Quy định về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi, hủy bỏ

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp sai nên hủy bỏ hay thu hồi

Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 hiện hành thì cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp trong những trường hợp có sai sót mà những sai sót đó không ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của người sử dụng đất; Nhà nước thu hồi GCNQSDĐ đã cấp trong các trường hợp cụ thể như Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với các trường hợp này do cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ quy định tại Điều 105 của Luật Đất đai 2013 quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp; văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai; bản án hoặc quyết định có hiệu lực của Tòa án đã được thi hành. Cần nhấn mạnh quy định này là thu hồi GCNQSDĐ chứ không phải là hủy GCNQSDĐ và chỉ trong trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không giao nộp Giấy chứng nhận thì cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ mới quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp.

Căn cứ theo những quy định nêu trên thì khi giải quyết vụ án có liên quan đến cấp GCNQSDĐ trái pháp luật (cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai…) thì Tòa án phải nhận định trong bản án, quyết định giải quyết vụ án. Đồng thời, khi giải quyết vụ án, Tòa án không phải đưa cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (UBND có thẩm quyền) vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, trừ trường hợp có đương sự yêu cầu giải quyết bồi thường thiệt hại do cấp GCNQSDĐ không đúng. Tòa án giải quyết vụ án, xác định chủ thể có quyền sử dụng đất.

Sau khi có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận (UBND) căn cứ vào các quy định của Luật đất đai năm 2013 có trách nhiệm thu hồi GCNQSDĐ đã cấp không đúng, đồng thời, cấp GCNQSDĐ mới cho chủ thể có quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án. Với cách giải quyết này sẽ không còn tình trạng án dân sự sơ thẩm có tranh chấp quyền sử dụng đất ùn lên Tòa án cấp tỉnh nữa. Đồng thời, hạn chế sự ảnh hưởng hoạt động của UBND cấp có thẩm quyền cũng như giảm nhẹ công việc mà Tòa án cấp sơ thẩm phải làm.

2. Những trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị hủy bỏ

Căn cứ theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP) những trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ bị hủy bỏ bao gồm:

Không giao nộp giấy chứng nhận

Trong các trường hợp sau, nếu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không giao nộp Giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm báo cáo cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp:

- Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

- Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, do chấm dứt việc sử dụng đất 

- Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp hoặc đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất 

- Thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật về đất đai (cấp sai đối tượng, cấp không đúng thẩm quyền,…);

- Thu hồi Giấy chứng nhận theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân đã được thi hành.

Hủy giấy chứng nhận đã mất

Khi thực hiện thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận do bị mất thì Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm lập hồ sơ trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ký quyết định hủy Giấy chứng nhận bị mất, đồng thời cấp lại Giấy chứng nhận.

Hủy giấy chứng nhận đã cấp

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận mới, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ sẽ bị hủy bỏ.

3. Quy định về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi, hủy bỏ

Căn cứ theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

- Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

+ Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

+ Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

- Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định khác

+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

+ Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

+ Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Căn cứ theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thế chấp tài sản như sau:

 - Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Như vậy, căn cứ theo quy định nêu trên có thể thấy nếu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tuân thủ quy định pháp luật thì trong trường hợp cơ quan nhà nước thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không làm mất đi quyền sử dụng phần đất hợp pháp của người sử dụng đất. Do đó hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật.

Bài viết tham khảo: Án lệ số 36/2020/AL về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi, hủy bỏ 

Nếu có bất kỳ vướng mắc nào về vấn đề trong bài viết này hoặc các vấn đề pháp lý khác xin vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua số điện thoại 1900.6162 để được hỗ trợ giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!