Sở hữu chung của vợ chồng? Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu chung ?

1.Sở hữu chung của vợ chồng

Chủ thể của sở hữu chung của vợ chồng lẽ dĩ nhiên là vợ và chồng trong một quan hệ hôn nhân hợp pháp. Tài sản - Khối tài sản chung của vợ và chồng được hình thành từ các tài sản do vợ hoặc chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất kinh doanh và những thu nhập hợp pháp khác của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân, các tài sản mà vợ, chồng được thừa kế chung và những tài sản mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung(Luật hôn nhân và gia đình năm 2000, Điều 27). Thực hiện quyền sở hữu - Vợ, chồng có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản chung (BLDS Điều 219 khoản 2). Việc xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch dân sự liên quan đến tài sản có giá trị lớn là nguồn sống duy nhất của gia đình, việc dùng tài sản chung để đầu tư kinh doanh phải được vợ chồng bàn bạc, thỏa thuận (Luật hôn nhân và gia đình năm 2000 Điều 28). Vợ, chồng có thể uỷ quyền cho nhau để thực hiện các quyền của chủ sở hữu đối với tài sản chung (BLDS Điều 219 khoản 3).

2. Sở hữu nhà chung cư

Dẫn nhập - Vào thời kỳ chiến tranh cũng như trong những năm đầu thống nhất đất nước, ở miền Bắc, chung cư được biết đến với tên gọi “khu tập thể” là nơi cư trú của những người làm việc cùng một cơ quan hoặc ít ra có cùng nghề nghiệp. Dưới cơ chế bao cấp, việc sử dụng nhà ở tập thể hoàn toàn không mất tiền.trong cơ chế mới, các khu tập thể vẫn tiếp tục tồn tại, nhưng người cư trú phải trả tiền như những người thuê nhà ở. Các chung cư theo nghĩa đích thực xuất hiện đầu tiên ở các đô thị miền Nam trong thời kỳ chiến tranh. Đó coi như là giải pháp tối ưu cho các bài toán về nhà ở cho các tầng lớp người lao động có thu nhập cố định và tương đối thấp. Cho đến năm 1975, loại hình sở hữu này tồn tại một cách tự phát, luật viết không có quy định đối với nó. Cùng với việc xác lập và hoàn thiện cơ chế kinh tế thị trường, khu tập thể được chuyển dần thành khu nhà ở tư nhân thông qua chính sách hoá giá. Bên cạnh đó, các tổ chức kinh tế trong nước và tổ chức kinh tế thành lập theo luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, được Nhà nước cho thuê đất để kinh doanh địa ốc, cũng tiến hành xây dựng các chung cư mới rồi phân thành các căn hộ và bán rộng rãi cho tư nhân. Tại các đô thị lớn (như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh) đã xuất hiện các chung cư cao cấp gồm những căn hộ được trang bị tiện nghi nội thất hiện đại, được bán cho những người có điều kiện và nhu cầu mua. Luật nhà ở 2005 Điều 70 khoản 1 quy định nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư. Như vậy, người có quyền sở hữu đối với nhà chung cư ở trong một tình trạng pháp lý rất đặc biệt: có quyền sở hữu tư nhân theo đúng nghĩa của luật chung đối với căn hộ của mình, nhưng chỉ có quyền sử dụng chung cùng với tất cả những người khác trong chung cư, đối với mái nhà, cầu thang, sân chơi, nơi để xe,... Các quy tắc liên quan đến quyền sở hữu chung theo phần không đủ để điều chỉnh các quan hệ sở hữu đối với loại tài sản này (sở hữu chung theo phần luôn có thể chấm dứt do hiệu lực của việc phân chia tài sản chung; trong khi các phần chung của chung cư được duy trì bắt buộc chừng nào chung cư còn tồn tại). Các quy tắc của sở hữu tư nhân theo nghĩa thông thường - sở hữu của một người - cũng không thể được coi là cơ sở pháp lý duy nhất của hình thức sở hữu này (một bất động sản tư nhân biệt lập tồn tại tự thân; trong khi một tầng lầu hoặc một phần của tầng lầu tạo thành căn hộ không thể tồn tại như một tài sản mà không có các phần chung của chung cư).

3. Cấu tạo của căn hộ chung cư

Căn hộ chung cư thường được ghi nhận theo nghĩa hẹp, tức là gồm tất cả những gì tồn tại bên trong bốn bức tường chung phân ranh căn hộ với các căn hộ lân cận hoặc với hành lang, không gian bên ngoài: vách bảo hộ tường chung, phần che trần, lót sàn nhà, vách ngăn phòng nội bộ, công trình phụ riêng của căn hộ, ban công... Ta gọi tất cả những yếu tố này là các phần riêng của căn hộ chung cư . Ngoài ra, chủ sở hữu còn có quyền đối với các phần được dùng để phục vụ cho tất cả mọi người thuộc cùng một chung cư. Các phần này - tạm gọi là phần chung - rất đa dạng, bao gồm quyền sử dụng đất, sân, vườn chung, lối đi chung, mái nhà chung, cầu thang, thang máy, hành lang, nơi đổ rác, nơi để xe, mạng điện chung, đường ống nước chung, cống rãnh, antenne chung, nhà kho chung,... Theo BLDS Điều 225 khoản 1, các phần chung trong chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc có sự thỏa thuận của tất cả các chủ sở hữu. Có thể nói, các phần chung trong chung cư thuộc sở hữu chung theo phần không thể phân chia.

4. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu chung

Các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu một căn hộ chung cư đối với phần chung được quy định khá đơn giản trong luật viết.

 Quyền của chủ sở hữu chung

Quyền chiếm hữu và sử dụng

Trên nguyên tắc, chủ sở hữu căn hộ chung cư có quyền chiếm hữu và sử dụng căn hộ riêng của mình (theo nghĩa hẹp) như một chủ thể đầy đủ của quyền sở hữu tư nhân: ở, bảo quản, cho thuê,... Tuy nhiên, do đặc điểm tài sản, chủ sở hữu không thể làm tất cả mọi việc theo ý mình trong một số trường hợp nhất định. Có trường hợp kết cấu của các căn hộ trong cùng một chung cư không giống nhau để phục vụ cho những mục đích khác nhau. Khi đó, mỗi chủ sở hữu căn hộ sử dụng tài sản theo cung cách phù hợp với các đặc điểm của tài sản: căn hộ này chỉ có thể được dùng để ở; trong khi căn hộ khác chỉ có thể được dùng làm văn phòng giao dịch thương mại. Nhiều chung cư còn đặt ra các quy định nội bộ về hạn chế gây tiếng ồn trong những giờ nhất định, về sử dụng các thiết bị chung, về xử lý chất thải sinh hoạt,... Chủ sở hữu có quyền sửa chữa, cải tạo, nâng cấp căn hộ của mình trong chừng mực kết cấu chung của chung cư cho phép và nhất là không được gây thiệt hại cho các chủ sở hữu khác trong chung cư.

 Quyền định đoạt

Chủ sở hữu căn hộ chung cư có quyền thế chấp, chuyển nhượng căn hộ theo ý mình và có quyền để lại căn hộ của mình cho người thừa kế. “Căn hộ” ở đây được hiểu theo nghĩa rộng, tức là bao gồm phần riêng và các quyền đối với phần chung. Người được chuyển nhượng, người thừa kế, đến lượt mình, lại có quyền sở hữu đối với phần riêng và có các quyền của một chủ sở hữu căn hộ chung cư đối với các phần chung.

 Nghĩa vụ của các chủ sở hữu chung

Khái niệm - Nghĩa vụ của chủ sở hữu chung là phần đóng góp vật chất mà chủ sở hữu một căn hộ chung cư có trách nhiệm thực hiện nhằm bảo quản, sửa chữa, nâng cấp hoặc thay thế các phần chung của chung cư. Có thể phân nghĩa vụ của chủ sở hữu chung thành hai nhóm: 1 - Các nghĩa vụ liên quan đến các dịch vụ hạ tầng: điện, nước, thang máy,... 2 - Các nghĩa vụ liên quan đến việc bảo quản, sửa chữa, quản trị các phần chung: sửa chữa cầu thang, hàng lang, đường cống; tu bổ mái nhà chung;...

Thực hiện nghĩa vụ - Theo Điều 225 khoản 2 BLDS, các chủ sở hữu căn hộ chung cư có nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý và sử dụng phần diện tích và thiết bị chung. Hiếm có trường hợp chủ sở hữu chung cư vi phạm nhóm nghĩa vụ thứ hai bởi thông thường, trước khi tiến hành các công trình liên quan đến chung cư, cơ quan quản lý chung cư huy động sự đóng góp của các chủ sở hữu chung theo mức thoả thuận và chỉ khi nào các đóng góp đã được thực hiện hoặc được bảo đảm thực hiện đầy đủ, thì việc sửa chữa mới được bắt đầu. Riêng đối với các nghĩa vụ thuộc nhóm thứ nhất, việc thanh toán thường được thực hiện hàng tháng; nợ tồn đọng - nếu có thông thường không lớn và không làm phát sinh kiện cáo trước cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Tính chất của quyền của chủ sở hữu chung - Ta đã nói rằng quyền sở hữu đối với nhà chung cư không phải là một trường hợp cá biệt của sở hữu chung hay của sở hữu riêng. Đó cũng không phải là quyền sở hữu kép gồm có sở hữu riêng đối với phần riêng và sở hữu chung đối với các phần chung. Nói cách khác, không phải quyền sở hữu đối với nhà chung cư mang tính chất kép, mà đúng ra bản thân chung cư, với tư cách là một tài sản, là một thực thể kép: một mặt: chung cư là một khối tài sản thống nhất; mặt khác, chung cư là một tập hợp có tổ chức hình thành từ các căn hộ. Quyền sở hữu đối với khối chung cư thống nhất do tập thể các chủ sở hữu căn hộ chung cư thực hiện thông qua vai trò của Ban quản trị nhà chung cư111; còn đối với căn hộ chung cư (hiểu theo nghĩa rộng), thì cá nhân chủ sở hữu là người duy nhất có tư cách để thực hiện các quyền của chủ sở hữu.

5. Sở hữu chung theo phần

Khái niệm - Theo BLDS Điều 216 khoản 1, sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung. Các nguyên nhân làm hình thành sở hữu chung theo phần khá đa dạng như hai người cùng mua một tài sản; một người bán hoặc tặng cho một người khác một phần quyền sở hữu tài sản của mình; nhiều người cùng thừa kế một di sản; một công ty đã giải thể và tài sản công ty đang chờ được phân chia giữa các thành viên;... Ở nước ta, sở hữu chung theo phần đối với di sản chưa chia là hình thức sở hữu chung rất phổ biến, có ý nghĩa rất lớn về kinh tế và đạo đức.

Quyền lợi của các đồng chủ sở hữu

Trong sở hữu chung theo phần, quyền lợi của các đồng chủ sở hữu có liên quan mật thiết với nhau khi họ thực hiện các quyền năng của chủ sở hữu. Vì vậy, khi thực hiện quyền chiếm hữu, sử dụng tài sản thuộc sở hữu chung theo phần phải được tiến hành trên cơ sở thoả thuận và nhất trí giữa các đồng chủ sở hữu. Điều 216 BLDS đã quy định: “Các chủ sở hữu chung cùng quản lý tài sản chung theo nguyên tắc nhất trí, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.

Điều này thể hiện ở việc các đồng chủ sở hữu phải cùng nhau bàn bạc để thống nhất về cách bảo quản, sử dụng tài sản trên cơ sở của nguyên tắc tự do, tự nguyên cam kết, thoả thuận. Mọi thoả thuận hợp pháp của các đồng chủ sở hữu đều có hiệu lực bắt buộc và cũng là cơ sở pháp lý để giải quyết khi có tranh chấp.

Mặc dù phần quyền của mỗi người có thể không bằng nhau nhưng tài sản trong sở hữu chung theo phần là một thể thống nhất, có mối liên hệ chặt chẽ với nhau. Quyền của mỗi một người là bao trùm đối với toàn bộ tài sản nên họ phải được quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu và sử dụng tài sản chung. Ví dụ: Gia súc để cày, kéo được mua chung, thì mỗi người khi sừ dụng phải sử dụng cả gia súc đó mới khai thác được công dụng.

Khi tài sản thuộc sở hữu chung được sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh mà sinh lợi, thì số lợi đó sẽ được chia cho các đồng chủ sở hữu theo tỷ lệ phần quyền tương ứng của mỗi người. Khoản 1 Điều 217 BLDS xác định: “Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.” Tương tự như vậy khi phải chi phí để duy trì, củng cố tài sản chung thì mỗi đồng chủ sở hữu cũng phải chịu một phần chi phí theo tỷ lệ phần quyền của người đó.

Định đoạt tài sản chung của các đồng chủ sở hữu

Việc định đoạt tài sản chung của mỗi một đồng chủ sở hữu là việc định đoạt phần quyền của họ trong khối tài sản chung. Mỗi một đồng chủ sở hữu có toàn quyền trong việc định đoạt phần quyền của mình đối với tài sản thuộc sở hữu chung mà không một ai có quyền ngăn cản. Việc chuyển phần quyền của một đồng chủ sở hữu thông qua việc mua, bán, cho, đổi, thừa kế… cho một người khác hoàn toàn không phải là việc trao cho người khác đủ một phần cụ thể của tài sản.

Nói cách khác, việc định đoạt đó làm chấm dứt phần quyền của người đó nhưng lại làm xuất hiện quyền sở hữu của một người khác đối với toàn bộ tài sản là một khách thể thống nhất trong sở hữu chung theo phần (khi một đồng chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiện mua theo quy đinh tại Điều 218 BLDS).

Sở hữu chung theo phần là hình thức cộng hợp phần tài sản của các đồng chủ sở hữu để cùng sản xuất, sử dụng, góp phần khai thác, tận dụng được mức tối đa giá tri sử dụng tài sản. Sở hữu chung theo phần là cơ sở pháp lý để về chủ sở hữu liên doanh, liên kết, chung vốn mua sắn các tài sản hoặc xây dụng các công trình mà nếu một chủ thể riêng biệt thì không đủ khả năng để thực hiện.

Điều kiện của sở hữu chung theo phần

Do có tính chất đặc thù nên sở hữu chung theo phần được xuất hiện khi có một trong những điều kiện:

– Do nhiều người cùng chung công sức để tạo ra một tài sản;

– Do góp tiền để mua sắm tài sản hoặc để xây dựng chung một công trình;

– Do cùng được tặng cho hoặc cùng được thừa kế chung một tài sản. Sở hữu chung là một quan hệ pháp luật dân sự về sở hữu nên nó cũng chấm dứt khi có những sự kiện pháp lý quy định tại Điều 220 BLDS. Việc chia tài sản thuộc sở hữu chung được thực hiện theo quy định của Điều 219 BLDS.

Luật Minh Khuê ( sưu tầm và biên tập)