Pháp luật về nhà ở hiện hành quy định như thế nào về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư đối với người mua? Có phải là mua chung cư thì chỉ được sở hữu trong thời hạn 50 năm hay 70 năm hay không? Trên thực tế có rất nhiều người không hiểu rõ quy định này, người đang sở hữu căn hộ chung cư thì lo lắng, người có ý định mua chưng cư thì băn khoăn. Vậy thì thực hư như thế nào? Cùng chúng tôi tìm lời giải đáp trên cơ sở pháp luật trong bài chia sẻ dưới đây.

1. Cơ sở pháp lý về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư

- Luật đất đai năm 2013

- Luật Nhà ở năm 2014

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP

2. Thời hạn sở hữu căn hộ chung cư được ghi nhận ở đâu?

Giấy tờ pháp lý ghi nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư của người mua căn hộ chung cư là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Thông tư 23/2014/TT-BTNMT.

Theo hướng dẫn tại điểm đ khoản 3 Điều 7 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT thì đối với tài sản là căn hộ chung cư thì thời hạn được sở hữu được ghi như sau:

- Trường hợp mua căn hộ chung cư có thời hạn theo quy định của pháp luật về nhà ở thì ghi ngày tháng năm hết hạn được sở hữu theo hợp đồng mua bán hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở;

- Các trường hợp còn lại không xác định thời hạn và ghi bằng dấu "-/-".

Như vậy, thời hạn sở hữu căn hộ chung cư được ghi nhận trên chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà người mua căn hộ chung cư được cấp.

3. Thời hạn sử dụng căn hộ chung cư là 50 năm hay là thời hạn sở hữu căn hộ chung cư là 50 năm?

Khi mua căn hộ chung cư thì người mua nhà chung cư không chỉ có quyền sở hữu căn hộ đó mà đồng thời còn là người có quyền sử dụng đất đối với đất xây dựng nhà chung cư đó, là quyền sử dụng chung, không có quyền tự định đoạt (điểm a khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP). Như vậy, để xác định thời hạn sở hữu căn hộ chung cư thì cần xem xét tới hai thời hạn đó là thời hạn sở hữu căn hộ chung cư và thời hạn sử dụng đất xây dựng chung cư.

Trong đó:

(i) Thời hạn sở hữu căn hộ chung cư sẽ phục thuộc vào thời hạn sử dụng của căn hộ chung cư. Và thời hạn này được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư (khoản 1 Điều 99 Luật nhà ở năm 2014).

Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý:

+ Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định;

- Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định.

Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó.

(ii) Thời hạn sử dụng đất xây dựng chung cư theo quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật đất đai năm 2013 thì:

3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người VIệt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

.... Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này".

Theo đó, đối với thời hạn sử dụng đất để xây dựng chung cư thông thường là 50 năm, khi hết thời hạn nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Như vậy, căn cứ vào thời hạn sử dụng đất để xây dựng chung cư và thời hạn sử dụng nhà chung cư phân tích trên cơ sở các quy định pháp luật nêu trên thì pháp luật không ấn định thời hạn là 50 năm nhưng thông thường sẽ ghi là 50 năm, khi hết 50 năm thì vẫn được tiếp tục sử dụng chung cư nếu nhà chung cư bảo đảm chất lượng theo kết quả kiểm định chất lượng công trình.

Như vậy, về mặt pháp lý không có quy định nào ấn định quyền sở hữu căn hộ chung cư cũng như thời hạn sử dụng căn hộ chung cư là 50 năm.

4. Người mua căn hộ chung cư khi nào được nhận Giấy chứng nhận?

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận) đối với căn hộ chung cư trên thực tế thường gọi là Sổ hồng. Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT thì Giấy chứng nhận gồm 01 tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen và Trang bổ sung nền trắng. Tại trang 2 GIấy chứng nhận sẽ ghi thông tin về nhà chung cư. Và người sở hữu căn hộ chung cư sẽ được Cấp Giấy chứng nhận này.

Khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở năm 2014 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm như sau:

"Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thu mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận."

Theo đó, trong thời hạn  50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ thì chủ đầu tư phải chuẩn bị hồ sơ, thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua. Theo quy định tại khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận kể từ khi nhận được hồ sơ đề nghị là 15 ngày làm việc.

Theo đúng quy định thì kể từ ngày nhận bàn giao căn hộ chung cư thì người mua sẽ nhận được Giấy chứng nhận trong thời hạn 65 ngày. 

5. Người mua căn hộ chung cư có nên tự làm hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận?

Căn cứ quy định tại khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở năm 2014 thì trách nhiệm nộp hồ sơ và thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua căn hộ chung cư thuộc về chủ đầu tư và trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ. Tại quy định này cũng ghi nhận trường hợp người mua tự nguyện thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận thì chủ đầu tư phải cung cấp hồ sơ, giấy tờ để người mua thực hiện.

Như vậy, về mặt pháp lý thì người mua căn hộ chung cư có thể tự mình làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Song việc có nên hay không thì sẽ còn phải cân nhắc bản thân người mua có nắm rõ, am hiểu pháp luật liên quan đến trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận hay không. Nếu đủ kiến thức và am hiểu pháp luật thì có thể chủ động thực hiện thủ tục để đảm bảo không bị Chủ đầu tư cao su trong khâu trao Giấy chứng nhận sau khi đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận.

Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư theo quy định tại khoản 22 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm bộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận thay cho người mua căn hộ chung cư hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký, hồ sơ gồm có:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo mẫu

- Hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật;

- Biên bản bàn giao căn hộ chung cư.

Nơi nhận hồ sơ: Chủ đầu tư hoặc người mua căn hộ chung cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Nếu hồ sơ chưa hợp lệ, chưa đầy đủ thì trong thời gian tối đa 03 ngày cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung và hoàn thiện hồ sơ theo quy định.

Trường hợp hồ sơ hợp lệ thì trong thời gian không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ thì người thực hiện thủ tục sẽ nhận được Giấy chứng nhận.

Lệ phí trước bạ phải nộp khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận sở hữu căn hộ chung cư được xác định theo công thức sau:

Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ x 0.5%

Trong đó, giá tính lệ phí trước bạ nhà chung cư mới được xác định như sau:

Giá tính lệ phí trước bạ = Diện tích căn hộ (m2) x Giá 01 mét vuông (đồng/m2)

1900.6162

Luật Minh Khuê (Tổng hợp và phân tích)