Quy định về trường hợp đất do cá nhân khai phá nhưng sau đó xuất cảnh định cư ở nước ngoài và người khác đã quản lý, sử dụng ổn định, lâu dài

1. Điều kiện được giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 55 và Khoản 1 Điều 56 Luật đất đai 2013 quy định về giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài như sau:

- Nhà nước giao đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

- Nhà nước cho Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê đất để sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; xây dựng công trình sự nghiệp.

2. Quy định về trường hợp đất do cá nhân khai phá nhưng sau đó xuất cảnh định cư ở nước ngoài và người khác đã quản lý, sử dụng ổn định, lâu dài

Căn cứ theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp đất do cá nhân khai phá nhưng sau đó xuất cảnh định cư ở nước ngoài và người khác đã quản lý, sử dụng ổn định, lâu dài đã được pháp luật Việt Nam quy định cụ thể tại Án lệ số 32/2020 về trường hợp đất do cá nhân khai phá nhưng sau đó xuất cảnh định cư ở nước ngoài và người khác đã quản lý, sử dụng ổn định, lâu dài. Việc quy định trường hợp cá nhân khai phá đất sau đó không sử dụng mà xuất cảnh định cư ở nước ngoài và khi trở về nước không có quyền đối với mảnh đất là hoàn toàn phù hợp bởi:

-  Cá nhân sau khi khai phá đất đã không khai thác và sử dụng tài sản thì được coi như từ bỏ quyền sở hữu đất và không còn quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015. Theo đó, cá nhân khai phá đất đương nhiên không có quyền đòi đất từ người đang quản lý, sử dụng hợp pháp

- Việc quy định cá nhân khai phá đất không còn quyền sử dụng đất hợp pháp mang ý nghĩa xã hội nhất định, tạo sự ổn định của xã hội đối với những quan hệ đất đai từ lâu về trước và tránh tình trạng người dân ồ ạt khởi kiện đòi lại đất đã khai phá.

Như vậy căn cứ theo quy định nêu trên có thể thấy, cá nhân sau khi khai phá đất đã xuất không khai thác và sử dụng tài sản thì được coi như từ bỏ quyền sở hữu đất và không còn quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại Bộ luật dân sự. Theo đó, cá nhân khai phá đất đương nhiên không có quyền đòi đất từ người đang quản lý, sử dụng hợp pháp. 

3. Quyền, nghĩa vụ dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài?

Vấn đề nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài là nội dung khá đặc biệt và được Nhà nước hết sức quan tâm nhằm hướng tới tạo điều kiện thuận lợi cho các các chủ thể này trong quá trình đầu tư, sinh sống và làm việc tại Việt Nam.

Đảng và Nhà nước ta luôn nhất quán quan điểm cho rằng người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một bộ phận không tách rời của cộng đồng dân tộc Việt Nam. Vì vậy, việc hoàn thiện quy định của pháp luật liên quan đến việc sử dụng đất ở nói riêng, các loại đất khác nói chung cũng như tạo nhiều điều kiện thuận lợi hơn cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu, đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam là đòi hỏi cấp thiết cả về mặt lý luận và thực tiễn nhằm khuyến khích người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đoàn tụ cùng gia đình cũng như đầu tư kinh doanh tại Việt Nam. Căn cứ quy định tại Điều 186 Luật Đất đai 2013 quy định quyền và nghĩa của sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam như sau:

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

- Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

- Chuyển quyền sử dụng đất ở khi bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để ở; tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa theo quy định. Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;

- Thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

- Cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở trong thời gian không sử dụng.

Theo quy định trên, đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể được công nhận quyền sử dụng đất ở nếu như trong trường hợp họ có đủ điều kiện sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam. Cụ thể người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2014 là người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh hoặc là mang hộ chiếu nước ngoài thì phải có giấy tờ chứng minh còn có quốc tịch Việt Nam.

Để tham khảo thêm thông tin về vấn đề này, quý khách hàng có thể tìm hiểu tại bài viết: Tư vấn về việc đòi lại đất khai hoang? Thủ tục khởi kiện đòi lại đất khai hoang? của Luật Minh Khuê.