Kính thưa quý khách hàng!

Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:

NỘI DUNG YÊU CẦU

Kính gửi: Luật Minh Khuê!

Tôi xin hòi Luật sư nội dung sau:

Năm 1991, UBND xã, HTX nông nghiệp đã đồng ý, khuyến khích cho 05 hộ dân cải tạo các thùng, hố sâu trước đây lấy đất để làm đường, hệ thống tưới tiêu để sản xuất nông nghiệp 3 vụ/năm. Sau khi cải tạo, các hộ dân nói trên sử dụng để sản xuất nông nghiệp đến năm 2013. Năm 2014, UBND xã có chủ trương cho doanh nghiệp thuê lại trên 20 ha để đầu tư sản xuất nông nghiệp (trong đó có diện tích đã cải tạo của 05 hộ nêu trên). Không biết vì lý do gì; năm 2015 UBND xã đã giao thầu diện tích đất cải tạo của 03/05 hộ trên cho 01 hộ dân ở thôn khác sản xuất nông nghiệp với thời hạn từ 2015 - 2020, nhưng hộ dân đó đã san, lấp mặt bằng để cho thuê; 02 hộ còn lại vẫn được sử dụng đến nay. Vậy theo quy định của phát luật, 03 hộ chúng tôi có tiếp tục được sử dụng hoặc hỗ trợ công cải tạo diện tích đất nêu trên không.

Mong được luật sư tư vấn, cảm ơn Luật sư!

TRẢ LỜI:

CƠ SỞ PHÁP LÝ

- Bộ luật dân sự 2015;

- Luật đất đai 2013;

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai;

- Nghị định 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn luật đất đai;

- Văn bản pháp luật khác;

NỘI DUNG TƯ VẤN

Điều 132 Luật đất đai 2013 quy định: Căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương.

Đất nông nghiệp do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại hoặc tặng cho quyền sử dụng cho Nhà nước, đất khai hoang, đất nông nghiệp thu hồi là nguồn để hình thành hoặc bổ sung cho quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Đối với những nơi đã để lại quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích vượt quá 5% thì diện tích ngoài mức 5% được sử dụng để xây dựng hoặc bồi thường khi sử dụng đất khác để xây dựng các công trình công cộng của địa phương; giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản tại địa phương chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất.

Điều 132 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

"Điều 132. Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích

1. Căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương.

Đất nông nghiệp do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại hoặc tặng cho quyền sử dụng cho Nhà nước, đất khai hoang, đất nông nghiệp thu hồi là nguồn để hình thành hoặc bổ sung cho quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Đối với những nơi đã để lại quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích vượt quá 5% thì diện tích ngoài mức 5% được sử dụng để xây dựng hoặc bồi thường khi sử dụng đất khác để xây dựng các công trình công cộng của địa phương; giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản tại địa phương chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất.

2. Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn để sử dụng vào các mục đích sau đây:

a) Xây dựng các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn bao gồm công trình văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

b) Bồi thường cho người có đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng quy định tại điểm a khoản này;

c) Xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

3. Đối với diện tích đất chưa sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp xã cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 05 năm.

Tiền thu được từ việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích phải nộp vào ngân sách nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý và chỉ được dùng cho nhu cầu công ích của xã, phường, thị trấn theo quy định của pháp luật.

4. Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất quản lý, sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt."

Qua thông tin Qúy khách cung cấp, Luật Minh Khuê hiểu rằng diện tích đất này thuộc sự quản lý của UBND xã. Vậy vấn đề cần làm rõ là 05 hộ dân được UBND xã giao đất hay cho thuê đất và trong thời gian bao nhiêu lâu?

Qúy khách là một trong 03 hộ mà vào năm 2015 UBND xã đã thu hồi lại đất và giao thầu diện tích đất cải tạo trên cho 01 hộ dân ở thôn khác sản xuất nông nghiệp với thời hạn từ 2015 - 2020. Vậy vấn đề tiếp theo cần xác định là là khi UBND xã giao đất cho 01 hộ dân ở thôn khác thì UBND đã trao đổi với 03 hộ dân chưa? Có văn bản nào thể hiện nội dung này không? UBND xã giao đất cho hộ dân ở thôn khác bằng hình thức nào, có thực hiện việc đấu thầu không?

Qua thông tin Qúy khách cung cấp, từ khi sử dụng Qúy khách không có bất kỳ văn bản nào thể hiện việc giao đất từ phía cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, trên thực tế hộ gia đình Qúy khách đã có công san lấp, cải tạo sử dụng đất. Do đó, nếu Nhà nước thu hồi đất này thì phải bồi thường chi phí đầu tư còn lại trên đất theo Điều 76 Luật đất đai 2013,

Được hướng dẫn bởi Điều 3 Nghị định 47/2014/NĐ-CP

“Điều 3. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Đối tượng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là các trường hợp quy định tại Điều 76 của Luật Đất đai.

2. Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết. Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau:

a) Chi phí san lấp mặt bằng;

b) Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

c) Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

d) Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.

3. Điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại:

a) Có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất. Trường hợp chi phí đầu tư vào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại;

b) Chi phí đầu tư vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

4. Chi phí đầu tư vào đất còn lại được tính phải phù hợp với giá thị trường tại thời điểm có quyết định thu hồi đất và được xác định theo công thức sau:

P=((P1+P2+P3+P4)/T1)xT2

Trong đó:

P: Chi phí đầu tư vào đất còn lại;

P1: Chi phí san lấp mặt bằng;

P2: Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

P3: Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

P4: Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất;

T1: Thời hạn sử dụng đất;

T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại.

Đối với trường hợp thời điểm đầu tư vào đất sau thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì thời hạn sử dụng đất (T1) được tính từ thời điểm đầu tư vào đất.”

Tuy nhiên, Qúy khách lưu ý không phải trường hợp nào Nhà nước cũng được thu hồi đất. Mà chỉ được thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Trường hợp hộ gia đình Qúy khách đang sử dụng, UBND xã muốn lấy lại cũng cần có văn bản thông báo, đồng thời thỏa thuận trao đổi với các hộ dân đang sử dụng đất để đảm bảo quyền lợi cho người dân đang sử dụng đất.

Ngày 10/6/2021 UBND xã ABCXYZ có văn bản số XX8/UBND-TP về việc trả lời đơn của 03 hộ dân. Tuy nhiên, nội dung trả lời chưa đảm bảo được quyền lợi cuả Qúy khách. Theo quan điểm của Luật Minh Khuê Qúy khách có thể làm đơn đề nghị UBND Huyện/Thành phố xem xét nội dung này. Tuy nhiên, kèm theo đơn Qúy khách cần đưa ra các căn cứ chứng minh các vấn đề sau:

- Thời điểm sử dụng đất là thời điểm nào? Ai là người làm chứng?

- Đưa ra thêm những hình ảnh Quý khách đã khai hoang, cải tạo và sử dụng đất.

- Không có căn cứ để đòi lại thì Qúy khách đề nghị UBND phải bồi thường chi phí đầu tư vào đất

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi vềTư vấn về pháp luật đất đai”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Trân trọng cảm ơn!

Bộ phận tư vấn Pháp luật

Công ty Luật TNHH Minh Khuê