắc trong quá trình xác định tính pháp lý của tài sản thế chấp là nhà đất

Trên thực tế có trường hợp bên mua đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất nhưng mới thanh toán được một phần tiền mua cho bên bán và các bên chưa thực hiện việc giao nhận nhà, bên bán biết và đồng ý để bên mua thế chấp nhà đất nhưng sau đó lại có yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng này. Vậy, đây có phải là một rủi ro hiện hữu đối với Ngân hàng không?

Hiệu lực của hợp đồng thế chấp sẽ phụ thuộc vào việc bên thế chấp có quyền sở hữu với tài sản thế chấp hay chưa. Theo quy định tại Điều 317 Bộ luật dân sự 2015, tài sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp. Như vậy, trong tình huống nêu trên cần phải xem xét vấn đề là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được chuyển giao cho bên thế chấp chưa.

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Theo Điều 12 Luật Nhà ở 2014 thì trong trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở. Trong trường hợp mua bán nhà ở thương mại của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu sẽ thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản. Trong các trường hợp khác (ví dụ như mua bán nhà ở giữa các cá nhân) thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Như vậy, vẫn có trường hợp khi bên mua chưa thanh toán đủ tiền cho bên bán thì quyền sở hữu của tài sản chưa được chuyển giao, ví dụ như trường hợp mua bán nhà ở giữa các cá nhân và các bên không có thỏa thuận khác về thời điểm chuyển quyền sở hữu. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp hợp đồng mua bán, chuyển nhượng vô hiệu thì hợp đồng thế chấp cũng vô hiệu. Tuy nhiên, đối với trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho Ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật thì giao dịch thế chấp đó không vô hiệu vì pháp luật bảo vệ Ngân hàng trong trường hợp này là người thứ ba ngay tình.

Để tham khảo thêm thông tin về vấn đề này, quý khách hàng có thể tìm hiểu tại bài viết: Xử lý tài sản trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản trên đất của Luật Minh Khuê.

Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email:lienhe@luatminhkhue.vnđể nhận được thông tin sớm nhất! Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!