Hướng dấn rà soát, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo Luật đất đai 2024

Trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất luôn được ví như "kim chỉ nam", là công cụ quan trọng nhất để phân bổ nguồn lực tài nguyên một cách tối ưu, phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng và an ninh. Bước sang năm 2024, với việc Luật Đất đai chính thức có hiệu lực, một chương mới trong công tác quản lý tài nguyên đã được mở ra, mang theo những thay đổi mang tính đột phá về tư duy lẫn phương pháp luận. Việc rà soát và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không còn đơn thuần là hoạt động kỹ thuật định kỳ, mà đã trở thành một yêu cầu cấp bách nhằm hóa giải những mâu thuẫn giữa quy hoạch tĩnh và thực tiễn biến động không ngừng của thị trường. Luật Đất đai 2024 đã thiết lập những hành lang pháp lý mới, chặt chẽ hơn nhưng cũng linh hoạt hơn, đòi hỏi các cơ quan quản lý và các chủ thể liên quan phải có cái nhìn thấu đáo về các tiêu chí, trình tự và điều kiện điều chỉnh. 

1. Khái niệm rà soát, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Hiện nay, pháp luật về đất đai không có quy định cụ thể về khái niệm rà soát, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Dựa trên quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 2024 thì có thể hiểu rà soát quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là quá trình kiểm tra, đánh giá và đối chiếu lại các quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt trước đó, nhằm đảm bảo rằng các thông tin về phân bổ đất đai, sử dụng đất, nhu cầu phát triển và mục tiêu quy hoạch vẫn phù hợp với tình hình thực tế và xu hướng phát triển kinh tế - xã hội, môi trường, quốc phòng, an ninh của từng khu vực, địa phương. Việc rà soát sẽ giúp phát hiện những điểm không còn phù hợp, những vấn đề bất cập trong quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hiện tại.

Mục đích rà soát:

• Đảm bảo tính khả thi và hiệu quả của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
• Phát hiện các vấn đề cần điều chỉnh để đáp ứng yêu cầu thực tế và yêu cầu phát triển bền vững.
• Xác định các khu vực có sự thay đổi về mục đích sử dụng đất, nhu cầu sử dụng đất mới, nhu cầu chuyển đổi đất hoặc thu hồi đất.

Tóm lại, rà soát là quá trình đánh giá, kiểm tra lại các quy hoạch, kế hoạch đã có, trong khi điều chỉnh là việc sửa đổi, bổ sung các nội dung để phù hợp với thực tế và đáp ứng yêu cầu phát triển. Cả hai đều đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo sử dụng đất đai hợp lý, hiệu quả và bền vững.

2. Nguyên tắc thực hiện việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Khoản 1 của Điều 73 Luật đất đai 2024 xác lập những nguyên tắc nền tảng chi phối toàn bộ hoạt động điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau: 

1. Việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thực hiện theo các nguyên tắc sau đây:

a) Việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải do cơ quan có thẩm quyền quyết định hoặc phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quyết định hoặc phê duyệt;

b) Cơ quan có thẩm quyền tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chịu trách nhiệm tổ chức lập điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

c) Việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không làm thay đổi mục tiêu của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

d) Việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không làm thay đổi chỉ tiêu sử dụng đất đã được quy hoạch sử dụng đất cấp trên xác định, phân bổ;

đ) Tuân thủ trình tự, thủ tục theo quy định của Luật này.

Theo đó, việc điều chỉnh chỉ được thực hiện bởi đúng cơ quan có thẩm quyền đã quyết định hoặc phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trước đó. Quy định này thể hiện nguyên tắc thống nhất quyền lực quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời ngăn chặn việc các cơ quan cấp dưới hoặc cơ quan không có thẩm quyền tự ý điều chỉnh quy hoạch vì lợi ích cục bộ. Bên cạnh đó, cơ quan được giao tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ban đầu cũng chính là chủ thể phải chịu trách nhiệm tổ chức lập điều chỉnh, qua đó bảo đảm tính kế thừa, xuyên suốt và trách nhiệm giải trình trong toàn bộ vòng đời của quy hoạch.

Một nguyên tắc đặc biệt quan trọng được nhấn mạnh là việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không được làm thay đổi mục tiêu đã xác định ban đầu. Điều này cho thấy pháp luật cho phép điều chỉnh về mặt kỹ thuật, cơ cấu, vị trí hoặc phương thức thực hiện, nhưng không cho phép làm sai lệch định hướng phát triển dài hạn của quy hoạch. Đồng thời, việc điều chỉnh cũng không được làm thay đổi các chỉ tiêu sử dụng đất đã được quy hoạch sử dụng đất cấp trên xác định và phân bổ, qua đó bảo đảm kỷ luật, trật tự trong hệ thống quy hoạch đất đai từ Trung ương đến địa phương. Toàn bộ quá trình điều chỉnh còn phải tuân thủ nghiêm ngặt trình tự, thủ tục theo quy định của Luật Đất đai, bao gồm các bước lấy ý kiến, thẩm định, quyết định hoặc phê duyệt và công bố công khai, nhằm bảo đảm tính minh bạch và sự tham gia của xã hội.

3. Các trường hợp được phép điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất 

Sự ổn định của quy hoạch là nền tảng cho sự ổn định của môi trường đầu tư. Tuy nhiên, sự ổn định không đồng nghĩa với sự bất biến. Để tránh tình trạng điều chỉnh quy hoạch tùy tiện phục vụ lợi ích nhóm, nhưng vẫn đảm bảo sự linh hoạt cần thiết trước biến động thực tiễn, Luật Đất đai 2024 đã thiết lập một "hàng rào kỹ thuật" nghiêm ngặt tại Điều 73 quy định về các trường hợp được phép điều chỉnh quy hoạch.  

3.1. Đối với quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh

Đối với cấp tỉnh, việc điều chỉnh được đặt ra khi có sự thay đổi từ các quy hoạch cấp trên như quy hoạch quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh hoặc các quy hoạch chuyên ngành có sử dụng đất, làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất của địa phương. Ngoài ra, việc thành lập, nhập, chia hoặc điều chỉnh địa giới đơn vị hành chính cấp tỉnh, cũng như các tác động đặc biệt từ thiên tai, chiến tranh hoặc yêu cầu bảo đảm quốc phòng, an ninh, đều được coi là căn cứ hợp pháp để điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất.

Việc điều chỉnh quy hoạch cấp tỉnh chỉ được thực hiện khi có những thay đổi ở cấp độ quốc gia hoặc vùng:

• Sự thay đổi từ thượng tầng: Khi Quy hoạch tổng thể quốc gia, Quy hoạch sử dụng đất quốc gia, hoặc Quy hoạch vùng có sự điều chỉnh. Đây là nguyên tắc tác động dây chuyền – sự thay đổi ở cấp cao nhất buộc các cấp dưới phải điều chỉnh để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống.
• Biến động địa giới hành chính: Các trường hợp sáp nhập, chia tách tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đòi hỏi một sự sắp xếp lại không gian phát triển.
• Tác động của thiên tai và chiến tranh: Các sự kiện bất khả kháng như bão lũ, sạt lở đất diện rộng, hoặc yêu cầu cấp bách về quốc phòng an ninh làm thay đổi hiện trạng đất đai vĩnh viễn hoặc dài hạn.

3.2. Biến động về kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh tác động đến quy hoạch

Luật đất đai 2024 thừa nhận tính "động" của đời sống kinh tế - xã hội, cho phép điều chỉnh quy hoạch như một công cụ phản ứng chính sách (policy response tool) trước các biến động lớn.

Chuyển dịch cơ cấu kinh tế và thu hút đầu tư: Trong bối cảnh Việt Nam đang tham gia sâu rộng vào các hiệp định thương mại tự do (FTA) và làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, nhu cầu về đất công nghiệp và logistics có thể tăng đột biến tại một số địa phương. Luật 2024 cho phép điều chỉnh quy hoạch cục bộ để đón dòng vốn đầu tư này, thay vì phải chờ đến kỳ quy hoạch 5 năm hay 10 năm tiếp theo. Đặc biệt, việc phân quyền cho HĐND cấp tỉnh quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất lúa, đất rừng (thay vì phải trình Thủ tướng đối với các dự án quy mô vừa) giúp rút ngắn đáng kể thời gian thủ tục, tạo điều kiện cho việc điều chỉnh quy hoạch diễn ra nhanh chóng, đáp ứng nhu cầu thị trường.

An ninh phi truyền thống và Biến đổi khí hậu: Đối với các khu vực chịu ảnh hưởng nặng nề của biến đổi khí hậu như Đồng bằng sông Cửu Long, quy hoạch sử dụng đất không thể cứng nhắc. Việc xâm nhập mặn hay sạt lở bờ sông đòi hỏi sự chuyển đổi linh hoạt từ đất trồng lúa sang đất nuôi trồng thủy sản hoặc đất phi nông nghiệp để bố trí tái định cư. Điều 73 và các văn bản hướng dẫn đã mở đường cho việc điều chỉnh quy hoạch dựa trên các kịch bản biến đổi khí hậu, coi đây là một căn cứ khoa học và pháp lý chính đáng.

Hệ quả phân tích: Quy định chặt chẽ tại Điều 73 Luật đất đai 2024 là "con dao hai lưỡi". Một mặt, nó ngăn chặn việc điều chỉnh quy hoạch tùy tiện "theo tư duy nhiệm kỳ" của lãnh đạo địa phương. Mặt khác, nó đặt ra gánh nặng chứng minh lên cơ quan quản lý nhà nước: họ phải chứng minh được sự "biến động nguồn lực" hoặc "yêu cầu cấp thiết" bằng các dữ liệu định lượng cụ thể, chứ không thể chỉ dựa trên các nhận định định tính chung chung.

4. Trình tự, thủ tục rà soát và điều chỉnh quy hoạch theo quy định mới

Để hiện thực hóa các nguyên tắc trên, Nghị định 102/2024/NĐ-CP đã thiết kế một quy trình thủ tục rà soát và điều chỉnh quy hoạch chặt chẽ, minh bạch, nhằm kiểm soát quyền lực nhà nước và tăng cường sự giám sát của xã hội. Quy trình này có thể được chia thành ba giai đoạn chiến lược.

Bước 1: Tổ chức rà soát, đánh giá quá trình thực hiện

Cơ quan chức năng phải tiến hành thu thập dữ liệu về hiện trạng sử dụng đất, so sánh với quy hoạch đã được phê duyệt. Câu hỏi cốt lõi cần trả lời là: Tại sao quy hoạch không thực hiện được? Nguyên nhân đến từ đâu: do thiếu vốn đầu tư công, do chủ đầu tư năng lực yếu, do người dân không đồng thuận với phương án bồi thường, hay do dự báo nhu cầu sử dụng đất sai lệch ngay từ đầu?

Sản phẩm là Báo cáo kết quả rà soát quy hoạch, trong đó đề xuất rõ danh mục các dự án cần giữ lại, các dự án cần điều chỉnh quy mô, và các dự án cần hủy bỏ. Báo cáo này là cơ sở pháp lý để khởi động quy trình điều chỉnh.

Bước 2: Lập hồ sơ điều chỉnh và lấy ý kiến nhân dân 

Điểm tiến bộ vượt bậc của Luật Đất đai 2024 so với Luật Đất đai 2013 nằm ở cơ chế lấy ý kiến nhân dân thực chất và có tính ràng buộc cao hơn, được quy định tại Điều 75 và hướng dẫn chi tiết trong Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

Dự thảo phương án điều chỉnh quy hoạch phải được công khai rộng rãi. Luật yêu cầu công bố trên cổng thông tin điện tử và niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã và các điểm dân cư trong khu vực chịu ảnh hưởng trực tiếp. Thời gian lấy ý kiến tối thiểu là 30 ngày.

Không chỉ lấy ý kiến các sở ban ngành theo phương thức "công văn đi - công văn đến", cơ quan lập quy hoạch phải tổ chức lấy ý kiến trực tiếp của người dân, cộng đồng dân cư nơi có đất bị ảnh hưởng bởi sự điều chỉnh. Đây là bước hiện thực hóa quyền tiếp cận thông tin và quyền tham gia quản lý nhà nước của công dân.

Cơ quan lập quy hoạch phải xây dựng Báo cáo tổng hợp, tiếp thu và giải trình ý kiến của nhân dân. Văn bản này phải nêu rõ: bao nhiêu ý kiến đồng thuận, bao nhiêu ý kiến phản đối, những ý kiến nào được tiếp thu để chỉnh sửa quy hoạch, những ý kiến nào không được tiếp thu và lý do tại sao. Báo cáo này là một thành phần bắt buộc và không thể thiếu trong hồ sơ trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. Nếu thiếu báo cáo giải trình này, hồ sơ sẽ bị coi là không hợp lệ.

Bước 3: Thẩm định và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt

Hội đồng thẩm định được thành lập với thành phần đa dạng, bao gồm lãnh đạo các sở ngành liên quan (Xây dựng, Giao thông, Nông nghiệp...), các chuyên gia độc lập, nhà khoa học và đại diện tổ chức xã hội nghề nghiệp. Chức năng của Hội đồng là phản biện kín kẽ các luận điểm trong hồ sơ điều chỉnh.

Nghị định 102/2024/NĐ-CP đặt ra các mốc thời gian rất khắt khe để tránh tình trạng "ngâm hồ sơ". Cụ thể, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh chỉ có 05 ngày làm việc để gửi hồ sơ đến các thành viên Hội đồng thẩm định sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Các thành viên Hội đồng có tối đa 15 ngày để gửi ý kiến phản hồi bằng văn bản. Sau khi kết thúc thời gian lấy ý kiến, trong vòng 10 ngày, cơ quan thường trực phải tổ chức họp Hội đồng và thông báo kết quả thẩm định.3 Sự minh bạch về thời gian này giúp nhà đầu tư và người dân giám sát được tiến độ công việc của cơ quan công quyền.

Phân cấp phê duyệt:

• Quy hoạch cấp tỉnh: Do Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Điều này đảm bảo các điều chỉnh cấp tỉnh phù hợp với chiến lược quốc gia.
• Quy hoạch cấp xã: Do UBND cấp tỉnh phê duyệt. Tuy nhiên, một điểm kiểm soát quan trọng là UBND cấp xã phải trình phương án điều chỉnh cho Hội đồng nhân dân cấp xã thông qua trước khi trình lên tỉnh. Điều này đảm bảo tính đại diện của cử tri địa phương được tôn trọng.

Kết luận

Tóm lại, công tác rà soát và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo tinh thần của Luật Đất đai 2024 không chỉ là việc điều chỉnh các con số hay đường ranh giới trên bản đồ, mà là quá trình tái cấu trúc nguồn lực đất đai để tạo ra giá trị gia tăng cao nhất cho quốc gia. Những quy định mới đã phản ánh hơi thở của thời đại khi đặt yếu tố hiệu quả, công bằng và bảo vệ môi trường lên hàng đầu, đồng thời siết chặt kỷ luật quy hoạch để tránh tình trạng "quy hoạch treo" hay điều chỉnh tùy tiện vì lợi ích cục bộ. Tuy nhiên, để những quy định này thực sự đi vào đời sống, đòi hỏi sự phối hợp đồng bộ từ khâu dự báo, sự minh bạch trong lấy ý kiến cộng đồng cho đến sự quyết liệt trong giám sát thực thi của các cấp chính quyền. Việc thực hiện đúng và đủ quy trình rà soát theo luật định chính là chìa khóa để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, tạo môi trường đầu tư thông thoáng và xây dựng một nền tảng quản trị tài nguyên hiện đại, bền vững. Hy vọng rằng, với sự hiểu biết đầy đủ và thực thi nghiêm túc, quy hoạch sử dụng đất sẽ thực sự trở thành bệ phóng cho sự phồn vinh của đất nước trong những thập kỷ tới.

Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật hình sự trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162 để được đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của Công ty luật Minh Khuê tư vấn, giải đáp chi tiết.Chúng tôi rất hân hạnh khi nhận được sự hợp tác của quý khách hàng. Xin chân thành cảm ơn!